Traduzione Fairness Opinion Immobile ad uso uffici sito in Almere Fondo Europa Immobiliare N 1 - Vegagest SGR S.p.A. Tulip Property I BV Febbraio 2016
Jones Lang LaSalle S.p.A. via Agnello 8-20121 Milano Tel +39 02 85 86 86 1 fax +39 02 85 86 86 50 Milano, 17 Febbraio 2016 Spettabile Vegagest SGR S.p.A. Via della Posta, 10 20123 Milano Ns. rif /Our ref Tel / Direct line 02 85 86 86 51 Fax 02 85 86 86 50 luca.villani@eu.jll.com federico.trevaini@eu.jll.com Alla cortese attenzione di: Dott. Massimo Rossi Oggetto: Traduzione della Fairness Opinion relativa alle proprietà ad uso uffici ubicata in P.J. Oudweg 61 ad Almere (Olanda), afferente al Fondo Immobiliare Fondo Europa Immobiliare N 1 Gentili Signori, a seguito della vostra richiesta pervenutaci in data 2 Febbraio 2016, abbiamo operato la traduzione dell Allegato 1 del documento redatto dalla scrivente in data 22/01/2016 contenente la Fairness Opinion, relativa alla proprietà immobiliare in oggetto, preparata dalla sede JLL di Amsterdam. La presente comunicazione e i suoi allegati si intendono soggetti ai medesimi Principi Generali ed alle medesime Condizioni Generali di Contratto. Per maggiori informazioni in merito alle proprietà in oggetto si rimanda al rapporto di valutazione, datato Gennaio 2016, redatto in qualità di Esperto Indipendente del Fondo Europa Immobiliare N 1. La presente comunicazione è stata redatta in data 17 Febbraio 2016. Distinti saluti, Pierre Marin MRICS Amministratore Delegato Allegati Allegato 1 - Traduzione Fairness Opinion - Immobile sito in Almere Jones Lang LaSalle S.p.A. - Via Agnello n. 8 20121 Milano Soggetta all attività di direzione e coordinamento di Jones Lang LaSalle Inc Capitale Sociale 258.000,00 i.v. - R.E.A. Milano 1337834 Codice Fiscale, Partita IVA e numero di iscrizione al Registro Imprese di Milano 10040460155
Allegato 1 Traduzione Fairness Opinion - Immobile sito in Almere
Jones Lang LaSalle BV Valuation Advisory P.O. Box 75208 1070 AE Amsterdam Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam tel +31 (0)20-5405400 fax +31 (0)20-6611566 Chamber of Commerce Amsterdam 34288231 Vegagest S.G.R. S.p.A. Via della Posta 10 20123 MILANO ITALY Amsterdam, 21 gennaio 2016 Ns. Rif. : KH/FL/09930.16025 Oggetto : Parere di Congruità - P.J. Oudweg 61, Almere Egregi Signori, Siamo stati incaricati di fornirvi la nostra opinione professionale circa un offerta pervenuta per la proprietà Le Nouveau Jour sita in P.J. Oudweg 61, Almere, Paesi Bassi. Con la presente vi indichiamo i nostri commenti relativamente all offerta alla data del 20 gennaio 2016. Basi della Valutazione L esercizio valutativo riguarda il Valore di Mercato. Definizione: L ammontare stimato a cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni. Questa definizione di Valore di Mercato è in linea con gli International Financial Reporting Standards, gli International Valuation Standards e gli standard del Royal Institution of Chartered Surveyors. Scopo dell analisi E nostra comprensione che il Parere di Congruità sia stato richiesto ai fini di una (potenziale) vendita. Data di valutazione Abbiamo valutato la proprietà al 31 dicembre 2015.
Page : 2 Date : 21 January 2016 Our ref. : KH/FL/09930.16025 Principi Generali I nostri principi generali sono posti all allegato 1 della presente. Questi principi generali si applicano al presente esercizio valutativo, se non diversamente specificato in altre sezioni della presente lettera. Commenti La proprietà oggetto di analisi è un immobile ad uso uffici di qualità relativamente buona. L immobile è situato in una location uffici consolidata, nel centro di Almere. La proprietà in oggetto è interamente locata, con una durata contrattuale residua di circa 12,8 anni. Pertanto, è nostra opinione che l immobile abbia una buona vendibilità. Abbiamo previsto un periodo di sfitto pari a 24 mesi necessario per rilocare l immobile nel caso in cui rimanga sfitto, in considerazione delle dimensioni dell immobile rispetto all offerta di uffici circostante e del limitato livello di assorbimento/domanda nella zona. Rispetto all ultimo esercizio valutativo datato 31 dicembre 2015, è nostra opinione che il Valore di Mercato sia rimasto stabile a 26.900.000. La proprietà è stata valutata considerando un tasso di rendimento lordo iniziale ( von ) pari a 7,75% calcolato adottando il canone di mercato ed aggiungendo il valore attualizzato del differenziale fra canone corrente e canone di mercato per la durata contrattuale residua. Tale tasso di rendimento è in linea con i comparativi disponibili e riflette la nostra opinione circa l attuale andamento del mercato direzionale. Il tasso di rendimento netto iniziale risultante è pari a 7,7%. Il Valore di Mercato riportato equivale a circa 2.270/m 2. Siamo stati informati della ricezione di un offerta ad un prezzo di 27.135.000. La nostra valutazione è assolutamente prossima a tale offerta. L offerta è leggermente superiore alla nostra stima di Valore di Mercato. Pertanto riteniamo che l offerta sia in linea con le attuali condizioni del mercato. Restiamo a disposizione per qualsiasi chiarimento.