Condominio: avviso di convocazione deve indicare gli argomenti da trattare in termini essenziali

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1 Condominio: avviso di convocazione deve indicare gli argomenti da trattare in termini essenziali Cassazione Civile, sez. VI, sentenza 14/01/2016 n 539 di Barbara Vizioli Pubblicato il 09/02/2016 La vicenda trae spunto da un problema che si presenta di frequente in merito all operato dell amministratore. La signora Z.A. conveniva il giudizio il Condominio di (omissis) chiedendo l annullamento della delibera dell assemblea ordinaria tenutasi in data 4 marzo 2008 con riguardo ai punti 1, 2, 3, 4 dell ordine del giorno, in quanto riteneva che l assemblea avesse assunto delle decisioni in ordine a diverse questioni (ripristino della serratura interna, sistemazione della pozza d acqua e della rimozione di alcuni cartelli) senza che tali argomenti fossero stati inseriti nell ordine del giorno. Il Tribunale di Milano rigettava la domanda attorea. Anche in secondo grado l'appello veniva rigettato e la Corte di merito confermava la sentenza impugnata ritenendo che si trattasse di semplici comunicazioni e chiarificazioni circa l operato dell amministratore in ordine alla gestione ordinaria e straordinaria dell anno precedente, e quindi non era necessario l inserimento di ciascun analitico argomento nell'ordine del giorno, avendo potuto ciascun condomino prendere visione del rendiconto in un momento antecedente all assemblea. La condomina Z.A. ricorreva in Cassazione lamentando la violazione del diritto di informativa nella convocazione dell'assemblea condominiale. In particolare, si dogliava del fatto che l amministratrice non aveva indicato in modo esplicito tutti i punti dell ordine del giorno. Secondo la ricorrente, infatti, se fosse stata correttamente informata avrebbe potuto decidere se partecipare (o meno) all assemblea. Il caso in esame si inserisce nel più ampio contesto delle condizioni di validità della convocazione di un assemblea condominiale e, conseguentemente, della validità della relativa delibera. In tema di condominio, ogni condomino ha il diritto di intervenire all assemblea e deve, pertanto, essere messo in condizione di poterlo fare.

2 Riveste, dunque, particolare importanza l avviso di convocazione in cui deve essere indicato il giorno (per la prima e seconda convocazione), il luogo, l ora e l ordine del giorno della riunione. In materia condominiale sussiste, infatti, il diritto di ciascun condomino di partecipare all assemblea; affinché venga assicurato l esercizio di tale diritto, sussiste la conseguente necessità che l avviso di convocazione, di cui all art. 66 delle disp. att. al c.c., debba essere non solo inviato, ma anche ricevuto da ciascun condomino. Per poter deliberare correttamente l assemblea deve, quindi, necessariamente essere preceduta dalla comunicazione della riunione a tutti i condomini. Ciò posto, in caso di contestazioni, ai fini della regolarità delle assemblee condominiali, si deve procedere alla verifica, già prima della delibera, della correttezza dell avviso di convocazione dalla riunione; avviso che è un requisito di validità dell assemblea stessa e delle relative deliberazioni. Tale comunicazione può contenere infatti delle irregolarità ed essere dunque viziata. Il termine di preavviso è di almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza; i termini di cui all art. 66 disp. att. c.c. vanno calcolati a ritroso, a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per la prima convocazione dell assemblea. Pertanto, la mancata conoscenza di tale data da parte dell avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari. Ove si versi nell ipotesi di mancanza totale di comunicazione, a taluno dei condomini, dell avviso di convocazione dell assemblea comporta l annullabilità della deliberazione condominiale (Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 7 marzo 2005, n. 4806). Annullabilità che deve essere fatta valere, ai sensi dell art co. 3 c.c. entro 30 gg dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti, e per i condomini dissenzienti dal giorno della sua approvazione. Il vizio di convocazione è espressamente regolato come annullabilità e non come nullità. Conseguentemente, in difetto di convocazione anche di un singolo condominio, la delibera non è definitivamente valida, essendo suscettibile di impugnazione (nel prescritto termine di trenta giorni). Va rilevato che il condomino assente all'assemblea per la quale abbia ricevuto regolare avviso di convocazione non è legittimato ad impugnare, ai sensi dell'art c.c., la delibera condominiale assunta in quella sede deducendone l annullabilità per difetto di convocazione di altri condomini. (Cass. civ. Sez. II, 18/04/2014, n. 9082). Ciò premesso, nel caso in esame, la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi in un caso specifico di validità della delibera condominiale in rapporto alla regolarità del contenuto dell avviso di convocazione; in particolare, dell ordine del giorno. A norma del primo comma dell articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

3 Oltre ad essere individuati dal legislatore i contenuti dell avviso d assemblea, vengono elencati anche i mezzi di comunicazione dell avviso stesso. Si precisa che l incompletezza dell ordine del giorno non determina la nullità della delibera ma la sua annullabilità. Ai sensi dell articolo sopra richiamato, l avviso di convocazione, oltre al giorno e l ora, contiene anche l indicazione del luogo ove si terrà l assemblea stessa, che deve essere ben individuato. E annullabile la deliberazione condominiale che sia stata assunta in un luogo di riunione diverso da quello indicato nell avviso di convocazione. Per quanto attiene all ordine del giorno della convocazione, per una partecipazione informata dei condomini a una assemblea condominiale, al fine della conseguente validità della delibera adottata, non vi è la necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione e il risultato dell esame dei singoli punti da parte dell assemblea. Non è, quindi, necessaria una analitica e minuziosa elencazione degli argomenti da trattare e dei possibili sviluppi della discussione in ordine ai vari punti, occorrendo, più semplicemente, che siano preventivamente resi noti ai condomini i termini delle varie questioni da affrontare. Nel caso di specie, già la Corte distrettuale aveva avuto modo di chiarire che l'assemblea condominiale ha esaminato esattamente quegli argomenti di cui la ricorrente lamenta di non essere stata informata specificando che essi erano stati oggetto di discussione sotto la voce "approvazione consuntivo 1/1/2007 al 31/12/2007 e dei quali i singoli condomini potevano avere consapevolezza, prendendo visione del rendiconto. In conclusione, la Suprema Corte, rigettando il ricorso proposto da Z.A., ha sancito il seguente principio di diritto: Ai fini della validità della delibera adottata da un'assemblea condominiale, è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili. (Cass. civ. Sez. VI - 2, 14/01/2016, n. 539). (Altalex, 9 febbraio Nota di Barbara Vizioli) SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE VI CIVILE - 2 Sentenza 8 ottobre gennaio 2016, n. 539 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SESTA CIVILE SOTTOSEZIONE 2

4 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. PETITTI Stefano - Presidente - Dott. MANNA Felice - Consigliere - Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere - Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere - Dott. SCALISI Antonino - rel. Consigliere - ha pronunciato la seguente: sentenza sul ricorso proposto da: Z.A., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato PALMIERI DAVIDE giusta procura speciale in calce al ricorso; - ricorrente - contro CONDOMINIO di VIA (OMISSIS); - intimato - avverso la sentenza n. 2257/2013 della CORTE D'APPELLO di MILANO del 15/05/2013, depositata il 30/05/2013; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell'08/10/2015 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI. Svolgimento del processo Il Tribunale di Milano con sentenza n del 2009 rigettava la domanda avanzata da Z.A. contro il Condominio di (OMISSIS) per ottenere l'annullamento della Delib. dell'assemblea ordinaria tenutasi in data 4 marzo 2008 con riguardo ai punti 1, 2, 3, 4 dell'ordine del giorno, condannava l'attrice al pagamento delle spese di lite. Secondo il Tribunale di Milano, le doglianze dell'attrice, attinenti all'omessa indicazione nell'ordine del giorno di quanto deliberato dall'assemblea circa il ripristino della serratura esterna, la sistemazione della pozza d'acqua, la rimozione dei cartelli e l'imbiancatura della scala, dovevano ritenersi infondate perchè l'assemblea aveva omesso di prendere alcuna decisione e, in ogni caso, trattandosi di questioni di ordinaria amministrazione e/o mere comunicazioni da parte dell'amministratore. Avverso questa sentenza interponeva impugnazione Z., evidenziando che: a) l'assemblea aveva assunto delle decisioni in ordine alla questione della serratura, della pozza d'acqua e della rimozione dei cartelli senza che tali argomenti fossero stati inseriti nell'ordine del giorno: b)

5 circa l'imbiancatura delle scale il primo giudice aveva erroneamente ritenuto trattarsi di una mera comunicazione, non accorgendosi di una irregolarità formale del bilancio, dato che una spesa approvata nel 2007 veniva contabilizzata nel 2008; c) le spese erano state liquidate in modo eccessivo. La Corte di appello di Milano con sentenza n del 2013 rigettava l'appello e confermava la sentenza impugnata. Secondo la Corte di Milano, andava preliminarmente dichiarata l'inammissibilità del secondo motivo di appello, posto che, con lo stesso, la Z. aveva introdotto nuove e diverse argomentazioni sotto il profilo delle pretese irregolarità di bilancio. Precisava, ancora, la Corte che gli argomenti trattati dall'assemblea condominiale e non inseriti nell'ordine del giorno, in verità, sono stati oggetto di discussione sotto la voce approvazione del consuntivo esercizio al e hanno riguardato comunicazioni e spiegazioni dell'amministratore circa le spese sostenute nell'anno Piuttosto, trattandosi di comunicazioni e chiarificazioni circa l'operato dell'amministratore in ordine alla gestione ordinaria e straordinaria dell'anno precedente, non era necessario l'inserimento di ciascun analitico argomento nell'ordine del giorno, avendo potuto ciascun condomino prendere visione del rendiconto in un momento antecedente all'assemblea. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da Z. A. con ricorso affidato ad un motivo. Il Condominio di via (OMISSIS), in questa fase non ha svolto attività giudiziale. Motivi della decisione 1.= Con il primo motivo di ricorso Z.A. lamenta la violazione dell'art e segg. in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. La violazione del diritto di informativa nella convocazione dell'assemblea condominiale. Secondo la ricorrente, avrebbe errato la Corte distrettuale nel ritenere che attraverso l'approvazione del consuntivo 1/1/2007 al 31/12/2007 l'assemblea condominiale avesse discusso e deliberato una spesa non eseguita e una manutenzione precedentemente non deliberata, perchè nessuna spesa sarebbe stata sostenuta nel 2007 per il non ripristino della serratura del cancello: la serratura del cancello non sarebbe stata riparata nel 2007 quindi sarebbe stato impossibile per l'assemblea discutere di una spesa non sostenuta nel corso dell'approvazione del consuntivo. Piuttosto, se l'amministratrice avesse messo all'ordine del giorno (discussione sui punti di cui alla lettera dell'avv. P. e) anche la questione del ripristino della serratura del cancello esterno, la Z. sarebbe stata informata e avrebbe potuto decidere se partecipare (o meno) all'assemblea, almeno per tentare di convincere gli altri condomini dell'illiceità della soppressione della serratura manuale, quella che poi sarà ripristinata, con buona pace delle argomentazioni contrarie. 1.1.= Il motivo, tralasciando i profili di mancata autosufficienza dato che la ricorrente fa riferimento ad un verbale di assemblea ed ad un "consentivo", ma omette di riprodurne il contenuto, è infondato non solo perchè si risolve nella richiesta di una nuova e diversa valutazione delle risultanze processuali, in particolare, del consuntivo e della Delib. dell'assemblea condominiale di cui si dice, non proponibile nel giudizio di cassazione se, come nel caso in esame, la valutazione della Corte distrettuale non presenta vizi logici e/o giuridici, ma, e soprattutto, perchè, la Corte distrettuale, ha avuto modo di chiarire che l'assemblea condominiale ha esaminato esattamente quegli argomenti di cui la ricorrente lamenta di non essere stata informata specificando che essi erano stati oggetto di discussione sotto la voce "approvazione consuntivo 1/1/2007 a 31/12/2007 e dei quali i singoli condomini potevano avere consapevolezza, prendendo visione del rendiconto. Pertanto, posto che, al fine della validità della Delib. adottata da un'assemblea condominiale, è

6 sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili, l'apprezzamento del giudice del merito di ritenere compresi nella voce approvazione consuntivo relativo all'anno di esercizio 2007 anche i temi che la ricorrente ritiene non compresi nell'ordine del giorno della convocazione, sfugge alle censure della ricorrente. Piuttosto, a fronte delle valutazioni della Corte distrettuale, la ricorrente contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, nè può la ricorrente pretendere il riesame del merito sol perchè la valutazione delle accertate circostanze di fatto, come operata dal giudice di secondo grado, non collima con le proprie aspettative. 2.- Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta la violazione dell'art. 91 c.p.c. in relazione alla cessata materia del contendere e al tariffario professionale del D.M. n. 127 del Secondo la ricorrente la liquidazione degli onorari operata dalla Corte distrettuale sarebbe eccessiva sia perchè la causa non sarebbe di valore indeterminale, posto che sarebbe determinabile nella spesa per la sostituzione della serratura o equivalente, e - sia perchè, anche se fosse indeterminabile: a) per quanto riguarda il primo grado, gli onorari ammonterebbero, anche applicando il massimo previsto dal tariffario, ad Euro 795 cui sommare altre due udienze di Euro 80 ciascuna; b) per il grado di appello, gli onorari ammonterebbero a meno della metà di 2000,00 Euro che sono stati liquidati. 2.1.= Il motivo è infondato. Va qui precisato che è indeterminabile il valore della domanda avente per oggetto la nullità di una delibera dell'assemblea condominiale per violazione di legge (nel caso specifico per omessa indicazione nell'ordine del giorno di quanto deliberato dall'assemblea in ordine a diverse problematiche condominiali), perchè il petitum non è posto in relazione al valore di una specifica domanda economicamente determinabile. Pertanto, appare corretta l'affermazione della Corte distrettuale secondo cui la causa di che trattasi è di valore indeterminabile. Ciò posto e tenuto conto dei tariffari vigenti (cioè del D.M. n. 127 del 2004 nonchè del D.M. n. 140 del 2012) e dell'applicazione dei valori medi tariffari, le liquidazioni delle spese di giustizia determinate dal Tribunale per il primo grado del giudizio e dalla Corte distrettuale per il secondo grado del giudizio, sono corretti. In definitiva, il ricorso va rigettato. Non occorre provvedere al regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione dato che il Condominio di via (OMISSIS), in questa fase non ha svolto attività giudiziale. Il Collegio, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del cit. art. 13, comma 1-bis. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Dichiara la sussistenza delle condizioni per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del cit. D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 bis. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 8 ottobre 2015.

7 Depositato in Cancelleria il 14 gennaio ( da )