CTU Stima Immobile Procedimento n. 101/14 R.E.I. TRIBUNALE DI PISA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO. Procedimento: n. 101/14 Reg. Es. Imm.

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1 TRIBUNALE DI PISA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procdimnto: n. 101/14 Rg. Es. Imm. Crditori: Dbitor: Unicrdit Managmnt Bank S.p.A. Giudic Escuzioni Immobiliari: Dott.Giovanni Zucconi lì 02/05/2015 IL Dott. Arch. Antonio Ciampi Via R. Castinlli, (PI) tlfono 050/ fax 050/ info@studiociampipisa.it 1

2 Prmssa: La prsnt C.T.U. ha pr oggtto la stima dl bn immobil pignorato, da part dl crditor procdnt Unicrdit Managmnt Bank S.p.A., in danno dlla ditta nl procdimnto iscritto al n. 101/14 dl rgistro dll Escuzioni Immobiliari dl Tribunal di, posto nl Comun di S. Miniato (PI), in via Rzzaia Prima, 16/B d individuato al Catasto Fabbricati di dtto Comun com di sguito spcificato: - Diritto di proprità di bn immobil (quota ½ pr ciascuno dgli scutati), sito nl Comun di San Miniato (PI), inscritto al Catasto Fabbricati di dtto Comun, al foglio 14, mappal 284, sub. 30, cat. A/2, class 3, consistnza vani 3, oltr alla quota proporzional condominial sul rsd di trrno ch si sviluppa sul lato principal dl fabbricato sul vano scala condominial pr l accsso all unità immobiliar, idntificati dai sub dlla particlla 284 (bni comuni non cnsibili). Qusito 3 Accrti s i bni da priziar sono intstati nl Catasto a nom dl dbitor s sono di sua proprità, scondo risultanz di rgistri dlla Consrvatoria nl vntnnio antrior al pignoramnto, dsumibili di crtificati ipotcari catastali, in atti, i quali saranno numrati poi lncati nlla rlazion, scondo l ordin logico ncssario pr l accrtamnto dlla proprità. Catastalmnt il bn risulta corrttamnt intstato, pr la quota di ½ ciascuno dl diritto di proprità, a nato Dagli accrtamnti dl vntnnio condotti prsso la comptnt Consrvatoria di Rgistri Immobiliari, risulta ch la proprità dl bn di cui al foglio 14, mappal 284, sub. 30, ra prvnuta a pr acquisto con atto notaril in data 24/09/2008, ai rogiti dl Notaio Ruta Lonardo in Fuccchio, rp. n /26685, rgistrato a Livorno in data 07/10/2008, rgistro gnral n , rgistro particolar n

3 A Alla socità il bn ra prvnuto pr acquisto dalla con sd a i rogiti Notaio Casarosa Sabrina, rprtorio n. 455, in data 21/07/2000, rgistrato a Livorno il 11/08/2000, rgistro gnral n , rgistro particolar n Si prcisa ch con il prsnt trasfrimnto la socità Alla socità il bn ra prvnuto pr titoli antriori al vntnnio. Qusito 4 Accrti la corrispondnza o mno dll crtificazioni catastali ai dati indicati nl vrbal di pignoramnto. In caso di variazion catastal, indichi sia i dati riportati nl pignoramnto, sia qulli risultanti dalla variazion. L idntificativo catastal dll immobil oggtto di pignoramnto risulta corrispondnt a quanto riportato sul vrbal di pignoramnto. Qusito 5 Dscriva il bn individuando i rlativi dati catastali d almno tr confini d indicando la suprfici tutti gli altri lmnti ch consntano di prdisporr l ordinanza di vndita d il succssivo dcrto di trasfrimnto; indichi inoltr quali siano gli strmi dll atto di provninza sgnalando vntuali acquisti mortis causa non trascritti. 3

4 Dati Catastali: Rlativamnt all individuazion catastal si rimanda a quanto indicato in prmssa. Confini: L unità immobiliar confina a sud con vano scala condominial, ad ovst prosptta su via Rzzaia Prima ad st prosptta su rsd condominial, salvo s altri. Dscrizion di luoghi: Il fabbricato risulta posto nl Comun di San Miniato, nlla frazion dnominata Pont a Egola, in via Rzzaia Prima, 16/B. Dtto fabbricato risulta insrito in un contsto dilizio costituito da difici di tipologia mista (sia ad uso rsidnzial ch commrcial), in quanto dtto fabbricato risulta posto in una strada ch costituisc una travrsa di una dll principali artri di comunicazion, sia dlla Frazion di Pont a Egola, ch dl Comun di San Miniato. Dscrizion dll immobil: L unità immobiliar risulta insrita in maggior fabbricato prcdntmnt dstinato a concria totalmnt ristrutturato con cambio di dstinazion d uso nl anno 2000, lvato a tr piani fuori trra (l ultimo piano mansardato), dstinato ad appartamnti ad uso civil abitazion, struttura portant mista in muratura cmnto armato, ttto capanna, con manto di coprtura a tgol. Attravrso un piccolo rsd pavimntato si accd al vano scala uso condominial (non dotato di ascnsor) si raggiung il scondo piano mansardato, dov si trova l accsso all abitazion. Attualmnt dtta abitazion risulta suddivisa in un local unico dstinato a soggiorno, con zona pranzo d angolo cottura a vista. Nllo stsso local trovano accsso du locali dstinati a camra, un bagno con finstra basculant a ttto d un ripostiglio snza finstra, contnnt la caldaia da riscaldamnto di tipo autonomo. Si prcisa ch l intro appartamnto, ssndo al piano mansardato, prsnta tutti i locali con soffitto coincidnt con il solaio di coprtura dl fabbricato, prtanto la ridotta suprfici vrtical disponibil sull parti primtrali rivolt vrso l strno, ha consntito la ralizzazion di finstr posizionat in basso, risptto ai consuti canoni di imposta di davanzali dll finstr (ogni finstra risulta prottta pr l cadut con spcifich infrriat). 4

5 Finitur: Il fabbricato prsnta l facciat strn finit ad intonaco manto di coprtura a tgol. Lo stato gnral di manutnzion consrvazion dll strno buono. Intrnamnt l unità immobiliar prsnta l finitur tipich dll anno di costruzion (2000), prtanto con pavimnti rivstimnti in cramica (di tipo conomico), parti intrn finit con intonaco, infissi intrni in lgno tamburato, mntr qulli strni sono in lgno, vtro trmico d oscuranti a prsiana. Lo stato gnral di manutnzion consrvazion dll intrno discrto. Suprfici: Pr quanto sopra, occorr considrar i dati sotto riportati da porr a bas dll indagin stimativa: Mq Mq Coff. di Suprfici Ntti Lordi riduzion Mq virtuali Suprfici stato attual Sup. abitabil (h mdia Mt 2,7) Sup. non abitabil (h mdia Mt 1.8) 60,00 46,00 14, ,00 Pr arrotondamnto Total Suprfici da porr a bas dll indagin stimativa mq 46,00 46,00 Qusito 6 Dica s i bni godono di srvitù attiv o sono gravat da srvitù passiv rifrisca sullo stato di posssso dll /gli immobil/i con indicazion s occupato/i da trzi dl titolo in bas al qual avvnga l occupazion con spcifica attnzion all sistnza contratti avnti data crta antrior al pignoramnto d in particolar s gli stssi siano rgistrati, ipotsi risptto alla qual gli dovrà vrificar anch mdiant accsso alla banca dati dll Anagraf Tributaria prsso l Agnzia Entrat di comptnza la data di rgistrazion, la data di dcorrnza dl contratto, la data di scadnza pr l vntual disdtta, l vntual data di rilascio fissata o lo stato dlla causa vntualmnt in corso pr il rilascio. Esist a favor dl maggior fabbricato condominial una srvitù attiva di allaccio di fognatur bianch nr d attravrsamnto pr vntuali utnz, costituita con atto ai rogiti Notaio Casarosa Sabrina in San Miniato, stipulato in data 21/07/2000 rgistrato in 5

6 San Miniato in data 04/08/2000, al n. 711 trascritto a Livorno in data 11/08/2000, ai n particolar. Il fabbricato risulta occupato da da sua dalla loro figlia minornn. Si prcisa ch in sd di sopralluogo forniva in vision un documnto dnominato Extrait du cod d la famill, rilasciato in data 26/01/2014 dal Cntr d ltat d Touba nl qual si crtifica (pr quanto è stato possibil intrprtar) ch risultano coniugati dal 15/11/1999 (vdi in allgati Doc. 1). Inoltr vniva fornito in vision il Nullosta al ricongiungimnto familiar ai snsi dll art. 26 D.L.G.VO. 298/98 prsntato in data 31/05/2011, da in favor di sua mogli rilasciato dallo Sportllo unico dll immigrazion di (vdi in allgati Doc. 2-3). Infin vniva fornito in vision l Estratto pr riassunto dl atto di nascita rilasciato dal Comun di San Miniato, ch, in data 13/11/2012, attsta la nascita di, figlia di (vdi in allgati Doc. 4). Qusito 7 Vrifichi l sistnza di formalità, vincoli o onri anch di natura condominial gravanti sul bn, ch rstranno a carico dll acquirnt, ovvro in particolar: - Domand giudiziali squstri: - Atti di assrvimnto urbanistici, vntuali limiti all dificabilità o diritti di prlazion; - Convnzioni matrimoniali o provvdimnti di assgnazion dlla casa coniugal, con prcisazion dll vntual data dlla vntual trascrizion, - Altri psi o limitazioni d uso (s. onri rali, obbligazioni proptr rm, uso, abitazion). L unità immobiliar oggtto di pignoramnto risulta gravata dai consuti onri condominiali. 6

7 Qusito 8 Vrifichi l sistnza di formalità, vincoli, prgiudizivoli (s. ipotch, pignoramnti) ch saranno cancllati o comunqu non saranno opponibili all acquirnt al momnto dlla vndita, con rlativi onri di cancllazion a carico dlla procdura; pr quanto riguarda l ipotch indichi il nom dl crditor, l ntità dl crdito d il domicilio ltto. TRASCRIZIONI CONTRO - Ipotca Volontaria di ,00 (di cui ,00 di capital) drivant da cssion a garanzia di mutuo fondiario dll immobil oggtto di pignoramnto, atto notaril pubblico ai rogiti dl Notaio Rota Lonardo in Fuccchio, stipulato in data 24/09/2008, rp. n /26686, trascritto a Livorno il 07/10/2008, rgistro gnral n , rgistro particolar n Atto scutivo o cautlar, Vrbal di pignoramnto promosso da Unicrdit S.p.A. con sd in Roma, dl 27/03/2014, rprtorio n. 1619, trascritto a Livorno in data 18/04/2014, rgistro gnral n. 4928, rgistro particolar n. 3632, lttivamnt domiciliata via Lungarno Galili, 2, prsso lo studio Avv. Fabrizio Tortorlla, - TRASCRIZIONI A FAVORE - Atto di Compravndita dl 24/09/2008, ai rogiti dl Notaio Ruta Lonardo in Fuccchio, rp. n /26685, rgistrato a Livorno in data 07/10/2008, rgistro gnral 17640, rgistro particolar n Qusito 9 Vrifichi la validità urbanistica dl/i bn/i, nonché l sistnza dlla dichiarazion di agibilità dllo stsso, sgnalando vntuali difformità urbanistich, dilizi catastali; in particolar indichi la dstinazion urbanistica dl trrno risultant da CDU. Ov consti l sistnza di opr abusiv si pronunci sull vntual sanabilità ai snsi dlla Lgg n. 47/85 n. 724/94 sui rlativi costi. Pr la validità urbanistica si rimanda la qusito succssivo. Il fabbricato è stato dichiarato abitabil in data 23/10/

8 In sd di sopralluogo si rilvava ch, risptto a quanto riportato in planimtria catastal di progtto, non rano stat ralizzat l parti post (ad una distanza di ml 1.3) paralllamnt all parti primtrali strn contnnti l finstr. Tali parti rano stat prvist in fas di progtto così da consntir un altzza mdia intrna dll unità immobiliar di ml 2,70 (com prvisto dal rgolamnto dilizio comunal). Inoltr i du vani attualmnt dstinati a camra prsntano l port accsso posizionat in modo divrso risptto alla planimtria catastal d ai grafici di progtto. Pr quanto sopra, allo stato attual l unità immobiliar ha un altzza mdia infrior a ml 2,70, prtanto trattandosi di una difformità rlativa all altzza intrna di locali, quindi in violazion dll norm iginico sanitari, tal difformità può ssr sanata soltanto provvdndo alla ralizzazion dll parti sopra dscritt, con una rimssa in pristino dlla suddivision intrna dll unità immobiliar com prvista in concssion. Si prcisa ch, con l scuzion di tali opr, la suprfici attual dll appartamnto risultrbb ridotta di circa mq 14. Qusito 10 Fornisca l notizi di cui all art. 40 dlla L. 47/85 d all art. 46 dl D.L.vo 378/01: indichi in particolar gli strmi dlla concssion/licnza ad dificar o dl prmsso di costruir dlla vntual concssion/licnza in sanatoria (con indicazion di rlativo costi), ovvro dichiari ch la costruzion è iniziata prima dl 1 sttmbr In mrito a quanto prvisto all art. 40 dlla L. 47/85 d all art. 46 dl D.L.vo 378/01, si confrma quanto indicato nl qusito prcdnt cioè ch la suddivision intrna dll unità immobiliar dovrà ssr riportata a quanto autorizzato nlla concssion originaria. Il fabbricato di cui fanno part l unità immobiliar oggtto di pignoramnto è stato ristrutturato in forza dlla Concssion Edilizia n. 151 dl 21/02/2000, ch autorizzava la ristrutturazion d il cambio di dstinazion d uso da Concria a Civil abitazion. 8

9 In data 03/03/2001 è stata prsntata una variant alla suddtta concssion, pratica dilizia n In data 16/10/2001 è stata prsntata una pratica dilizia n. 939 pr modifich intrn voltura di un appartamnto al piano trra. Infin in data 22/10/2001 è stata prsntata la pratica dilizia n. 954, pr la ralizzazion dll unità immobiliari al piano sottottto. Rlativamnt all unità immobiliar oggtto di pignoramnto non sono stati ralizzati lavori pr cui siano ncssari autorizzazioni o concssioni. Qusito 11 Dtrmini il valor dll immobil sia libro /o occupato snza titolo opponibil ch dtnuto da trzi con titolo opponibil con indicazion dl critrio di stima adottato al fin dlla dtrminazion dl przzo bas di vndita, comunqu fornndo lmnti di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agnzi immobiliari, copi di atti pubblici di vndita di bni con analogh carattristich). Nl caso di tratti di quota indivisa, fornisca la valutazion anch dlla sola quota dtrandovi il valor dll vntual usufrutto ch sulla stssa gravi formando più lotti qualora risulti più convnint una tal vndita. CRITERI DI VALUTAZIONE DEL BENE L sgunti stim sono tutt rifrit allo stato di fatto in cui si trova il bn in oggtto, con particolar attnzion all carattristich pculiari dll dificio dlla zona in cui sso è ubicato. La valutazion ch sgu è stata accrtata dopo avr attntamnt saminato l componnti ssnziali ch guidano il mrcato immobiliar pr qusto tipo di immobili, anch in rlazion a rcnti indagini prsso opratori commrciali qualificati dl sttor pr scambi di bni ffttivamnt avvnuti, ch nlla fattispci si sono rivlati poco numrosi nlla quantità con przzi pagati sostanzialmnt stabili nll ultimo binnio d infriori risptto al livllo mdio provincial rgional. 9

10 CRITERI DI STIMA Individuazion di critri di stima. Prima di sporr l singol dfinizioni di critri di stima adottati, si prcisa ch la valutazion dll alloggio, sarà ricavata com mdia aritmtica di valori ottnuti con l applicazion di sgunti critri di stima: Stima a valor intrinsco: si ricava moltiplicando la suprfici complssiva dl bn pr il przzo unitario al mq. ffttivamnt pagato pr bni simili pr l ubicazion, la tipologia l carattristich costruttiv, nonché il livllo di piano, l sposizion la luminosità; Stima a valor drivant dalla capitalizzazion di rdditi: In bas al mrcato di fitti di immobili di carattristich simili a qullo da stimar, si dtrmina il rddito annuo lordo di qusto. Tal valor vin succssivamnt dcurtato di una congrua prcntual pr sps di manutnzion d ammortamnto, sfitto d insigibilità, insolvnz, assicurazion, onri fiscali tc., ottnndo così il rddito annuo ntto. Qust ultimo vin infin capitalizzato ad un saggio, opportunamnt valutato in bas al tipo di immobil da stimar, alla sicurzza dll invstimnto d all andamnto dl mrcato montario. Stima pr Costo di Costruzion Consist nl dtrminar il valor vnal di un immobil qual somma dl valor dll ara di sdim dl costo di costruzion dl fabbricato, poi accrsciuti di una congrua prcntual costitunt il profitto normal dll imprnditor pr organizzazion rischio d Imprsa. Tal valor, corrispondnt a qullo dll immobil a nuovo, vin infin adguatamnt dcurtato pr tnr conto dl grado di vtustà stato manutntivo dllo stsso. In mrito alla possibilità di formar più lotti, considrata la dimnsioni dll unità immobiliar, non risulta possibil un ultrior frazionamnto dlla stssa. Pr quanto sopra si procdrà prtanto ad una stima complssiva dll immobil oggtto dl pignoramnto. 10

11 Critrio di stima in bas al Valor intrinsco Suprfici commrcial: mq. 46,00 X 1.950,00 = ,00 Valor al nuovo ,00 Dprz. carnz costruttiv onri di sanatoria: 5 % ,00 Valor intrinsco: ,00 Critrio di stima drivant dalla capitalizzazion di rdditi Tnuto conto dll carattristich dll immobil, s n stima il canon locativo mnsil ad unità di suprfici lorda, in /mq 7,00, l dtrazioni pr sfitto, insigibilità tc. in ragion dl 10% d il saggio di capitalizzazion nl 5%, procdndo all applicazion dl mtodo risulta: Rddito mnsil lordo Mq 46,00 X /mq 9,00 = 414,00 Rddito annuo lordo 414,00 X msi 12,00 = 4.968,00 Dtrazion pr sfitto, insigibilità, ct. : 10% = 496,80 Rddito annuo ntto 4.471,20 Valor pr capitalizzazion dl rddito a nuovo: 5 % ,00 Dprz. carnz costruttiv: 0 % - Valor pr capitalizzazion dl rddito ,00 Critrio di stima drivant dal Costo di Costruzion Si valuta il costo di costruzion in /mq 1.200,00 l incidnza pr acquisto dll ara in /mq 130,00. Procdndo all applicazion dl mtodo risulta: Incidnza dll'ara: mq 46,00 X /mq. 250,00 = ,00 Costo di costruzion: mq 46,00 X /mq ,00 = , ,00 Util d'imprsa: 20 % ,00 Valor al nuovo: ,00 Dprz. carnz costruttiv onri di sanatoria: 5 % ,00 Valor pr Costo di costruzion ,00 11

12 Dai valori sopra individuati, si ricava il sgunt valor di stima mdiato: Valor intrinsco ,00 Valor pr capitalizzzion di rdditi ,00 Valor pr costo di costruzion ,00 Sommano ,00 Valor di stima mdiato ,00 VALORE DA PORRE A BASE D ASTA Dat l finalità oggttiv dl prsnt accrtamnto di stima, atto a formular una ralistica bas d asta pr la vndita, i paramtri adottati sono rifriti ad una soglia minima ch tin conto dll diffrnz sistnti risptto ad un normal atto di trasfrimnto tra privati. Riguardo al przzo a bas d asta, pr l giust motivazioni indicat nl qusito, si ritin congruo indicar com valor a bas d asta l importo di sguito spcificato: LOTTO UNICO: Diritto di proprità di unità immobiliar costituita da un appartamnto posto al piano scondo (mansardato), di maggior fabbricato condominial (snza ascnsor) sito in S. Miniato (PI), nlla frazion dnominata Pont a Egola, in via Rzzaia Prima, 16/B, costituito da n. 3 locali oltr ch local bagno ripostiglio, distinto al Catasto Fabbricati di dtto Comun, al foglio 14, mappal 284, sub. 30, cat. A/2. Valor complssivo stimato (pr arrotondamnto): ,00 Qusito 12 Provvda inoltr: A) ad accampionar il bn qualora ciò non risulti già fatto. B) a prdisporr i frazionamnti vntuali ottnndo dgli stssi l autorizzazion prvntiva dll UTE. C) a compir gli atti ncssari pr l intstazion dl bn all scutato. D) ad intgrar la documntazion catastal d ipotcaria qualora risulti ch la stssa è incomplta in tutto o in part 12

13 E) ad sguir fotografi, anch in formato digital, di manufatti dll ar, ov ritnuto util, rdigr piant planimtrich di bni; F) a dscrivr il bn su foglio sparato, in cui in manira sinttica pr ciascun lotto, indichi: s si tratta di quota o di pina proprità, Comun di ubicazion, frazion, via o località, confini, stnsion dati catastali (limitatamnt pr i trrni, alla partita, al foglio, alla particlla, all stnsion d al tipo di cultura; pr i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particlla d all vntual subaltrno, alla catgoria catastal, al numro civico, al piano d al numro d intrno). A) Il bn risulta già accampionato. B) La planimtria prsnt al N.C.E.U. di, NON risulta conform a quanto rilvato (vdi in dttaglio qusito n. 5). C) Il bn risulta intstato all scutato. D) Pr la documntazion catastal si rimanda all allgato 1, mntr pr qulla ipotcaria si rimanda al qusito n. 3. E) La documntazion fotografica è stata sguita, mntr pr la planimtria non è stata sguita, in quanto pr l suprfici si è prso a rifrimnto la planimtria catastal. F) Vdi in dttaglio qusito prcdnt. Qusito 13 Fornisca infin il numro di codic fiscal dl dbitor dati sul rgim patrimonial dllo stsso, indicando spcificamnt s l scutato sia in rgim di comunion lgal di bni col coniug. Gli scutati (ntrambi coniugati) risultano in rgim di sparazion di bni. 13

14 Qusito 15 Dica il s l immobil oggtto di procdura scutiva risulta dotato di impianti quali, s i mdsimi possono dirsi conformi alla normativa in matria di sicurzza vignt all poca dlla loro ralizzazion o dl loro ultimo adguamnto obbligatorio, così com disposto dal D.M. Sviluppo Economico n. 37/08. Dica altrsì s l immobil ricad nll applicazion dl D.Lgs. n. 192/05, così com modificato dal D.Lgs. n.311/06, rlativo alla crtificazion nrgtica dgli difici. Il fabbricato risulta dotato di impianti idrico d lttrico conformi alla normativa prvista all poca dlla loro ralizzazion. L impianto di riscaldamnto, di tipo autonomo, risulta dotato di un apparcchio caldaia (non è stato possibil rprir un crtificato di conformità o manutnzion dlla caldaia stssa). L immobil ricad nll applicazion dl D. Lgs. n. 192/05 così com modificato dal D. Lgs. n.311/06, rlativo alla crtificazion nrgtica dgli difici., 02/05/2015 Il Consulnt Tcnico d Ufficio Dott. Arch. Antonio Ciampi 14