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Il mercato immobiliare mondiale si trova ad affrontare la prima crisi del nuovo secolo. In Italia il momento difficile si avverte meno (un calo pari al 10-15% in meno sia nei prezzi che nelle compravendite), rispetto ad altri paesi nei quali la valanga subprime ha non solo scosso alle fondamenta l'economia, ma ha leso in modo profondo la fiducia dei piccoli investitori nel sistema finanziario. Nonostante le difficoltà determinate dall'aumentata precarietà dei redditi delle famiglie italiane (soprattutto giovani) e dalla maggior selettività delle banche nella concessione di mutui fondiari, l'acquisto della casa continua ad essere l'investimento principe nel nostro paese. Ma dopo il calo..., c'è sempre una ripresa visto che la domanda rimane alta e gli italiani sono una delle popolazioni che più ama avere una casa di proprietà!!! Tante e diverse sono le motivazioni che hanno spinto gli italiani, negli ultimi decenni, a divenire proprietari di un'abitazione: quella in cui si vive, quella utilizzata per le vacanze o quella che, acquistata come investimento, servirà in futuro per i figli. La corsa alla casa è solo rallentata..., ma non finita!!!! - Ha veramente ragione chi continua a scommettere sul mattone? - E' il momento giusto per acquistare una casa? O è il caso di aspettare? - La crisi aiuta a spuntare quotazioni al metro quadrato più convenienti? - E' il momento giusto anche se si acquista per investimento? - Comprare casa è un buon modo per proteggere il proprio capitale in una fase di turbolenza dei mercati finanziari? 2
Ecco allora alcuni validi motivi per farlo o per continuare a farlo. Domanda in crescita Anche se una buona parte degli italiani possiede già una casa di proprietà, si potrebbe pensare che non ci sia più spazio per il mercato immobiliare della prima casa... e invece non è proprio così. La domanda di abitazioni nelle città tende a crescere, concentrandosi su particolari zone -quelle meglio servite- e su prodotti di qualità. Gli immobili che meglio rispondono alle esigenze degli acquirenti spariscono velocemente dal mercato, proprio perché più appetibili. Quindi è meglio fare molta attenzione prima di compiere il grande passo. Capitale che si rivaluta Agli italiani il mattone è sempre piaciuto; nel portafoglio investimenti della famiglia italiana media gli immobili rappresentano più della metà del patrimonio. Il mattone ha ricambiato tanta attenzione, preservando nel lungo periodo l'investimento realizzato dalle famiglie. Chi ha comprato una casa nel 1969 e l'ha rivenduta 30 anni dopo, non solo ha recuperato l'intero capitale speso, ma si è ritrovato un gruzzolo moltiplicato per 2 volte e mezzo, ovviamente al netto d'inflazione. In media l'investimento immobiliare ha reso più dei titoli azionari italiani e degli investimenti di pura tesaurizzazione (gioielli,oro). Neppure un lingotto d'oro è riuscito a dare una simile difesa. Il denaro investito nel mattone rimane, in definitiva, sempre in grado di proteggere il capitale da future instabilità economiche, così come è avvenuto negli ultimi decenni. Tassi dei mutui favorevoli La forte diminuzione del costo dei mutui che si è verificata negli ultimi anni ha riaperto per molte famiglie la prospettiva di acquistare un'abitazione. Indebitarsi sul lungo periodo non è mai stato così interessante. Oggi la maggior parte degli istituti offre finanziamenti a tassi fissi oscillanti tra il 4 e il 6%, 1-2 punti in più rispetto ai minimi storici toccati nel 1999. Anche per chi non ama indebitarsi, lo scenario continua a presentarsi favorevole, tenuto conto anche della deducibilità, nella dichiarazione dei redditi, degli interessi sul mutuo. 3
Investire in qualità della vita Una famiglia su due compra casa perchè quella attuale non la soddisfa. Investire in qualità della vita è l'obiettivo di chi mette sul mercato la propria abitazione e, con il ricavato più i risparmi o un finanziamento bancario, ne acquista una più adeguata alle proprie esigenze:più grande, con gli spazi meglio distribuiti, in un quartiere dove è più comodo e piacevole vivere. Tante possono essere le motivazioni di coloro che comprano non spinti da necessità primarie, ma da esigenze, del tutto legittime e giustificabili, che la famiglia scopre man mano di avere:la stanza in più per il figlio che è diventato grande e ha bisogno di autonomia, il secondo bagno, un quartiere servito da mezzi pubblici, centri commerciali..., una localizzazione più vicina al posto di lavoro o alla scuola frequentata dai figli. In questo contesto non va poi trascurato l'investimento in una casa ecosostenibile, ossia un'abitazione costruita prestando particolare attenzione alle fonti di energia rinnovabile e al contenimento dell'inquinamento. Oltre all'ambiente, sul lungo periodo ne guadagna il budget familiare. LA CASA DEL FUTURO L'innovazione tecnologica nel corso degli anni ha dato sempre un plus al valore medio degli immobili, perché ne ha aumentato il comfort e/o moltiplicato le funzionalità. Questo incremento risulta tanto più elevato quanto meno l'innovazione è diffusa. L'innovazione attuale e del prossimo futuro è costituita dall'immobile ecologico, che oltre ad aumentare il comfort e la funzionalità rappresenta anche un risparmio energetico e quindi economico. Innovazioni tecnologiche Nel corso della storia l'evoluzione strutturale del contenitore edilizio è stata sempre correlata alla sua funzionalità. Nell'ultimo secolo le singole unità immobiliari sono state caratterizzate da specifiche innovazioni che si sono susseguite nei decenni. A ogni era è corrisposta un'innovazione che ha inciso sul mercato immobiliare del momento. Nel Novecento le innovazioni si chiamavano: ascensore, bagno in casa,acqua potabile, riscaldamento,gas, campanello e luce elettrica, come pure doppi servizi e termosifone autonomo. Con il passare degli anni arrivano altri elementi a costituire il differenziale di prezzo: aria 4
condizionata e nuovi materiali, cemento armato e plastica innanzitutto, isolamento acustico, videocitofono e ascensori con le porte automatiche. La casa sensibile Nell'era della globalizzazione e dei forti cambiamenti l'innovazione tecnologica è rappresentata dalla casa ecologica. Un'abitazione efficiente sotto il profilo energetico consuma meno energia e allo stesso tempo migliora il comfort di chi ci abita. Ci sono diversi elementi che contribuiscono al risparmio energetico e possono far diminuire i consumi di una casa sotto questo profilo anche del 15-20%. Dal punto di vista strutturale si devono utilizzare materiali isolanti, pannelli solari, caldaie a condensazione. Le tecnologie innovative, come per esempio, l'impermeabilità e la compattezza dell'involucro traspirante ma ermetico (senza dispersione), trasformano l'innovazione in un vero valore immobiliare. Secondo un'indagine condotta da Scenari Immobiliari, la qualità energetica del fabbricato può incidere, in media, dal 3 al 10% sul valore dell'immobile. Un'immobile con impianti solari e curato in termini di risparmio energetico vale più di uno normale, ma le percentuali di plusvalore cambiano nelle varie zone d'italia. A questo punto risulta possibile calcolare i maggiori costi di gestione degli immobili collocabili nelle diverse classi, con riferimento al metro quadrato di superficie: il divario, rispetto alla ottimale classe A, di un'abitazione di classe G (la media) supera il 19,50 euro al metro quadrato, si attesta ai 19,50 per la classe F, per scendere ai 13,50 (classe E), 9 (classe D), 6 (classe C), e 3 (classe B). A maggior costo di gestione deve corrispondere un minor valore unitario dell'edificio, computabile sulla base della capitalizzazione del divario di costo, al tasso di rendimento medio-netto dell'immobile. Con un tasso pari al 3% si ottiene il divario in termini di minor valore unitario dei fabbricati rispetto alla classe A. Se si suppone che le costruzioni esistenti siano per esempio collocabili, di massima, in classe E, utilizzando i dati esposti in precedenza, si otterrà il prospetto sotto riportato, da cui emerge il maggio/minor valore unitario delle unità immobiliari in relazione alla loro classificazione energetica e con riferimento alle caratteristiche medie del prodotto edilizio della località nell'ipotesi considerata. Classe A + 450 euro Classe B + 350 euro Classe C + 250 euro Classe D + 150 euro Classe E valore normale Classe F - 200 euro Classe G - 250 euro 5
Il divario può risultare non particolarmente rilevante per immobili ubicati nelle grandi città che assumono valori unitari molto elevati, ma è certamente sensibile per le unità di costo relativamente contenuto, incidendo sull'apprezzamento delle stesse, come si può constatare,con percentuali di tutto rispetto. Abbiamo cercato di darvi delle risposte, degli spunti, informazioni per arrivare pronti e più consapevoli all'acquisto della Vs. casa. Montecristo srl 6