IN NOME DEL POPOLO ITALIANO. Tribunale di Teramo. dr. Alessandro Chiauzzi ha pronunciato la seguente SENTENZA

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1 Archivio selezionato: Sentenze Tribunale Autorità: Tribunale Teramo Data: 15/04/2015 n. 547 Classificazioni: COMUNIONE E CONDOMINIO - Cose e servizi comuni di edifici - - innovazioni e opere in genere sulle parti comuni R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Teramo dr. Alessandro Chiauzzi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n del ruolo contenzioso generale dell'anno 2007, posta in deliberazione all'udienza del 10 dicembre 2013, con concessione alle parti del termine di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per repliche e vertente tra Ma. D. Fr., elettivamente domiciliata in Atri (TE), via del Commercio n. 2, presso lo studio dell'avv. Fortunato Nicola Mattucci, che la rappresenta e difende, in virtù di delega posta a margine dell'atto di citazione, attrice; e CONDOMINIO RESIDENCE PARK DI SILVI (TE), VIA ROMA N , in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Silvi (TE), via Roma n. 431, presso lo studio dell'avv. Monica Di Marco, che lo rappresenta e difende, in virtù di delega posta a margine della comparsa di costituzione e risposta, convenuto; Conclusioni delle parti: come da verbale del 10 dicembre 2013

2 Fatto Svolgimento del processo Con atto di citazione ritualmente notificato, Ma. D. Fr. conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, il Condominio Residence Park di Silvi, via Roma n , chiedendo che fosse dichiarata "nulla e/o invalida e/o priva di qualunque effetto giuridico " la delibera condominiale del 4 agosto 2007, con la quale si decideva l'installazione di cancelli di chiusura dell'area condominiale del lato Sud e Nord dell'edificio; in via subordinata chiedeva fosse annullata la delibera. A sostegno delle proprie domande deduceva, tra l'altro, che: era proprietaria di un immobile ad uso negozio, sito nel condominio convenuto; con delibera dell'assemblea condominiale del 4 agosto 2007 si decideva la chiusura, mediante installazione di cancelli, dell'area condominiale posta sui lati Sud e Nord, con conseguente chiusura dei marciapiedi perimetrali, pervenendo così all'integrale chiusura dell'area comune scoperta; dal momento che l'apposizione dei cancelli costituiva innovazione, la delibera sarebbe dovuta essere approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell'edificio, che nel caso di specie non era stata raggiunta. Si costituiva il condominio Residence Park di Silvi, via Roma n , sollevando preliminarmente eccezione di inammissibilità della domanda, la quale era stata proposta con atto di citazione e non con ricorso, come disposto dall'art c.c. Nel merito chiedeva il rigetto delle domande di parte attrice. Diritto Motivi Della Decisione Deve essere preliminarmente esaminata l'eccezione di inammissibilità della domanda attrice, sollevata dal convenuto, la quale va rigettata per le ragioni di seguito esposte. L'eccezione di inammissibilità è fondata sul fatto che la domanda introduttiva del giudizio, avente ad oggetto l'impugnazione di delibera dell'assemblea condominiale, era stata introdotta con atto di citazione e non con ricorso, come indicato dal comma secondo dell'art c.c. (vecchia formulazione). In riferimento a tale questione ha osservato la giurisprudenza di legittimità, correttamente richiamata da parte attrice, che la norma contenuta nell'art c.c. non è norma di carattere processuale e pertanto il termine "ricorso" deve intendersi come indicante l'atto con cui si reagisce alla lesione di un diritto e non come la forma dell'atto processuale con il quale si instaura il giudizio avente ad oggetto l'impugnazione di delibera dell'assemblea condominiale ("ritiene il Collegio che l'art c.c., non disciplina la forma che deve assumere l'atto introduttivo dei giudizi di cui si tratta. Depone in questo senso, in primo luogo, la sedes materiae della disposizione, la quale è inserita in un contesto normativo - il codice civile - destinato alla configurazione dei diritti e all'apprestamento delle relative azioni sotto il profilo sostanziale dell'an e non anche sotto quello procedurale del quomodo: contesto normativo nel quale il termine "ricorso" è spesso utilizzato per indicare l'atto con cui si reagisce, eventualmente anche in sede stragiudiziale, alla lesione di un diritto. Proprio nell'ambito della disciplina del condominio, infatti, l'art c.c., prevede la possibilità del "ricorso all'assemblea" contro i provvedimenti dell'amministratore, mentre la parola "citazione" nell'art c.c., indica tutti gli atti con cui il condominio è "convenuto in giudizio", atti che ben possono avere la forma del ricorso, quando si verte in materie per le quali così è disposto. Non è quindi significativo l'argomento lessicale, che viene ricavato dal testo dell'art c.c., nel quale il termine "ricorso" è impiegato nel senso generico di istanza giudiziale, che si ha facoltà di proporre per ottenere l'annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ; cfr. Cass. SS.UU. sent. 8491/11). Alla luce delle osservazioni svolte sopra in riferimento alla natura della norma contenuta nell'art c. c. (vecchia formulazione) e in considerazione del fatto che nell'ordinamento non vi è norma di carattere processuale che impone il ricorso come atto introduttivo del giudizio di impugnazione delle delibere dell'assemblea condominiale, il giudizio andava introdotto con l'atto introduttivo del normale giudizio di cognizione, ovvero l'atto di citazione; segue che l'eccezione di inammissibilità, sollevata dal convenuto, deve essere rigettata.

3 Passando all'esame del merito vanno svolte le considerazioni che seguono. Con l'atto introduttivo del giudizio l'attrice lamentava che con delibera condominiale del giorno 4 agosto 2007, comunicatale in data 5 agosto 2007, veniva decisa "la chiusura, mediante installazione di cancelli, del condominio nei lati Sud e Nord, ovverosia la chiusura dei marciapiedi perimetrali nei lati Sud e Nord del condominio, pervenendo così all'integrale chiusura dell'area comune scoperta". Chiedeva pertanto che la delibera fosse dichiarata nulla e, in subordine, che la stessa fosse annullata. Giova rilevare in punto di diritto che, come osservato dalla fondamentale sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 4806/05 in materia di nullità e annullabilità delle delibere condominiali, "sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con l'oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incide sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto"; sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto" (così Cass. SS.UU. sent. 7 marzo 2005 n. 4806). Alla luce della distinzione appena richiamata è possibile affermare che sicuramente la delibera assembleare in questione non può essere dichiarata nulla, dal momento che oggetto della stessa è l'installazione di cancelli su un'area condominiale; con tutta... oggetto non è né impossibile né illecito e non va ad incidere su diritti individuali del singolo condomino. Del resto i motivi di impugnazione esposti nell'atto di citazione dall'attrice riguardavano essenzialmente la formazione della maggioranza richiesta per l'approvazione della delibera. Vanno esaminati a questo punto i profili riguardanti l'annullabilità della delibera. Nell'atto introduttivo del giudizio la D. Fr. lamentava che la delibera impugnata era stata approvata con una maggioranza non sufficiente, ai sensi dell'art c.c. (vecchia formulazione), in ragione dell'oggetto. Infatti la D. Fr. affermava che nel caso di specie l'apposizione dei cancelli costituiva innovazione ai sensi dell'art c.c. e pertanto per l'approvazione della delibera era necessaria la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'art c.c. Va osservato che per pacifica giurisprudenza di legittimità per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante, si veda Cass. sent. n /06). Nel caso di specie l'apposizione del cancello a chiusura del cortile condominiale non va ad incidere sulla consistenza materiale del bene comune, che può continuare ad essere utilizzato da tutti i condomini, compresa l'attrice, per la medesima finalità per la quale era utilizzato precedentemente, ovvero spazio comune riservato esclusivamente ai condomini; del resto l'apposizione di un cancello con tutta evidenza non incide sulla essenza del cortile e sulla sua destinazione, ma esclusivamente sulla modalità di accesso e pertanto di utilizzo. Privo di pregio è il rilievo, svolto da parte dell'attrice, in riferimento al fatto che l'apposizione del cancello andrebbe ad incidere sul suo diritto di godimento degli accessi sul cortile dall'unità immobiliare di sua proprietà. Infatti l'installazione del cancello costituisce, come osservato sopra, semplicemente una regolamentazione della modalità di godimento del bene comune e non va a limitare l'utilizzo del cortile condominiale, congiuntamente agli altri condomini, da parte della D. Fr., né tanto meno l'utilizzo degli accessi dell'unità immobiliare dell'attrice posti sullo stesso cortile. Tanto premesso in riferimento alla natura dell'oggetto della delibera condominiale è possibile a questo punto verificare se la stessa delibera era approvata secondo le modalità richieste dall'art. 1136

4 c.c. (vecchia formulazione). Il comma 3 del predetto articolo stabilisce che nell'assemblea di seconda convocazione la delibera è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Risulta dal verbale di assemblea, regolarmente sottoscritto dal Segretario e dal Presidente, che l'assemblea che approvava la delibera era composta da n. 32 condomini su un totale di n. 48, di cui 14 a mezzo di delegati, ed erano così rappresentati complessivi 680,892 millesimi del l'edificio oggetto del condominio. Risulta dal verbale di assemblea che il punto n. 5 (nel quale si deliberava l'installazione dei cancelli) veniva approvato all'unanimità dei presenti. Dal verbale emerge con evidenza che l'assemblea era regolarmente costituita, con l'intervento di tanti condomini che rappresentavano i due terzi del valore dell'immobile dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio; in secondo luogo la delibera veniva approvata con una maggioranza notevolmente superiore a quella richiesta dal terzo comma dell'art c.c. (un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio). In ogni caso deve essere osservato che, anche a voler aderire alla ricostruzione sostenuta dall'attrice e a considerare l'apposizione del cancello come innovazione ai sensi dell'art c.c., la delibera sarebbe comunque legittima, in quanto sarebbe stata superata la maggioranza richiesta dal quinto comma dell'art c.c., (maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio). Affermava l'attrice che dal verbale di assemblea non risultavano presenti i delegati dai condomini assenti Ca., Sc., Mu., Mu. e Ba.. Dalla lettura del verbale di assemblea invece risulta che i condomini Ma. Sc., Ma. Mu. e Pa. Ca. erano presenti a mezzo della delegata Ma. Pe., il condomino Fe. An. Ba. era presente a mezzo del delegato Ga. To. ed il condomino Ma. Lu. Ru. era presente a mezzo del delegato Ge. Ri.. Del resto il convenuto, costituendosi in giudizio, provvedeva a depositare le deleghe dei condomini in questione (si veda doc. n. 5 del fascicolo di parte convenuta). Parte attrice dal canto suo non produceva alcun elemento idoneo a dimostrare il contrario di quanto attestato dal verbale. Sulla base delle considerazioni svolte deve ritenersi pertanto che la delibera assembleare è stata approvata secondo le modalità di composizione dell'organo assembleare e secondo le maggioranze prescritte dal codice e pertanto anche la domanda di annullamento della delibera deve essere rigettata. Segue dalle considerazioni svolte sopra il rigetto delle domande dell'attrice. Le spese del giudizio (comprensive delle spese sostenute nella fase di reclamo del provvedimento cautelare di rigetto dell'istanza di sospensione dell'efficacia della delibera) seguono il criterio della soccombenza e si liquidano in dispositivo. PQM P.Q.M. definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa: - rigetta le domande dell'attrice; - condanna l'attrice alla refusione, in favore del convenuto, delle spese della presente procedura, che liquida in complessivi E 3.600,00 per compensi, oltre iva e cap come per legge. Teramo, 10 aprile 2014 Depositata in cancelleria il 15/04/2015.

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