Valutazione automatica e rilevanza della rendita catastale per i trasferimenti immobiliari ai fini dell imposta di registro, ipotecaria e catastale

Valutazione automatica e rilevanza della rendita catastale per i trasferimenti immobiliari ai fini dell imposta di registro, ipotecaria e catastale Sommario: 1. La valutazione automatica 2. La rendita catastale proposta 3. L orientamento della Corte di Cassazione 4. Aumento dei moltiplicatori catastali per i trasferimenti immobiliari - 5. Tassazione a doppio binario per le compravendite di immobili 1. La valutazione automatica Quando si acquistava un immobile ed il venditore non era soggetto ad IVA la base imponibile per l applicazione dell imposta proporzionale di registro era data dal valore dell immobile dichiarato nell atto. Se l ufficio finanziario riteneva che il valore dell immobile trasferito era superiore a quello indicato nell atto, provvedeva alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta. Il legislatore viste le dichiarazioni non sempre veritiere da parte dei soggetti che intervengono negli atti di compravendita immobiliare e la mole di lavoro che si prospettava per eseguire gli accertamenti ha ritenuto opportuno stabilire dei parametri di valutazione aventi come obbiettivi: da un lato quello di inibire il potere di rettifica da parte degli uffici finanziari e dall altro quello di dare maggiore tranquillità ai contribuenti, cercando, ovviamente, di ottenere una maggiore certezza del gettito. Pertanto, al fine di facilitare i rapporti fra il contribuente e l Amministrazione finanziaria e di evitare un notevole contenzioso in materia di atti sottoposti a valutazione da parte degli uffici finanziari è stato introdotto, con l art.52, comma 4, del T.U. n. 131 del 26 aprile 1986, un parametro di riferimento valutativo automatico. In tal modo, gli uffici finanziari non provvedono alla rettifica del valore o corrispettivo dichiarato quando detto valore o corrispettivo è dichiarato in misura non inferiore all ammontare determinato con il criterio automatico. La norma citata disponeva infatti che non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore per i terreni, a sessanta volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a ottanta volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, né i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47 e 48....(omissis). Successivamente, con decreto ministeriale 11 novembre 1989, questi moltiplicatori sono stati elevati rispettivamente a settantacinque volte per i terreni e a 100 volte per i fabbricati. La norma di per sé non poteva considerarsi esaustiva, in quanto non tutti i beni immobili, se pur correttamente dichiarati in catasto, risultano iscritti negli atti catastali ed invero quand anche ivi correttamente identificati a volte si riscontrano privi della rendita. In sostanza, si registrava uno stato di fatto non perfettamente rispondente ai principi di uguaglianza e del buon andamento della Pubblica Amministrazione su cui si fonda l attività amministrativa, tanto è che il legislatore ha ritenuto di dover emanare il decreto legge 14 marzo 1988 n. 70, convertito con modificazioni nella legge 13 maggio 1988, n. 154, che di fatto all art.12, comma 1, estende la facoltà di avvalersi della valutazione automatica anche agli immobili ancora privi di rendita, purché regolarmente dichiarati in catasto. Difatti, tale particolare procedura consente al contribuente, che ne faccia richiesta, in ordine ad un immobile non ancora censito, la determinazione della definitiva base imponibile in funzione della rendita catastale che sarà attribuita dall Agenzia del Territorio ed il pagame nto dell eventuale maggiore imposta dovuta, senza sanzioni, in un momento successivo all atto di compravendita. La possibilità di avvalersi della valutazione automatica anche per gli immobili privi di rendita, purché regolarmente dichiarati in catasto, è stato esteso dapprima all imposta 1

sulle successioni e donazioni con l art.8 della legge 17 dicembre 1986 n. 880 e successivamente anche al valore iniziale dell Invim con il comma 3-bis del citato art.12 della legge n. 154 del 13 maggio 1988, ed all IVA con l art.15 del D.L. 23 febbraio 1995 n. 41. Il suddetto criterio automatico si applica altresì all imposta ipotecaria e catastale, nonchè al valore finale dell Invim. L art.12 della legge n. 154 del 13 maggio 1988, ed in particolare il comma 1, detta anche gli obblighi a carico di quei contribuenti che vogliono avvalersi, per la determinazione dell imponibile dell automatismo citato, qualora il reddito di riferimento non risulti ancora iscritto negli atti catastali. Detti obblighi consistono: - nel dichiarare espressamente nell atto o nella dichiarazione di successione di volersi avvalere delle disposizioni portate dall art.12 in esame; - nell allegare alla domanda di voltura una specifica istanza per l attribuzione della rendita catastale, riportante gli estremi dell atto o della dichiarazione di successione, nonché gli identificativi degli immobili oggetto di trasferimento, l istanza non può essere inviata per posta e deve, quindi, essere consegnata a mano dall interessato o da un suo incaricato; - nel produrre all ufficio del registro, o comunque competente, la ricevuta di detta istanza rilasciata in duplice copia dall ufficio catastale nella cui circoscrizione è sito l immobile, entro sessanta giorni dalla data di formazione dell atto pubblico, o di registrazione della scrittura privata, ovvero dalla data di pubblicazione o emanazione degli atti giudiziari. In caso di mancata presentazione della ricevuta nei termini, l ufficio finanziario procede alla valutazione venale del bene o del diritto. Lo stesso art.12 prevede i termini entro cui ciascun ufficio tecnico erariale deve inviare all ufficio del registro il certificato catastale attestante l avvenuta iscrizione con attribuzione della rendita. In questo scenario in occasione della revisione degli estimi del catasto edilizio urbano (ora catasto dei fabbricati) con il Decreto ministeriale 14 dicembre 1991 il parametro catastale è stato modificato e sono stati stabiliti i seguenti moltiplicatori: - 34 per le unità immobiliari classificate nel gruppo E (immobili a destinazione particolare) e per quelle classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe); - 50 per le unità immobiliari classificate nel gruppo D (immobili a destinazione speciale) e per quelle classificate nella categoria catastale A/10 (uffici); - 100 per le unità immobiliari classificate nei gruppi catastali A, B e C, con esclusione quindi di quelle classificate nelle categorie catastali A/10 e C/1. Successivamente il legislatore, con specifico intervento (art.3, commi 48 e 51, della legge 23 dicembre 1996 n. 662), ha rivalutato solamente le rendite catastali urbane del 5% e i redditi dominicali ai fini dei tributi diversi dalle imposte sui redditi del 25 per cento. 2. La rendita catastale proposta Come abbiamo visto, la prassi prevista dall art.12 della legge n. 154 del 13 maggio 1988, pone a carico dei soggetti interessati diversi adempimenti amministrativi, che del resto si ripercuotono in modo gravoso anche nelle attività degli uffici (comunicazioni fra 2

gli uffici, notifiche ecc.). Il legislatore, pertanto, ha introdotto con il decreto legge 20 giugno 1996 n. 323 una notevole semplificazione della suddetta procedura, consentendo al contribuente di avvalersi della rendita proposta elaborata tramite la procedura informatica denominata Docfa. La stessa peraltro è stata resa possibile dal regolamento di attuazione dell art. 2, commi 1 quinquies ed 1 septies, del decreto legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito con modificazioni dalla legge 24 marzo 1993, n. 75. I commi 20, 21 e 22 dell art.10 del decreto legge 20 giugno 1996 n. 323 prevedono che per ogni unità immobiliare urbana priva di rendita definitiva possa applicarsi la disposizione di cui al comma 2-bis dell art.12 della legge n. 154 del 13 maggio 1988 qualora sussistano i seguenti requisiti: - l unità stessa sia stata dichiarata o variata in catasto con le modalità previste dal regolamento emanato col decreto ministeriale 19 aprile 1994 n. 701; - la presenza nell atto della dichiarazione di volersi avvalere delle disposizioni previste dall art.12 della legge n. 154 del 13 maggio 1988. Va da sé che il primo requisito risulta autonomamente soddisfatto per tutte le dichiarazioni di immobili presentate in catasto mediante la procedura Docfa, il cui utilizzo è obbligatorio dal 1997 in tutto il territorio nazionale con la sola eccezione delle province di Trento e Bolzano allorché si debbano dichiarare in catasto nuove unità immobiliari urbane o variazioni delle stesse. Il secondo requisito, definito dalla norma come sola condizione, comporta un adempimento dichiarativo, in relazione all opzione del contribuente di avvalersi delle disposizioni sopra indicate. Il legislatore, quindi, ha implicitamente abolito, in presenza di unità dichiarate con la procedura Docfa, gli ulteriori adempimenti a carico dei soggetti interessati, ivi compresi quegli intercorrenti fra gli uffici finanziari. Ne consegue che è da ritenere superata la disposizione di cui al comma 2 dell art.12 della legge n. 154 del 13 maggio 1988, che prevede la specifica trasmissione del certificato concernente l iscrizione in catasto con rendita dell unità individuata nell istanza, in quanto le unità immobiliari sono iscritte in atti fin dalla dichiarazione o denuncia in catasto con rendita, anche se la stessa è qualificata come proposta. La nuova disciplina riguarda anche gli immobili che, pur essendo stati dichiarati antecedentemente all attivazione della procedura Docfa, vengono ripresentati in catasto in conformità alla suddetta procedura ed in osservanza dell art.4 del richiamato decreto ministeriale n. 701 del 19 aprile 1994. Per quanto ovvio, occorre precisare che la cosiddetta valutazione automatica si applica solo agli immobili ai quali, secondo l ordinamento catastale, è da attribuire una rendita. La suddetta disciplina, pertanto, non è applicabile per tutti quegli immobili che sono stati iscritti negli atti catastali ai soli fini inventariali (unità in corso di costruzione, lastrici solari, parti comuni di edifici, ecc.) e ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria. Va evidenziato che ciascuna unità immobiliare dichiarata in catasto viene, con l utilizzo dello specifico programma informatico, iscritta in atti, dopo essere stata individuata con gli appositi identificativi: comune, sezione (se presente), foglio, numero ed eventuale subalterno. Inoltre, per i beni che costituiscono unità immobiliari, è fatto altresì obbligo ai dichiaranti di individuare una rendita, definita dall art.1 comma 3, del regolamento in esame, come proposta, sulla base delle unità similari, per caratteristiche intrinseche 3

ed estrinseche, presenti nella zona ove risulta ubicata l unità stessa. Secondo quanto precisato dalla circolare n. 83 del 9 aprile 1999[1] dopo l attivazione del programma informatico Docfa ogni unità immobiliare, può risultare iscritta in atti: a) con una rendita catastale definitiva (R.C.); b) ovvero con una rendita catastale semplicemente proposta (R.C.P.). A norma del Decreto Ministeriale del 19 aprile 1994 n. 701 continua la circolare l Ufficio periferico del dipartimento del Territorio competente ha facoltà di modificare la rendita proposta, entro un anno dalla data di registrazione in atti dell unità immobiliare, ovvero entro due anni per il primo biennio di vigenza della procedura. Qualora decorrano i termini citati, senza che l azione dell Amministrazione Finanziaria abbia prodotto modifiche della rendita proposta iscritta in atti, la stessa è da ritenersi definitiva. Recentemente l Agenzia del Territorio ha emanato la circolare n. 7 del 4 luglio 2005[2], anche a seguito di numerosi ricorsi presentati: è infatti possibile che venga rettificata la rendita catastale proposta dal contribuente con la procedura Docfa, anche dopo che siano trascorsi 12 mesi. A condizione però che gli uffici riscontrino al necessità di procedere alla modifica dei dati in seguito ad accurate verifiche supportate da visite dell immobile. In teoria ora potranno essere riaperte una serie di pratiche che molti uffici provinciali consideravano chiuse. Secondo l Agenzia del territorio il termine di 12 mesi dalla presentazione del modello informatico risponde alla finalità di accelerare la conclusione del procedimento di attribuzione catastale, ma non può avere natura perentoria, né tantomeno il suo decorso può comportare la decadenza della podestà accertativa in capo all Agenzia stessa. 3. L orientamento della Corte di Cassazione Per gli atti formati in epoca anteriore alla data di entrata in vigore della legge 28/12/1995 n. 549 e dunque prima della modifica introdotta all art.52 c. 1 del T.U. n. 131 del 26 aprile 1986, quando cioè ancora la riscossione dell imposta complementare di registro veniva effettuata in pratica attraverso un doppio passaggio, dovendo l Ufficio dapprima procedere a rettificare il valore dichiarato nell atto portato a registrazione mediante un avviso di accertamento e poi, con un successivo provvedimento (l avviso di liquidazione), procedere a richiedere il pagamento dell imposta scaturita dalla rettifica del valore, si è disputato, invero, in giurisprudenza, sull obbligo dell ufficio di notificare, l avviso di rettifica anche nei casi di richiesta dei contribuenti di avvalersi della procedura prevista dall art.12 della legge n. 154 del 13 maggio 1988. La questione è stata definitivamente risolta dalla Corte di Cassazione, la quale ha riconosciuto che l Ufficio, in questa particolare ipotesi, è tenuto a richiedere la maggiore imposta dovuta attraverso un semplice avviso di liquidazione, senza la necessità di notificare preventivamente un avviso di rettifica. Tale principio, che deve considerarsi assolutamente pacifico è stato ribadito in varie sentenze della Corte di Cassazione: - Sentenza del 24/05/2000 n. 6789 che cita nella massima ove il contribuente abbia chiesto di avvalersi, ai sensi dell art.12 della legge n. 154 del 1988, dei criteri di determinazione automatica di cui all art. 52 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ma il valore del bene trasferito da lui dichiarato concretamente nell atto risulti inferiore a quello derivante dall applicazione dei suddetti criteri, l Ufficio non è tenuto ad emettere un previo avviso di accertamento e di rettifica, ma non deve far altro che richiedere la 4

maggior imposta dovuta, attraverso la notifica di un avviso di liquidazione. [3] - Sentenza del 05 giugno 2001 n. 7580 che cita nella massima Quando la parte dichiara, a norma dell art.12 del D.L. 14 marzo 1988 n. 70 convertito nella legge n 154 del 1988, di volersi avvalere della determinazione automatica del valore sulla base della rendita catastale, l attribuzione della rendita adottata dall UTE innesca un procedimento di valutazione automatica, in ragione del quale il valore dichiarato viene sostituito dalla risultante della rendita moltiplicata per il coefficiente stabilito in base alla natura dell immobile. Conseguentemente l Ufficio, trattandosi di semplice recupero d imposta nella misura (implicitamente) dichiarata dal contribuente, legittimamente procede con avviso di liquidazione e non con avviso di accertamento, il quale non si rende di per sé impugnabile, laddove invece va impugnato lo stesso provvedimento in sé di attribuzione della rendita. Il sistema sopra delineato è stato, fra l altro, confermato dall art.74 della legge (cosiddetto Collegato alla Finanziaria ) 21 novembre 2000 n. 342 (pubblicata sulla G.U. del 25 novembre 2000), il quale ha stabilito che qualora atti di determinazione della rendita adottati prima del 31 dicembre 1999 siano stati recepiti in atti impositivi (siano essi divenuti definitivi o meno) è data la possibilità d impugnare la rendita ed il relativo termine è riaperto fino a sessanta giorni dall entrata in vigore della legge stessa (8 febbraio 2001). [4] - Sentenza del 01 marzo 2002 n. 2973 che cita nella massima Nel caso in cui il contribuente, soggetto passivo dell imposta di registro su un atto avente ad oggetto un immobile ancora privo dell attribuzione di rendita catastale, chieda, in base all art.12 del decreto legge n. 70 del 1988, convertito in legge 13 maggio 1988, n. 154, di avvalersi del sistema di valutazione previsto dal quarto comma dell art.52 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e il valore derivante dall applicazione di tale criterio automatico, una volta attribuita la rendita, sia superiore al valore dichiarato nell atto registrato, l ufficio legittimamente richiede la maggiore imposta dovuta adottando un avviso di liquidazione, e non un avviso di accertamento. Ciò in quanto l avviso di accertamento di maggior valore o di rettifica, espressione dell esercizio di un potere discrezionale tecnico, e la liquidazione dell imposta effettuata mediante il calcolo presuntivo del valore basato sulla rendita catastale, attività priva di qualsiasi discrezionalità e limitata all esecuzione di mere operazioni aritmetiche, costituiscono due poteri amministrativi di accertamento tributario fra di loro diversi e alternativi, disciplinati, rispettivamente dai commi primo e quarto dell art.52 del D.P.R. n. 131 del 1986, sicché, in presenza dei presupposti per l applicazione dell art.12 del D.L. n. 70 del 1988, che richiama espressamente solo il quarto comma dell art.52, l Ufficio non può esercitare il potere attribuitogli dal primo comma dello stesso articolo. [5] - Sentenza del 10 settembre 2003 n. 13241 parte 2 che cita nella massima In tema di imposta di registro, qualora l acquirente di un immobile non ancora iscritto in catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita abbia dichiarato nell atto di acquisto di volersi avvalere della valutazione automatica, avanzando contestuale richiesta per l attribuzione della rendita catastale, ed il valore dichiarato risulti, dopo l attribuzione di questa, inferiore a quello determinabile in base alla nuova rendita secondo il criterio automatico l Ufficio deve riscuotere la maggiore imposta dovuta con avviso di liquidazione senza essere tenuto ad emettere avviso di accertamento, atteso che la liquidazione avviene, in tal caso, sulla base della volontà espressa dal contribuente di assoggettamento al criterio tabellare di valutazione dell immobile, mentre il detto Ufficio non deve fare altro che calcolare la maggiore imposta dovuta sulla base di detto criterio. Non è, conseguentemente, necessario procedere, prima della notifica dell avviso di liquidazione, alla separata notificazione o comunicazione dell atto di classamento dell immobile con attribuzione della relativa rendita catastale, potendo tali atti essere recepiti nell avviso di liquidazione con il quale l Ufficio procede al recupero della maggiore imposta dovuta, così da consentirne la conoscenza al contribuente e da permettere l impugnazione dell avviso stesso. [6] L interpretazione della Corte di Cassazione, secondo la quale, nei casi di operatività 5

dell art.12 del decreto legge 14 marzo 1988 n. 70, l Ufficio debba richiedere la maggiore imposta dovuta con la notifica di un avviso di liquidazione e senza la necessità dell avviso di rettifica, è poi coerente con il sistema dei poteri di accertamento tributario, tenuto conto che l avviso di accertamento di maggior valore o di rettifica è il risultato dell esercizio di un potere discrezionale tecnico, mentre nell ipotesi in cui il valore debba essere determinato senza alcuna discrezionalità, attraverso l applicazione di mere operazioni aritmetiche, così come accade nell ipotesi in cui il valore viene calcolato presuntivamente sulla base della rendita catastale, non avrebbe senso ricorrere ad un atto espressione di un potere di valutazione. Peraltro, ad ulteriore riprova dell attendibilità di questa impostazione, vi è la considerazione che appare anche contraddittorio ammettere che il contribuente, dopo avere chiesto che il valore del bene sia determinato in modo automatico, possa poi rimettere in discussione tutto il rapporto tributario, contestando la valutazione dell Ufficio.[7] 4. Aumento dei moltiplicatori catastali per i trasferimenti immobiliari Con l art.2 - comma 63 della legge 24 dicembre 2003 n. 350 (legge finanziaria 2004), ai soli fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono stati rivalutati del 10% i moltiplicatori previsti dal comma 4 dell art.52 del D.P.R. 131 del 26 aprile 1986. Di conseguenza a decorrere dal 1 gennaio 2004: - il moltiplicatore di 34 è divenuto 37,4; - il moltiplicatore di 50 è divenuto 55; - il moltiplicatore di 75 è divenuto 82,5; - il moltiplicatore di 100 è divenuto 110. Con il comma 7 dell art.1-bis del decreto legge n. 168 del 12 luglio 2004 questi moltiplicatori sono stati aumentati di un ulteriore 10% rispetto alla misura stabilita prima dell aumento sancito dalla legge finanziaria 2004 portando l incremento complessivamente ad una percentuale del 20%, ma con la precisazione che la rivalutazione di questo ultimo intervento normativo riguarda i beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione. Al successivo comma 8, è precisato che per beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione si intendono quelli per i quali non ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all articolo 1 delle tariffa, parte prima, annessa al testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, di cui al decreto del Presidente delle Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dal tenore letterale dei citati commi 7 e 8 si evince che l ulteriore aumento del 10% riguarda tutti gli immobili suscettibili di valutazione automatica, con l esclusione di quelli per i quali ricorrono le condizioni per usufruire, in sede di registrazione dell atto o della dichiarazione di successione, dell agevolazione prima casa. In altri termini, dall aumento sono escluse le unità immobiliari adibite a prima abitazione (ovvero i fabbricati censiti nel catasto urbano con le categorie catastali da A/1 a A/11, esclusi gli uffici, categoria A/10) e le pertinenze delle medesime (fabbricati censiti come C/2, C/6 e C/7) pur se acquistate con atto separato, sempre che possiedano i requisiti per beneficiare dell agevolazione prima casa. Pertanto ai soli fini dell imposta di registro, ipotecaria e catastale i moltiplicatori diventano: - 40,8 per i fabbricati classificati nel gruppo E e nella categoria catastale C/1; - 60 per i fabbricati classificati nel gruppo D e nella categoria catastale A/10; 6

- 90 per i terreni agricoli; - 110 per i fabbricati costituenti prima casa ; - 120 per i fabbricati classificati nei gruppi A, B e C, con esclusione delle categorie catastali A/10 e C/1 e dei fabbricati abitativi costituenti prima casa. Volendo fare un esempio di valutazione automatica per il trasferimento di un immobile, alla luce delle suddette disposizioni normative, immaginiamo un rendita catastale di 1.000 euro riferita ad una abitazione diversa dalla prima casa. Questa rendita va anzitutto aggiornata del 5% e diventa 1.050[8], a questo prodotto va poi applicato il moltiplicatore (100) rivalutato del 20%, ottenendosi la moltiplicazione di 1.050 per 120, con il risultato 126.000 euro, l importo rappresenta il valore automatico di questo fabbricato. 5. Tassazione a doppio binario per le compravendite di immobili Dall 1 gennaio 2006 la base imponibile su cui applicare le imposte per la compravendita fra persone fisiche di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze potrà essere, su richiesta della parte acquirente resa al notaio, il valore catastale e non più il prezzo concordato fra le parti. A prevederlo è il comma 497 della legge finanziaria 2006, che in deroga all art.43 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro di cui al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze all atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell immobile determinato ai sensi dell art.52, commi 4 e 5, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell atto. La finanziaria ha quindi - varato un doppio binario opzionale per la tassazione delle compravendite degli immobili ad uso abitativo fra persone fisiche. Va evidenziato, infatti, che il nuovo trattamento fiscale non è automatico: la norma può essere applicata solo se vi sia una richiesta della parte acquirente resa al notaio, in mancanza si torna al vecchio sistema e cioè la tassazione del trasferimento sulla base del prezzo dichiarato (o del valore del bene, se superiore al prezzo). Occorre, inoltre, precisare che la nuova norma è applicabile solo alla compravendite effettuate fra persone fisiche che non agiscano nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (e quindi non enti collettivi quali associazioni, fondazioni, società di ogni tipo, eccetera) e non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera). L innovazione legislativa, seppur nei limiti sopra precisati, risponde all esigenza di rimediare al diffuso e pericoloso malcostume di dichiarare, nei rogiti, un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito e appena di poco superiore al cosiddetto valore catastale. La nuova norma incentiva, dunque, l emersione del prezzo realmente negoziato, disinnescando la sua rilevanza fiscale ed evitando i gravissimi rischi connessi - sotto il profilo civilistico alla dichiarazione di un prezzo inferiore a quello vero, dato che l imponibile non sarà più rappresentato dal prezzo ma dal valore catastale. Difatti, da quando nel 1986, il Testo Unico del registro, ha introdotto la cosiddetta valutazione automatica si è diffuso il cattivo e illecito costume di dichiarare nei rogiti di compravendita un corrispettivo inferiore a quello effettivamente pagato dal compratore per abbattere l imponibile su cui calcolare l imposta. A parte le disastrose conseguenze che a livello fiscale e civilistico possono derivare da una dichiarazione di prezzo inferiore rispetto alla realtà, la valutazione automatica non va intesa come un salvacondotto inoppugnabile. Infatti, dichiarare un imponibile pari o appena superiore al 7

valore catastale mette sì il contribuente al riparo dall azione di accertamento di valore (cioè il procedimento che il fisco può svolgere per accertare che il valore trasferito è maggiore del prezzo dichiarato per applicare a quel valore l aliquota di imposta) ma non mette al riparo dalla sanzione per occultamento di corrispettivo previsto dall art.72 del D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986 (sanzione dal 200 al 400% dell imposta dovuta sulla differenza tra prezzo vero e dichiarato). A far desistere da questo comportamento potrebbe essere la nuova norma inserita al comma 497 della legge finanziaria 2006 e volendo, quindi, fare un esempio della nuova tassazione ipotizziamo una compravendita di un appartamento con rendita catastale di 793,65 euro, nella quale si dichiara un prezzo di 250.000,00 euro, a richiesta dell acquirente la tassazione va operata non più prendendo a riferimento il prezzo (caso nel quale immaginando che non si applichino agevolazioni le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sarebbero 25.000,00 euro) ma il valore catastale (e cioè la rendita catastale 793,65 aggiornata del 5%, che diventa 833,33, a questo prodotto va poi applicato il moltiplicatore 100 rivalutato del 20%, ottenendosi la moltiplicazione di 833,33 per 120, uguale a 100.000,00 euro), con il risultato che l ammontare da pagare in sede di registrazione dell atto di compravendita risulta di 10.000,00 euro (vale a dire la somma di 7.000,00 euro per imposta di registro, di 2.000,00 euro per imposta ipotecaria e di 1.000,00 euro per imposta catastale ) anzichè 25.000,00 euro.[9] Antonio Scianaro Funzionario dell Agenzia delle Entrate di Parma [1] Ministero delle Finanze, Dipartimento del Territorio, Circolare del 9 aprile 1999 n. 83, in dt.finanze.it. [2] Agenzia del Territorio, circolare del 4 luglio 2005 n. 7, in dt.finanze.it. [3] Cass. civ. 24 maggio 2000 n. 6789, in dt.finanze.it. [4] Cass. civ. 5 giugno 2001 n. 7580, in dt.finanze.it. [5] Cass. civ. 1 marzo 2002 n. 2973, in dt.finanze.it. [6] Cass. civ. 10 settembre 2003 n 13241 parte 2, in dt.finanze.it. [7] Pierluigi Muccari, Il recupero delle imposte in caso di valutazione automatica per i trasferimenti immobiliari, in Il Corriere Tributario n. 38/2002. [8] Art. 3, commi 48 e 51, della legge 23 dicembre 1996 n. 662 (legge finanziaria 1997) che ha disposto la rivalutazione delle rendite catastali : 5% per la rendita catastale dei fabbricati e 25% per i redditi dominicali dei terreni. [9] Angelo Busani, Nel rogito valori a confronto, in Il Sole 24 Ore del 30 dicembre 2005. 8