MERCATO IMMOBILIARE - VERONA In diminuzione del 2.8% le quotazioni di Verona nella prima parte dell anno. Andamento dei prezzi nel tempo 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I sem 2008 +9.8% +12.8% +12.5% +9.4% +8.3% +9.8% +5.5% -2.1% -2.8% Nelle aree del centro si registra una diminuzione delle quotazioni del 2.5%. Tra i quartieri che hanno segnalato ribassi più sensibili ci sono Veronetta, Val Verde, San Zeno e Cittadella. Gli acquirenti sono molto più attenti rispetto al passato all immobile da acquistare e di conseguenza i tempi decisionali per l acquisto si sono notevolmente allungati e si vendono solo le abitazioni che aderiscono a determinate esigenze. Le compravendite realizzate a Veronetta nei primi sei mesi dell anno non hanno registrato preferenze per un taglio specifico, ma si sono venduti con maggiore difficoltà i bilocali ristrutturati, acquistati in passato dagli investitori, ora decisamente in calo nonostante la vicinanza dell Università. Difficoltosa anche la vendita dei monolocali che costano più di 100-120 mila. Quanto allo stato di conservazione dell immobile c è stata una preferenza per le tipologie da personalizzare o da ristrutturare anche se in contesti condominiali già a posto o comunque ben tenuti. Tra le zone più ambite c è quella a ridosso del Centro storico, dove si concentrano le soluzioni d epoca costruite a partire dal XVI secolo, affiancate a ricostruzioni degli anni 50-60. L acquirente più esigente cerca abitazioni con soffitti alti, travi a vista e cortili interni. Per una soluzione ristrutturata in contesti signorili si spendono cifre fino a 3800-4000 al mq. Nella parte di Veronetta verso Porta Vescovo le quotazioni scendono perché ci si allontana dal Centro storico e prevalgono le soluzioni degli anni 60. Per una tipologia ristrutturata si spendono al massimo 3000 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una tendenza al ribasso dei canoni. Tra i protagonisti ci sono studenti universitari che negli ultimi anni hanno tendenzialmente preferito soluzioni più grandi rispetto ai bilocali che erano richiesti in passato. Per un posto letto si spendono cifre tra 200 e 300 al mese. In diminuzione le quotazioni degli immobili a Val Verde, San Zeno e Cittadella dove si è riscontrata una sensibile diminuzione del numero delle compravendite. Nei primi sei mesi dell anno hanno comprato soprattutto famiglie alla ricerca della prima casa. Più difficoltosi si sono rivelati gli acquisti per sostituzione. La zona più richiesta è San Zeno, che tra le tre, è quella che storicamente ha i prezzi più bassi. Questo si giustifica con la presenza di un parco immobiliare caratterizzato da immobili di tipo popolare, ex Atec ed Ina Casa, che sono stati ristrutturati nel tempo. Cittadella è la zona più centrale della città con condomini d epoca che si alternano a soluzioni degli anni 60. San Zeno più lontana dal centro, offre palazzi d epoca e palazzine con poche unità. Per una soluzione usata si spendono mediamente da 1600 a 2000 al mq. La macroarea che ha subito il ribasso più forte è stata quella di Borgo Trento con -4.9%. I quartieri che hanno segnalato contrazioni più sensibili sono stati Parona e Ponte Crencano dove, nei primi sei mesi dell anno, si sono realizzate soprattutto compravendite sui trilocali acquistati come prima casa. Si sono registrate difficoltà sulla vendita di monolocali e bilocali entro i 200 mila, che erano acquistati da investitori e da coloro che ricorrevano al mutuo. In quest ultimo quartiere in particolare si è registrata una diminuzione più accentuata dei prezzi perché, posizionato all estrema periferia della città, subisce la concorrenza anche dei vicini comuni dell hinterland, dove i prezzi sono ancora più contenuti. La zona ha vissuto un discreto sviluppo edilizio alla fine degli anni 90. A Ponte Crencano invece la riduzione dei prezzi è stata determinata dal fatto che la maggior parte dei clienti cerca appartamenti con due camere da letto e spesso fa ricorso al mutuo. A Quinzano la scarsa offerta ha fatto in modo che la flessione del mercato immobiliare, caratterizzato da una forte valenza territoriale che vede protagonisti acquirenti e venditori del posto, fosse più contenuta.
Il quartiere è molto richiesto per il suo posizionamento nei pressi della zona collinare e per la sua vicinanza al centro della città. L offerta abitativa è molto eterogenea ed include sia soluzioni degli anni 70 che abitazioni cielo terra e a schiera. La macroarea di Borgo Roma-Golosine ha segnalato un ribasso delle quotazioni del 3.3%. A Borgo Roma-Centro la fascia di spesa di chi acquista è mediamente di 140-150 mila, al di sopra di queste cifre è più difficile che l immobile sia collocato sul mercato. Nei primi sei mesi dell anno hanno acquistato famiglie alla ricerca della prima casa che si sono orientate sul trilocale, ma anche investitori interessati all acquisto di bilocali da mettere a reddito. Infatti la zona beneficia della presenza del Policlinico di Borgo Roma, della facoltà di Medicina, della vicinanza all area industriale veronese e tutto questo comporta una buona presenza di trasfertisti. Gli investitori in genere spendono cifre medie di 100-130 mila e anche per questa categoria si registra una maggiore attenzione all acquisto. Chi ha comprato l immobile per uso diretto lo ha fatto come primo acquisto e tra gli elementi che ha preso maggiormente in considerazione ci sono stati la posizione dell immobile, lo stato di conservazione e soprattutto la presenza di riscaldamento autonomo che sta diventando un aspetto sempre più importante. La zona non registra al momento interventi importanti di nuova costruzione e i costruttori che si accingono ad intraprendere nuove attività sono molto più cauti per timore di avere poi immobili invenduti sul mercato. La zona si è sviluppata nella seconda metà del 1900 e conta prevalentemente palazzine di poche unità abitative degli anni 60-70 e case a schiera fronte strada. Sul mercato delle locazioni si registra una certa stabilità per quanto riguarda i valori, ma un aumento nel numero di coloro che cercano l immobile, soprattutto la componente extracomunitaria più penalizzata dalla stretta creditizia. In diminuzione le quotazioni di Borgo Roma-Comacchio in particolare sulle tipologie usate medie ed economiche, che erano quelle più compravendute negli anni scorsi da parte degli acquirenti stranieri. Ora, che la loro capacità di spesa è decisamente diminuita, molti temporeggiano nell acquisto ed altri invece rivedono il budget da destinare all acquisto. I venditori che non sono ancora entrati nell ottica della nuova dinamica di mercato rivedono i prezzi soprattutto quando l immobile resta sul mercato per periodi molto lunghi. Si registra inoltre una maggiore propensione ad acquistare le tipologie già a posto o comunque che non necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. La zona più richiesta è quella che si sviluppa intorno al Policlinico di Borgo Roma e che risale agli anni 70. Ad acquistare non sono solo famiglie ma anche investitori che poi affittano l immobile agli studenti oppure ai lavoratori trasfertisti presso le aziende insediate nell area. Soluzioni a schiera costruite dopo gli anni 80 sono disponibili nel quartiere di San Matteo a prezzi medi di 380-400 mila. Non lontano dal Policlinico sono in corso dei lavori per il recupero di un ex area dismessa da cui si ricaveranno appartamenti che saranno venduti a 2100 al mq. Tra i lavori in corso sul territorio ricordiamo il recupero delle ex Cartiere che prevede l abbattimento di tutti gli edifici degradati esistenti nell area. Elemento progettuale determinante saranno le due torri centrali, che raggiungeranno i 100 metri di altezza. Molteplici le funzioni di uso pubblico previste. Il Piano di riqualificazione prevede la realizzazione di un cinema multisala, palestre, solarium, fitness e sale giochi, una struttura di vendita con 70 negozi, 12 caffè e ristoranti, un centro direzionale, integrato con il complesso polifunzionale, che sarà ubicato in due edifici a torre. La macroarea di Borgo Venezia ha registrato una diminuzione delle quotazioni dell 1.9% in seguito alla performance del quartiere Musicisti perché confina con zone meno costose e non è lontano dall hinterland dove ci si sposta per abbattere i costi d acquisto. Le difficoltà maggiori si registrano per le tipologie che hanno prezzi compresi tra 150 e 250 mila, mentre gli immobili dal valore inferiore o superiore si riescono ancora a collocare sul mercato con maggiore facilità. In questi primi sei mesi dell anno si sono privilegiate le tipologie in buono stato. In più la presenza di molta offerta, tra cui anche nuove costruzioni a 3000 al mq, hanno permesso ai potenziali acquirenti di temporeggiare sempre più nella scelta. Il quartiere, nei prossimi mesi, vedrà l arrivo di numerose nuove costruzioni in edilizia convenzionata immesse sul mercato a 1750 al mq. La restante offerta
immobiliare della zona è rappresentata da soluzioni degli anni 70, vendute mediamente a 1600 al mq. Chi volesse risparmiare può optare per il quartiere di San Pio X dove ci sono soluzioni più popolari degli anni 50-70. Mercato completamente diverso quello di Biondella, ai piedi delle Torricelle, compreso tra Borgo Venezia e Borgo Trento. I prezzi sono più elevati perché ci sono case basse, con poche unità abitative, immerse nel verde e che garantiscono anche una certa tranquillità. Per un buon usato si spendono 2000 al mq. Su Verona si prevedono due interventi importanti di riqualificazione: l ex Foro Boario, area adiacente alla Porta Ovest della Fiera di Verona e che si chiamerà Verona Forum ed ospiterà una torre direzionale, un hotel a quattro stelle e il recupero delle ex Officine Adige dove sorgerà un World Trade Center della città con un polo direzionale, ma anche residenze, negozi, una chiesa, un albergo e parchi. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 08 1.7% 15.3% 35.4% 31.3% 16.3% Luglio 07 2.4% 19.7% 42.8% 25.7% 9.4% La distribuzione della domanda di immobili a Verona registra una diminuzione dello 0.7% delle richieste di monolocali, del 4.4% per i bilocali, del 7.4% per i trilocali. In aumento la domanda di quattro locali (+5.6%) e di cinque locali (+6.9%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 08 2.1% 21.3% 31.5% 28.7% 16.4% Luglio 07 2.4% 16.8% 34.8% 24.6% 21.4% Dal lato della distribuzione dell offerta si registra una diminuzione dello 0.3% dei monolocali, del 3.3% per i trilocali, del 5% per i cinque locali. Sui due locali si registra un aumento dell offerta (+4.5%), così come sui quattro locali (+4.1%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
VERONA CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CITTADELLA 2400 2100 1800 3500 3200 2800 SAN ZENO 2000 1800 1600 3100 2800 2500 VAL VERDE 2350 2100 1800 3300 3000 2700 VERONETTA 2350 2000 1750 3350 2500 2300 Borgo Trento AVESA 2400 2300 2000 3800 3700 2800 BORGO TRENTO 3000 2700 2300 Nd Nd Nd CESIOLO 2800 2500 2300 3100 3000 2800 PARONA 1500 1300 1100 2500 2300 Nd PINDEMONTE 2500 2200 1800 3900 3700 3500 PONTE CRENCANO 2300 2000 1700 4000 3500 Nd QUINZANO 2200 2000 1700 4000 3500 Nd VALDONEGA 2600 2400 2200 4300 4000 3500 Borgo Milano - Stadio BORGO MILANO 1900 1450 1300 2400 2000 1800 CHIEVO 1900 1600 1400 2400 2000 1600 NAVIGATORI 1700 1500 1400 2100 1700 1500 PONTE CATENA 2400 1800 Nd 2700 2300 Nd SAN MASSIMO 2000 1700 1500 2300 2200 2100 SAVAL 1800 1600 1300 2400 1800 1600 STADIO 1700 1500 1300 2400 2000 1800 Borgo Roma - Golosine BORGO ROMA - CENTRO 1700 1400 1100 2100 2000 Nd BORGO ROMA - COMACCHIO 1700 1400 1100 2100 1900 Nd CA' DI DAVID 1800 1600 1400 2100 1900 1700 GOLOSINE 1800 1500 1200 2100 1900 1800 SANTA LUCIA 1700 1450 1300 2150 1950 1850 Borgo Venezia BORGO TRIESTE 1800 1500 1300 2200 1800 1600 BORGO VENEZIA 1800 1500 1300 2200 1800 1600 MONTORIO - BORGO SANTA CROCE - BORGO VENEZIA - MIZZOLE - VAL 2000 1800 1600 2600 2200 2000 MUSICISTI 1700 1550 1400 2450 1900 1650 PORTO SAN PANCRAZIO 1600 1350 1250 2100 1800 Nd
SAN MICHELE EXTRA 1900 1700 1500 2400 2000 1850 VERONA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AFFI C Nd 1800 1700 Nd 2000 1950 BADIA CALAVENA C 1100 1000 900 1250 1150 1050 BADIA CALAVENA P 800 700 600 1050 950 900 BARDOLINO C Nd 3200 2700 Nd 3800 3300 BARDOLINO P Nd 3300 2000 Nd 3900 2400 BELFIORE C 1200 1100 1000 1700 1500 1400 BELFIORE P 1000 900 800 1400 1300 1200 BOSCO CHIESANUOVA C 1100 1000 650 1500 1350 1200 BOVOLONE C 970 700 580 1550 1400 1250 BOVOLONE P 850 680 550 1350 1250 1100 BRENZONE C 3400 3300 3000 4000 3700 3500 BRENZONE P 3500 3000 2800 3800 3500 3300 BUSSOLENGO C Nd 1700 1650 Nd 2000 1900 BUSSOLENGO P Nd 1600 1500 Nd 1900 1800 BUTTAPIETRA C 1550 1350 1050 1800 1600 1400 BUTTAPIETRA P 1550 1350 1050 1800 1600 1400 CALDIERO C 1400 1300 1200 1700 1600 1500 CALDIERO P 1200 1100 1000 1500 1400 1300 CAPRINO VERONESE C Nd 1650 1600 Nd 1900 1800 CASELLE C 1500 1100 950 2000 1850 1700 CASTEL D'AZZANO C 1600 1450 1400 1850 1800 1700 CASTELNUOVO DEL GARDA C Nd 1400 1300 Nd 1700 1500 CASTELNUOVO DEL GARDA P Nd 1400 1300 Nd 1700 1500 CAVAION VERONESE C Nd 1850 1800 Nd 2050 2000 CEREA C 1150 850 650 1400 1200 1100 CEREA P 1000 850 550 1200 1100 1000 CERRO VERONESE C 1300 1100 700 1500 1350 1200 COLOGNA VENETA C 1050 950 850 1300 1200 1100 COLOGNA VENETA P 1000 900 800 1150 1100 1050 COLOGNOLA AI COLLI C 1500 1400 1300 1900 1700 1500 COLOGNOLA AI COLLI P 1400 1300 1200 1650 1500 1400 COSTERMANO C Nd 1900 1800 Nd 2300 2100 DOMEGLIARA C Nd 1750 1650 Nd 1950 1900
DOMEGLIARA P Nd 1700 1600 Nd 1900 1850 DOSSOBUONO C 1400 1300 1100 1950 1550 1350 DOSSOBUONO P 1350 1150 1050 1850 1450 1250 GARDA C Nd 3000 2500 Nd 3900 3600 GARDA P Nd 3100 2300 Nd 4000 3600 GREZZANA C 1500 1300 1100 2100 1750 1650 ILLASI C 1800 1500 1300 2000 1800 1600 ILLASI P 1500 1300 1100 1800 1600 1500 LAVAGNO C 1450 1300 1150 1700 1600 1500 LAZISE C 3600 3300 2900 3900 3600 3300 LAZISE P 3400 3000 2700 3700 3500 3000 LEGNAGO C Nd 1300 1100 Nd 2100 1900 LEGNAGO P Nd 800 600 Nd 1350 1150 MALCESINE C 4000 3500 3200 4500 4000 3800 MALCESINE P 3800 3400 3000 4200 3800 3500 MARCIAGA C Nd 2200 2000 Nd 2400 2150 MEZZANE C 1400 1300 1100 1650 1500 1400 MONTEFORTE D'ALPONE C 950 850 750 1350 1250 1150 MONTEFORTE D'ALPONE P 750 650 550 1050 950 860 MOZZECANE C 1250 1200 1150 1550 1450 1350 MOZZECANE P 1200 1150 1100 1500 1400 1300 PASTRENGO C 1950 1850 1600 2400 2200 1900 PASTRENGO P 2100 1850 1550 2250 2000 1600 PESCANTINA C Nd 1650 1350 Nd 1850 1650 PESCANTINA P Nd 1500 1250 Nd 1750 1500 PESCHIERA DEL GARDA C 2500 2300 2000 3000 2500 2200 PESCHIERA DEL GARDA P 2000 1800 1600 2500 2200 2100 PORTO DI LEGNAGO C 1000 950 800 1350 1250 1100 PORTO DI LEGNAGO P 900 800 700 1100 950 900 POVEGLIANO VERONESE C 1550 1450 1400 1700 1600 1450 POVEGLIANO VERONESE P 1500 1400 1300 1600 1500 1400 POZZO C 1800 1700 1500 2000 1800 1650 POZZO P 1550 1500 1350 1800 1700 1650 QUINTO DI VALPANTENA C 1650 1500 1300 2100 1950 1800 RALDON E POZZO C 1800 1700 1500 2000 1800 1650 SAN BONIFACIO C 1500 1300 1200 2000 1700 1500
SAN BONIFACIO P 1200 1100 900 1500 1350 1200 SAN GIOVANNI LUPATOTO C 1900 1700 1500 2150 1950 1750 SAN GIOVANNI LUPATOTO P 1800 1600 1400 2050 1850 1700 SAN MARTINO BUON ALBERGO C 1700 1500 1300 2300 2100 1900 SAN MARTINO BUON ALBERGO P 1600 1400 1300 2100 2000 1800 SAN MAURO DI SALINE C 800 600 400 1000 900 800 SAN PIETRO IN CARIANO C 1900 1800 1700 2350 2200 2000 SAN PIETRO IN CARIANO P 1800 1700 1600 2200 2000 1900 SAN ZENO DI MONTAGNA C Nd 1900 1700 Nd 2150 2000 SANT'AMBROGIO C Nd 1850 1750 Nd 2100 2000 SANT'AMBROGIO P Nd 1750 1650 Nd 2050 1950 SOAVE C 1250 1100 1000 1750 1650 1500 SOAVE P 950 850 800 1300 1200 1100 SOMMACAMPAGNA C 1500 1200 1000 1900 1800 1700 SOMMACAMPAGNA P 1400 1200 950 1950 1700 1600 TORRI DEL BENACO C Nd 3100 2100 Nd 3900 3200 TORRI DEL BENACO P Nd 3000 2000 Nd 3800 2600 TREGNAGO C 1600 1400 1300 1800 1600 1500 TREGNAGO P 1100 1000 900 1200 1100 1000 VAGO C 1500 1400 1300 1800 1700 1600 VALEGGIO SUL MINCIO C 1600 1400 1200 1900 1600 1400 VALEGGIO SUL MINCIO P 1450 1250 1100 1700 1400 1200 VALPOLICELLA C Nd 2000 1800 Nd 2500 2200 VALPOLICELLA P Nd 1750 1500 Nd 2100 1900 VIGASIO P 1500 1350 1300 1800 1700 1650 VILLAFRANCA C 2000 1700 1500 2200 2000 1800 VILLAFRANCA P 1650 1500 1300 1900 1700 1500 ZEVIO C 1300 1200 1100 1700 1550 1400 Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa