DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

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1 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena CONSISTENZA IMMOBILIARE: S.C. mq. 605,00 Confini: proprietà ditta intestata, spazi condominiali, s.s.a. STATO DI OCCUPAZIONE Immobile libero da persone e cose. VERIFICA VINCOLI Non si rileva presenza di vincoli ricadenti nell area DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Considerati il grado di finitura del cespite(al grezzo), la condizione di vendita in pronto realizzo, il costo delle necessarie opere di completamento interne e in quota parte di quelle relative alle parti condominiali, si ritiene congruo determinare un valore di mercato a mq. pari a. 350,00 Calcolo del valore di mercato del bene: S.C. mq. 605,00 x./mq. 350,00 = ,00 Arrotondato a ,00 Il valore del lotto di vendita è determinato in ,00 (diconsi euro duecentodiecimila,00) LOTTO 9 (u.n. 12) Fabbricato di tipo isolato a destinazione commerciale, con annesso resede esclusivo, ubicato in Comune di Siena, fraz. Isola d Arbia.Via Borgo della Mercanzia n. 37. ISPEZIONI E VERIFICHE CATASTALI Comune di Siena -C.F. F 130, p.lla 439, Sub. 22 e 28(graffati), cat. C/1, cl.5,mq. 109, sup.cat. mq. 141,R ,14 Mutamenti dati catastali: Situazione fino al C.F. F 130, p.lla 439, sub. 1/2/3/4/5/6/7/8/9/10 Situazione dal Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a. 52

2 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena -C.F. F 130, p.lla 439, Sub. 22 e 28(graffati), cat. C/1, cl.5,mq. 109, R ,14 VARIAZIONE del 27/06/2005 n /2005 in atti dal 27/06/2005 (protocollo n. SI ) DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI RISTRUTTURAZIONE Con la quale vengono soppressi i Sub. 1/2/3/4/5/6/7/8/9/10 Verifica conformità catastale Ai sensi della Legge n. 122 del si dichiara la non conformità della planimetria catastale dell unità immobiliare con lo stato dei luoghi. VERIFICA DELLE TRASCRIZIONI In base ai documenti e registri della Conservatoria dei registri Immobiliari di Siena, l immobile è stato oggetto dei seguenti passaggi di proprietà e/o atti trascritti, ultraventennali: Indicazione analitica dei passaggi di proprietà Situazione degli intestati fino al VERZI Giancarlo nato in LIBIA il 02/06/1936 c.f. VRZGCR36H02Z326G prop. per 1/1 Situazione degli intestati dal IMPRESA MARIO BELARDI SPA con sede in SAN QUIRICO D`ORCIA c.f prop.per 1/1 Atto di acquisto a rogito notaio Paolo Nannini di Siena del rep. N , trascritto a Siena il ai nn. 9215/5310 ACCERTAMENTI URBANISTICI L immobile finito al grezzo non è conforme all ultimo titolo edilizio autorizzativo D.I.A. n /05 presentata in Variante alla P.E per difformità sostanziali relative alle aperture in facciata. Ai fini della regolarizzazione urbanistica è necessaria richiesta di attestazione di conformità in sanatoria. Inoltre per portare a termine i lavori sarà necessario istruire le opportune pratiche edilizie. Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a. 53

3 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena In base allo strumento urbanistico in vigore al Comune di Siena R.U., l immobile è ricadente in area UC1 con intervento massimo previsto dall art. 29 delle NTA -Restauro e risanamento conservativo. E ammesso il cambio di destinazione d uso a residenziale. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA Non necessario in quanto immobile in corso di costruzione DESCRIZIONE DELL IMMOBILE -Verifica dello stato esterno dell edificio L immobile oggetto della presente è costituito da un corpo di fabbrica isolato in corso di ristrutturazione, posto all interno del compendio immobiliare denominato Condominio Borgo della Mercanzia, situato nella frazione di Isola d Arbia, Comune di Siena. Trattasi di una ex capanna della S.C. di mq. 133,65 circa, edificata su un piano fuori terra avente struttura portante verticale in muratura di pietra e mattoni, stuccata esternamente a faccia vista, solaio di calpestio in latero cemento finito con massetto in conglomerato cementizio, copertura a falde inclinate realizzata in legname e laterizi, dotata di soprastante impermeabilizzazione e manto in tegole e coppi toscani. L edificio è suddiviso attualmente in due locali da tramezzi in muratura di laterizi e risulta privo di infissi ed impianti. Il bene avente destinazione d uso commerciale è dotato di un piccolo resede esclusivo della superficie di mq. 83,00 circa privo di recinzioni ed in parte pavimentato a cemento cui si accede dal piazzale condominiale rappresentato al Sub.11 della p.lla 439. L immobile è raggiungibile solo per carico e scarico dai veicoli e sono presenti nelle vicinanze ampi spazi destinati a parcheggio pubblico. Considerato il grado di finitura per il cespite si attesta un normale stato conservativo. Calcolo della superficie commerciale CONSISTENZA IMMOBILIARE Destinazione S.U. H.media S.L. mq. COEFF. TOT S.C. mq. 1)locale comm.le mq. 109,00 h. 3,30 133,65 1,00 133,65 2)resede mq. 83,00 83,00 0,10 8,30 Sommano S.C. Mq. 133,95 Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a. 54

4 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena Arrotondato a mq. 140,00 Commerciabilità: considerata la possibilità di cambio di destinazione d uso a residenziale, che ben si adatta al contesto di riferimento costituito essenzialmente da immobili a destinazione abitativa, la presenza di un piccolo resede pertinenziale e soprattutto la possibilità di finire e distribuire gli spazi interni in base alle personali esigenze, si ritiene che l immobile possa avere buona appetibilità e commerciabilità. Confini: spazi condominiali, s.s.a. STATO DI OCCUPAZIONE Immobile libero da persone e cose. VERIFICA VINCOLI Non si rileva presenza di vincoli ricadenti nell area DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Per la valutazione del cespite in oggetto viene applicato il metodo diretto del confronto, basato sui dati reali di mercato (metodo confronto di mercato MCA) ottenuto tramite l assunzione di informazioni scaturite dalle offerte di vendita di immobili comparabili, quindi finiti al grezzo. La condizione di vendita in pronto realizzo ed i costi necessari all ottenimento della regolarità edilizia, determinano un abbattimento pari al 30% circa sul valore medio di mercato rilevato in ,00 a mq., rideterminando il valore di vendita del bene in./mq. 800,00 Calcolo del valore di mercato del bene: S.C. mq. 134,00 x./mq. 800,00 = ,00 Arrotondato a ,00 Il valore del lotto di vendita è determinato in ,00 (diconsi euro centoottomila,00) Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a. 55

5 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena Fallimento R.G. n. 44/2015 Impresa Mario Belardi S.A.S. TRIBUNALE DI SIENA Sezione Fallimentare Giudice Delegato: Dott.ssa Marianna Serrao Curatore: Dott. Brogi Giacomo Allegato 9 - LOTTO 9 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA VISURA CATASTALE PLANIMETRIA CATASTALE ELABORATO PLANIMETRICO TITOLI EDILIZI NOTA TRASCRIZIONE ATTO DI PROVENIENZA Il Tecnico stimatore Geom. Simonetta Cresti Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a.

6 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena Planimetria catastale Piano T Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a.

7 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena 1 Esterno 2 Esterno Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a.

8 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena 3 Esterno 4 Interno Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a.

9 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena 5 Interno Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a.

10 Geom. SIMONETTA CRESTI Via dei Termini, Siena 6 - Esterno Tribunale di Siena - Fallimento RG N 44/2015 Impresa Mario Belardi s.p.a.

11 Direzione Provinciale di Siena Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali Data: 15/04/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 15/04/2016 Segue Dati della richiesta Comune di SIENA ( Codice: I726) Provincia di SIENA Catasto Fabbricati Foglio: 130 Particella: 439 Sub.: 22 INTESTATO 1 IMPRESA MARIO BELARDI SPA con sede in SAN QUIRICO D`ORCIA * (1) Proprieta` per 1000/1000 Unità immobiliare dal 09/11/2015 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Urbana Cens. Zona Catastale C/ m² Totale: 141 m² Euro 3.552,14 Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. 28 Indirizzo STRADA CASSIA SUD piano: T; Annotazioni Classamento e rendita validati (D.M. 701/94) Situazione dell'unità immobiliare dal 11/12/2012 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Urbana Cens. Zona Catastale C/ m² Euro 3.552,14 VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 11/12/2012 n /2012 in atti dal 11/12/2012 (protocollo n. SI ) VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA 28 Indirizzo, STRADA CASSIA SUD piano: T; Annotazioni Classamento e rendita validati (D.M. 701/94)

12 Direzione Provinciale di Siena Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali Data: 15/04/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 2 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 15/04/2016 Segue Situazione dell'unità immobiliare dal 29/06/2005 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Urbana Cens. Zona Catastale C/ m² Euro 3.552,14 VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 29/06/2005 n /2005 in atti dal 29/06/2005 (protocollo n. SI ) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO 28 Indirizzo, STRADA CASSIA SUD piano: T; Annotazioni Classamento e rendita validati (D.M. 701/94) Situazione dell'unità immobiliare dal 27/06/2005 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Urbana Cens. Zona Catastale C/ m² Euro 3.552,14 VARIAZIONE del 27/06/2005 n /2005 in atti dal 27/06/2005 (protocollo n. SI ) DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI- RISTRUTTURAZIONE 28 Indirizzo, STRADA CASSIA SUD piano: T; Annotazioni classamento e rendita proposti (D.M. 701/94) Situazione degli intestati dal 27/06/2005 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 IMPRESA MARIO BELARDI SPA con sede in SAN QUIRICO D`ORCIA (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA VARIAZIONE del 27/06/2005 n /2005 in atti dal 27/06/2005 (protocollo n. SI ) Registrazione: DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI- RISTRUTTURAZIONE Per ulteriori variazioni richiedere le visure storiche dei seguenti immobili soppressi, originari del precedente: - foglio 130 particella 439 subalterno 1 - foglio 130 particella 439 subalterno 2 - foglio 130 particella 439 subalterno 3 - foglio 130 particella 439 subalterno 4 - foglio 130 particella 439 subalterno 5 - foglio 130 particella 439 subalterno 6 - foglio 130 particella 439 subalterno 7 - foglio 130 particella 439 subalterno 8

13 Data: 15/04/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 15/04/2016 Fine - foglio 130 particella 439 subalterno 9 - foglio 130 particella 439 subalterno 10 Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

14 Segue Direzione Provinciale di Siena Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali Comune di: SIENA Elenco Subalterni ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA IMMOBILIARE URBANA ELENCO DEI SUBALTERNI ASSEGNATI Data: 17/04/ Ora: Pag: 1 Visura n. : T15798 Comune Sezione Foglio Particella Tipo mappale del: SIENA Sub UBICAZIONE via/piazza n civ Piani Scala Int. DESCRIZIONE 1 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 2 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 3 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 4 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 5 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 6 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 7 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO Comune Sezione Foglio Particella Tipo mappale del: SIENA Sub UBICAZIONE via/piazza n civ Piani Scala Int. DESCRIZIONE 1 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 2 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 3 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 4 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 5 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 6 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 7 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 8 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 9 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 10 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 11 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 12 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 13 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 14 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO Comune Sezione Foglio Particella Tipo mappale del: SIENA Sub UBICAZIONE via/piazza n civ Piani Scala Int. DESCRIZIONE 1 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 2 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 3 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 4 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 5 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 6 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 7 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 8 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 9 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 10 STRADA CASSIA SUD SOPPRESSO 11 STRADA CASSIA SUD T BENE COMUNE NON CENSIBILE A TUTTI I SUBALTERNI (RESEDE) 12 STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T CORTE ESCLUSIVA DEL SUBALTERNO N STRADA CASSIA SUD T-1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 26 STRADA CASSIA SUD T-1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 27 STRADA CASSIA SUD T MAGAZZINO 28 STRADA CASSIA SUD T NEGOZIO 29 STRADA CASSIA SUD S1-T1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 30 STRADA CASSIA SUD T-1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 31 STRADA CASSIA SUD T-1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 32 STRADA CASSIA SUD T-1 2 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 33 STRADA CASSIA SUD T-1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE

15 Direzione Provinciale di Siena Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali Comune di: SIENA Elenco Subalterni ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA IMMOBILIARE URBANA ELENCO DEI SUBALTERNI ASSEGNATI Data: 17/04/ Ora: Pag: 2 Visura n. : T15798 Fine Comune Sezione Foglio Particella Tipo mappale del: SIENA Sub UBICAZIONE via/piazza n civ Piani Scala Int. DESCRIZIONE 34 STRADA CASSIA SUD T ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 35 STRADA CASSIA SUD T-1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 36 STRADA CASSIA SUD T-1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 37 STRADA CASSIA SUD T ABITAZIONE DI TIPO CIVILE 38 STRADA CASSIA SUD T-1 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE Unità immobiliari n. 59 Tributi erariali: 0,00 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

16 Data: 17/04/ n. T Richiedente: Telematico SI /11/2005 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 17/04/ Comune di SIENA (I726) - < Foglio: Particella: Elaborato planimetrico > Data: 17/04/ n. T Richiedente: Telematico Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) - Fattore di scala non utilizzabile Ultima planimetria in atti

17 Data: 23/01/ n. T Richiedente: BLRLSN77S22I726K SI /06/2005 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 23/01/ Comune di SIENA (I726) - < Foglio: Particella: Subalterno: 22 > STRADA CASSIA SUD piano: T; Ultima planimetria in atti Data: 23/01/ n. T Richiedente: BLRLSN77S22I726K Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

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20 Ispezione ipotecaria Ufficio Provinciale di SIENA - Territorio Data 19/04/2016 Ora 11:21:55 Servizio di Pubblicità Immobiliare Pag. 1 - segue Ispezione telematica n. T del 19/04/2016 Inizio ispezione 19/04/ :11:00 Richiedente CRSSNT per conto di Tassa versata 3,60 CRSSNT64T42I726T Nota di trascrizione Registro generale n Registro particolare n Data di presentazione 29/12/1993

21 Ufficio di SIENA - Trascrizione N. RP 5310 del 1993 Ispezione T / del Pag. 2 - segue

29 Ufficio di SIENA - Trascrizione N. RP 5310 del 1993 Ispezione T / del Pag segue

30 Ufficio di SIENA - Trascrizione N. RP 5310 del 1993 Ispezione T / del Pag Fine