N. 01/2014 29 Marzo 2014 Avv. Paola Giglio
Né il codice civile, né le leggi speciali si sono preoccupati di definire tale concetto.il merito di una definizione compiuta del concetto di innovazioni negli edifici condominiali è da attribuire alla Suprema Corte di Cassazione che; definisce innovazioni le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni. per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni, sebbene le modifiche, le quali, importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In particolare si citano: Cassazione Civile n. 12654 del 26/05/2006; Cassazione Civile n. 11936 del 23/10/1999; Cassazione Civile n. 1389 del 29/10/1998; Cassazione Civile n. 10602 del 5/11/1990.
ESEMPIO 1. Intervenire sul cancello d'ingresso ai box perché arrugginito, ripristinandone funzionalità ed aspetto è da considerarsi un intervento di manutenzione che al massimo può assumere i connotati della straordinarietà e notevole entità. 2. L'automatizzazione del cancello d'ingresso ai box rientra nel concetto di innovazione in quanto l'intervento sul bene comune modifica sia in senso materiale che in senso funzionale la parte comune, rendendone più comodo il godimento.
FUNZIONE DELLE INNOVAZIONI ART. 1120 C.C. i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'suo più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni L'adozione di un'innovazione, vista la sua incidenza sull'edificio condominiale, richiede una maggioranza qualificata molto ampia. In tal senso, il predetto quinto comma dell'art. 1136 c.c. prevede che: le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
INNOVAZIONI GRAVOSE E/O VOLUTTUARIE ART. 1121 C.C. Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, saldo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. INNOVAZIONE GRAVOSA: Quando la sua esecuzione comporta una notevole spesa INNOVAZIONE VOLUTTUARIA: Quando non necessaria in relazione alle condizioni dello stabile ed al tipo d'intervento deliberato.
ESEMPIO Si pensi all'assemblea che invece di decidere la pitturazione di un portone perfettamente integro e funzionante decida di sostituirlo con uno di notevole qualità e costo. In questo caso, poiché il bene sarà fruibile da tutti i condomini, il codice civile, al fine di evitare l'inutile esborso di somme di denaro da parte dei dissenzienti, consente l'intervento innovativo solo se i favorevoli decidano di sobbarcarsi interamente la spesa. Questa condizione non è necessaria qualora il bene sia suscettibile di utilizzazione separata. Si pensi alla decisione di installare un ascensore. Il bene potrà essere utilizzato solo dai favorevoli (ad esempio per la predisposizione di codici per l'accesso alla cabina ecc...) e le relative spese di installazione e manutenzione saranno a loro totale carico. In tal caso i contrari avranno facoltà di subentrare in futuro corrispondendo la loro quota parte.
NON TUTTI GLI INTERVENTI INNOVATIVI SONO CONSIDERATI LECITI ART. 1120 SECONDO COMMA C.C. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. ESEMPIO Se l'assemblea di condominio decide d'intervenire su prospetto del palazzo modificandone l'aspetto, è chiaro he l'innovazione andrà ad incidere sul decoro architettonico. In tale circostanza, stando al dettato normativo, non sarà possibile effettuare l'intervento deciso e la deliberazione potrà essere impugnata in quanto invalida.
DEROGHE ALLE MAGGIORANZE CODICISTICHE PREVISTE DALLA LEGGE ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE (L. 13/89) INSTALLAZIONE DI ANTENNE IDONEE ALLA RICEZIONE DEL SEGNALE DIGITALE TERRESTRE (L. 66/01) INTERVENTI SUGLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO (L. 10/91) COSTRUZIONI DI PARTCHEGGI COMUNI (L. 122/89)
ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE Come per altre innovazioni che si caratterizzano per la loro particolare utilità in relazione al miglior godimento delle parti comuni dello stabile e di conseguenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche per l'eliminazione delle barriere architettoniche il legislatore con la L. 13/89 ha previsto la riduzione del quorum necessario per deliberare.
Art. 2 L. 13/89: le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni attuate negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche..., nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'art. 1136, secondo e terzo comma del codice civile. E' utile sottolineare che a differenza di altri interventi innovativi, nel caso di quelli finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche il legislatore ha preferito mantenere una distinzione tra maggioranza necessaria in prima o in seconda convocazione.
IMPIANTO SATELLITARE CENTRALIZZATO - La L. 66/01 al fine di favorire la diffusione di tecnologie radio satellitari, definisce come innovazioni necessarie gli interventi volti all'installazione di tali apparecchi e riduce il quorum necessario per adottarle. ART. 2-BIS, COMMA TREDICESIMO L. 66/01 La decisione circa l'installazione di un impianto satellitare comune deve ritenersi validamente assunta allorquando la deliberazione ad essa relativa venga adottata da almeno un terzo dei condomini che rappresentino minimo un terzo del valore millesimale dello stabile
IMPIANTI NON CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI ART. 1222 BIS COMMA TERZO C.C. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato di idonea garanzia per i danni eventuali.
ART. 1136 COMMA QUINTO C.C. Le deliberazioni di cui all'art. 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza deli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. INNOVAZIONI IMPIANTI NON CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI
LA DISMISSIONE DELL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO La legge n. 10 del 1991 e più nello specifico l art. 26 è stato per lungo tempo il punto di riferimento per l operazione di dismissione dell impianto condominiale a favore di impianti individuali a gas. Una recente sentenza di Cassazione, la n. 22276 del 27 settembre 2013, andando a pronunciarsi sull originaria formulazione normativa, fornisce indiretta conferma di queste affermazioni. Ai sensi dell art. 26, secondo comma, l. 10/91, nella sua formulazione iniziale per edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali. La norma va completata leggendo l art. 8 lett. g) che sostanzialmente incentivava la trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari, con determinazione dei consumi per le singole unità immobiliari.
Dal combinato normativo di queste disposizioni discendeva la possibilità per l assemblea di deliberare con 501 millesimi favorevoli la trasformazione dell impianto centralizzato in impianti singoli a gas. Tutti i condomini dovevano adeguarsi. Chi non lo faceva rimaneva senza riscaldamento. Per farlo, e qui s inserisce la sentenza di Cassazione n. 22276, non era necessario dimostrare alcunché. Detto diversamente: sebbene il secondo comma dell art. 26 specificasse che la trasformazione dovesse avere la finalità del risparmio energetico, non era necessario porre alla base della deliberazione delle relazioni tecniche che dimostrassero il perseguimento di tale finalità. In tal senso, si legge in sentenza, che ai fini della validità della deliberazione non sono necessarie acquisizioni tecniche che dimostrino preventivamente la assoluta convenienza della trasformazione quanto ai consumi. Infatti dalla normativa invocata non si desume che sussista tale obbligo, né che si debba dimostrare la riduzione dei consumi di combustibile per legittimare la trasformazione.
Al legislatore è apparso opportuno favorire, come si dirà anche di seguito, la trasformazione degli impianti da centralizzati in autonomi in relazione al miglioramento che, secondo un criterio di larga scala, esso induce nella gestione del consumo energetico, al di là delle verifiche preventive del caso singolo, che sarebbero incongrue con lo stesso dettato di favore per la trasformazione della tipologia di impianti. È evidentemente impossibile avere la preventiva (e anche successiva) certezza che l'accensione degli impianti e i relativi consumi, allorché autogestiti, restino di fatto inferiori, ben potendo i singoli incorrere in usi errati e consumi che prescindono dal criterio che il legislatore, secondo l'id quod plerumque accidit, ha preferito, cioè la frammentazione in impianti autonomi (Cass. 27 settembre 2013 n. 22276).
Oggi l art. 26, secondo comma, l. n. 10/91 recita: Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. In buona sostanza la trasformazione dell impianto centralizzato in singoli impianti a gas, nell attuale legislazione, può essere fatta solamente con il consenso di tutti i condomini a meno che non sia chiaramente dimostrato, attraverso documentazione tecnica, che attesti l effettivo contenimento di consumo energetico.
LA REALIZZAZIONE DI NUOVI PARCHEGGI L. 122/89 (c.d. Legge Tognoli) prevede la possibilità per i condomini, riuniti in assemblea, di deliberare la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o al piano terreno dei parcheggi di esclusiva pertinenza delle unità immobiliari ubicate in condominio. Si tratta di un 'innovazione in quanto altera l'originaria conformazione dello stabile. ART. 3, comma III, L. 122/89: La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti in assemblea e metà del valore dell'edificio).