1/12 OGGETTO CESSIONE AGEVOLATA DEI BENI AI SOCI CLASSIFICAZIONE RA-L. Stabilità 2016 Assegnazione beni soci RIFERIMENTI NORMATIVI Art. 1, commi da 115 a 120, L.28.12.2015 N. 208 (Legge di Stabilità 2016) - Circolare Agenzia Entrate 1.6.2016, n. 26/E ALLEGATI 10.500.007 COLLEGAMENTI Circolare n. 49/16 REFERENTE STUDIO La presente per comunicarvi che la Legge di Stabilità 2016 prevede la possibilità per le società di effettuare, entro il 30 settembre 2016: l assegnazione/cessione agevolata di taluni beni ai soci; la trasformazione agevolata in società semplice se aventi per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni agevolabili, ossia si tratti di società immobiliari di gestione. Recentemente l Agenzia delle Entrate, con la Circolare 1.6.2016, n. 26/E, ha fornito gli attesi chiarimenti in merito, nonché relativamente all estromissione degli immobili da parte dell imprenditore individuale. Di seguito si esamina la disciplina della cessione alla luce di dette precisazioni, evidenziando che tale operazione consente di superare alcune problematiche connesse con l assegnazione. In particolare la cessione: può essere effettuata a prescindere dalla presenza, nel patrimonio della società, di riserve di utili / capitali (la stessa richiede comunque l esborso finanziario da parte del socio acquirente); non comporta alcuna tassazione in capo al socio; può essere effettuata anche nei confronti di un socio, senza necessità di rispettare il principio della par condicio. Va evidenziato che alla cessione sono applicabili le ordinarie regole ai fini IVA e pertanto la stessa risulta imponibile (per obbligo / opzione) o esente. SOGGETTI INTERESSATI Possono procedere alla cessione agevolata i seguenti soggetti: società per azioni; società in accomandita per azioni; società a responsabilità limitata; società in nome collettivo; società in accomandita semplice. Come specificato nella citata Circolare n. 26/E, la cessione è possibile anche da parte di: società di armamento; società di fatto aventi ad oggetto l esercizio di un attività commerciale;
società in liquidazione. 2/12 La cessione è consentita a prescindere dall attività esercitata dalla società e anche alle società che risultano non operative. SOGGETTI ESCLUSI Sono esclusi dalla cessione: gli enti non commerciali; le società non residenti con stabile organizzazione in Italia. La cessione, stante il mancato richiamo della norma, si ritiene non sia consentita alle società cooperative e ai consorzi. SOGGETTI DESTINATARI DELLA CESSIONE Destinatari della cessione sono i soggetti (persone fisiche e società), anche non residenti, che: rivestono la figura di socio all atto della cessione; risultano iscritti nel libro soci, qualora prescritto, alla data del 30.9.2015 ovvero entro il 31.1.2016 in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore all 1.10.2015. Per le società prive del libro soci (ad esempio, società di persone), l identità dei soci al 30.9.2015 deve essere provata, come confermato dall Agenzia nella Circolare n. 26/E in esame, con un idoneo titolo avente data certa. Tale chiarimento si ritiene applicabile anche alle srl, per le quali, per effetto di quanto disposto dal DL n. 185/2008, non sussiste più l obbligo del libro soci. Va evidenziato che, tenendo conto di quanto chiarito nella Circolare n. 26/E: la cessione è possibile anche in caso di ingresso di nuovi soci successivamente al 30.9.2015; in ogni caso l agevolazione interessa soltanto coloro che erano soci a detta data; il subentro dell erede nella qualità di socio dopo il 30.9.2015 a seguito di accettazione dell eredità non comporta la perdita dell agevolazione, posto che il subentro non configura un ipotesi di cessione volontaria della partecipazione. Di fatto, l assegnazione può essere effettuata anche a favore dell erede; in presenza di un diritto di usufrutto, la qualità di socio è rivestita dal nudo proprietario; la cessione è consentita anche qualora le azioni / quote del socio effettivo siano intestate ad una società fiduciaria, a condizione che quest ultima sia iscritta nel libro soci al 30.9.2015. A tal fine è necessario che il rapporto fiduciario sia sorto anteriormente a tale data. In presenza di fusione / scissione, la cessione e può essere effettuata dalla società incorporante risultante dalla fusione / beneficiaria della scissione anche nei confronti dei soci delle società incorporate / fuse / scisse, a condizione che gli stessi al 30.9.2015 abbiano rivestito la qualità di soci presso le società di provenienza. In tal caso ai soci possono essere ceduti in via agevolata tutti i beni (diversi da quelli strumentali per destinazione) risultanti in capo alla nuova società.
BENI OGGETTO DI CESSIONE 3/12 Oggetto di cessione agevolata ai soci sono i beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione ed i beni mobili iscritti in Pubblici registri. Le caratteristiche del bene devono essere verificate all atto della cessione, a prescindere dalla data di acquisizione. In particolare il momento di cessione corrisponde con quello in cui la stessa è effettuata (per gli immobili, stipula dell atto notarile) e non con quello della delibera che la dispone. Sul punto l Agenzia fornisce un importante precisazione, affermando che: il cambiamento di destinazione d uso anche se effettuato in prossimità della data di assegnazione per acquisire lo status di bene agevolabile è scelta preordinata all esercizio di una facoltà prevista dal legislatore dalla quale origina un legittimo risparmio di imposta non sindacabile ai sensi dell articolo 10-bis della legge n. 212 del 27 luglio 2000. Di conseguenza una società può decidere di cessione un immobile attualmente strumentale per destinazione qualora, prima dell atto di cessione, non venga più utilizzato direttamente. È chiaro che la sostenibilità di tale modifica è subordinata alla prova dell effettivo cambio di destinazione d uso dell immobile. IMMOBILI Come confermato dall Agenzia, oggetto di cessione agevolata possono essere gli immobili, diversi da quelli strumentali per destinazione di cui all art. 43, comma 2, TUIR, non utilizzati esclusivamente per l esercizio dell impresa da parte della società, ossia: immobili strumentali per natura (categorie catastali B, C, D, E e A/10) qualora non utilizzati direttamente per l esercizio dell attività. Trattasi dei beni dati in locazione / comodato ovvero, come confermato nella citata Circolare n. 26/E, comunque non direttamente utilizzati dall impresa. A tal proposito è precisato che: sono esclusi dall agevolazione i beni immobili i quali, pur essendo per le loro caratteristiche qualificabili tra quelli strumentali per natura, in quanto non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, sono tuttavia utilizzati esclusivamente per l esercizio dell impresa. Di fatto, se l immobile strumentale per natura è utilizzato per l esercizio dell impresa, lo stesso assume la qualifica di bene strumentale per destinazione e, quindi, non è agevolabile; immobili merce ; immobili uso abitativo posseduti dall impresa, c.d. beni patrimonio, che concorrono a formare il reddito ai sensi dell art. 90, TUIR. SOCIETÀ DI GESTIONE IMMOBILIARE Come accennato, l agevolazione spetta, in generale, ai beni che costituiscono oggetto dell attività dell impresa e sono suscettibili di produrre un autonomo reddito attratto al reddito d impresa, quali quelli concessi in locazione a terzi. A tale categoria appartengono, come specificato nella citata Circolare n. 26/E, gli immobili delle società di gestione immobiliare. Qualora, oltre all attività di gestione, caratterizzata dalla percezione di canoni di locazione / affitto riferiti ad una pluralità di immobili, siano forniti servizi complementari
4/12 e funzionali all utilizzazione del complesso immobiliare con finalità diverse dal mero godimento dello stesso (ad esempio, immobili appartenenti a complessi immobiliari con destinazione unitaria, quali villaggi turistici, centri sportivi, gallerie commerciali), l assegnazione agevolata è esclusa nel caso in cui detta ulteriore attività risulti essenziale e determinante al fine di considerare detti immobili una componente inscindibile di una gestione attiva del compendio immobiliare. Ai fini di tale valutazione l Agenzia rinvia ai chiarimenti forniti nella Circolare 29.3.2013, n. 7/E, in base alla quale per essere considerati determinanti, dal punto di vista qualitativo i servizi prestati devono riguardare il complesso immobiliare nel suo insieme e devono essere valutati in funzione della destinazione unitaria degli immobili stessi, mentre dal punto di vista quantitativo gli stessi devono essere di significativa entità, così da rendere l attività di locazione / affitto non più preminente in quanto inserita in una più ampia attività di prestazione di servizi (valutazione da effettuare, preliminarmente, raffrontando i ricavi derivanti dalla gestione attiva rispetto ai ricavi relativi ai canoni di locazione / affitto). SOCIETÀ AGRICOLE Per le società agricole l Agenzia conferma che non possono essere ceduti i terreni utilizzati per l attività di coltivazione / allevamento. Possono essere ceduti fruendo dell agevolazione i terreni concessi in locazione / comodato al momento dell assegnazione. SOCIETÀ IN LIQUIDAZIONE Secondo l Agenzia, per le società in liquidazione gli immobili, possono, in linea generale, rientrare nell assegnazione agevolata, considerato che è rispettata la finalità di favorire la fuoriuscita dei beni non direttamente utilizzati nello svolgimento delle attività tipicamente imprenditoriali. AFFITTO D AZIENDA Nella Circolare n. 26/E in esame l Agenzia non prende in considerazione la possibilità di cedere un immobile ricompreso nell azienda concessa in affitto a terzi. Sul punto si rammenta che il Notariato, nello Studio 22.1.2016, n. 20/2016, ha precisato che tra gli immobili oggetto di cessione rientrerebbero anche i beni immobili sociali facenti parte di un azienda locata a terzi. BENI MOBILI ISCRITTI IN PUBBLICI REGISTRI La cessione agevolata può riguardare i beni mobili iscritti in Pubblici registri non utilizzati come strumentali per l esercizio dell attività. Come confermato dall Agenzia, rimangono esclusi dall agevolazione, ad esempio, le autovetture utilizzate dalle imprese che svolgono attività di noleggio delle stesse, gli aeromobili da turismo / imbarcazioni da diporto utilizzati dalle scuole di addestramento al volo / navigazione. BENI ESCLUSI La cessione agevolata non è consentita relativamente ai singoli diritti, quali i diritti reali (ad esempio, usufrutto / nuda proprietà) ed i diritti edificatori. Tuttavia, nel caso in cui la società sia titolare di un diritto reale parziale sul bene (ad esempio, sia titolare della nuda proprietà avendo attribuito il diritto di usufrutto / abitazione al socio), la stessa può beneficiare dell agevolazione in esame liberandosi
5/12 del diritto parziale e cedendo il bene al socio, posto che il bene fuoriesce dal patrimonio della società. DETERMINAZIONE DELL IMPOSTA SOSTITUTIVA DOVUTA La cessione agevolata in esame richiede il versamento di un imposta sostitutiva dell IRPEF / IRES / IRAP sulla differenza tra il valore normale e il costo fiscalmente riconosciuto dei beni assegnati. In particolare l imposta sostitutiva è pari: in generale, all 8%; al 10,5% per le società non operative in almeno 2 dei 3 periodi d imposta precedenti a quello in corso al momento della cessione. Come confermato dall Agenzia, la percentuale maggiorata riguarda sia le società di comodo in quanto conseguono ricavi inferiori ai ricavi minimi (presunti) che le società in perdita sistematica. L operazione agevolata in esame può essere effettuata anche in presenza di una base imponibile (differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto) pari a zero o negativa. In tal caso la minusvalenza non è deducibile. Come disposto dal comma 117, Finanziaria 2016: il corrispettivo della cessione, se inferiore al valore normale del bene determinato ai sensi dell articolo 9 TUIR, o, in alternativa, ai sensi del primo periodo (valore catastale), è computato in misura non inferiore ad uno dei due valori. In merito, nella citata Circolare n. 26/E, l Agenzia specifica che il corrispettivo di cessione assume rilievo soltanto quando lo stesso è pari o superiore al valore normale (di mercato / catastale). Di fatto, quindi, se il corrispettivo è: pari / superiore al valore normale, ai fini della determinazione dell imposta sostitutiva va assunto il corrispettivo; inferiore al valore normale (di mercato / catastale), ai fini della determinazione dell imposta sostitutiva va assunto un importo non inferiore al valore di mercato / catastale. Nella cessione agevolata, non determinandosi l annullamento di riserve, non è mai dovuta l imposta sostitutiva nella misura maggiorata del 13% richiesta in caso di assegnazione a fronte dell annullamento di riserve in sospensione d imposta. SOCIETÀ DI COMODO / IN PERDITA SISTEMATICA Come accennato, per le società che risultano di comodo / in perdita sistematica in almeno 2 dei 3 periodi d imposta precedenti a quello in corso al momento della cessione l aliquota dell imposta sostitutiva è maggiorata al 10,5%. In merito l Agenzia precisa che, per i soggetti con esercizio coincidente con l anno solare, ai fini della cessione dei beni, è necessario verificare se in almeno 2 dei 3 periodi d imposta precedenti alla cessione (triennio 2013 2015) gli stessi siano di comodo / in perdita sistematica. In particolare, per ciascuna delle annualità del triennio, va verificata la sussistenza delle condizioni di cui all art. 30, Legge n. 724/94 (ricavi minimi presunti superiori rispetto a quelli dichiarati) o delle condizioni ex art. 2, comma 36-decies, Dl n. 138/2011 (presenza di perdite fiscali per 5 periodi d imposta consecutivi). Va evidenziato che:
6/12 sulla condizione di società di comodo / in perdita sistematica hanno effetto le cause di esclusione /disapplicazione automatica della relativa disciplina nonché l accoglimento dell istanza di interpello. In merito l Agenzia rammenta che per le società in liquidazione che, con impegno assunto nel mod. UNICO, richiedono la cancellazione dal Registro delle Imprese, opera la disapplicazione automatica dalla disciplina in esame; non opera la disciplina delle società di comodo / in perdita sistematica per i soggetti che ritengono sussistere le condizioni di cui al comma 4-bis del citato art. 30 (oggettive situazioni che hanno reso impossibile il conseguimento dei ricavi, degli incrementi di rimanenze e dei proventi nonché del reddito, ovvero non hanno consentito di effettuare le operazioni rilevanti ai fini IVA) e non hanno presentato l istanza di interpello o, pur avendola presentata, non hanno ricevuto risposta positiva e hanno indicato le relative circostanze nel mod. UNICO; la società è considerata di comodo a prescindere dal fatto che il reddito effettivo sia superiore a quello determinato applicando i coefficienti di cui al citato art. 30. Per le società che non dispongono del triennio di osservazione è applicabile l aliquota dell 8% (è il caso, ad esempio, della società costituita nel 2014). INDIVIDUAZIONE DEL VALORE NORMALE Il valore normale è individuato con criteri diversi a seconda della tipologia del bene. In particolare: TIPOLOGIA BENE ASSEGNATO IMMOBILE BENE MOBILE REGISTRATO DETERMINAZIONE VALORE NORMALE valore di mercato (art. 9, comma 3, TUIR) oppure valore catastale individuato applicando alla rendita catastale rivalutata del 5% (25% per i terreni) il moltiplicatore di cui all art. 52, DPR n. 131/86 tenendo conto degli aumenti disposti dal DL n. 168/2004 (20%) nonché, per gli immobili di categoria B, dal DL n. 262/2006 (40%). Categoria catastale immobile A (escluso A/10) e C (escluso C/1) Moltiplicatore catastale (*) Moltiplicatore catastale (**) 120 126 B 168 176,40 A/10 e D 60 63 C/1 e E 40,8 42,84 Fabbricati prima casa 110 115,50 Terreni 90 112,50 (*) misura da applicare sulla rendita catastale rivalutata del 5% - 25% (**) misura da applicare sulla rendita catastale non rivalutata La possibilità di utilizzare il valore catastale è consentita, come stabilito dal comma 117, a fronte di richiesta della società. valore di mercato (art. 9, comma 3, TUIR) Il valore normale va assunto in misura non inferiore al valore di mercato / valore catastale. È comunque possibile attestarsi anche su un valore intermedio tra tali 2 valori.
7/12 La scelta tra valore di mercato / valore catastale riguarda il singolo immobile; come chiarito dall Agenzia, infatti, possono essere effettuate anche scelte diversificate per immobile assegnato, indipendentemente dal fatto che l assegnazione agevolata possa riguardare più immobili. DIRITTO REALE PARZIALE Come accennato, la cessione è consentita anche qualora la società sia titolare di un diritto reale parziale sul bene (ad esempio, società titolare della nuda proprietà / socio del diritto di usufrutto / abitazione). In tal caso, il valore normale dell immobile va così individuato: valore normale / catastale piena proprietà meno valore normale / catastale diritto concesso al socio (usufrutto / abitazione) Il risultato va confrontato con il valore fiscale della piena proprietà del bene ridotto del valore del diritto concesso al socio. INDIVIDUAZIONE DEL COSTO FISCALMENTE RICONOSCIUTO Il costo fiscalmente riconosciuto, rilevante per il calcolo dell imposta sostitutiva dovuta, è determinabile con i criteri previsti dall art. 110, comma 1, lett. b), TUIR. TIPOLOGIA BENE ASSEGNATO Bene dalla cui cessione si realizza una plus / minusvalenza Bene merce valutato con il metodo del costo specifico valutato con il metodo Lifo, Fifo, costo medio DETERMINAZIONE COSTO FISCALMENTE RICONOSCIUTO costo d acquisto (aumentato delle spese incrementative) comprensivo degli oneri di diretta imputazione, al netto degli ammortamenti fiscalmente dedotti costo d acquisto comprensivo degli oneri di diretta imputazione valore risultante da una situazione di magazzino redatta alla data di assegnazione VERSAMENTO DELL IMPOSTA SOSTITUTIVA L imposta sostitutiva dovuta va versata in 2 rate, secondo la seguente modalità: prima rata 60% entro il 30.11.2016 seconda rata 40% entro il 16.06.2017 Va evidenziato che: sulla seconda rata non sono dovuti interessi. l imposta, da versare utilizzando il mod. F24, può essere compensata con crediti tributari e contributivi disponibili. Alla data attuale non è ancora stato istituito lo specifico codice tributo. OMESSO / INSUFFICIENTE / TARDIVO VERSAMENTO Secondo quanto precisato nella citata Circolare n. 26/E, poiché l opzione per la cessione agevolata è perfezionata con l indicazione dei beni ceduti e dell imposta
8/12 sostitutiva nel mod. UNICO, l omesso / insufficiente / tardivo versamento di quest ultima non inficia l agevolazione. L imposta non versata è iscritta a ruolo, ferma restando la possibilità di regolarizzazione tramite il ravvedimento operoso ex art. 13, D.Lgs. n. 472/97. Per i soggetti con esercizio coincidente con l anno solare, ai fini del perfezionamento della cessione i relativi dati dovranno essere indicati nel mod. UNICO 2017. A tal proposito si evidenzia che la specifica Sezione presente nel quadro RQ del mod. UNICO 2016 SC è utilizzabile dai soggetti con esercizio a cavallo d anno. EFFETTI IN CAPO ALLA SOCIETÀ TRATTAMENTO AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE / IRAP Come accennato, la cessione agevolata comporta il versamento dell imposta sostitutiva ai fini delle imposte dirette e dell IRAP, che consente di evitare la tassazione ordinaria della plusvalenza (ovvero del ricavo, per i beni merce). TRATTAMENTO AI FINI IVA Ai fini IVA, come evidenziato nella Circolare n. 26/E in esame, non sono previste specifiche disposizioni agevolative e, di conseguenza, le cessioni saranno assoggettate ad IVA secondo le regole ordinarie. Con riferimento all assegnazione l Agenzia, nella Circolare n. 26/E, ha evidenziato che la stessa risulta fuori campo IVA se ha ad oggetto beni per i quali, all atto dell acquisto, la relativa imposta non è stata detratta. Ciò si riscontra per gli acquisti effettuati ante 1973, da privati nonché per i beni apportati dai soci. Diversamente, la cessione dei beni in esame rientra nel campo ordinario di applicazione dell IVA (imponibile / esente). BENE ASSEGNATO TRATTAMENTO IVA Acquisito ante 1973 Acquistato da privato Apportato dal socio Acquistato con IVA detratta (in tutto o in parte) Acquistato con IVA non detratta al 100% Soggetto ad IVA se assegnato da impresa che l ha costruito / ristrutturato entro 5 anni ovvero Esente, salvo opzione per l imponibilità (Per verificare l imponibilità / esenzione va fatto riferimento all art. 10, comma 1, n. 8- bis) e 8-ter), DPR n. 633/72, distinguendo i casi in cui si è presenza di un immobile abitativo o strumentale) Esente IVA ex art. 10, comma 1, n. 27-quinquies, DPR n. 633/72 Terreno non edificabile Non soggetto ex art. 2, comma 3, lett. c), DPR n. 633/72 Terreno edificabile (Un'area è considerata edificabile anche prima della conclusione dell'iter procedimentale per l'approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune) Imponibile (22%)
9/12 La base imponibile ai fini IVA va individuata ai sensi dell art. 13, comma 1, DPR n. 633/72 e quindi la stessa è rappresentata dal corrispettivo di cessione. In caso di cessione esente IVA è necessario operare la rettifica della detrazione dell IVA a credito ex art. 19-bis2, DPR n. 633/72, in misura pari ai decimi mancanti al compimento del decennio dall acquisto. Relativamente ai beni per i quali l IVA non è stata detratta, qualora sugli stessi siano stati fatti interventi di recupero, manutenzione, riparazione, ecc., incrementative del valore dell immobile, operando la detrazione della relativa IVA a credito, sarà necessario procedere alla rettifica della detrazione, e che gli stessi siano stati effettuati a partire dall 1.1.1998 (entrata in vigore del citato art. 19-bis2). TRATTAMENTO AI FINI DELLE IMPOSTE DI REGISTRO ED IPOCATASTALI Per la cessione dei beni immobili, analogamente alla assegnazione agevolata, è prevista la riduzione alla metà dell imposta di registro (se dovuta in misura proporzionale) e l applicazione dell imposta ipotecaria e catastale in misura fissa. In particolare, per gli immobili per i quali l imposta di registro è dovuta in misura proporzionale la situazione è la seguente. TIPOLOGIA IMMOBILE REGISTRO IPOCATASTALI Immobile abitativo in genere 4,5% 50 + 50 Immobile prima casa 1% 50 + 50 Terreno agricolo 7,5% Il socio, coltivatore diretto / IAP, può, al sussistere delle condizioni previste, usufruire delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (imposte di registro e ipotecaria 200 e imposta catastale 1%). 50 + 50 Qualora la cessione abbia ad oggetto beni mobili registrati, l imposta di registro è dovuta in misura fissa. Da quanto sopra si evince pertanto che, con riguardo ai fabbricati strumentali e abitativi, in caso di cessione di: fabbricati strumentali, se l operazione è imponibile / esente IVA: trova applicazione l imposta di registro in misura fissa ( 200); le imposte ipocatastali, generalmente dovute nella misura pari al 4% (3% + 1%), sono dovute nella misura di 200; fabbricati abitativi: se l operazione è imponibile IVA, l imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200, così come anche le ipocatastali; se l operazione è esente IVA, oltre all imposta di registro del 4,5% o dell 1% se prima casa (rispettivamente 9% e 2% ridotti alla metà) sono dovute le imposte ipocatastali in misura fissa pari a 50 ciascuna.
10/12 ASSEGNAZIONE AGEVOLATA FABBRICATI STRUMENTALI ASSEGNANTE ASSEGNAZIONE IVA ALIQUOTA REGISTRO IPOCATASTALI Impresa costruttrice o di ripristino Entro 5 anni dall ultimazione dei lavori Oltre 5 anni dall ultimazione dei lavori Imponibile 22% / 10% 200 200 + 200 Esente --- 200 200 + 200 Imponibile per opzione (reverse charge se il socio assegnatario è soggetto passivo IVA) 22% / 10% 200 200 + 200 Esente --- 200 200 + 200 Qualsiasi Qualsiasi immobile Imponibile per opzione (reverse charge se il socio assegnatario è soggetto passivo IVA) 22% / 10% 200 200 + 200 ASSEGNAZIONE AGEVOLATA FABBRICATI ABITATIVI ASSEGNANTE ASSEGNAZIONE IVA ALIQUOTA REGISTRO IPOCATASTALI Impresa costruttrice o di ripristino Entro 5 anni dall ultimazione dei lavori Oltre 5 anni dall ultimazione dei lavori Imponibile 10% 4% se prima casa 22% se abitazione di lusso Esente --- Imponibile per opzione (reverse charge se il socio assegnatario è soggetto passivo IVA) 10% 4% se prima casa 22% se abitazione di lusso Qualsiasi Qualsiasi immobile Esente --- 200 200 + 200 4,5% 1% se prima casa 200 + 200 200 200 + 200 4,5% 1% se prima casa 50 + 50 Anche ai fini dell imposta di registro la base imponibile è rappresentata dal valore (di mercato / catastale) assunto ai fini della determinazione dell imposta sostitutiva. Sul punto si rammenta che, ai sensi dell art. 52, comma 4, DPR n. 131/86, l Ufficio non può esercitare il potere di accertamento qualora il corrispettivo indicato nell atto sia pari o superiore al valore catastale, determinato applicando alla rendita catastale rivalutata gli specifici coefficienti. L opzione per la determinazione della base imponibile con tale criterio automatico va esercitata dalla società. EFFETTI IN CAPO AI SOCI La cessione agevolata, a differenza dell assegnazione, non determina effetti in capo al socio considerato che non si genera alcun utile in natura né si determina la modifica del costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione.
Va comunque evidenziato che: 11/12 la data in cui interviene la cessione del bene a favore del socio rappresenta il momento iniziale ai fini della rilevanza della plusvalenza ex art. 67, TUIR, in caso di successiva cessione dello stesso. in capo al socio assume rilevanza, quale costo fiscalmente riconosciuto del bene, il corrispettivo pattuito, a prescindere dal valore normale (di mercato / catastale) considerato dalla società per la determinazione dell imposta sostitutiva. Va evidenziato che tale interpretazione si discosta da quella fornita dall Agenzia con riguardo all assegnazione, per la quale nei confronti del socio assume rilevanza il valore (di mercato / catastale) utilizzato dalla società quale base imponibile dell imposta sostitutiva. Qualora la cessione: DETRAZIONE IRPEF 50% riguardi un unità immobiliare residenziale, di classe energetica A / B; sia effettuata dall imprese costruttrice della stessa; il socio beneficiario della cessione può usufruire della detrazione IRPEF del 50% dell IVA relativa all acquisto prevista dall art. 1, comma 56, Finanziaria 2016. Detta agevolazione è infatti prevista per gli acquisti effettuati entro il 31.12.2016 e va ripartita in 10 quote annuali. PECULIARITÀ DELLA CESSIONE RISPETTO ALLA ASSEGNAZIONE La cessione agevolata in esame rappresenta una valida alternativa all assegnazione posto che, come accennato: non richiede la sussistenza, nel patrimonio della società, di riserve di utili / capitale. Nella cessione non si determina la riduzione del patrimonio netto, ma unicamente un mutamento nella composizione dell attivo patrimoniale, in quanto la fuoriuscita del bene ceduto determina l estinzione di una posta delle immobilizzazioni o del circolante (in caso di bene merce) a fronte dell iscrizione, tipicamente, di liquidità o di un credito verso il socio cessionario; non richiede il rispetto del principio della par condicio tra i soci, potendo essere effettuata anche a favore di un solo socio. Ciò consente di superare l ostacolo rappresentato dal fatto che i soci possono non essere disposti ad acquisire un immobile in comproprietà con conseguente necessità, da parte della società, di individuare poste utilizzabili ai fini del conguaglio a favore del socio non assegnatario (ad esempio, denaro o assegnazione non agevolata di un altro immobile); non comporta alcuna tassazione in capo al socio ai fini delle imposte dirette. Sullo stesso quindi gravano le sole imposte di registro / ipocatastali. Inoltre la cessione agevolata fa riferimento al concetto di corrispettivo, con ciò inquadrando senza dubbio alcuno l istituto in oggetto nell ambito del contratto di compravendita. Quanto sopra non delinea comunque una restrizione alle modalità di
12/12 corresponsione del corrispettivo stesso. Oltre al tradizionale pagamento in denaro, da effettuarsi contestualmente all atto di cessione o, eventualmente, in modo rateizzato, il socio cessionario potrebbe onorare il prezzo della cessione, anche solo parzialmente, con modalità alternative: a. mediante compensazione di crediti vantati nei confronti della società cedente. Nelle società di dimensioni medio-piccole è molto frequente che i soci concedano alla società finanziamenti (spesso infruttiferi) che, nell ipotesi di cessione agevolata, potrebbero essere utilizzati in compensazione dell importo dovuto; b. mediante accollo di debiti della società. Spesso le società che detengono immobili agevolabili ai fini della norma in esame ne hanno finanziato l acquisto mediante sottoscrizione di mutui; il socio acquirente potrebbe quindi compensare l importo richiesto dalla società assumendosi personalmente l onere finanziario correlato all immobile che risulta ancora in essere. L agevolazione non è applicabile esclusivamente agli atti di compravendita veri e propri, potendo essere estesa a negozi giuridici (per alcuni aspetti assimilabili) quali: la permuta, nel qual caso il socio acquirente potrebbe offrire beni o diritti in cambio dell immobile o bene mobile registrato ricevuto dalla società; il conferimento in società, nel caso il socio cessionario, a sua volta soggetto societario, deliberi un aumento di capitale a favore della cedente, quale contropartita del bene acquistato. Va tuttavia considerato che: la cessione è sempre un operazione rilevante ai fini IVA, anche nel caso in cui l immobile sia stato acquistato da privato, ante 1973 o apportato dal socio. Peraltro nella maggior parte dei casi la cessione avviene in regime di esenzione, salvo l opzione per l imponibilità; richiede la disponibilità finanziaria del socio per estinguere il debito con la società, pari al corrispettivo della cessione. A tal fine, comunque, il socio potrebbe compensare il debito con l eventuale credito vantato, a titolo di finanziamento, nei confronti della società. Restando a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti, porgo cordiali saluti. dott. Damiano ADRIANI