IL SUPERCONDOMINIO. ART BIS C.C. Schema di sintesi. Struttura e costituzione. Tavola n. 1

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1 ART BIS C.C. Schema di sintesi. Struttura e costituzione. Tavola n. 1 IL SUPERCONDOMINIO Con l entrata in vigore della Legge 220/2012 lo scorso 18 giugno, trova finalmente un esaustiva disciplina il c.d. supercondominio. In precedenza vi era un vuoto normativo al riguardo, che veniva parzialmente colmato grazie alle pronunce dei Tribunali di merito e dalle sentenze della Corte di Cassazione. La predetta Legge ha introdotto l art bis c.c. secondo cui le norme che regolano il condominio trovano applicazione anche per il supercondominio. In considerazione della sancita operatività di tali norme, discende la necessità di disciplinare separatamente l utilizzo di quei beni che vengono utilizzati congiuntamente da più edifici. Al riguardo, pertanto, occorrerà nominare un amministratore anche per il supercondominio, accendere un conto corrente bancario ove confluiscano i versamenti dei condomini necessari per il pagamento delle spese comuni, nominare ove necessario dei rappresentanti comuni per ogni edificio che parteciperanno alle assemblee del supercondominio, adottare delle tabelle millesimali anche per la ripartizione delle spese necessarie per la gestione dei beni comuni etc.. Ai fini della costituzione del supercondominio, non sono necessarie particolari formalità, posto che è a tal fine sufficiente la circostanza di fatto che più edifici facciano un uso congiunto di alcuni impianti e/o servizi tra quelli elencati all art c.c. (l impianto di riscaldamento, la portineria, i parcheggi, l ingresso etc.). Qualora i beni utilizzati in comune dai condomini di più edifici non siano compresi tra quelli di cui al citato articolo, non troveranno applicazione le norme dettate per il condominio bensì quelle per la comunione dei beni. Schema di sintesi Definizione. Più edifici strutturalmente autonomi ma legali tra loro dal congiunto utilizzo di impianti e/o servizi. IL SUPERCONDOMINIO Caratterist iche. Amministratore. Assemblea. Necessario se i condomini sono più di otto. Ordinaria Edificio con parti comuni e parti in comunione Tabelle millesimali. Edificio con parti comuni (ex art c.c.) ma senza parti in comunione. Un amministratore per ogni edificio più quello del supercondominio. Fino ai sessanta partecipanti sono convocati tutti i condomini. Al di sopra dei sessanta partecipanti sono nominati dei rappresentanti dei condomini che partecipano all assemblea. Straordinaria. Dovranno essere comunque convocati tutti i condomini anche se superiori a sessanta. Una tabella millesimale per ogni edificio, una per il supercondominio ed una per i beni in comunione. Una tabella millesimale per ogni edificio, una per il supercondominio. Regolamento. Uno per ogni edificio e uno per il supercondominio. 1

2 Il supercondominio Struttura e costituzione Costituzione del supercondominio. L assemblea del supercondominio Per la costituzione di un supercondominio è sufficiente la presenza di più edifici che utilizzino congiuntamente alcuni impianti e/o servizi. Questi ultimi sono quelli che il codice civile individua come parti comuni di un edificio, come ad esempio il suolo su cui sorge l'edificio stesso, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili. Nelle assemblee di ordinaria amministrazione del supercondominio, quando gli aventi diritto sono più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5, c.c., il proprio rappresentante che parteciperà all assemblea del supercondominio. Qualora l assemblea del supercondominio abbia all ordine del giorno l approvazione di lavori di straordinaria manutenzione o innovazioni, dovranno essere convocati tutti i condomini ancorché il loro numero ecceda le sessanta unità. L assemblea del supercondominio delibera con i voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti e dei 2/3 dei millesimi. Le tabelle millesimali. Il rappresentante comune. Nel supercondominio devono essere approvate due tabelle millesimali, una riferita ai millesimi degli impianti e/o dei servizi di cui usufruiscono tutti gli edifici, che stabilisce la ripartizione delle spese tra i singoli condomini per il godimento degli stessi, l altra è quella interna ad ogni edificio. L assemblea di ciascun condominio nomina, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell edificio, il proprio rappresentante che parteciperà all assemblea del supercondominio e dura in carica per un anno. Il rappresentante, trovando applicazione le regole del mandato, dovrà dunque operare con la diligenza richiesta dal caso e curare gli interessi dei rappresentati. L amministratore del supercondominio. Nei supercondomini composti da oltre 8 partecipanti è necessaria la nomina di un amministratore, soggetta alla disciplina prevista per la nomina dell amministratore del condominio, sul quale ricadono gli stessi oneri di quest ultimo. Conto corrente. Ogni condominio ha il proprio conto corrente bancario cui si affianca quello comune del supercondominio necessario per la gestione e manutenzione delle parti in uso comune. 2

3 REGOLAMENTO DEL SUPERCONDOMINIO Art. 1) Il presente regolamento disciplina tutti i rapporti supercondominiali inerenti ai condominii Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato n...." e Fabbricato box"; il perimetro su cui insistono è delimitato dalle seguenti vie... Tutti i fabbricati formano autonomi condominii, ciascuno disciplinato da un proprio regolamento interno con gestione economica separata (anche agli effetti del riparto spese) e con autonomo elenco delle parti comuni di spettanza esclusiva ai condomini di ciascun fabbricato. I regolamenti di condominio dei singoli edifici non potranno in alcun modo contenere norme in contrasto con le disposizioni del presente regolamento supercondominiale. Per quanto non previsto dal presente regolamento valgono le disposizioni di legge vigenti in materia. Art. 2) Le singole unità immobiliari dei condominii Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato n...." devono essere esclusivamente adibite ad uso abitazione e uffici, mentre il Fabbricato box" deve essere adibito esclusivamente ad autorimesse private. È comunque vietato destinare gli appartamenti ad uso di uffici pubblici, industrie, pensioni, alberghi, affittacamere, scuole di qualsiasi genere, sale da ballo, canto e musica, palestre, istituti di bellezza, gabinetti medici per la cura di malattie infettive e contagiose, case di cura, sale da gioco, circoli ecc. - dandosi atto che le precedenti specificazioni sono soltanto esemplificative e non tassative, e che in genere è categoricamente vietata qualunque destinazione contraria alla moralità, al buon costume, all'igiene, alla tranquillità ed al decoro dei fabbricati. Art. 3) Sono di proprietà comune del supercondominio, in modo indivisibile ed inalienabile, e dovranno restare indivisi al servizio degli edifici: a) l'area e il fabbricato sovrastante adibito a portineria (guardiola e abitazione per il portiere) colorato in... nella planimetria allegata sotto A; b) l'area colorata in... nella planimetria allegata al presente regolamento sotto la lettera A; c) il locale adibito a cabina elettrica dell'enel colorato in... nella planimetria allegato A; d) i marciapiedi che contornano i fabbricati colorati in... nella planimetria allegata sotto A; e) i locali colorati in... nella planimetria allegata sotto A - ove sono installati i contatori luce e forza motrice, l'armadio allacciamenti telefonici, la centrale termina e l'intero impianto per la fornitura del gas, relative condutture, serbatoi, centraline ed accessori di diramazione ai singoli fabbricati; f) gli impianti ed i servizi di carattere generale e comuni ai condominii Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato n...." e Fabbricato box" fra i quali: l'impianto per l'illuminazione elettrica del giardino comune supercondominiale; l'impianto dell'acqua che serve per l'uso del giardino, con tutte le relative installazioni ed attrezzature (tubazioni, idranti, tubi flessibili in gomma e canapa, autoclave ecc.); il giardino comune supercondominiale, con piante, siepi, fiori, prati, viali, ecc. Art. 4) Si dà atto che nei fabbricati... e... la zona centrale corrente in senso longitudinale dei singoli stabili è attraversata dalle tubazioni per il riscaldamento e dalle canalizzazioni per il passaggio dei cavi ENEL, SIP, citofoni. Si precisa che tale zona longitudinale comprende cantine e parti comuni di ogni singolo stabile (il tutto come indicato nella planimetria allegata sotto B). Tali locali, pur rimanendo di esclusiva proprietà dei condomini dello stabile nel quale si trovano i locali stessi, sono vincolati con servitù perpetua a favore del supercondominio beneficiario della servitù di cui trattasi e dovranno mantenere in perpetuo l'anzidetta loro destinazione, con libero accesso da corridoi e ingressi. Nessun corrispettivo sarà dovuto per la servitù di cui sopra. Art. 5) Le zone colorate in tinta... nell'allegata planimetria sotto A sono destinate a posteggio per auto a favore di ogni singolo fabbricato cui si riferiscono. Tutte le zone destinate a posteggio auto indicate nel presente articolo non potranno per nessun motivo essere assegnate in proprietà o in uso ad estranei del supercondominio. Le predette zone sono vincolate con servitù perpetua inaedificandi a favore dei fabbricati costituenti il supercondominio e dovranno mantenere in perpetuo l'anzidetta destinazione, con libero accesso dagli ingressi carrai. Le singole zone destinate a parcheggio potranno essere recintate con paletti agli angoli e catenelle secondo i criteri indicati dall'assemblea di ogni singolo condominio. A tali zone faranno carico le spese supercondominiali nella misura indicata nella tabella allegata sotto C al presente regolamento. Le zone supercondominiali colorate in tinta... nella planimetria allegata sotto A, sono gravate da servitù perpetua di passaggio pedonale e carraio a favore dei box per autorimessa e dei posteggi all'aperto. Art. 6) Sono di proprietà ed uso esclusivo dei condomini di ogni singolo edificio (salve le eccezioni di cui al presente regolamento o indicate nei titoli di acquisto): a) l'area sulla quale sorge ciascun edificio corrispondente alle porzioni colorate in tinta... nella planimetria allegata sotto la lettera A; b) le costruzioni, pertinenze ed accessioni esistenti sulle porzioni di area di cui alla precedente lettera a), salvo che dal titolo o dal presente regolamento risulti altrimenti; c) tutte le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e godimento esclusivi di ogni singolo edificio, salve le deroghe espressamente contenute nel presente regolamento o nei titoli di acquisto. Art. 7) Le quote di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali sono ripartite fra i condominii e fra le zone destinate a parcheggio, come indicato nella tabella allegata sotto D al presente regolamento supercondominiale. In seno ad ogni edificio, la quota di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali di spettanza dell'edificio è ripartita fra i pro- 3

4 prietari delle singole porzioni dell'edificio medesimo secondo quanto stabilito nel regolamento interno di condominio. Art. 8) L'impianto di riscaldamento è costituito da un'unica centrale termina, che servirà tutto il complesso di fabbricati formanti il supercondominio. Ogni condomino è obbligato per sé, suoi eredi successori e aventi causa a qualunque titolo, anche in via solidale ed indivisibile, ad accettare le condizioni tutte stabilite dalla costruttrice per quanto ne riguarda le spese di esercizio. Nessun condomino può sottrarsi al pagamento delle spese di riscaldamento, anche nel caso di mancato uso di tale servizio. Le spese di esercizio saranno ripartite in ragione della superficie complessiva dei locali goduti da ogni singolo utente, con le modalità e condizioni fissate dalla costruttrice. La fornitura per il servizio di gas di città per uso domestico o altri usi viene effettuata da apposito impianto centralizzato che servirà il supercondominio secondo le modalità fissate dalla costruttrice. È vietato comunque di far uso nei locali di bombole a gas liquido o simili. L'area colorata in... nella planimetria allegata sotto A è destinata a giardino con obbligo del supercondominio di eseguire con personale specializzato tutte le opere necessarie per tappeti verdi, viali, aiuole, fiori, cespugli, alberi anche di alto fusto, campi da giuoco per bambini ecc. al fine di mantenere un giardino formante un complesso armonico, decoroso ed esteticamente riposante; vi è assoluto divieto di utilizzare detto giardino per la sosta di automezzi e veicoli di qualsiasi genere. È assolutamente vietato a chiunque l'accesso, il passaggio o la sosta sull'area supercondominiale destinata a giardino, fatta sola eccezione per il personale addetto alla pulizia e manutenzione del giardino medesimo. È vietato a chiunque il passaggio fra uno stabile e l'altro attraverso il giardino di proprietà supercondominiale, nonché la sosta sui marciapiedi che cordonano i fabbricati. Art. 9) L'ingresso pedonale a tutti gli stabili deve avvenire esclusivamente dai civici n.... di via... e di via... L'accesso carraio di via... n...., è riservato al condominio Fabbricato box" e ai posteggi all'aperto, nonché, indistintamente, a tutti i condomini del supercondominio, limitatamente però alle necessità di trasloco. È vietato comunque di usare l'accesso carraio secondario di via... n.... riservato ai casi di emergenza (pompieri, ambulanze ecc.). Art. 10) L'assemblea supercondominiale, con le maggioranze previste dal successivo art. 16, delibera e dispone - con effetto obbligatorio e vincolante nei confronti di tutti i partecipanti al supercondominio, anche se dissenzienti - tutte le opere di manutenzione straordinaria ed in genere tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior godimento dei beni di proprietà supercondominiale. Art. 11) Alla manutenzione ordinaria ed alla conservazione delle parti comuni supercondominiali provvede l'amministratore del supercondominio. Art. 12) Sono spese supercondominiali" quelle inerenti all'uso dei beni comuni supercondominiali, nonché quelle che hanno lo scopo di mantenere in efficienza la proprietà supercondominiale, comprese le pulizie dei marciapiedi e dei viali, e così pure le riparazioni sia ordinarie che straordinarie degli enti comuni supercondominiali. Il riparto delle spese supercondominiali (acqua, illuminazione, spese generali ecc.) è effettuato secondo le quote millesimali per ciascun edificio, indicate nella tabella allegata sotto D e ciò indipendentemente dall'uso che ciascun edificio possa farne o dalla diretta u- tilità o meno che ciascun edificio possa trarne. In seno ad ogni edificio, la quota delle spese comuni supercondominiali di spettanza dell'edificio è ripartita fra i proprietari delle singole porzioni dell'edificio medesimo secondo quanto stabilito nel regolamento interno di condominio. Art. 13) L'assemblea del supercondominio è formata da tre rappresentanti per ciascuno dei condominii Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato n...." - Fabbricato box". Essa è presieduta dall'amministratore del supercondominio o, in mancanza, dalla persona designata dagli intervenuti. Art. 14) L'assemblea del supercondominio provvede: a) alla nomina ed alla revoca dell'amministratore del supercondominio e alla sua retribuzione; b) alla nomina ed alla revoca del consiglio di supercondominio; c) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed alla relativa ripartizione tra gli edifici del supercondominio; d) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego dell'eventuale residuo attivo della gestione; e) all'approvazione delle opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni di cui al precedente art. 10, costituendo, se occorre, un fondo speciale; f) a quant'altro stabilito dalla legge o previsto dal presente regolamento. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Art. 15) L'assemblea di supercondominio è convocata mediante avviso raccomandato da spedirsi, almeno cinque giorni prima di quello stabilito per la riunione, a tutti i rappresentanti di ogni condominio. L'avviso può prevedere anche il giorno della seconda convocazione, in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. Chi ha diritto di intervenire alla riunione può farsi rappresentare, con delega scritta, solo da un altro condomino. Art. 16) In prima convocazione l'assemblea è validamente costituita con l'intervento di tanti partecipanti che rappresentino i due terzi delle quote millesimali di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali ed i due terzi del numero dei rappresentanti dei singoli condominii. In prima convocazione le deliberazioni dell'assemblea sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 500/millesimi delle quote di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali. 4

5 In seconda convocazione le deliberazioni dell'assemblea sono valide se riportano un numero di voti che rappresenti il terzo degli intervenuti e almeno un terzo delle quote millesimali di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali. Sia in prima che in seconda convocazione le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, ovvero le deliberazioni che concernono riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere sempre prese con le maggioranze stabilite dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dall'art. 10 del presente regolamento devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei rappresentanti del supercondominio ed i due terzi delle quote millesimali di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. Art. 17) L'assemblea non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun partecipante al supercondominio, i quali risultino dal presente regolamento, dai titoli di acquisto e dalle convenzioni, né modificare la destinazione delle parti comuni supercondominiali ed in genere la destinazione degli edifici supercondominiali. Art. 18) Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i partecipanti al supercondominio, anche se dissenzienti. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al presente regolamento supercondominiale, ogni avente diritto può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende il provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data di comunicazione della deliberazione. Art. 19) L'amministratore del supercondominio è nominato dall'assemblea supercondominiale. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più titolari dei condomini del supercondominio. L'amministratore del supercondominio dura in carica un anno, è rieleggibile, e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea supercondominiale. L'amministratore può inoltre essere revocato dall'autorità giudiziaria nei casi previsti dall'art. 1129, Codice civile. L'amministratore del supercondominio non può essere anche amministratore di uno o più stabili costituenti il supercondominio. Art. 20) L'amministratore del supercondominio deve: a) eseguire le deliberazioni dell'assemblea supercondominiale e curare l'osservanza del presente regolamento; b) disciplinare l'uso delle cose di proprietà comune supercondominiale e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i partecipanti; c) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni supercondominiali e per l'esercizio dei servizi comuni; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni supercondominiali; e) rendere il conto della sua gestione alla fine di ciascun anno; f) rappresentare il supercondominio nei limiti dei poteri conferitigli dal presente regolamento ed agire in giudizio sia contro partecipanti al supercondominio, sia contro terzi. L'amministratore del supercondominio può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni supercondominiali; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne, senza indugio, notizia all'assemblea del supercondominio. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. Art. 21) Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea supercondominiale, l'amministratore può ottenere decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione. Art. 22) I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per tutti i partecipanti al supercondominio. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea supercondominiale, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall'art. 18 del presente regolamento. Art. 23) Il partecipante al supercondominio, che ha effettuato spese per le cose comuni supercondominiali senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea supercondominiale, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Art. 24) Il Consiglio di supercondominio è composto da sette partecipanti al supercondominio, eletti dall'assemblea la quale dovrà obbligatoriamente sceglierli fra i condomini di tutti gli stabili affinché nessun singolo condominio rimanga escluso. Il Consiglio di supercondominio dura in carica un anno. Esso è l'organo consultivo dell'amministratore del supercondominio che lo convocherà almeno ogni tre mesi. Il Consiglio di supercondominio deve anche esercitare il controllo amministrativo, tecnico e contabile sulla gestione del supercondominio e riferirne all'assemblea di supercondominio con motivata relazione. Art. 25) La gestione del supercondominio si chiuderà il di ogni anno. Entro i tre mesi successivi alla chiusura di ciascun esercizio, l'amministratore dovrà convocare l'assemblea di supercondominio per l'approvazione del rendiconto annuale e del preventivo per l'esercizio successivo. Unitamente all'avviso di convocazione per detta assemblea, dovrà essere inviato a ciascun partecipante al supercondominio - a cura dell'amministratore - una copia del rendiconto ed una copia del preventivo. Art. 26) I rappresentanti di ogni singolo condominio all'assemblea di supercondominio rappresentano congiuntamente il proprio condominio e parteciperanno al voto sulla base delle singole delibere adottate in precedenza nel proprio condominio. 5