Modulo disdetta affitto Autore : Sabrina Mirabelli Data: 22/01/2019 I diversi tipi di contratto di locazione e i moduli per la disdetta. Per motivi lavorativi devi trasferirti di città e hai necessità di lasciare anticipatamente lo studio che hai preso in affitto? Un grave motivo personale ti costringe a disdire il contratto d'affitto della tua abitazione prima della sua scadenza naturale? Hai difficoltà economiche per cui sei obbligato a chiudere la tua attività commerciale e a disdire il contratto di affitto del negozio prima della scadenza? Ecco il modulo disdetta affitto
e tutte le informazioni che possono esserti d'aiuto in queste circostanze. Disdire un contratto di locazione Quando si prende in affitto un immobile sia per adibirlo ad abitazione sia per uso commerciale, può capitare di dover disdire il contratto prima della sua naturale scadenza. Infatti, nel corso degli anni possono insorgere problematiche o esigenze diverse (si pensi ad un trasferimento di città per motivi di lavoro o di studio o anche alla necessità di cambiare abitazione legata a motivi personali) che inducono a disdire il contratto di locazione anticipatamente. Qualunque sia il motivo, la disdetta deve seguire delle regole ben precise, che si applicano ai diversi tipi di contratti di locazione. A tal proposito infatti, possiamo distinguere: i contratti liberi di locazioni di tipo abitativo, la cui durata è in genere di 4 anni con possibilità di rinnovo per altri 4 anni; i contratti concordati di locazioni di tipo abitativo, la cui durata è di 3 anni con rinnovo possibile per ulteriori 2 anni; i contratti di locazione di immobili con destinazione d'uso commerciale (ad esempio negozi, studi, capannoni, immobili per uso artigianale, industriale o professionale), che hanno in genere durata di 6 anni + altri 6 anni in caso di rinnovo; in questi tipi di contratto l'ammontare del canone può essere determinato liberamente. i contratti di locazione di immobili da adibire a hotel, alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento di persone, la cui durata è fissata in 9 anni rinnovabili per altri 9 anni alla scadenza; i contratti di locazione di natura transitoria (ad esempio i contratti di affitto per studenti universitari o quelli per i lavoratori fuori sede) con durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi, che prevedono canoni fissati su specifici accordi territoriali nonché il pagamento di 2 o 3 canoni di caparra che verrà restituita al momento del rilascio dell'immobile. Analizziamo dunque, le diverse modalità di disdetta di un contratto di locazione a seconda della differente tipologia dello stesso, tenendo presente che i soggetti di tale contratto sono essenzialmente due:
il proprietario dell'immobile che viene ceduto in locazione, detto locatore; colui che prende in affitto l'immobile, chiamato locatario o conduttore o anche inquilino. La disdetta del locatore Al locatore in genere viene riconosciuto il diritto di disdire anticipatamente il contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale, cioè al termine dei primi 4 anni per i contratti liberi di locazioni di tipo abitativo o dei primi 3 anni per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato o dei primi 6 anni per quelli ad uso commerciale o dei primi 9 anni per quelli adibiti a hotel, solo in casi particolari [1]. Nel caso si giunga invece, alla seconda scadenza, cioè dopo 8 anni nei contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero, dopo 5 anni per quelli a canone concordato, dopo 12 anni per quelli ad uso commerciale e dopo 18 anni per le locazioni di immobili adibiti ad alberghi, il locatore non deve motivare la ragione per la quale nega il rinnovo. In entrambi i casi la disdetta del locatore deve avvenire nei modi e nei tempi sotto descritti. Le modalità e tempi di disdetta del locatore La disdetta del locatore deve avvenire a mezzo raccomandata A/R, 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto per le locazioni ad uso abitativo e per le locazioni commerciali semplici e con 12/18 mesi di anticipo per i contratti relativi agli alberghi. La disdetta dell'inquilino: differenti tipi, modalità e tempi La disdetta dell'inquilino è di tre tipi: per recesso con disdetta da dare in anticipo mediante lettera di preavviso da inviare al locatore a mezzo raccomandata A/R o via pec, nel termine di 6 mesi prima della scadenza per i contratti di locazione ad uso abitativo e per quelli ad uso commerciale semplici o di 12/18 mesi prima per le locazioni degli alberghi; per recesso convenzionale, in qualsiasi momento, avvalendosi di un'apposita clausola inserita nel contratto di locazione che concede all'inquilino la facoltà di recesso indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi.
oppure in presenza di gravi motivi, anche se non indicati nel contratto, che andranno specificati nella lettera di preavviso. I gravi motivi per i quali è consentita la disdetta dell'inquilino non devono essere dipendenti dalla sua volontà, devono essere imprevisti ed imprevedibili al momento della stipula del contratto oltre che oggettivi, cioè impossibili da superare. Anche in questi ultimi due casi il termine per l'invio della lettera di preavviso al locatore è di 6 mesi prima per i contratti ad uso abitativo e ad uso commerciali semplici e di 12/18 mesi di anticipo per i contratti relativi agli alberghi, sempre a mezzo raccomandata A/R o via pec. Applichiamo ora, le regole sopra esposte in ordine alla disdetta del locatore e del conduttore, ai tempi e alle modalità, ai diversi tipi di contratti di locazione. Disdetta del contratto di locazioni di tipo abitativo La disdetta anticipata dei contratti di locazione ad uso abitativo deve essere data dall'inquilino con 6 mesi di anticipo a mezzo raccomandata A/R ovvero via posta elettronica certificata (pec) [fac-simile n. 1]. Qualora il contratto di locazione includa una clausola convenzionale, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, indicando nella lettera di disdetta il numero della clausola medesima e comunque sempre nel termine di 6 mesi prima e con raccomandata A/R ovvero a mezzo pec [fac-simile n. 2]. Se il recesso anticipato è stato determinato da gravi motivi indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento con preavviso di almeno sei mesi prima da comunicare con lettera raccomandata o a mezzo pec. In tal caso, nella lettera di disdetta, l inquilino è tenuto a menzionare il motivo del recesso, ma non a fornire la prova materiale della sua decisione [fac-simile n. 3]. Esempi: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) hanno stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo con durata dal 30.06.2018 al 30.06.2022. Qualora Caio intendesse recedere alla prima scadenza, dovrà dare disdetta a Tizio entro la fine di dicembre 2021 con le modalità sopra descritte (raccomandata A/R o pec). Lo stesso dicasi se volesse recedere alle scadenze successive alla prima.
Se nel contratto è prevista la clausola di recesso convenzionale, Caio potrà recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, ma dovrà rispettare il termine dei 6 mesi prima per il preavviso. Pertanto, se intendesse lasciare l'appartamento il 31.07.2020, dovrà dare la disdetta entro il 31.01.2020. Se sono sopravvenuti gravi motivi, Caio potrà recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento sempre nei tempi e con le formalità sopra specificate, menzionando nella lettera di preavviso i gravi motivi del recesso. Nell'ipotesi in cui Caio dovesse andare a vivere in un'altra città per motivi di salute (per essere vicino a delle specifiche strutture ospedaliere) o per motivi di lavoro (perché la sua sede di lavoro è stata spostata all'estero) e volesse lasciare libero l'immobile il 31.12.2020, dovrà comunicare la disdetta al locatore entro il 30.06.2020. Il proprietario deve invece aspettare la scadenza del primo quadriennio nel caso di contratti liberi o la scadenza del primo triennio nel caso di contratti a canone concordato, per dare disdetta anticipata. Disdetta del contratto di locazione ad uso commerciale Per questi tipi di contratto la raccomandata con la lettera di disdetta va inviata con 6 mesi di anticipo nel caso di locazioni commerciali semplici e con 12/18 mesi di anticipo per i contratti relativi agli alberghi [fac-simile n.4]. L inquilino non è tenuto a specificare le motivazioni della disdetta, a meno che il proprietario non le richieda esplicitamente, mentre quest ultimo deve specificarle. Se il recesso è determinato dall'insorgenza di gravi motivi come ad esempio un andamento economico dell'azienda sia favorevole sia sfavorevole, improvviso ed imprevedibile, che impone l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale in maniera tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo, anche in questo caso i tempi del preavviso sono di 6 mesi prima per le locazioni commerciali semplici e di12/18 mesi di anticipo per i contratti relativi agli alberghi e sempre a mezzo lettera raccomandata A/R. Disdetta del contratto di locazione di natura transitoria Trattandosi di contratti aventi una durata massima di 18 mesi, la disdetta anticipata deve essere data entro 3 mesi.
Disdetta consensuale del contratto di locazione Il recesso dal contratto di locazione è possibile anche in maniera consensuale, mediante l'accordo tra il locatore e il conduttore [fac-simile n. 5]. Disdetta con successione del contratto di locazione Un caso particolare di disdetta del contratto di locazione si ha quando muore il conduttore e pertanto, colui che abitualmente viveva con il defunto, ha diritto di succedere allo stesso e di chiedere la regolarizzazione della locazione a suo nome [fac-simile n. 6]. Adempimenti fiscali successivi alla disdetta anticipata dal contratto di locazione La disdetta anticipata dal contratto di locazione comporta l'obbligo di comunicazione all'agenzia delle Entrate ed il versamento della imposta di registro per la risoluzione anticipata. L'imposta di registro dovuta è pari a 67,00 e va pagata, entro 30 giorni dall'evento: tramite i servizi telematici dell'agenzia delle Entrate con richiesta di addebito su conto corrente; con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. Nel modello di versamento bisogna indicare gli estremi di registrazione del contratto (anno, serie e numero di registrazione). In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato. La disdetta del contratto di locazione con cedolare secca Nel caso in cui la disdetta abbia ad oggetto un contratto di locazione ad uso abitativo con cedolare secca, non è dovuta alcuna imposta di registro se tutti i locatori hanno optato per tale regime fiscale. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all ufficio dove è stato registrato il contratto, il modello RLI debitamente compilato.
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Per un approfondimento dell'argomento si consiglia la lettura dell'articolo "Disdetta contratto d affitto: le regole da rispettare". Note: [1] Art. 30, Legge 392/1978, a norma del quale il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, quando: intende destinare l immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2 grado); intende destinare l immobile all esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità); quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune; quando l immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell immobile; quando il conduttore non occupi continuativamente l immobile senza giustificato motivo; quando il locatore intende vendere l immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).