REDDITI DEI FABBRICATI

SOMMARIO SCHEMA DI SINTESI ESCLUSIONI ABITAZIONE PRINCIPALE E SUE PER- TINENZE IMMOBILI A DISPOSIZIONE IMMOBILI LOCATI INDICAZIONI PER LA DICHIARAZIO- NE DEI REDDITI REDDITI DEI FABBRICATI Artt. 10 c. 3 bis, 25, 36, 37, 41, 43 e 185 D.P.R. 22.12.86, n. 917 - Art. 4 L. 27.07.94, n. 473 - Art. 3, c. 48-59, L. 23.12.96, n. 662 - Art. 8, L. 9.12.98, n. 431 - Art. 2, c. 1, L. 23.12.2000, n. 388 - Provv. Agenzia delle Entrate 22.02.06 - C.M. 10.08.94, n. 150/E - Nota 17.07.97, n. 984 - C.M. 7.07.99, n. 150/E - C.M. 6.03.01, n. 27/E - C.M. 17.01.06, n. 2/E - R.M. 7.04.05, n. 44 Il quadro RB del Modello Unico - Persone fisiche ed il quadro B del Mod. 730 devono essere compilati da coloro che possiedono, a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, fabbricati situati nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti con attribuzione di rendita nel catasto edilizio urbano. Tra gli altri diritti reali rientra, se effettivamente esercitato, il diritto di abitazione spettante, ad esempio, al coniuge superstite, ai sensi dell art. 540 C.C. ed al coniuge separato, convenzionalmente (è esclusa la separazione di fatto) o per sentenza, sulla casa adibita a residenza familiare. In caso di usufrutto, o altro diritto reale, il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato. Deve compilare il quadro, inoltre, chi esercita attività d impresa per gli immobili che, pur utilizzati per l esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all impresa in quanto non indicati nell inventario o nel registro dei beni ammortizzabili, oppure esclusi dal patrimonio dell impresa, nonché chi possiede immobili che non hanno i requisiti per essere considerati rurali. Si ricorda che dall 1.01.1997 le rendite catastali dei fabbricati sono rivalutate del 5%, ai fini dell Ici e di ogni altra imposta. Il quadro RB deve essere compilato anche se i redditi dei fabbricati non sono variati rispetto all anno precedente. SCHEMA DI SINTESI ABITAZIONE PRINCIPALE PERTINENZE DELLA ABITAZIONE PRINCIPALE Che sono o devono essere iscritte in Catasto con autonoma rendita. La tassazione avviene in base alla rendita catastale, secondo le nuove tariffe d estimo. Per l abitazione principale compete la deduzione dal reddito complessivo fino all ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze. Tale deduzione spetta per una sola unità. La deduzione spetta anche quando l unità immobiliare costituisce la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che vi risiedono. UNITÀ IMMOBILIARI TENUTE A DISPOSIZIONE UNITÀ IMMOBILIARI LOCATE Note La tassazione avviene operando la maggiorazione di 1/3 della rendita catastale indicata dal contribuente. L aumento di 1/3 si applica alla frazione di anno per la quale si è verificata la condizione di unità immobiliare tenuta a disposizione; analogamente si procede in caso di trasferimento dell unità immobiliare. Patti in deroga L'imponibile è rappresentato dal canone risultante dal contratto di locazione diminuito:.. del 15%.. del 25% Solo per i fabbricati situati a Venezia centro, Murano, Burano e Giudecca. L imponibile è determinato assumendo l importo maggiore e/o libero fra il canone di locazione, ridotto del 15% o del 25% nei casi Equo canone mercato Locati a canone convenzionale A titolo di riduzione forfettaria. sopra specificati, e la rendita catastale. Il reddito imponibile è ulteriormente ridotto del 30% se il fabbricato, situato in un Comune ad alta densità abitativa, è affittato ad un canone convenzionale, sulla base di appositi accordi definiti, in sede locale, fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. I proventi derivanti dalla sublocazione di immobili sono Sub-locazione tassati come reddito diverso, con la deduzione delle spese specifiche. I fabbricati situati nel territorio dello Stato posseduti a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, compreso il diritto di abitazione, possono rientrare in uno dei precedenti casi principali; a ciascuno di essi corrisponde un diverso trattamento dei relativi redditi, ai fini dell imposizione diretta delle persone fisiche. In caso di usufrutto, o altro diritto reale, il titolare della nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato. 1 A partire dal 1998, i canoni non percepiti, derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, non devono essere dichiarati se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In tal caso, la rendita catastale deve essere assoggettata, comunque, a tassazione. Criterio di competenza 1 Criterio di cassa 33

ESCLUSIONI IMMOBILI DA NON DICHIARARE Non danno luogo a reddito di fabbricati e non devono essere dichiarati i seguenti immobili:.. costruzioni Ad uso abitativo. rurali Appartenenti al possessore o all'affittuario dei terreni cui servono. Effettivamente adibite agli usi agricoli. Le unità immobiliari che, sulla base della vigente normativa, non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate, utilizzando la rendita presunta in assenza di quella definitiva. Sono comunque considerate produttive di reddito dei fabbricati le unità immobiliari iscrivibili alle categorie A/1 e A/8 e quelle aventi caratteristiche di lusso... costruzioni per attività agricole.. immobili Unità immobiliari, anche ad uso diverso da quello di abitazione, per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni in restauro o ristrutturazione o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. L'esclusione è limitata al periodo di validità del provvedimento, durante il quale l'unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata... immobili ad usi pubblici Trattasi di costruzioni strumentali alle attività agricole, comprese quelle destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione... fabbricati rurali destinati all agriturismo.. immobili adibiti esclusivamente alla propria attività professionale e d impresa Gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico: musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando al possessore non deriva alcun reddito dall'utilizzazione dell'immobile per l'intero anno. Tale circostanza deve essere denunciata all'ufficio delle Entrate entro 3 mesi dalla data in cui si è verificata... immobili per esercizio del culto e relative pertinenze Non sono considerate produttive di reddito le unità immobiliari e loro pertinenze destinate esclusivamente all'esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura. Purché non locati.. nuda proprietà Fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola "nuda proprietà" o sui quali altri contribuenti esercitano il diritto di abitazione... valorizzazione del patrimonio abitativo rurale Art. 12 D. Lgs. 99/2004 Fabbricati situati nelle zone rurali e non utilizzabili ad abitazione alla data del 7.05.2004, che sono ristrutturati, nel rispetto della vigente disciplina edilizia, dall imprenditore agricolo proprietario e che acquisiscono i requisiti di abitabilità, se concessi in locazione dall imprenditore agricolo (solo per il primo contratto di locazione, con durata non inferiore a 5 anni e non superiore a 9). 34

REDDITI DIVERSI I redditi di natura fondiaria derivanti da:.. lastrici solari;.. aree urbane;.. fabbricati situati all'estero. Devono essere dichiarati nel quadro riservato ai redditi diversi:.. RL per Unico;.. D per Mod. 730. ABITAZIONE PRINCIPALE E SUE PERTINENZE ABITAZIONE PRINCIPALE Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente (normalmente coincide con la residenza anagrafica). A tal fine valgono i dati dei registri anagrafici o l autocertificazione (D.P.R. 28.12.2000, n. 445), con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. Ricovero Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l unità immobiliare non risulti locata (art. 10, c. 3-bis Tuir). PERTINENZE Sono ricomprese fra le pertinenze le unità immobiliari:.. classificate o classificabili in categorie catastali diverse da quelle di uso abitativo, quali: C/2 C/6 C/7 Magazzini e locali di deposito. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (garage). Tettoie chiuse od aperte... destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari costituenti abitazione principale (anche se non appartengono allo stesso fabbricato). TASSAZIONE L'imponibile è rappresentato dalla rendita catastale calcolata secondo le nuove tariffe d'estimo, rivalutata in misura del 5%. Tariffe d'estimo x Consistenza dell'immobile Gruppo A= numero vani Gruppo C= metri quadrati Rendita catastale (risultante in Catasto) = 35

IMMOBILI A DISPOSIZIONE CONCETTO CASI PARTICOLARI Per unità immobiliari a disposizione, per le quali si applica l aumento di 1/3 della rendita, si intendono le unità immobiliari che presentano, contemporaneamente, le seguenti caratteristiche:.. adibite ad uso di abitazione;.. possedute in aggiunta a quella adibita ad abitazione principale del possessore o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il 3 grado e affini entro il 2 ) o all'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali da parte degli stessi;.. utilizzati direttamente, anche come residenze secondarie, dal possessore o dai suoi familiari o, comunque, tenuti a propria disposizione. L'aumento di 1/3 della rendita si applica anche se: Per i componenti del nucleo familiare si considera abitazione principale quella in cui dimorano, anche se la titolarità o la disponibilità dell immobile appartiene ad altro componente del nucleo medesimo. Per residenze secondarie si intendono le abitazioni ammobiliate ove il possessore o un suo familiare effettivamente dimora, anche non abitualmente, per ragioni di lavoro, per villeggiatura o per altri motivi... l'unità immobiliare nella quale è situata l'abitazione principale non è di proprietà ma è detenuta in locazione;.. l'unità immobiliare a disposizione è posseduta in comproprietà od acquistata in multiproprietà. Per gli immobili in comproprietà l'aumento si applica in proporzione alla quota risultante dal titolo di comproprietà... l'unità immobiliare destinata alla locazione è rimasta sfitta. ESCLUSIONI Non sono considerate a disposizione e, pertanto, non si applica l'aumento di 1/3, alle unità immobiliari:.. adibite ad abitazione principale;.. concesse in uso gratuito ad un familiare; a condizione che il familiare vi dimori abitualmente e ciò risulti dall iscrizione anagrafica;.. tenute a disposizione in Italia da contribuenti residenti all'estero; limitatamente ad una unità immobiliare;.. già utilizzate come abitazione principale da contribuenti trasferiti temporaneamente, per ragioni di lavoro, in altro Comune;.. destinate integralmente a residenza principale di uno o più comproprietari; limitatamente a quelli che la utilizzano;.. prive di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, acqua, gas e, di fatto, non utilizzate. a condizione che tali circostanze risultino da apposita autocertificazione (la cui sottoscrizione può non essere autenticata, se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore), da esibire a richiesta degli uffici. FRAZIONI DI ANNO Nel caso in cui le unità immobiliari siano state utilizzate o tenute a propria disposizione solo per una parte dell'anno (diverso utilizzo per la restante parte: ad esempio, abitazione principale o locazione), l'aumento di 1/3 si applica alla frazione di anno per la quale si è verificata la situazione prevista dalla legge. Analogamente dovrà essere operato in caso di trasferimento, a qualsiasi titolo, dell'unità immobiliare. 36

IMMOBILI LOCATI AMMONTARE CANONE L'ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione. Canoni non percepiti Indipendentemente dall'effettiva percezione. A partire dal 1998, i canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti non devono essere dichiarati, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In tal caso, la rendita catastale deve essere comunque assoggettata a tassazione. Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, accertati nell ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare. Elementi del canone Canone cumulativo per più unità Compresi Esclusi maggiorazione spettante in caso di sublocazione; eventuale rivalutazione automatica sulla base dell'indice Istat. spese di condominio; luce; acqua; gas; portiere; ascensore; riscaldamento; ecc. Se compresi nel canone di locazione. Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che all'abitazione, anche alle sue pertinenze (box, cantina, ecc.) iscritte in Catasto con autonoma rendita, si deve indicare, per ciascuna unità immobiliare, la quota del canone ad essa relativa; quest'ultima è determinata ripartendo il canone stesso in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare. Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione applicare la formula: Quota proporzionale del canone = Canone totale x (per) singola rendita Totale delle rendite Esempio:.. Rendita catastale dell abitazione rivalutata del 5%: 464,81.. Rendita catastale della pertinenza rivalutata del 5%: 51,65.. Canone di locazione totale: 10.329,14.. Quota del canone relativo alla abitazione: 10.329,14 x 464,81 9.296,15 (464,81 + 51,65).. Quota del canone relativo alla pertinenza: 10.329,14 x 51,65 1.032,99 (464,81 + 51,65) INDICAZIONI PER LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI MODALITÀ DI DICHIARAZIONE Deve compilare il quadro RB:.. chi è proprietario di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;.. chi è titolare dell usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita; In caso di usufrutto o altro diritto reale (es.: uso o abitazione) il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato... chi possiede fabbricati che sono utilizzati in modo promiscuo, cioè sia per usi personali o familiari, sia per attività professionali, artigianali o d impresa;.. chi esercita attività d impresa per gli immobili che, pur utilizzati per l esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all impresa in quanto non sono stati indicati nell inventario o nel registro dei beni ammortizzabili oppure sono stati esclusi, in base alla normativa vigente, dal patrimonio dell impresa;.. chi possiede immobili che secondo le leggi in vigore non hanno i requisiti per essere considerati rurali. 37

IMMOBILI DI INTERESSE STORICO E/O ARTISTICO Gli immobili riconosciuti di interesse storico e/o artistico godono di un particolare trattamento ai fini fiscali. La disputa che vedeva contrapposta l Amministrazione Finanziaria alla giurisprudenza ed alla dottrina maggioritaria si è risolta favorevolmente per i contribuenti. Immobili non locati Il reddito è determinato mediante applicazione della minore tra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato. Categoria C L. 1.06.1939, n. 1089 D. Lgs. 22.01.2004, n. 42 C.M. 17.01.2006, n. 2/E Per le unità di categoria C, per le quali la consistenza è espressa in metri quadrati, ubicate in edifici soggetti al vincolo di cui alla L. 1089/ 1939, ai fini dell applicabilità della norma agevolativa è necessario tradurre la superficie, espressa in metri quadrati, in quella espressa in vani, utilizzando il concetto del vano catastale medio. C.M. 10.06.1993, n. 7/1106 Immobili locati A destinazione abitativa A destinazione non abitativa Deve essere tassato il minore tra i 2 seguenti importi:.. rendita catastale (ridotta) calcolata come sopra;.. canone di locazione abbattuto. Esempio Compilazione del quadro RB in presenza di immobile storico artistico locato Dati di riferimento:.. rendita catastale rivalutata: 250,00.. rendita catastale minima (rivalutata) della zona di riferimento: 110,00.. canone di locazione (ininfluente ai fini reddituali): 6.000.. percentuale di possesso: 100%.. giorni di possesso: 365... omissis... 110 9 365 100 110 110 PROPRIET À CONDOMINIALI RENDITA NON ATTRIBUITA Le unità immobiliari oggetto di proprietà condominiale, cui è attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, quali:.. i locali per la portineria;.. i locali per l'alloggio del portiere;.. i locali per altri servizi in comune. esclusi i locali concessi in locazione e i negozi. Devono essere dichiarate dal singolo condomino solo se la quota di reddito a lui spettante, per ciascuna unità immobiliare, è complessivamente superiore a 25,82. Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in Catasto è determinato comparativamente a quello delle unità similari già iscritte. 38