TITOLO III COMPRAVENDITA E LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI 29
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Capitolo Primo COMPRAVENDITA DI IMMOBILI URBANI E DI AZIENDE A) COMPRAVENDITA DI IMMOBILI URBANI 1. Clausole d uso La compravendita di immobili urbani viene effettuata a corpo o a misura. Nella vendita a misura la consistenza dell immobile continua ad essere determinata secondo i criteri previsti dalla legge sull equo canone n. 392 del 27/7/1978 anche dopo la sua abrogazione. Nelle nuove costruzioni le spese per il collegamento del fabbricato alle reti di elettrodotto, acquedotto e gasdotto sono a carico del costruttore senza alcun diritto di rivalsa, salvo patto contrario. 2. Caparra All atto della firma del preliminare, l acquirente versa una somma a titolo di caparra e/o acconto pari ad un minimo del 10% del prezzo pattuito. Il saldo viene corrisposto al rogito notarile. Per i fabbricati in via di costruzione, la caparra è pari ad un minimo del 10% ed il pagamento avverrà a stati di avanzamento dei lavori con saldo al rogito notarile. 3. Modalità di stipulazione del contratto La facoltà di scelta del notaio rogante spetta all acquirente. 4. Mediazione La provvigione è dovuta al momento della stipulazione del contratto preliminare o compromesso, tanto dal venditore quanto dal compratore, nella misura del 2% ciascuno e può raggiungere il 3%, tenuto conto di particolari servizi prestati dal mediatore ed in ragione inversa all importanza dell affare. Per le permute immobiliari, la provvigione al mediatore è dovuta, da ciascuna delle parti contraenti, nella misura del 2% del prezzo pattuito e può raggiungere il 3%, sul bene di maggior valore, tenuto conto di 31
particolari servizi prestati dal mediatore ed in ragione inversa all importanza dell affare. B) COMPRAVENDITA DI AZIENDE 1. Mediazione Per cessioni o rilevamento anche a mezzo di quote sociali parziali o totali, di aziende industriali, commerciali, artigiane, farmaceutiche, alberghiere, termali, balneari, privative e rivendite in genere, la provvigione è dovuta, da ciascuna delle parti contraenti, nella misura del 2% e può raggiungere il 3% del prezzo pattuito, tenuto conto di particolari servizi prestati dal mediatore ed in ragione inversa all importanza dell affare. Per le permute aziendali, la mediazione è dovuta, da ciascuna delle parti contraenti, nella misura del 2% e può raggiungere il 3%, sul lotto di maggior valore, tenuto conto dei servizi prestati dal mediatore ed in ragione inversa all importanza dell affare. 32
Capitolo Secondo LOCAZIONE 1. Oggetto del contratto La locazione di immobili destinati ad abitazioni avviene a vani ed accessori indicati anche come servizi e garage. Per servizi si intendono ingresso e corridoi, cucina, dispense, eventuale camera per il personale di servizio, servizi igienico-sanitari, cantine e soffitte. In casi di immobili destinati ad esercizi commerciali, nei termini accessori o servizi si intende il gabinetto ed eventuali ripostigli ciechi e di piccole dimensioni. 2. Deposito cauzionale Talora le parti prevedono un deposito cauzionale che non può essere utilizzato per il pagamento dei canoni di locazione, ma deve restare intatto fino alla restituzione dell immobile. Il deposito cauzionale produce interessi al tasso legale da liquidarsi anno per anno. Detto deposito potrà essere imputato al risarcimento di eventuali danni che si constateranno al termine della locazione ed alle spese relative ad eventuali inadempienze al contratto o agli usi, poste in essere dal conduttore. 3. Pagamento del canone locativo Il canone locativo viene pagato anticipatamente entro i primi 5 giorni di ogni mese, secondo le modalità previste nel contratto. 4. Manutenzione e riparazione dell immobile La piccola manutenzione a carico dell inquilino in corso di locazione consiste nella: - sostituzione dei vetri nelle finestre, comunque rotti e/o danneggiati; - pulizia e manutenzione delle canne fumarie e della caldaia nel rispetto delle normative in merito; - sostituzione delle guarnizioni dei rubinetti, nonché manutenzione e riparazione degli scarichi per guasti imputabili ad incuria dell inquilino; - piccole riprese agli intonaci; - piccola manutenzione dei gabinetti escluse le condutture; - imbiancatura delle stanze e coloritura delle porte e delle finestre interne; 33
- riparazione agli infissi interni ed esterni, comunque non interessanti il condominio; - riparazione delle piastrelle e dei rivestimenti danneggiati; - piccole riparazioni agli impianti di luce elettrica per illuminazione, per cucina e per riscaldamento ed agli impianti di distribuzione del gas. Nella locazione dei locali a pianterreno (uffici, negozi) la verniciatura delle serrande, delle mostre esterne e delle vetrine, eventualmente necessaria in corso di locazione, è a carico dell inquilino. Le elencazioni che precedono debbono intendersi solo a titolo esemplificativo. E altresì a carico dell inquilino nella misura del 50% la riparazione e sostituzione dello scaldabagno se fornito dal proprietario all inizio della locazione, sempre se il guasto si verifichi dopo tre anni. Prima di tale data la spesa è per intero a carico del locatore. 5. Illuminazione dei locali notturni, consumo dell acqua e spese comuni La spesa per il consumo dell acqua da parte di conduttori di appartamenti sforniti di contatori, è dovuta dai singoli conduttori in ragione del numero dei componenti le rispettive famiglie o dei millesimi di proprietà delle unità immobiliari locate. Le spese di riscaldamento a conduzione centralizzata sono anticipate dai singoli inquilini sulla base di un preventivo ed in ragione dei millesimi delle tabelle di riscaldamento. 6. Consegna e riconsegna delle chiavi La consegna delle chiavi da parte del locatore all inquilino è accompagnata da una ricognizione dei locali per constatarne lo stato. La consegna delle chiavi costituisce atto di immissione in possesso dell inquilino. L inquilino può sostituire la serratura, previa autorizzazione del proprietario. Alla fine della locazione la riconsegna delle chiavi costituisce atto di reimmissione in possesso del proprietario dello stabile. Tale riconsegna è accompagnata dalla ricognizione dello stato dei locali affittati allo scopo di constatare eventuali danni arrecati all inquilino. Quando Enti o Società intervengono alla constatazione dei locali quali locatori o quali affittuari, si redige verbale di consistenza. 34
7. Visita ai locali affittati Dopo la disdetta e/o la comunicazione di recesso, il conduttore è tenuto a far visitare i locali affittati agli eventuali inquilini espressamente indicati dal locatore, in ore diurne prestabilite dal conduttore. Tale obbligo per il conduttore sussiste anche indipendentemente dalla disdetta e/o dalla comunicazione di recesso, nel caso in cui i locali affittati siano posti in vendita. 8. Termine di tolleranza per il rilascio dell immobile Alla data stabilita dalla disdetta e/o dal recesso per il rilascio dell immobile, non si aggiungono termini di tolleranza. 9. Mediazione per locazione di immobili destinati ad abitazione, anche transitoria, ammobiliati e non, e per locali ad uso di negozi, uffici, industrie, divertimenti, etc. La provvigione spettante al mediatore per la locazione di immobili urbani destinati ad abitazione, negozi ed uffici è determinata nella misura di una mensilità del canone di locazione a carico di ciascuna delle parti. Per le locazioni di immobili urbani destinati ad uso abitativo con carattere transitorio, la provvigione ammonta da un minimo del 50% di una mensilità ad un massimo di una mensilità, a seconda della durata del contratto. Per le locazioni di immobili destinati ad industrie ed altro, la provvigione ammonta da un minimo del 50% di una mensilità ad un massimo di una mensilità, a seconda della durata del contratto. 10. Norme per le locazioni stagionali Il contratto di locazione stagionale per uso di abitazione che si pratica nei Comuni del litorale Adriatico si riferisce al periodo estivo (da giungo a settembre), per periodi settimanali, quindicinali o mensili. Il contratto di locazione comprende il mobilio di uso, le stoviglie e l attrezzatura della cucina, le coperte. Il locatore non è tenuto a fornire biancheria da tavola, da toletta e da letto; tale fornitura viene concessa solo dietro richiesta. Al momento della conclusione del contratto viene versata una caparra che corrisponde generalmente ad un terzo dell importo complessivo del canone pattuito. La caparra ha carattere confirmatorio. 35
Salvo patto contrario, l inquilino è tenuto al rimborso delle spese per fornitura dell energia elettrica, dell acqua e di eventuali altre fonti di energia di cui abbia fatto consumo. 11. Mediazione La provvigione spettante al mediatore per le locazioni stagionali varia dal 10% al 20% del canone convenuto. 36