Parere n. 58/ Piano casa : interpretazione e applicazione dell art. 4 della L.R. n. 20 del 2009

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1 Parere n. 58/ Piano casa : interpretazione e applicazione dell art. 4 della L.R. n. 20 del 2009 Viene posto un quesito relativo all interpretazione e all applicazione dell art. 4 della legge regionale del Piemonte n. 20 del 2009 (cosiddetto piano casa ). Il problema posto dà luogo ad interrogativi a valenza generale attinenti all interpretazione e all applicazione della legge regionale del Piemonte , n. 20, riguardanti, poi, il coordinamento e l integrazione fra le disposizioni della legge predetta e quelle di cui ai commi 10 ed 11 della legge urbanistica regionale, n. 56/1977. Più specificatamente, il Comune interessato riferisce l esistenza di edifici ubicati in zona agricola, originariamente adibiti ad attività connesse all agricoltura (come locali accessori stalle, fienili, magazzini, etc.), di fatto inutilizzati o in uso a soggetti non imprenditori agricoli, per i quali domanda se vi sia o meno la possibilità di utilizzare le disposizioni contenute nella L.R. n. 20 del 2009 e, in particolare, l articolo La questione posta con riguardo alla legge regionale 20/2009 è quella dei fabbricati accessori. In proposito, va ricordato che a tali costruzioni non è attribuibile una destinazione d uso loro propria: gli edifici accessori ricavano l appartenenza ad una categoria di destinazione d uso, piuttosto che ad un altra, dalla destinazione che caratterizza il fabbricato (o i fabbricati) principale di cui costituiscono accessorio. Il ricovero scorte ed attrezzi agricoli (in larga misura presente nelle vecchie cascine con dimensioni considerevoli) ha (o aveva) destinazione d uso agricola perché accessorio alla cascina; l autorimessa per le autovetture private ha destinazione residenziale perché accessoria alla residenza (e ciò anche se la disciplinano norme specifiche che la distinguono dalla costruzione principale in cui le persone risiedono e vivono); l autorimessa per gli autocarri di 1-6

2 un azienda ha destinazione produttiva perché accessoria alla struttura aziendale e funzionale all attività aziendale; il magazzino che serve un esercizio di vendita ha destinazione commerciale perché accessorio a tale esercizio ed alla costruzione da quello occupata; e così via. I fabbricati accessori mutano quindi salvo lo si voglia escludere in modo puntuale la loro destinazione d uso al mutare della destinazione d uso dell edificio principale o del complesso immobiliare a cui servono. Un magazzino agricolo (una costruzione destinata al ricovero delle scorte e degli attrezzi agricoli) cessa dunque di avere destinazione d uso agricola nel momento in cui il fabbricato o il complesso principale cessa di essere destinato all agricoltura; se l accessorietà prosegue e dunque se non cambia la condizione di proprietà, prosegue la disponibilità e l utilizzo da parte di chi occupa il fabbricato principale, se (in una parola) il vecchio rapporto tra complesso principale e costruzione accessoria non si rompe ed il fabbricato principale diviene residenziale civile, l originario ricovero scorte ed attrezzi agricoli assume il carattere dell edificio con destinazione d uso residenziale, sia pure in termini di accessorio; acquisisce cioè la connotazione indicata dall art. 2, comma 1, lettera a), della legge reg. 20/2009. E inevitabile invero notare che tale disposizione non pretende una funzione abitativa per l edificio costituente l unità edilizia a cui è applicabile la l. reg. 20/2009, bensì la più estesa destinazione d uso residenziale. Da quest ultima è invero impossibile escludere le costruzioni accessorie alle abitazioni. La Circolare regionale n. 4/PET del non reca alcun elemento che contraddica l assunto dianzi formulato: si veda al riguardo il paragrafo 2.1. della Circolare medesima, che ripete (e ribadisce) l applicabilità degli articoli 3 e 4 della legge agli edifici con destinazione d uso residenziale in generale. Elementi di conferma di quanto dianzi rilevato ed enunciato provengono dal paragrafo 2.3. della Circolare in questione, e a maggior ragione dal tenore dell articolo 4 della legge. Quest ultimo, invero, applica le proprie disposizioni (comma 1) agli edifici residenziali in 2-6

3 genere; e, nel comma 2, disciplina il caso di una pluralità di destinazioni d uso presenti nell edificio da demolire e ricostruire usando l espressione destinazioni d uso diverse (da quelle di cui al precedente comma 1, e dunque da quelle residenziali ). Il linguaggio usato dalla norma impone allora di fare riferimento all articolo 8, comma 1, della legge regionale n. 19/1999, in tema appunto di destinazioni d uso; nell elenco (esaustivo) del comma anzidetto, è contemplata la destinazione in genere residenziale in alternativa alle altre. Le destinazioni diverse di cui all art. 4, comma 2, della l. reg. 20/2009 sono quindi inevitabilmente le destinazioni, di cui alle lettere dalla b) alla f) del comma 1 art. 8 l. reg. 19/1999, mentre la destinazione residenziale è individuata alla lettera a). Solo per la compatibilità delle destinazioni diverse è individuata la funzione abitativa (comma 2 art. 4 l.r. 20/2009): la cosa ha ragionevolezza poiché la compatibilità cioè l assenza di contrasto è logico sussista nei confronti non già di un generale uso residenziale, bensì dello specifico fatto dell abitare, sì da non procurare disagi a questo. La Circolare n. 4/PET/2009 (paragrafo 2.3) non reca elementi diversi; soltanto nel paragrafo identifica in quella residenziale la destinazione con la quale gli usi diversi devono avere compatibilità, così fornendo una lettura estensiva del testo della legge sul punto, che ancora rafforza l assunto dianzi enunciato, secondo cui ex art. 2 e 4 della legge reg. 20/2009 le disposizioni dell articolo 4 della legge medesima (così come quelle dell art. 3) sono applicabili a tutti gli edifici la cui destinazione d uso è quella residenziale: ivi comprese, quindi, le costruzioni accessorie ai fabbricati residenziali principali. Del resto, se così non fosse e dunque se le disposizioni anzidette fossero applicabili solo ai volumi strettamente destinati all abitazione tale criterio dovrebbe essere applicato anche alle parti degli edifici residenziali non destinate all abitare, quali le autorimesse e gli altri vani analoghi, quando tali accessori sono compresi nell edificio principale e fanno parte del solido in cui esso si configura. Ma né il testo legislativo né la Circolare interpretativa autorizzano simile lettura. 3-6

4 2. Con quanto si è dianzi enunciato si incrociano le disposizioni dei commi 10 e 11 dell articolo 25 della legge urbanistica regionale 56/1977. Come è noto, il comma 10 dell art. 25 predetto prevede il mutamento della destinazione d uso degli edifici agricoli nei noti tre casi di decesso dell imprenditore agricolo professionale, di invalidità (inabilità al lavoro agricolo) dello stesso, di cessazione per cause di forza maggiore dell attività di imprenditore agricolo o dell azienda agricola stessa. E altrettanto noto il fatto (verificatosi molte volte in questi anni, per l invecchiamento della popolazione agricola) che nell ambito del terzo caso rientra la cessazione per ragioni di età. L imprenditore agricolo che ha operato tale cessazione può quindi presentare istanza al Comune di mutamento della destinazione d uso dei fabbricati agricoli; il Comune acquisito sull intervenuta cessazione il parere della Commissione comunale per l agricoltura applica gli oneri di urbanizzazione propri della nuova destinazione che l interessato imprime ai fabbricati medesimi e rilascia titolo abilitativo edilizio a mutare la destinazione d uso; ricorrendo i presupposti dianzi riassunti, quest ultimo atto del Comune è vincolato e dovuto. L obbligo a mantenere la destinazione d uso agricola recato dall atto di impegno trascritto di cui al comma 7 art. 25 l.r. 56/1977 è estinto dal titolo abilitativo edilizio anzidetto; il Comune rilascia all interessato atto di assenso alla cancellazione della trascrizione dell impegno, firmato dal Sindaco; con tale atto, l interessato opera, a sua cura e spese, la cancellazione della trascrizione medesima presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Quanto dianzi si è esposto vale per tutti gli edifici, principali ed accessori, dell azienda agricola. Operato il mutamento della destinazione d uso, l ormai ex imprenditore agricolo dispone come crede di quei fabbricati: può venderli, darli in locazione e così via, come fabbricati non più agricoli, ma ad esempio residenziali. Ciò vale sia per i fabbricati principali che per quelli accessori. 4-6

5 Il comma 11 dell art. 25 l. reg. 56/1977 integra quanto sopra, stabilendo che ove l ex imprenditore agricolo prosegua l utilizzazione dell abitazione, oppure la stessa sia proseguita dai suoi eredi o familiari (questi ultimi sono i congiunti elencati dallo stato di famiglia comunale come membri dello stesso nucleo familiare) non è richiesto alcun titolo abilitativo edilizio che legittimi il mutamento della destinazione d uso operato; prosegue semplicemente l utilizzo, peraltro con la nuova destinazione d uso. Ove del caso, vale quanto dianzi si è detto a proposito dell atto di impegno ex art. 25, co. 7, l.r. 56/ Per quanto consta allo scrivente Servizio, sulla base degli elementi forniti, applicando i principi suesposti, è possibile fornire le seguenti risposte. La prima verifica che il Comune ha l obbligo di effettuare è inerente la condizione del fabbricato principale di cui l immobile oggetto di istanza costituisce accessorio. In particolare, occorre verificare se sussistono in capo all istante le condizioni di cui all articolo 25, commi 10 o 11, della L.R. 56/77. Il comma 10 presuppone che sia stato richiesto al Comune il mutamento di destinazione d uso (circostanza che in base al quesito pare da escludere); il comma 11, invece, non richiede alcun titolo abilitativo che legittimi il mutamento della destinazione operato. Se si è concretizzata tale ipotesi (ex imprenditore agricolo che prosegue l utilizzazione dell abitazione, oppure la stessa è proseguita dagli eredi o dai familiari), l abitazione non è più residenza rurale bensì residenza civile e anche i fabbricati accessori hanno assunto la connotazione di edifici residenziali accessori. E allora giuridicamente corretto ritenere applicabile alla costruzione le disposizioni contenute nella L.R. 20/

6 Se, invece, non possono configurarsi le ipotesi disciplinate dall articolo 25, comma 10 e/o 11 della L.R. 56/77, i fabbricati abitazione e accessori non hanno perso la loro condizione di ruralità. Ancorché il Piano Regolatore consenta la trasformazione di tutte le superfici agricole non più destinate a tale scopo rendendo le stesse a destinazione residenziale, per poter legittimamente applicare le disposizioni straordinarie contenute nella L.R. 20/2009, il mutamento di destinazione d uso degli immobili deve essere avvenuto entro la data del , così come richiesto dalla citata legge. Non è certamente possibile ritenere che la norma del Piano Regolatore consenta il mutamento in modo automatico, essendo sempre necessario che lo stesso ancorché in assenza di opere sia oggetto di istanza e di titolo abilitativo. 6-6