dott. Gaetano Cappuccio QUADRO NORMATIVO ESECUZIONI IMMOBILIARI E DELEGA AI PROFESSIONISTI Legge 80/2005, modificata dalla legge n.263/2005 e successivamente dalla legge 51 del 23 febbraio 2006 INTRODUZIONE Come chiarisce la legge 263/2005 il nuovo assetto delle aste scatterà dal 1 marzo 2006 non solo per le nuove procedure ma anche per quelle pendenti. Fanno eccezione quelle per cui è stata già ordinata la vendita per cui continueranno ad applicarsi le vecchie norme. La riforma ha due scopi di fondo. Il primo è quello di aprire il più possibile al pubblico le aste giudiziarie un tempo riservate a pochi operatori professionali attraverso la pubblicità obbligatoria su internet e attraverso il ruolo di primo piano dato alla vendita senza incanto.il secondo è quello di accelerare gli iter processuali anche attraverso l estensione delle deleghe dai notai ad altri professionisti tra cui avvocati e commercialisti. Nell art. 591-bis, c.p.c., in materia di vendite di beni immobili, si autorizza infatti il giudice dell esecuzione a delegare le operazioni di vendita, oltre che a notai, anche ad avvocati, dottori commercialisti o esperti contabili iscritti in appositi elenchi formati secondo le modalità di cui all art. 179-ter delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile. Un decreto del Ministero della Giustizia, di concerto con il Ministero dell Economia e delle Finanze, sentiti il Consiglio nazionale del Notariato, il Consiglio nazionale dell Ordine degli avvocati e il Consiglio Nazionale dell Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili, stabilirà ogni triennio la misura dei compensi dovuti ai professionisti per le operazioni di vendita di beni immobili. Il compenso viene direttamente liquidato al professionista dal giudice dell esecuzione con specifica determinazione della parte relativa alle operazioni di incanto e alle successive che sono poste a carico dell aggiudicatario. In attesa dell adozione di una tariffa unica, i parametri di riferimento,pertanto, potrebbero essere quelli adottati per la determinazione dei compensi dei notai impegnati nelle operazioni di vendita di beni immobili stabiliti dal D.M. 25/05/1999, n. 213. LA VENDITA Tra le novità più importanti della riforma delle aste giudiziarie c è il ruolo dato alla vendita senza incanto: solo in caso di mancato successo si ricorre infatti a quella con incanto. La vendita senza incanto è una procedura più snella. A differenza della vendita con incanto, ciascuno presenta la sua offerta ma non può rilanciare. Le norme di riforma hanno voluto precisare la procedura dell offerta in busta chiusa che prevede l annotazione del nome di chi la fa, di quello del giudice o del professionista delegato e della data dell udienza. Si dichiarano inefficaci le offerte pervenute oltre il termine fissato dal giudice( da un minimo di 90 ad un massimo di 120 giorni dall ultima udienza tra le parti) e si stabiliscono i casi in cui esse possono essere revocate (quando sono trascorsi 120 giorni dalla presentazione senza accoglimento, oltre che nei casi in cui si proceda all incanto o alla gara tra gli offerenti). Se l offerta è unica e supera di un quinto il prezzo base, l immobile è senz altro aggiudicato. Se non lo supera, i creditori possono opporsi alla vendita o il giudice può optare per un altra udienza con vendita all incanto. Se vi sono più offerenti si indice seduta stante la gara tra gli offerenti a cui partecipano coloro che hanno presentato offerte valide. Quando, per uno dei casi previsti, l asta senza incanto non ottiene risultati si passa a quella con incanto.
Se l offerente non partecipa senza giustificato e documentato motivo perde un decimo della somma depositata. Chi entro dieci giorni dall udienza presenta un offerta più alta di un quinto rispetto al prezzo raggiunto, deve prestare una cauzione doppia (20% del prezzo base d asta). Sia lui che gli altri che si candidano alla nuova gara che viene indetta perdono la cauzione se non partecipano, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo. Se anche l asta con incanto non ha esito il giudice può stabilire un nuovo incanto ad un prezzo inferiore di un quarto o stabilire l amministrazione giudiziaria. Secondo alcune interpretazioni potrebbe anche ritornare al meccanismo della vendita senza incanto. L'AGGIUDICAZIONE L immobile viene aggiudicato con decreto del giudice solo dopo che il prezzo è stato interamente saldato.il pagamento del prezzo deve avvenire nei termini prescritti dall ordinanza di vendita e al massimo dopo 60 giorni dall aggiudicazione. Nel decreto è contenuto l ordine di cancellare le ipoteche successive alla trascrizione. Il decreto dovrà anche indicare se l aggiudicatario ha contratto un mutuo per l acquisto garantito da ipoteca sull immobile (che sarà di primo grado) e contiene l ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l immobile venduto. E il professionista delegato alla procedura a doversi occupare delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni, alla cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie. Il professionista delegato può anche predisporre il progetto di distribuzione del ricavato e la sua trasmissione al giudice dell esecuzione che può apporvi variazioni. PROCEDURA E TERMINI PROCEDURA Pubblicazione. Avviso di vendita sui quotidiani e dell ordinanza e della perizia su Internet Offerta in busta chiusa. Termine per il deposito Udienza senza incanto. Per l esame delle offerte e aggiudicazione tra gli offerenti Nuova udienza con incanto. In caso di asta deserta o di offerte non valide Rialzo. Eventuale offerta in busta chiusa superiore di un quinto del prezzo di aggiudicazione Incanto ristretto. Riservato a chi ha fatto l offerta di un quinto superiore, ad altri eventuali offerenti al rialzo, oltre a chi ha partecipato all asta precedente Aggiudicazione. Definizione del diritto Secondo incanto. A prezzo base d asta che può essere inferiore ad un quarto di quello precedente Saldo. Pagamento dell importo La proprietà. Decreto di trasferimento TERMINI Almeno 45 giorni prima dell udienza Fissato dal giudice tra 90 e 120 giorni dalla data dell ordinanza di vendita Un giorno dopo il termine per il deposito delle offerte Alla data già indicata nella prima ordinanza Entro 10 giorni dalla conclusione dell incanto Alla data fissata dal giudice che indica pure data dell udienza ristretta, termini di presentazione delle offerte, pubblicità 10 giorni dalla conclusione dell incanto, senza offerta con aumento del quinto In caso di primo incanto deserto Entro 60 giorni dall aggiudicazione definitiva (con e senza incanto) Dopo il pagamento del prezzo
LA DELEGA AL PROFESSIONISTA In merito alla delega delle operazioni di vendita senza incanto di beni immobili, il giudice dell esecuzione con l ordinanza con cui provvede sull istanza di vendita può, sentiti gli interessati delegare ad uno dei professionisti iscritto nell elenco il compimento delle operazioni di vendita. Con tale ordinanza il giudice dell esecuzione indica un termine non inferiore a novanta e non superiore a centoventi giorni entro il quale possano essere proposte offerte d acquisto e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l udienza per la deliberazione sull offerta e per la gara tra gli offerenti.. Con la medesima ordinanza il giudice stabilisce: il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate al professionista; le modalità della pubblicità; il luogo in cui dovranno essere presentate le offerte; il luogo in cui si dovrà procedere all esame delle offerte e all espletamento della gara tra gli offerenti; il luogo dove eventualmente si dovrà svolgere l incanto. GLI ADEMPIMENTI DEL PROFESSIONISTA DELEGATO Il professionista provvede: alla determinazione del valore dell immobile anche tramite l ausilio di un esperto nominato dal giudice dell esecuzione; ad autorizzare l assunzione dei debiti da parte dell aggiudicatario o dell assegnatario: l istituto è previsto nel caso in cui il bene sia gravato da pegno o ipoteca; in questo caso l aggiudicatario o l assegnatario del medesimo bene, con l autorizzazione del professionista, può concordare col creditore pignoratizio o ipotecario di assumersi il debito con le garanzie ad esso inerenti e liberare, conseguentemente, il debitore originario. In tal caso nel provvedimento di vendita o di assegnazione va fatta menzione dell assunzione del debito; sulle offerte pervenute dopo l incanto (aumento del quinto) a norma dell art. 584, c.p.c., e sul versamento del prezzo nella ipotesi di cui all art. 585, co. 2, c.p.c.. Alla luce della disposizione qui citata il professionista si dovrà sostituire al giudice dell esecuzione nell espletamento delle operazioni da compiersi nel caso in cui dopo l incanto, entro dieci giorni, pervengano offerte d acquisto. Le offerte in questione, sono effettuate tramite deposito in cancelleria secondo le modalità indicate nell art. 571, c.p.c., prestando cauzione per una somma pari al doppio della cauzione versata. Il professionista, dunque, dopo aver verificato la regolarità delle offerte, dovrà indire la gara della quale il cancelliere sarà tenuto a dare pubblico avviso e comunicazione all aggiudicatario, fissando un ulteriore termine perentorio, entro il quale potranno essere fatte nuove offerte. Alla gara potranno partecipare oltre agli offerenti di cui sopra e all aggiudicatario c.d. provvisorio anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura del doppio. Nel caso in cui la gara vada deserta, l aggiudicazione diventa definitiva ed il professionista delegato deve pronunciare a carico dei nuovi offerenti la perdita della cauzione il cui importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall esecuzione;
alla fissazione degli ulteriori incanti o sulla istanza di assegnazione: i nuovi incanti, pertanto, verranno fissati un caso di inadempienza dell aggiudicatario, di incanto andato deserto, ovvero in caso di assenza di domande di assegnazione all udienza fissata dopo l incanto andato deserto; alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione del medesimo a pubbliche amministrazioni nei casi previsti per la comunicazione di atti volontari di trasferimento nonché all espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice. In proposito, si rammenta che il giudice dell esecuzione, avvenuto il versamento del prezzo, può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assunte dall aggiudicatario a norma dell art. 508, c.p.c.. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio; a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina effettuata dal procuratore legale che è rimasto aggiudicatario per persona da nominare (la dichiarazione va effettuata entro tre giorni dall incanto) alla formazione del progetto di distribuzione ed alla sua trasmissione al giudice dell esecuzione al pagamento delle quote risultanti dal progetto: se il progetto è approvato o si raggiunge l accordo tra tutte le parti, se ne dà atto nel processo verbale e il professionista deegato in alternativa al giudice dell esecuzione ordina il pagamento delle singole quote. Nell ipotesi di vendita all incanto di beni immobili il professionista provvede alla redazione dell avviso(vedi art. 576, co. 1, c.p.c.), e alla sua notificazione ai creditori di cui all art. 498 c.p.c., non intervenuti, nonché a tutti gli adempimenti previsti dagli artt. 576 e ss., c.p.c.. Nell avviso il professionista dovrà specificare che tutte le attività che a norma dell art. 576 e ss., c.p.c., devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell esecuzione o dal cancelliere o dal giudice dell esecuzione, saranno effettuate da esso stesso presso il suo studio ovvero nel luogo da lui indicato. Il professionista delegato sarà tenuto a redigere il verbale d incanto da cui dovranno risultare le circostanze di luogo e di tempo nelle quali l incanto si svolge, la generalità delle persone ammesse all incanto, la descrizione delle attività svolte, la dichiarazione di aggiudicazione provvisoria con l identificazione dell aggiudicatario. Il verbale deve essere sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato. Se il prezzo non è stato versato nel termine, il professionista delegato ne dà tempestivo avviso al giudice trasmettendogli il fascicolo. Avvenuto il versamento del prezzo il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e trasmette al giudice dell esecuzione il fascicolo. Al decreto, nei casi previsti dalla legge, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica dell immobile quale risultante dal fascicolo processuale. Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice dell esecuzione in un ulteriore ipotesi: quando, cioè, non faccia luogo all assegnazione o ad ulteriori incanti ai sensi dell art. 591, c.p.c.. Contro il decreto di trasferimento è possibile fare opposizione ai sensi dell art. 617, c.p.c.
Le somme versate dall aggiudicatario sono depositate presso una banca indicata dal giudice. Infine, si specifica che i provvedimenti di cui all art. 586, c.p.c., restano riservati al giudice dell esecuzione anche in caso di delega al professionista delle operazioni di vendita. Come su accennato, spetta al professionista procedere alla redazione dell avviso che ai sensi del richiamato art. 576, co. 1, c.p.c., dovrà indicare: se la vendita si deve effettuare in uno o più lotti; il prezzo base dell incanto; il giorno e l ora dell incanto; il termine che deve intercorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l incanto, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria; l ammontare della cauzione in misura non superiore al decimo del prezzo base d asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti; la misura minima dell aumento da apportarsi alle offerte; il termine non superiore a sessanta giorni dall aggiudicazione entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito. L art. 591-ter, c.p.c., prevede la possibilità per il professionista di rivolgersi al giudice dell esecuzione quando nell espletamento delle operazioni insorgano difficoltà. In questo caso, il giudice dell esecuzione provvederà con decreto. La norma, inoltre, riconosce alle parti e agli interessati il diritto di proporre reclamo avverso detto decreto e avverso gli atti compiuti dal professionista con ricorso allo stesso giudice dell esecuzione il quale, in questo caso, provvederà con ordinanza. Il ricorso non produce effetti sospensivi delle operazioni di vendita salvo che la sospensione delle medesime sia disposta dal giudice quando ricorrano gravi motivi.
I diritti di terzo opponibili a) Diritti reali di godimento Uusufrutto, uso e abitazione. Il diritto non è opponibile se il titolo costitutivo risulta trascritto nei registri immobiliari successivamente al pignoramento, mentre se stato è trascritto antecedentemente il pignoramento ha per oggetto la nuda proprietà. E necessario però ricordare l art. 2812, c.c., che stabilisce la non opponibilità al creditore ipotecario dei diritti reali minori trascritti successivamente all iscrizione dell ipoteca. Ne discende che se l azione esecutiva è svolta dal creditore ipotecario i diritti reali di godimento trascritti prima del pignoramento ma dopo l iscrizione dell ipoteca, pur risultando opponibili agli altri creditori non sono opponibili al titolare dell ipoteca: quindi l azione espropriativa investe la piena proprietà, il bene è venduto libero dal diritto reale minore, il decreto di trasferimento è titolo per la liberazione immediata del bene. Diritto di abitazione ai sensi dell art. 540, co. 2, c.c., sulla casa adibita a residenza familiare a favore del coniuge superstite.se l immobile è gravato da ipoteca il creditore ha diritto di espropriare la piena proprietà (art. 2812, c.c.) per cui l immobile è venduto libero dal gravame. Riguardo ai creditori del decuius non ipotecari in caso di insufficienza dell asse ereditario il diritto di abitazione non può essere opposto ai creditori. Al di fuori di queste ipotesi, l occupazione da parte del coniuge superstite dell immobile destinato ad abitazione familiare corrisponde ad un diritto opponibile in sede di esecuzione forzata. b) Diritto personale di godimento in forza di contratto di locazione Le norme a cui fare riferimento per determinare quando si è in presenza di un contratto di locazione opponibile sono quelle desumibili dall art. 560, c.p.c., e dall art. 2923, c.c. L art. 560, co. 2, c.c., prevede per il debitore esecutato il divieto di concedere in locazione l immobile pignorato senza l autorizzazione del giudice dell esecuzione.la mancanza dell autorizzazione comporta l inopponibilità ai creditori e quindi all acquirente del contratto stipulato dopo il pignoramento. Se il contratto è munito di data certa anteriore al pignoramento, il conduttore, nel limite massimo di nove anni, ha diritto a godere l immobile per tutta la durata pattuita. Per l opponibilità della pattuizione di una durata superiore ai nove anni non è invece sufficiente la data certa perché nell art. 2923, co. 2, è richiesta la trascrizione del contratto antecedente alla trascrizione del pignoramento: in mancanza della trascrizione il contratto è opponibile nel limite di un novennio dall inizio della locazione. Rispetto ai contratti scritti con data certa anteriore al pignoramento si è posto il problema dell operatività dei meccanismi di rinnovazione automatica previsti nella legislazione speciale. Alla luce dell elaborazione giurisprudenziale e dottrinale, si può affermare che i contratti di locazione ad uso abitativo redatti in forma scritta e registrati in data anteriore al pignoramento, nel caso di stipula sotto il regime ex L. 392/78, scadono pacificamente al quarto anno dall inizio della locazione senza possibilità di rinnovo mentre, nel caso di stipula dopo l entrata in vigore della L. 431/98 (1 gennaio 1999 ) dovrebbero scadere al quarto anno (se a canone libero) o al terzo anno (se a canone convenzionato) a condizione tuttavia che il custode giudiziario invii, almeno sei mesi prima della scadenza, la disdetta di cui all art. 3, lett. g), intervenendo altrimenti il rinnovo automatico (o proroga ex lege) rispettivamente per un altro quadriennio e per un altro biennio. Invece, in base alla disciplina di cui agli artt. 27-28-29, L. 392/78, i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso industriale, artigianale e commerciale o all esercizio di attività di lavoro autonomo, con data certa anteriore al pignoramento, alla scadenza dei primi sei anni si rinnovano, senza alcuna possibilità di disdetta per il
custode giudiziario, per altri sei anni. Analogamente si rinnovano per altri nove anni i contratti relativi ad immobili a destinazione alberghiera. Quando l occupazione non risulta fondata su contratto con data certa anteriore al pignoramento l art. 2923, co. 4, consente al conduttore di provare l inizio della detenzione prima del pignoramento.il conduttore dovrà provare non solo l occupazione materiale del bene ma anche il pagamento di un corrispettivo. Se è fornita la prova indicata, il conduttore ha diritto di godere l immobile pignorato per la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Fino all entrata in vigore della L. 392/78 la norma è stata interpretata come un rinvio alla durata prevista nell art. 1574, c.c. (durata di un anno per gli immobili non arredati). Successivamente si è ritenuta applicabile in questi casi la disciplina dell art. 1, L. 392/78 (durata di quattro anni per le locazioni ad uso abitativo senza possibilità di rinnovo). Con la L. 431/98, riguardante le locazioni ad uso abitativo, la questione non è stata ancora oggetto di pronuncia giurisprudenziale. In dottrina si sono confrontate due tesi. Quella prevalente opta per la durata fissata nell art. 1574, c.c., per i contratti che abbiano forma scritta ma non presentino una data certa anteriore al pignoramento. Secondo l altra tesi occorre fare riferimento alla disciplina dell art. 2, co. 3, che prevede la durata minima di anni 3 prorogati ex lege di anni 2. c) Diritto personale del coniuge in base a provvedimento di assegnazione della casa ex art. 6, L. 898/70 ed ex art. 155, c.c. In ordine al regime dell opponibilità si sono confrontati due orientamenti formatisi con riferimento a trasferimenti di beni per normale atto negoziale e non a seguito di vendita giudiziaria, ma i termini della questione non mutano se non per il fatto che il termine di riferimento in un caso è la trascrizione dell atto di compravendita e nell altro il decreto di trasferimento. La divergenza ha riguardato l interpretazione dell espressione l assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell art. 1599 c.c. : secondo la tesi più rigorosa il provvedimento di assegnazione non trascritto in data anteriore alla trascrizione dell atto di acquisto del bene è inopponibile al terzo; secondo l orientamento opposto il provvedimento non trascritto ma comunque emesso in data anteriore alla trascrizione dell atto di acquisto è opponibile, come la locazione, nel limite di nove anni. Il contrasto è stato sciolto dalle Sezioni Unite che hanno optato per la seconda soluzione. Cass. civ., Sez. un., 26/07/2002, n.11096 Ai sensi dell'art. 6, 6 comma, della L. 1 dicembre 1970, n. 898 (nel testo riformato dall'art. 11 della legge n. 74 del 1987) - dettato con riguardo al procedimento di divorzio, ma applicabile anche in caso di separazione personale dei coniugi - il provvedimento giudiziale di assegnazione in uso della casa familiare, in quanto avente data certa, è opponibile al terzo acquirente l'immobile (in data successiva al provvedimento di assegnazione), anche se non trascritto nei limiti di un novennio, decorrenti dalla data del provvedimento, ovvero anche dopo i nove anni, ove il titolo sia in precedenza trascritto.
PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ED INTERVENTO DEI CREDITORI (artt. 555-569 cpc) TITOLO ESECUTIVO (art.474 cpc) NOTIFICAZIONE DEL TITOLO ESECUTIVO E DEL PRECETTO Trascorsi almeno 10 giorni ma entro 90 giorni (artt. 480 e 481 cpc) NOTIFICAZIONE AL DEBITORE DI UN ATTO DI PIGNORAMENTO CONTENENTE (art. 555) a)ingiunzione al debitore di non disporre dell immobile e dei diritti immobiliari b) indicazione del bene e dei diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione TRASCRIZIONE DELL ATTO NEI REGISTRI IMMOBILIARI ad opera dell uff. giudiziario o della parte (art.555) TRASCORSI ALMENO 10 GIORNI ISTANZA DI VENDITA (art.567) entro 10 giorni DEPOSITO IN CANCELLERIA DI: *titolo esecutivo e precetto Se dai registri immobiliari risultano iscritte ipoteche(o altre cause legittime di prelazione) a favore di altri creditori Entro 5 giorni notificazione ai creditori di un avviso (art.498 cpc)contenente: *indicazione del creditore procedente * del credito per cui si procede*del titolo*delle cose pignorate entro 120 giorni (prorogabile) entro 30 giorni deposito dell estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate decreto di nomina esperto e fissazione udienza nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale di comparizione delle parti e dei creditori con diritto documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri di prelazione che non siano intervenuti immobiliari. (art.567 ) entro 90 giorni IN DIFETTO ESTINZIONE DELLA UDIENZA DI AUDIZIONE DELLE PARTI PROCEDURA DETERMINAZIONE DELLE MODALITA DELLA VENDITA IL GIUDICE DISPONE CON ORDINANZA LA VENDITA FISSANDO UN TERMINE NON INFERIORE A 90 GIORNI E NON SUPERIORE A 120 GIORNI PER LA PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE DI ACQUISTO SENZA INCANTO
VENDITA SENZA INCANTO (artt. 570-575 cpc) AVVISO DELLA VENDITA (artt. 490 e 570 cpc) VI SONO OFFERTE NESSUNA OFFERTA PIU OFFERTE GARA TRA GLI OFFERENTI UNA SOLA OFFERTA OFFERTA PIU ALTA IL GIUDICE DISPONE LA VENDITA CON INCANTO art. 572 cpc NON SUPERA DI 1/5 IL VALORE DETERMINATO c è dissenso del creditore procedente o il giudice ritiene che vi è seria probabilità di migliore vendita all incanto SUPERA DI 1/5 IL VALORE DETERMINATO Versamento del prezzo Mancato versamento del prezzo Decreto di decadenza dell aggiudicatario e perdita della cauzione DECRETO DI TRASFERIMENTO IL GIUDICE DISPONE LA VENDITA CON INCANTO A DANNO DELL AGGIUDICATARIO INADEMPIENTE
VENDITA CON INCANTO (artt. 576-591 cpc) ORDINANZA CON CUI VIENE DISPOSTO L INCANTO E NEVENGONO FISSATE LE MODALITA, LA DATA IL PREZZO BASE PUBBLICITA DELL INCANTO ESITO POSITIVO AGGIUDICAZIONE INCANTO entro 10 gg /doppio cauzione aumento di 1/5 MANCANZA DI OFFFERTE domande di assegnazione nessuna domanda avviso della vendita o mancato accoglimento assegnazione IL GIUDICE DISPONE ( possono partecipare: gli offerenti in amministrazione giudiziaria aumento, l aggiudicatario, gli offerenti O NUOVO INCANTO al precedente incanto) (con prezzo base inferiore di 1/4) gara tra gli offerenti e non deve essere versato deve essere versato aggiudicazione al più un conguaglio un conguaglio alto offerente versamento mancato vers. conguaglio conguaglio ENTRO 60 GIORNI mancato versamento versamento del prezzo il giudice ritiene che del prezzo il prezzo offerto non sia notevolmente sia notevolmente inferiore a quello giusto inferiore a quello giusto DECRETO DI DECRETO SOSPENSIONE DI DELLA TRASFERIMENTO VENDITA DECRETO DI DECADENZA DELL AGGIUDICATARIO PERDITA DELLA CAUZIONE IL GIUDICE DISPONE LA VENDITA CON INCANTO A DANNO DELL AGGIUDICATARIO INADEMPIENTE
Art. 591 bis (Delega delle operazioni di vendita) Il giudice dell'esecuzione, con l'ordinanza con la quale provvede sull'istanza di vendita (ART. 569 terzo comma provvedimento per l autorizzazione alla vendita), può, sentiti gli interessati, delegare ad un notaio avente preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi (ART. 179-ter disp. att.cpc elenco dei professionisti che provvedono alle operazioni di vendita), il compimento delle operazioni di vendita.se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l'accordo delle parti comparse, il giudice dispone con ordinanza la vendita, fissando un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d'acquisto.(art. 571 Offerte d'acquisto) Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale.l'offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta. L'offerta non è efficace se perviene oltre i centoventi giorni(articolo 569, terzo comma), se è inferiore al prezzo determinato a norma dell'articolo 568(Art. 568 Determinazione del valore dell'immobile) o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. L'offerta è irrevocabile, salvo che: 2) il giudice ordini l'incanto; 3) siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta. L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. Se è stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare lo stesso deve essere inserito nella busta. Le buste sono aperte all'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza degli offerenti. Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti (Art. 573 Gara tra gli offerenti). Sull'offerta il giudice dell'esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se l'offerta è superiore al valore dell'immobile, aumentato di un quinto, la stessa è senz'altro accolta. Se l'offerta è inferiore a tale valore, il giudice non può far luogo alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente, ovvero se il giudice ritiene che vi è seria possibilità di migliore vendita con il sistema dell'incanto (Art. 572 terzo comma). Provvede altresì per la vendita all incanto (Art. 576), per il caso in cui non siano proposte offerte d'acquisto entro il termine stabilito, o per il caso in cui le stesse pervengano oltre centoventi giorni(art. 571), o per il caso,in cui la vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi altra ragione. Se vi sono più offerte, il giudice dell'esecuzione invita gli offerenti a una gara sull'offerta più alta Se la gara non può avere luogo per mancanza di adesioni degli offerenti il giudice può disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l'incanto. Con la medesima ordinanza il giudice stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte, il luogo ove si procede all'esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell'eventuale incanto. Il professionista delegato provvede: 1) alla determinazione del valore dell'immobile (art. 568, terzo comma,) tenendo anche conto della relazione redatta dall'esperto nominato dal giudice(art. 569, primo comma), e delle eventuali note depositate dalle parti (art. 173 bis, quarto comma,disp.att.cpc); 2) agli adempimenti previsti nel caso di vendita senza incanto (art. 570) e, in caso di vendita all incanto alla pubblicazione della relativa ordinanza(art. 576, secondo comma); 3) alla deliberazione sull'offerta: se l offerta supera di 1/5 il valore determinato essa è accolta, se è inferiore e c è il dissenso del creditore procedente o si ritiene che vi è seria possibilità di migliore vendita si procede all incanto (art. 572 ); alla gara tra gli offerenti (art. 573) e ai provvedimenti relativi alla vendita(art. 574); 4) alle operazioni dell'incanto e alla aggiudicazione dell'immobile (art. 581); 5) a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina:aggiudicazione per persona da nominare(art. 583); 6) sulle offerte dopo l'incanto:aumento di 1/5 entro 10 giorni dall incanto (art. 584) ; sul versamento del prezzo nella ipotesi di aggiudica ad un creditore ipotecario o se l aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca (art.585, secondo comma);
7) sulla istanza di assegnazione (art. 590); 8) alla fissazione del nuovo incanto e del termine per la presentazione di nuove offerte d'acquisto(art. 591); 9) alla fissazione dell'ulteriore incanto nel caso di inadempienza dell aggiudicatario (art. 587); 10) ad autorizzare l'assunzione dei debiti da parte dell'aggiudicatario o dell'assegnatario (art. 508); 11) alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento nonché all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione (art. 586); 12) alla formazione del progetto di distribuzione ed alla sua trasmissione al giudice dell'esecuzione che, dopo avervi apportato le eventuali variazioni, provvede (art. 596); 13) ad ordinare alla banca o all'ufficio postale la restituzione delle cauzioni e di ogni altra somma direttamente versata mediante bonifico o deposito intestato alla procedura dagli offerenti non risultati aggiudicatari. La restituzione ha luogo nelle mani del depositante o mediante bonifico a favore degli stessi conti da cui sono pervenute le somme accreditate. Nell'avviso della vendita(art. 570) è specificato che tutte le attività, che, a norma degli articoli 571 e seguenti, devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell'esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell'esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio ovvero nel luogo indicato nell'ordinanza di vendita. All'avviso si applica l'articolo 173-quater delle disposizioni di attuazione del presente codice. Il professionista delegato provvede altresì alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, che deve contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono, le generalità delle persone presenti, la descrizione delle attività svolte, la dichiarazione dell'aggiudicazione provvisoria con l'identificazione dell'aggiudicatario. Il verbale è sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato ed allo stesso non deve essere allegata la procura speciale dei mandatari(art. 579, secondo comma). Se il prezzo non è stato versato nel termine, il professionista delegato ne dà tempestivo avviso al giudice, trasmettendogli il fascicolo. Avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite, il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo. Al decreto, se previsto dalla legge, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile quale risultante dal fascicolo processuale. Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice dell'esecuzione nel caso in cui non faccia luogo all'assegnazione o ad ulteriori incanti ai sensi dell'articolo 591. Contro il decreto di trasferimento è proponibile l'opposizione di cui all'articolo 617. Le somme versate dall'aggiudicatario sono depositate presso una banca o su un conto postale indicati dal giudice. I provvedimenti di cui all'articolo 586 restano riservati al giudice dell'esecuzione in ogni caso di delega al professionista delle operazioni di vendita.