RIFORMA DEL CONDOMINIO 2013 SINTESI DELLE NOVITA NOVITA PER LE PARTI COMUNI E INNOVAZIONI manutenzione ascensori Ampliamento definizione parti comuni - parti comuni: tutte le parti dell edificio di uso comune anche se utilizzate periodicamente o a turno da singoli condomini. - nuove categorie di parti comuni: parcheggi; facciate; sottotetti destinati all uso comune in ragione delle caratteristiche strutturali e funzionali (recepito orientamento giurisprudenziale); impianti centralizzati di ogni tipo, satellitare o via cavo Destinazione d uso parti comuni La destinazione d uso delle parti comuni è modificabile dall assemblea con i 4/5 dei millesimi e 4/5 dei condomini, purchè: - le modifiche soddisfino interessi condominiali e non pregiudichino la stabilità/sicurezza/decoro del fabbricato; - la convocazione dell assemblea va affissa per almeno 30 giorni nei locali di maggior uso comune, ed inviata anche tramite raccomandata A/R o equivalente in modo che pervenga a tutti almeno 20 giorni prima; deve inoltre indicare esplicitamente le parti condominiali oggetto della modifica - la deliberazione deve indicare espressamente che sono stati rispettati tali adempimenti per la convocazione Se si ravvisano attività che pregiudicano la destinazione d uso di parti comuni, l amministratore o il condomino può diffidare l esecutore e convocare l assemblea per far cessare l attività, anche tramite azione giudiziaria; in questo caso si delibera a maggioranza intervenuti + maggioranza millesimi. Il singolo condomino e le parti comuni - Il singolo non può rinunciare al diritto sulle parti comuni e deve contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni anche se egli cambia la destinazione d uso del proprio immobile. - Eccezione: si può richiedere distacco dal riscaldamento centralizzato (se non causa danni o spese ai condomini, ma rimane l obbligo di contribuire alla manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma (recepita costante giurisprudenza). Il singolo condomino che vuole eseguire opere nella sua proprietà o nelle parti comuni di cui ha l uso esclusivo: - deve darne preventiva comunicazione all amministratore (che riferisce in assemblea); - non deve danneggiare le parti comuni / pregiudicare stabilità-sicurezza-decoro architettonico del fabbricato. Divisione condominio richiede consenso unanime di tutti i condomini, e non deve danneggiare nemmeno un condomino.
INNOVAZIONI E NUOVO QUORUM AGEVOLATO a) Disciplina generale innovazioni (nessun cambiamento): innovazioni dirette al miglioramento/all uso più comodo/al maggior rendimento delle cose comuni approvabili con la maggioranza dei condomini e i 2/3 dei millesimi. b) Inserite innovazioni approvabili con quorum minore (1/2 millesimi e maggioranza assemblea) -miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti; -eliminazione delle barriere architettoniche; -contenimento del consumo energetico; -realizzazione di parcheggi; -produzione di energia da fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi con superfici comuni al condominio -installazione di impianti centralizzati di ogni tipo, compresi i collegamenti fino alle singole utenze, purchè non si cambi la destinazione della cosa comune o il godimento del singolo condomino. Per queste innovazioni l amministratore è obbligato a convocare l assemblea entro 30 gg dalla richiesta anche di un solo condomino, purchè la richiesta contenga le specifiche dei lavori. Impianti personali radiotv e di energia rinnovabile - videosorveglianza su parti comuni - L installazione di impianti non centralizzati di ricezione telematica di ogni tipo può realizzarsi senza previo voto dell assemblea (recando il minor pregiudizio alle parti comuni/ alle altre unità immobiliari e preservando il decoro architettonico del fabbricato). - L installazione di impianti personali di energia rinnovabile è effettuabile su parti di proprietà ma anche su parti comuni idonee - In entrambi i casi, se si vanno a modificare parti comuni, è necessario il voto dell assemblea (maggioranza intervenuti e 2/3 dei millesimi), che può imporre modifiche al progetto, suddividere a tale scopo le parti comuni, o richiedere garanzie contro i danni. - Installazione impianti di videosorveglianza sulle parti comuni: richiede la maggioranza degli intervenuti e ½ dei millesimi. Manutenzione/sostituzione delle scale e degli ascensori: la spesa deve essere ripartita per metà in base ai millesimi e per metà in base all altezza dei piani dal suolo, non utilizzabili criteri diversi.
NOVITA PER L AMMINISTRATORE NOMINA REVOCA ADEMPIMENTI REGISTRI - CONSIGLIO NOVITA PER LA NOMINA/REVOCA DELL AMMINISTRATORE (anche per edifici di enti pubblici o popolari) Obblighi dell amministratore all accettazione dell incarico e a ogni successivo rinnovo: - comunicazione dati anagrafici, professionali e fiscali e recapiti dell amministratore, e ubicazione dei locali dove sono conservati i 4 registri condominiali - affissione in bacheca dei giorni e ore in cui si possono visionare i registri (su appuntamento, gratis, salvo spese fotocopie) - indicazione analitica di tutti i propri compensi, senza possibilità di richieste ulteriori, salvo delibera dell assemblea Obblighi di nomina: - Nomina obbligatoria solo quando i condomini sono più di 8; eseguita dall assemblea o dall autorità giudiziaria o dall amministratore dimissionario. - Durata incarico: un anno, tacitamente rinnovato per eguale durata salvo revoca/dimissioni. - L assemblea può subordinare la nomina al possesso della polizza professionale - Alla cessazione dell'incarico l'amministratore deve consegnare tutti i documenti del condominio e personali ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi Motivi di revoca: - la revoca può essere deliberata in ogni tempo dall assemblea (con le stesse maggioranze per la nomina o le eventuali maggioranze inferiori previste dal regolamento) per gravi irregolarità fiscali o mancato utilizzo del conto corrente condominiale. - la revoca può essere disposta dall autorità giudiziaria dietro ricorso di anche un solo condomino per le seguenti ragioni: - se l amministratore non rende il conto della gestione (già previsto nella vecchia versione del c.c.); - se non informa l assemblea di proprie citazioni in giudizio o provvedimenti amministrativi (come vecchio c.c.); - in caso di fondati sospetti di gravi irregolarità dell amministratore, tra cui ad es.: 1. omessa convocazione per approvazione rendiconto condominiale, o rifiuto di convocazione per la nomina 2. mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi, o delle deliberazioni dell assemblea; 3. mancato utilizzo dei registri condominiali, del c/c condominiale; confusione tra fondi condominiali e personali 5. agevolare la cancellazione di gravami/ipoteche presso la conservatoria a danno del condominio 6. incuria nella riscossione di somme dovute al condominio tramite azione giudiziaria 8. omessa o mancata comunicazione dei propri dati, o mancata disponibilità per l estrazione documenti. - L amministratore revocato dall autorità giudiziaria non può essere ri-nominato dall assemblea. NUOVI OBBLIGHI DELL AMMINISTRATORE - possedere polizza assicurativa responsabilità civile per gli atti compiuti, se il condominio lo richiede, e adeguamento dei massimali ai lavori deliberati - l assicurazione deve attestare che la polizza si riferisce esplicitamente alla specifica attività di amministrazione - obbligo utilizzo di un conto corrente condominiale con estratto conto visionabile su richiesta da ogni condomino - obbligo di agire per la riscossione forzosa dei crediti verso il singolo condomino o altri debitori entro 6 mesi, salvo diversa decisione dell assemblea
POSSONO FARE L AMMINISTRATORE Persone fisiche con i seguenti requisiti: - godere dei diritti civili; - non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi con reclusione minima di due anni e massima di cinque anni; - non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione; - non essere interdetti o inabilitati; - non essere annotati nell elenco dei protesti cambiari; - aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;* - aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica.* * ultimi 2 requisiti non necessari se l amministratore è uno dei condomini, o se ha già fatto l amministratore per almeno 1 anno nel triennio precedente alla riforma del condominio (salvo l obbligo di formazione periodica, che vale per tutti); - La perdita dei primi 5 requisiti comporta la cessazione dell incarico. Le società: in tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili (o dagli amministratori/dipendenti che in concreto svolgono la funzione di amministratori) L amministratore deve attivare un sito internet, a carico del condominio, se richiesto dall assemblea con maggioranza intervenuti e ½ millesimi, dove sia permessa la consultazione online dei documenti condominiali. NUOVI ADEMPIMENTI PER L AMMINISTRATORE RISPETTO AL VECCHIO ART. 1130 C.C. - obbligo tenuta contabilità; - obbligo di rispondere ad eventuali quesiti dell amministrazione finanziaria; - comunicazione annuale all anagrafe tributaria dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i dati dei fornitori; - obbligo ritenuta d acconto irpef sui pagamenti effettuati / sul compenso dell amministratore. REGISTRI DA CREARE E TENERE OBBLIGATORIAMENTE - registro di anagrafe condominiale con generalità, c.f., residenza di tutti i proprietari/usufruttuari/conduttori e dati catastali di ciascuna unità. I condomini devono comunicare le variazioni all amministratore per iscritto entro sessanta giorni. L amministratore può richiedere tali informazioni con raccomandata, e se non le ottiene entro 30 giorni, addebita i costi della relativa ricerca agli inadempienti. - registro dei verbali delle assemblee, cui allegare il regolamento di condominio, se presente. - registro di nomina e revoca amministratori, con date di nomina e della revoca di ciascun amministratore in ordine cronologico - registro di contabilità, anche informatico, dove annotare entrate e uscite entro 30gg - conservazione di tutti i documenti di gestione condominiale e allo stato tecnico-amministrativo dell edificio e del condominio; - obbligo di fornire ai condomini che lo richiedano le attestazioni dei pagamenti e i documenti di eventuali liti in corso. - redigere rendiconto annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. CONSIGLIO DI CONDOMINIO Nominabile dall assemblea negli edifici con almeno 12 unità immobiliari, costituito da almeno tre condomini, ha funzioni consultive e di controllo
NOVITA IN MATERIA DI ASSEMBLEA/REGOLAMENTO/TABELLE/RENDICONTO NUOVI QUORUM DELIBERATIVI Prima convocazione: - quorum costitutivo: condomini che rappresentino due terzi del valore dell edificio (come vecchia formulazione) e la maggioranza dei partecipanti all edificio (vecchia formulazione prevedeva i due terzi dei partecipanti); - quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell edificio (uguale al vecchio c.c.) Seconda convocazione: - quorum costitutivo: (introdotto ex novo) 1/3 millesimi e 1/3 dei partecipanti al condominio; - quorum deliberativo: maggioranza intervenuti all assemblea e 1/3 dei millesimi (uguale alla vecchia formulazione). Quorum speciali: - Maggioranza intervenuti e almeno metà del valore dell edificio deliberazioni in materia di; 1. nomina e revoca amministratore; 2. liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore; 3. deliberazioni di cui agli artt. 1117-quater, 1120 comma 2, 1122-ter e 1135 terzo comma; 4. ricostruzione edificio o interventi straordinari di particolare valore - Maggioranza intervenuti e almeno due terzi del valore dell edificio: deliberazioni in materia di: 1. innovazioni; NUOVA DISCIPLINA IMPUGNAZIONI ASSEMBLEA Impugnazione proponibile dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti* (novità) - può richiedere sentenza di annullamento della delibera (più specifico rispetto al vecchio 1137 c.c.). - azione di annullamento non sospende l esecuzione della delibera, salvo disposizioni dell autorità giudiziaria. - istanza per la sospensione della delibera proposta prima della causa di merito non sospende termini per impugnare la delibera. NOVITA SUL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Deve essere allegato al registro dei verbali di assemblea; - Le norme non possono vietare di possedere detenere animali domestici (fatte salve eventuali disposizioni preesistenti irretroattività della legge) AVVISO DI CONVOCAZIONE ASSEMBLEA - Deve contenere ordine del giorno, luogo e ora della riunione; - Deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione; - Può essere trasmesso a mezzo posta A.R., pec, fax o consegna a mano; - Può contenere avvisi su più riunioni consecutive (ex. seconda convocazione, in giorno diverso dalla prima); - per omessa, tardiva, incompleta convocazione, deliberazione è annullabile ai sensi dell art. 1137 c.c. dai dissenzienti o assenti. Multe per infrazione al regolamento - Per le infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilita sanzione pecuniaria fino ad Euro 200 (in caso di recidiva fino ad 800,00): tale somma è devoluta al fondo condominiale per le spese ordinarie
NOVITA IN MATERIA DI DELEGHE La delega deve essere per iscritto. - più di 20 condomini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore dell edificio. - immobile in comproprietà un solo rappresentante in assemblea (designato dai comproprietari). - non è possibile delegare l amministratore in nessun caso Rappresentanza supercondomini - più di 60 condomini: ogni condominio deve designare il proprio rappresentante (maggioranza: 2/3 millesimi e maggioranza intervenuti) per la gestione delle parti comuni del supercondominio e per la nomina dell amministratore del supercondominio. - Se il rappresentante non viene nominato può provvedere l autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo dei rappresentanti già nominati: il ricorso deve essere notificato al condominio in persona dell amministratore (o, in assenza, a tutti i condomini). - Al rappresentante non possono essere imposti limiti al potere di rappresentanza (se imposti, si considerano non apposti). - Rappresentante risponde del proprio operato secondo le regole del mandato. - Rappresentante deve comunicare all amministratore l ordine del giorno e le decisioni dell assemblea del supercondominio Legittima partecipazione - Usufruttuari: diritto di voto su ordinaria amministrazione e godimento cose comuni (partecipano in solido alle relative spese); - nudi proprietari e usufruttuario rispondono solidalmente per le spese condominiali NOVITA TABELLE MILLESIMALI - MAGGIORANZE PER LA MODIFICA - valori delle tabelle modificabili e rivedibili normalmente solo all unanimità. - in alcuni casi modificabili con maggioranza degli intervenuti all assemblea e almeno 1/2 dei millesimi: - quando i valori indicati nelle tabelle siano frutto di un errore; - quando risulti alterato per più di 1/5 il valore di un unità anche di un solo condomino (costo della revisione è a suo carico) in virtù di: 1. mutate condizioni di una parte dell edificio, 2. Sopraelevazione, 3. incremento di superfici, 4. Modifica numero unità immobiliari. - condomini possono sempre chiederne la revisione chiamando in giudizio il condominio in persona dell amministratore pro tempore (vecchio c.c. richiedeva tutti i condomini). L amministratore deve darne tempestiva notizia all assemblea, a pena di revoca ed eventuale risarcimento danni RENDICONTO CONDOMINIALE Deve contenere le entrate e uscite e ogni altro dato sulla situazione patrimoniale del condominio, fondi e riserve. - Il bilancio deve essere necessariamente composto da: un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, una nota sintetica della gestione (con i rapporti in corso e le questioni pendenti) - Le scritture e i documenti giustificativi delle spese inserite nel rendiconto devono essere conservati per dieci anni dalla registrazione. I condomini e gli inquilini possono visionarli o estrarne copia in qualsiasi momento (a proprie spese). - L assemblea può, in qualsiasi momento, nominare un revisore che verifichi la regolarità della contabilità condominiale: - con maggioranza degli intervenuti + almeno la metà del valore dell edificio - la spesa relativa va ripartita in base ai millesimi di proprietà.