LE POLIZZE ASSICURATIVE SULLO STABILE CONDOMINIALE

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1 LE POLIZZE ASSICURATIVE SULLO STABILE CONDOMINIALE a cura di Emanuele Calcagno Luca Carboni

2 1 modulo Il contratto assicurativo a cura di Emanuele Calcagno Avvocato del Foro di Roma Socio Fondatore del Polo di Diritto Immobiliare

3 Il contratto di assicurazione DEFINIZIONE DEL CONTRATTO DI ASSICURAZIONE Art COD. CIV. L'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso il pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita [1872] al verificarsi di un evento attinente alla vita umana [1919] Ne deriva che l'assicurazione è un contratto consensuale (1376 Cod. Civ.) e basato su circostanza aleatoria (1467 Cod. Civ.) ovvero sulla possibilità che il fatto si possa verificare o meno.

4 Il contratto di assicurazione L ASSICURAZIONE ASSUME SU DI SÉ IL RISCHIO E LIQUIDERÀ UN RISRCIMENTO O UN INDENNITÀ IN FAVORE DEL BENEFICIARIO AL VERIFICARSI DELL EVENTO Con il contratto di assicurazione, quindi, l'assicuratore, a fronte del pagamento di un importo di denaro (premio), si obbliga a: - Tenere indenne l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno da lui prodotto; - rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto dal sinistro; - a pagare un capitale (o una rendita) al verificarsi di un evento attinente alla vita umana. IL RISCHIO IN AMBITO ASSICURATIVO È LA PROBABILITÀ IN CONCRETO CHE L EVENTO OGGETTO DELLA COPERTURA ASSICURATIVA SI POSSA VERIFICARE.

5 Il contratto di assicurazione SOGGETTI Impresa d assicurazione Contraente Assicurato Beneficiario Riassicuratore

6 Il contratto di assicurazione PIÙ NEL DETTAGLIO Compagnia o impresa di assicurazione: soggetto che si obbliga contrattualmente all eventuale prestazione; è una persona giuridica. Contraente: La persona fisica o giuridica che stipula la polizza Assicurato: La persona fisica o giuridica il cui interesse è protetto dalla polizza GENERALMENTE CONTRAENTE ED ASSICURATO DEVONO COINCIDERE SALVO ALCUNE DEROGHE PREVISTE DALLA LEGGE Beneficiario: La persona fisica o giuridica che beneficerà dell erogazione della prestazione concordata da parte dell'assicuratore Riassicuratore: Impresa che partecipa ad un rischio o massa di rischi sottoscritti da altri (il cedente), senza obblighi diretti verso gli assicurati; di datto è un modo di trasferire il rischio su altre Assicurazioni

7 Il contratto di assicurazione Qualora dovesse verificarsi il sinistro IL CONTRAENTE O L ASSICURATO PROVVEDONO AD INVIARE TEMPESTIVA COMUNICAZIONE ALLA COMPAGNIA ASSICURATRICE GENERALMENTE I TERMINI PER LA DENUNCIA DI SINISTRO SONO INDICATI IN POLIZZA E COMUNQUE NON POSSONO ESSERE INFERIORI A QUELLI DI LEGGE La Compagnia Assicuratrice aprirà un sinistro nominando un perito e un liquidatore: I periti sono soggetti con attitudini e abilità in specifici settori e prestano la propria conoscenza professionale al fine di: 1. individuare la responsabilità all'origine dei sinistri; 2. determinare il valore dei danni subiti dall assicurato. Il liquidatore è specializzato nella valutazione e nella liquidazione dei danni subiti dai clienti (sinistri).

8 Il contratto di assicurazione RAMO VITA Caso morte,la prestazione è subordinata alla morte dell assicurato; Caso vita, prevede il pagamento di un capitale o di una rendita solo se l assicurato è in vita ad una certa data; Assicurazione mista, è la combinazione di una polizza caso morte e di una caso vita

9 Il contratto di assicurazione RAMO DANNI Garanzie di rischio diretto in cui è assicurato direttamente un "bene" contro un certo evento. Al verificarsi dell evento l assicurato ha diritto all'indennizzo, indipendentemente da ogni altra considerazione. Garanzie di responsabilità civile, in cui l'assicuratore si obbliga a tenermi indenne da quanto l assicurato dovesse essere costretto a risarcire a "terzi" in conseguenza di un atto illecito colposo. L attività dichiarata in polizza

10 Il contratto di assicurazione Clausole speciali nelle polizze fabbricati Ricerca danni da acqua e risarcimento danni da acqua; Fenomeno elettrico ed incendio; Lastre e cristalli Vanno espressamente richieste al momento della sottoscrizione della polizza oppure potranno essere aggiunte in corso di polizza con incremento del premio di polizza.

11 2 modulo Gli obblighi assicurativi dello stabile a cura di Luca Carboni Amministratore condominiale

12 Gli obblighi assicurativi dello stabile L assicurazione nel condominio Il codice non obbliga i condomini ad assicurare lo stabile né tanto meno prevede le maggioranze necessarie per la deliberazione che autorizzi l amministratore a stipularla

13 Gli obblighi assicurativi dello stabile Giurisprudenza La sentenza di Cassazione Civile 13 agosto 2004, n afferma che l amministratore non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto l autorizzazione da una deliberazione dell assemblea dei partecipanti alla comunione. La suprema Corte di Cassazione (Sezione 2 Civile Sentenza del 3 aprile 2007, n. 2883) esclude dagli atti conservativi sulle parti comuni dell edificio cui è obbligato l amministratore dal 4 comma dell art del CC la stipula di un contratto di assicurazione il quale ha lo scopo di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell edificio danneggiato. Tale principio è stato indirettamente ribadito dalla Sentenza della Cassazione Civile (Sezione III - 6 luglio 2010, n ) la quale stabilisce che la stipula di un contratto di assicurazione (anche di durata ultranovennale) può essere deliberata dall assemblea con la maggioranza di cui all art CC, commi 2 e 4. Nella stessa sentenza si rileva tuttavia come possa valere a titolo di ratifica l approvazione dei bilanci condominiali in cui figuri il pagamento del premio assicurativo.

14 Gli obblighi assicurativi dello stabile La stipula del contratto di assicurazione Anche se la sottoscrizione è di competenza dell amministratore la scelta di stipulare il contratto spetta ai singoli partecipanti attraverso una specifica delibera assembleare anche nel caso di sostituzione di un contratto già esistente. Solo nel caso sia previsto da un regolamento di natura contrattuale l amministratore può procedere in autonomia alla stipula di un contratto di assicurazione. Anche in tale caso comunque sarebbe meglio concordare con i condomini Compagnia, caratteristiche e coperture. Con riferimento ai poteri di rappresentanza dell amministratore norma degli articoli 1131 cc e 1704 cc, può ritenersi applicabile la disposizione di cui all art cc, per il quale colui che ha contrattato come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per aver confidato senza sua colpa nella validità del contratto. Deve però sussistere la prova dell incolpevole affidamento del terzo, a norma dell art del cc.

15 Gli obblighi assicurativi dello stabile Quorum deliberativi Non v è unanimità di vedute anche se la stessa Suprema Corte, recentemente, ha avuto modo di evidenziare che, al di là della durata, deve ritenersi che la relativa deliberazione d autorizzazione alla stipula debba essere approvata con la maggioranza qualificata di cui all art cc, commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dell edificio) giacché, pur eccedendo l ordinaria amministrazione, non rientra nell ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l art c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata (così Cass. 7 luglio 2010 n ). Secondo una diversa interpretazione trattandosi di materia afferente alla gestione ordinaria (a maggior ragione per un contratto di durata annuale) basterebbero le maggioranza previste dai commi 2 e 3 di cui all art cc (1/3 dei partecipanti e del valore dell edificio in seconda convocazione).

16 Gli obblighi assicurativi dello stabile La ripartizione delle spese Non vi sono dubbi che i costi della polizza debbano essere considerati per estensione dei costi di conservazione dell edificio e che come tali, salvo diversa convenzione, debbano essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.). Con riferimento ai rapporti di locazione il primo comma dell art. 9 l. n. 392/78 che recita: sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all ordinaria manutenzione dell ascensore, alla fornitura dell acqua, dell energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. In sostanza, salvo diverso accordo tra le parti si può sostenere che le spese per la polizza assicurativa devono essere corrisposte per intero dal proprietario attenendo ad un servizio reso in ragione della conservazione dell edificio e non avendo a che fare con l uso delle parti comuni.

17 3 modulo La polizza globale fabbricati

18 La polizza globale fabbricati La polizza globale fabbricati La polizza di assicurazione sullo stabile, comunemente conosciuta con il nome di polizza globale fabbricati, è un contratto composito che a fronte del pagamento di un premio prevede l assunzione del rischio da parte dell assicuratore in relazione a danni che possono essere causati dal fabbricato condominiale alle proprietà comuni o a terzi. È strutturata principalmente in 2 sezioni, che includono le coperture di base: 1) garanzie dirette (cd sezione incendio) riguardano i danni al fabbricato 2) garanzie indirette la responsabilità civile verso terzi a persone, cose e animali Tra le garanzie standard viene generalmente inclusa quella relativa ai danni da acqua condotta (cioè quelli riconducibili alla rottura accidentale di tubazioni).

19 La polizza globale fabbricati La definizione di fabbricato La polizza non assicura solo le proprietà comuni e assume particolare rilievo la definizione di fabbricato. La definizione varia a seconda delle polizze ma di norma tutte le compagnie vi fanno rientrare gli impianti a servizio del fabbricato e tutte le installazioni fisse per destinazione e/o natura, a prescindere dalla proprietà. Le differenze, cui è bene prestare attenzione, riguardano spesso parchi, alberi, strade private e attrezzature sportive.

20 La polizza globale fabbricati La denuncia di sinistro Le coperture si attivano a seguito di una denuncia di sinistro all assicuratore nei termini previsti dall art del cc L'assicurato deve dare avviso del sinistro all'assicuratore o all'agente autorizzato a concludere il contratto entro tre giorni da quello in cui il sinistro si è verificato o l'assicurato ne ha avuta conoscenza. La denuncia di sinistro è compito dell amministratore, al quale i condomini devono riferire tempestivamente nel caso di richieste di indennizzo che li riguardino. L inadempimento doloso dell obbligo di avviso comporta la perdita del diritto all indennizzo ai sensi dell art cc.

21 La polizza globale fabbricati Coassicurazione Può accadere che singoli condomini siano titolari di polizze assicurative individuali a garanzia del proprio immobile, le quali possono sovrapporsi alla polizza condominiale. Tale caso configura il caso prefigurato dall art cc (assicurazione presso diversi assicuratori), altrimenti detta coassicurazione indiretta. Si possono verificare due ipotesi: 1) polizze che coprono il medesimo danno o sussistenza di garanzie omogenee sulla base di quanto concordato dalle Compagnie tratta il sinistro la Compagnia con la polizza che assicura il maggior capitale. In sede di liquidazione ciascuna Compagnia contribuisce alla liquidazione in base al proprio contratto. 2) garanzie disomogenee ad esempio danno da incendio da condomino al fabbricato (RC del condomino e garanzia diretta del Condominio). La trattazione è autonoma, prevale la garanzia diretta e la Compagnia assicuratrice del Condominio deve provvedere integralmente alla liquidazione del danno.

22 4 modulo Le coperture

23 Le coperture Le garanzie contro il rischio incendio Tipicamente, l assicuratore si obbliga si obbliga a risarcire i danni materiali e diretti arrecati al fabbricato da: incendio, esplosione, scoppio (anche per colpa dell assicurato), fulmine, caduta di aeromobili, urto di veicoli stradali non appartenenti all assicurato + altre che possono variare a seconda delle polizze. Il risarcimento è dovuto nei limiti del massimale indicato in polizza e corrispondente al valore della cosa assicurata (ovvero il fabbricato). È bene prestare attenzione a verificare la congruenza del valore per non incorrere nell applicazione della cd regola proporzionale che ai sensi dell art cc (sottoassicurazione) comporterebbe un minor risarcimento a causa della differenza tra il valore indicato in polizza e quello reale. Per ovviare a tale rischio è possibile sottoscrivere un contratto che adegui automaticamente il massimale in funzione di specifici indici statistici.

24 Le coperture Garanzie complementari sezione incendi Eventi atmosferici - la garanzia si applica in occasione di eventi naturali come l'uragano, la bufera, la tempesta, il vento, la tromba d'aria, la grandine. Eventi socio-politici - la garanzia in oggetto copre l'incendio e i danni materiali e diretti provocati da scioperanti o persone che prendano parte a tumulti popolari, scioperi, sommosse ecc. Gelo - comprendere i danni materiali e diretti da spargimento d'acqua conseguente a rotture di condutture del fabbricato stesso causati dal gelo Fenomeni elettrici - danni diretti causati da correnti o altri fenomeni elettrici agli impianti, ai motori ed altri apparecchi e circuiti elettrici ed elettronici al servizio del fabbricato Ricorso terzi - concernei danni materiali e diretti a cose di terzi cagionati da cose dell assicurato, assicurate contro i danni da incendio, scoppio, esplosione o altre garanzie incluse nella sezione incendio.

25 Le coperture LA RC VERSO TERZI L assicuratore si obbliga a tenere indenne l assicurato di quanto questi, in qualità di proprietario dello stabile assicurato e conduttore delle parti comuni, sia tenuto a pagare quale civilmente responsabile ai sensi di legge per danni involontariamente causati a terzi per morte, lesioni e per danneggiamenti a cose e/o animali, in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione ai rischi insiti nella proprietà del fabbricato e nella conduzione delle parti comuni. Di norma è estesa a responsabilità derivante da fatto di persone delle quali l assicurato debba rispondere e a quella quale committente di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione del fabbricato. È prestata fino alla concorrenza del massimale indicato in polizza.

26 Le coperture Garanzia per i danni da acqua Ove espressamente richiamata in polizza prevede il risarcimento per danni da spargimento d acqua condotta a seguito di rottura accidentale di impianti fissi idrici, igienici, di riscaldamento, di condizionamento installati nel perimetro del fabbricato. L acqua condotta si riferisce a quella potabile, pluviale o di scarico che attraversa le tubazioni a servizio dal fabbricato. Sono escluse pertanto dalla coperture danni da spargimento d acqua dovuti a problemi di impermeabilizzazione, a tubazioni interrate ed esterne al fabbricato, a tubazioni flessibili (lavatrici, lavastoviglie) che fanno parte dell arredo dei locali. Connessa alla garanzia, a fronte del pagamento di un maggior premio assume particolare rilievo la copertura relativa alla spese di ricerca e riparazione del guasto (costosa ma di enorme utilità)

27 5 modulo Clausole di particolare rilievo

28 Clausole di particolare rilievo La sottoscrizione del contratto All atto della sottoscrizione della polizza è opportuno prestare attenzione ad alcune clausole che disciplinano il contratto. Le principali sono: 1) dichiarazioni relative alle circostanze del rischio 2) tacita proroga e disdetta in caso di sinistro 3) la rinuncia alla rivalsa 4) scoperti e franchigie 5) limitazioni ed esclusioni

29 Clausole di particolare rilievo Dichiarazioni relative alla circostanza del rischio Le dichiarazioni inesatte o le reticenze del Contraente o dell Assicurato, relative a circostanze che influiscono sulla valutazione del rischio, possono comportare la perdita totale o parziale del diritto all Indennizzo/risarcimento, nonché la stessa cessazione dell Assicurazione ai sensi degli artt. 1892, 1893 e 1894 del Codice Civile. Di particolare rilevanza la sinistrosità pregressa o la disdetta di una precedente polizza relativa al medesimo rischio per sinistrosità. È opportuno prestare attenzione a quello che si firma in quanto la Compagnia avrebbe il diritto a seconda dei casi di non indennizzare il danno o di farlo in maniera ridotta.

30 Clausole di particolare rilievo Durata, tacita proroga e disdetta in caso di sinistro La Legge 99/2009 ha riformato la disciplina in materia di polizze pluriennali consentendone l emissione a patto che venga riconosciuto ed esplicitato uno sconto sulle tariffe ordinarie. La stessa legge 99/2009 dispone che le polizze si prorogano tacitamente, salvo diritto di recesso da esercitare con preavviso di 60 giorni rispetto alla scadenza del contratto (per contratti di durata superiore a 5 anni, trascorsi i primi 5 anni). In caso di sinistro, la compagnia assicurativa può, entro determinati termini specificati nel contratto, recedere dallo stesso. Le nuove normative comunitarie, abolendo le clausole vessatorie, hanno esteso tale opportunità anche al cliente. L applicazione di tale diritto può essere più o meno restrittiva per l assicurato, è bene verificare a quali condizioni si possa esercitare il recesso.

31 Clausole di particolare rilievo La rinuncia alla rivalsa Qualora il danno risarcito sia dovuto ad altri (ad esempio i condomini, gli inquilini, l amministratore, loro parenti od affini, loro ospiti e collaboratori domestici) che ne debbano rispondere l assicuratore che ha pagato l indennizzo ai sensi dell art cc è surrogato (cioè si sostituisce) fino alla concorrenza dell ammontare dello stesso nei diritti dell assicurato verso il terzo responsabile. Appare pertanto di particolare rilievo l inclusione di una clausola che escluda o limiti il diritto alla rivalsa in deroga a quanto previsto del codice e a maggior tutela dell assicurato.

32 Clausole di particolare rilievo Franchigia e scoperto Le clausole contrattuali di "franchigia" e "scoperto" limitano, sul piano quantitativo, la garanzia prestata dalla Compagnia assicuratrice, facendo restare una parte del danno a carico dell'assicurato. La franchigia è normalmente espressa in cifra fissa ed il suo ammontare è definibile a priori poiché si applica alla somma assicurata. Essa indica la parte del danno liquidato dalla Compagnia, variabile a seconda dei contratti a cui è applicata, non coperta dalla polizza e quindi a carico del contraente, che dovrà restituirne il valore) alla Compagnia. lo scoperto è invece espresso in percentuale e, poiché si applica sul danno, il suo ammontare non è definibile a priori che resta obbligatoriamente a carico dell'assicurato. Solitamente è indicato un minimo fisso.

33 Clausole di particolare rilievo Limitazioni ed esclusioni Le condizioni generali di un contratto di assicurazione dispongono invariabilmente limitazioni ed esclusioni da valutare con attenzione. Le limitazioni riguardano principalmente i massimali di indennizzo che possono variare in funzione delle varie tipologie di rischi coperti dalla polizza. Le esclusioni possono far riferimento a dolo, imperizia e colpa grave, alla definizione dei terzi ai fini dell attivazione della rct o del ricorso terzi o a specifiche coperture in merito alle quali il contratto prevede dei premi integrativi a quello per le garanzie base (ad esempio le occlusioni della rete fognaria).