Melide, 4 febbraio 2015

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1 Melide, 4 febbraio 2015 MESSAGGIO MUNICIPALE N 1146 Approvazione della convenzione tra il Comune di Melide e il Tennis Club Melide per la costituzione di un diritto di superficie su parte della particella n 273 RFD - Centro tennistico Signora Presidente, Signore e Signori Consiglieri comunali Con il presente messaggio sottoponiamo per approvazione la convenzione tra il Comune di Melide e il Tennis Club Melide inerente alla costituzione di un diritto di superficie su parte della particella n 273 RFD di Melide, di proprietà comunale, corrispondente al centro tennistico esistente. ISTORIATO RETROSPETTIVA Lo scorso 23 dicembre 2012 è giunto a scadenza il diritto di superficie costituito nel 1982 a favore del Tennis Club Melide. Considerato che il centro tennistico è stato realizzato sulle particelle n 273 RFD e 725 RFD, la rispettiva convenzione fu stipulata fra lo Stato del Cantone Ticino (proprietario del fondo al mappale 725 RFD), il Comune (proprietario della fondo al mappale 273 RFD) e il Tennis Club Melide. Inizialmente il diritto di superficie fu concesso a titolo gratuito per la durata di 20 anni, poi prolungato per altri 10 anni. A titolo indicativo, si aggiunge che dando seguito a una specifica richiesta del Tennis Club Melide, il Legislativo approvò nel 2000 un ulteriore prolungo di 10 anni della validità del diritto di superficie. Questa modifica non fu tuttavia condivisa dall Autorità cantonale che negò la concessione, confermando pertanto la scadenza per il Nel corso del mese di dicembre 2011, in considerazione della pendente procedura pianificatoria (variante di Piano regolatore del comparto La Punta Area di svago a lago), sia il Dipartimento del territorio, sia il Comune comunicarono all Associazione sportiva l impossibilità di rinnovare il diritto di superficie a suo favore, manifestando comunque la piena disponibilità ad intavolare le trattative per rinegoziare un accordo atto a permettere la continuazione della sua attività. A novembre 2012, tenuto conto che la citata procedura urbanistica era ancora in corso e che la scadenza del 23 dicembre 2012 era ormai prossima, il Comune e il Cantone hanno comunicato al Tennis Club il loro rispettivo nulla osta alla continuazione dell utilizzo della superficie in questione, a titolo di comodato e sino al momento in cui non verrà richiesta, con un preavviso di tre mesi, la restituzione. Con la bocciatura della variante di Piano Regolatore località La Punta / Piazza Comunale da parte del vostro consesso avvenuta il , vennero a cadere tutte le eventuali modifiche e possibili cambiamenti contenuti nella proposta urbanistica che concernevano il centro tennistico.

2 Giunti a questo punto, si riteneva opportuno nell interesse dell Associazione stessa e del Comune, esaminare le varie possibilità esistenti per regolarizzare la posizione del Tennis Club Melide. La scadenza del diritto di superficie sottoscritto nel 1982 presuppone che tutte le strutture realizzate dal Tennis Club Melide sui terreni in oggetto, sono divenuti proprietà dello Stato, rispettivamente del Comune, a dipendenza che si trovano sulla proprietà cantonale (mappale 725 RFD) o su quella comunale (mappale 273 RFD). Per contro il Tennis Club resta proprietario degli oggetti mobili (ad esempio arredamento Club House). ACQUISTO DEI MAPPALE 725 RFD DI PROPRIETÀ DELLO STATO Dando seguito a quanto auspicato da una mozione presentata nel mese di maggio 2013 e tenuto conto del preavviso favorevole rilasciato dalla Commissione delle opere pubbliche in dicembre, una variante potrebbe consistere nell acquisizione da parte del Comune del fondo di proprietà dello Stato al mappale 725 RFD, sul quale sorge parte dei campi da tennis. A tale proposito, l Esecutivo ad inizio 2014 ha chiesto all Ufficio del demanio l eventuale disponibilità di cessione del terreno e, se del caso, a quali condizioni. Il competente Ufficio cantonale, dopo diversi solleciti, con lettera del ha comunicato il proprio nulla osta alla messa a disposizione del sedime 725 RFD al Tennis Club Melide in regime autorizzativo, mentre l ipotesi di un eventuale cessione al Comune era giudicata per il momento prematura. Nel proseguo delle discussioni in seno al Municipio e delle trattative con i rappresentanti del Comitato del Tennis Club, allo scopo di ottenere una base di partenza per presentare un offerta d acquisto del fondo di proprietà cantonale, a fine maggio 2014 veniva deciso di richiedere all Ufficio stima una perizia commerciale. In merito alla richiesta di perizia, a fine luglio 2014 l Ufficio stima informava che per ragioni d opportunità e per evitare possibili conflitti d interesse rinunciava a eseguire la perizia. Preso atto della decisione, considerato che dalle informazioni acquisite appare ad ogni modo difficile trovare gli elementi più corretti per poter calcolare un valore coerente (vedi zona AP eventuali futuri azzonamenti rapporto fra Enti pubblici) e tenuto conto che una perizia commerciale richiesta a un privato potrebbe costare alcune migliaia di franchi, l Esecutivo decise di rinunciare alla perizia, propendendo per lanciare un offerta d acquisto. Fermo restando che la competenza per la ratifica della richiesta spetterà al Consiglio comunale, la cifra proposta per l acquisizione delle particelle 725 e 760 RFD (parte dei posteggi a est dei campi da gioco lato Le Maroggine) ammonta a CHF 35' Solo il 14 gennaio 2015, l Ufficio del demanio rispose alla nostra proposta, giudicandola come insufficiente. A loro volta provvederanno ad affidare un incarico interno o eventualmente esterno di valutazione del valore dei sedimi n 725 e 760 RFD, le cui risultanze della perizia ci saranno comunicate in seguito. La possibilità d acquisto della proprietà cantonale su cui sorge parte del Centro tennistico è quindi tuttora pendente.

3 LA NUOVA CONVENZIONE IN GENERALE Le discussioni interne, i contatti con l Autorità cantonale e le trattative con il Tennis Club Melide si sono protratte per oltre un anno. Si trattava di definire le modalità e le condizioni di gestione del centro tennistico, quale procedura adottare e quale fosse la forma giuridica più appropriata. Dopo aver valutato e stabilito alcune condizioni e modalità di base, sentito il parere del nostro legale, quale forma giuridica più appropriata è stata scelta la costituzione di un diritto di superficie (servitù personale) che, per ovvie ragioni inerenti alla proprietà fondiaria, è stata limitata alla sola particella n 273 RFD. Il risultato ottenuto dalle trattative è certamente di compromesso e tiene conto delle specifiche esigenze di una società sportiva ormai radicata nel nostro contesto sociale da molti anni. L attività di quest ultima si iscrive in una politica più ampia del Municipio che mira a promuovere l offerta per i cittadini nell ambito sportivo e sociale con un occhio di riguardo anche alla promozione della salute. Quali altri esempi che rientrano in questo contesto citiamo anche le attività promosse dal F.C. Melide, dalla Società federale di Ginnastica (SFG) o dal progetto Midnight Sport. L Esecutivo interpreta la dimensione di prevenzione a tutti i livelli quale compito del Comune. Da qualche tempo, il Municipio si sta adoperando per favorire la responsabilizzazione delle società sportive e di volontariato. Sotto questo aspetto si inserisce anche il diritto di superficie, forma scelta per la concessione ora in esame, che certamente attribuisce una grande responsabilità al beneficiario, come pure l attribuzione alla società calcistica delle competenze per la cura e manutenzione del campo sportivo. In questo contesto rientra ad esempio anche la volontà di delegare al Tennis Club Melide, premessa una certa supervisione e regolamentazione stabilita nella convenzione, la competenza di eseguire le opere di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione del centro tennistico, oltre che la gestione autonoma dell intero Centro tennistico. Consapevoli che una soluzione ottimale per tutti non sarà mai raggiunta, l Esecutivo crede che quella raggiunta tenga conto di interessi a breve termine delle parti coinvolte e che possa però iscriversi anche in una dimensione più a lungo termine, già citata in precedenza. LA NUOVA CONVENZIONE IN PARTICOLARE Come citato in precedenza il nuovo accordo per la costituzione di un diritto di superficie presuppone che il Comune è proprietario della particella 273 RFD; che su parte di essa sorge un centro tennistico, mentre che il Tennis Club Melide è proprietario degli oggetti mobili. Tutte queste circostanze, che fungono da premessa alla nuova convenzione, discendono dagli accordi sottoscritti fra le parti nel Un confronto fra nuova e vecchia convenzione è oggettivamente difficile da proporre, in quanto i cambiamenti sono sostanziali. Si invita quindi a voler attentamente verificare per esteso quanto elaborato, mentre che di seguito verranno esposti brevemente i punti essenziali della nuova versione.

4 1. Oggetto e scopo Come precedentemente indicato, il diritto di superficie che graverà come servitù la particella n 273 RFD è limitato alla parte di proprietà comunale su cui sorge il Centro tennistico: la superficie è di circa 1'814 m 2. L utilizzo dei terreni e delle infrastrutture è stato vincolato alla stretta attività del Club, attività ricreative connesse, mentre che la servitù (personale) non è cedibile. 4. Durata Per garantire una certa progettualità e permettere all Associazione una visione a medio-lungo termine, la durata del diritto di superficie è costituito per 20 anni (scadenza ), e potrà essere rinnovato alle condizioni che saranno stabilite a quel momento. Entro due anni prima della scadenza, le parti sono tenute a manifestare le proprie volontà. 5. Manutenzione Di principio tutte le manutenzioni ordinarie e straordinarie del Centro tennistico sono di competenza del Tennis Club Melide. Per ovvi motivi, i servizi pubblici situati all esterno dello stabile restano di competenza del Comune. Di conseguenza il Tennis Club Melide si assume ogni responsabilità derivante dall utilizzazione e gestione del Centro tennistico ed è tenuta ad assicurarsi adeguatamente. Tutte le spese per le manutenzioni, oltre che per la gestione, del Centro tennistico sono integralmente a carico del Tennis Club, ad eccezione di alcune assunte dal Comune, segnatamente quelle per: i servizi pubblici di cui sopra; l approvvigionamento dell acqua potabile; l uso delle canalizzazioni l energia elettrica, limitatamente per quanto attiene all attività sportiva Tutte le spese per i necessari adeguamenti agli impianti interni sono a carico del Tennis Club. Quale partecipazione alle ingenti spese per il rifacimento annuale dei campi da tennis, il Comune riconosce un contributo annuo di CHF 5' Resta per contro escluso qualsiasi altro contributo o partecipazione alle spese di manutenzione. 6. Interventi obbligatori Preso atto della pianificazione degli interventi di manutenzione straordinaria e migliorie presentata dall Associazione e tenuto conto della volontà di investire nel futuro dimostrata dalla stessa, viene proposto che queste tipologie di opere siano assicurate, sia a livello esecutivo, sia per quanto riguarda il finanziamento, dal Tennis Club per tutta la durata del diritto di superficie. Nessun contributo o partecipazione a queste spese è riconosciuto da parte del Comune.

5 9. Estinzione Analogamente all accordo giunto a scadenza nel 2013, anche il presente prevede che qualora non venisse rinnovato, le costruzioni e infrastrutture erette diverranno di proprietà del Comune, senza corrispondere alcuna indennità. Il Tennis Club rimarrà proprietario unicamente degli oggetti mobili. 10. Canone di diritto di superficie Il canone annuo complessivo è stabilito in CHF 1' Lo stesso verrà adeguato annualmente sulla base dell indice nazionale dei prezzi al consumo, la prima volta nel A garanzia dell esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e d investimento da parte del Tennis Club entro il termine di 5 anni ( ), è stato stabilito che in caso di inadempienza il canone annuo complessivo verrà aumentato a CHF 6'500.- per tutta la restante durata del diritto di superficie, ossia per 15 anni. D altra parte, qualora gli interventi non fossero portati a termine entro 5 anni, l aumento del canone annuo sarà calcolato proporzionalmente rispetto a quanto non eseguito. La base di calcolo è indicata nel documento di pianificazione che prevede opere per CHF 109'000.- lordi. 11. Posteggi agevolazioni La superficie oggetto del precedente diritto di concessione includeva anche una parte del sedime su cui sono stati realizzati dei posteggi pubblici, segnatamente quelli al lato est dei campi da gioco. Questa circostanza ha permesso al Tennis Club di poter beneficiare gratuitamente di un contrassegno di parcheggio per ogni suo socio, aspetto questo regolato dalla convenzione fra il Cantone, il Comune, Le Maroggine e appunto il Tennis Club relativa al posteggio ex Romantica. Ora, essendo il nuovo diritto di superficie limitato al solo centro tennistico, questo presupposto non è più dato. Nelle trattative intercorse con i rappresentanti del Tennis Club, il tema dei posteggi, delle autorizzazioni e delle relative tasse per il loro rilascio, ha ricoperto grande importanza per tutte le parti. Le preoccupazioni finanziarie manifestate dal Tennis Club da una parte e la volontà del Municipio di non creare una disparità di trattamento nei confronti degli altri beneficiari dell autorizzazione, hanno indotto a ricercare una soluzione di compromesso. Da un lato ai soci attivi e onorari del Tennis Club Melide è stata riconosciuta la facoltà di beneficiare di un autorizzazione, limitatamente al posteggio ex Romantica e con validità stagionale (10 mesi), dall altra la tassa per il suo rilascio è stata fissata in CHF l una, per tutta la durata del presente atto, fermo restando l adeguamento all indice nazionale dei prezzi al consumo. 12. Estensione del diritto di superficie Ritenuto che il centro tennistico sorge anche su proprietà cantonale, considerato che a tutt oggi la questione per l eventuale acquisto del sedime non è ancora chiarita, è stato ritenuto opportuno prevedere l estensione della presente servitù anche alla particella 725 RFD, alle medesime condizioni.

6 13. Annullamento del diritto di superficie Qualora non sarà raggiunto un accordo per la cessione della proprietà cantonale oppure se l Autorità revocasse il comodato d uso concesso per il fondo al mappale 725 RFD e il Tennis Club non fosse in grado di assumere le condizioni proposte, la presente convenzione risulterà decaduta. La costituzione del presente diritto di superficie necessita di un atto pubblico da iscrivere presso l Ufficio del Registro Fondiario, le cui spese sono poste a carico della parte beneficiaria, ossia il Tennis Club Melide. Informiamo che in occasione dell assemblea ordinaria tenutasi lo scorso 23 gennaio 2015, il Tennis Club Melide ha approvato all unanimità la convenzione in esame. Sulla base di queste considerazioni e previo esame da parte delle Commissioni permanenti, vi invitiamo a voler risolvere: 1. La convenzione tra il Comune di Melide e il Tennis Club Melide per la costituzione di un diritto di superficie su parte della particella n 273 RFD - Centro tennistico è approvata. Con ogni ossequio. Per il Municipio: Il Sindaco Angelo Geninazzi Il Segretario Alfio Vananti Allegati: convenzione e allegati Per esame e rapporto: Commissione della gestione Commissione delle opere pubbliche Commissione delle petizioni RM