LE NUOVE INNOVAZIONI, LA TUTELA E MODIFICA DELLE DESTINAZIONI

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1 LE NUOVE INNOVAZIONI, LA TUTELA E MODIFICA DELLE DESTINAZIONI D USO DELLE PARTI COMUNI e LE OPERE SU PROPRIETA ESCLUSIVE (artt ter, 1117 quater, 1120 c.c., 1121 c.c., 1122, 1122 bis, 1122 ter c.c.) CORSO ANACI 2013/14

2 LE INNOVAZIONI IL VECCHIO ART C.C. ANTE RIFORMA Vecchio Art c.c.: I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell Articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108). Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. COME VENIVANO DEFINITE LE INNOVAZIONI?

3 LE INNOVAZIONI DEFINZIONI ANTE RIFORMA 1): In tema di condominio di edifici costituisce innovazione ex art c. c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene, operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere stesse. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art cod. civ., che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art cod. civ. (Cass. Civ n. 945 )

4 LE INNOVAZIONI DEFINZIONI ANTE RIFORMA 2): La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entita'e qualita' dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entita'sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere piu'comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Cass. Civ , n )

5 Quindi: LE INNOVAZIONI PRIMA della Riforma del 2012, nel concetto di innovazione ex art c.c. erano ricomprese: a) Modifica entità materiale del bene comune; b) Modifica della sua destinazione d uso; DOPO la riforma vengono invece distinte: a) Innovazioni Generiche e Innovazioni Specifiche (Nuovo art. 1120, I e II comma, c.c.) b) Modifica destinazioni d uso (art ter, c.c.)

6 LE INNOVAZIONI DOPO LA NUOVO ART C.C. RIFORMA I comma: I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, (maggioranza intervenuti e due terzi dei millesimi) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni [c.c. 1108, 1117, 1121, 1122, 1123]. (INNOVAZIONI GENERICHE) II comma: (vedi slide seguente) (INNOVAZIONI SPECIFICHE)

7 LE INNOVAZIONI DOPO LA RIFORMA NUOVO ART C.C. II comma: I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136 (maggioranza intervenuti e almeno 500millesimi) possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;..

8 LE INNOVAZIONI DOPO LA RIFORMA NUOVO ART C.C. II comma:. 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

9 LE INNOVAZIONI DOPO LA RIFORMA NUOVO ART C.C. II comma:.3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto [1]. III comma: L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma (II comma nn ). La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni [1].

10 LE INNOVAZIONI DOPO LA RIFORMA NUOVO ART C.C. IV comma: Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

11 LE INNOVAZIONI IN SINTESI Innovazioni Classiche/Generiche: art. 1120, I comma: Volte al miglioramento o uso più comodo o maggior rendimento delle cose comuni. Quorum: maggioranza intervenuti + 2/3 dei millesimi differenza Innovazioni Specifiche (Virtuose): art II comma - Opere per: miglioramento sicurezza e salubrità di edifici ed impianti - Contenimento consumo energetico; - Eliminazione barriere architettoniche - Realizzazione Parcheggi - Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili; - Installazione impianti centralizzati ricezione radio/tv e adsl o altro flusso informativo Quorum: maggioranza intervenuti millesimi NB L amministratore deve convocare l assemblea entro 30 gg dalla richiesta di anche UN solo condomino

12 LE INNOVAZIONI ALCUNI ESEMPI 1) Tribunale di Milano Sentenza , n Installazione di pensiline all ultimo piano: Nel caso di specie parrebbe che l'installazione di pensiline non rimuovibili sia stata proposta per migliorare il convogliamento e lo smaltimento delle acque meteoriche a tutela della facciata condominiale, parte comune, oltre che per la tutela del condominio per la garanzia delle opere appaltate, per il rifacimento dell'intera facciata. Da ciò consegue che le opere in contestazione sono di tal natura da poter essere qualificate come innovazioni rivolte al miglioramento della cosa comune (la facciata), ai sensi dell'art. 1120, comma 1 cod. civ. e, pertanto, per essere validamente deliberate dall'assemblea dei condomini, devono essere assunte con la maggioranza qualificata indicata dall'art. 1136, comma 5 cod. civ.

13 LE INNOVAZIONI ALCUNI ESEMPI 2) Tribunale di Milano Sentenza Servizio di portierato: Costituisce innovazione ex art c.c., l adozione del servizio di portierato condominiale diurno e notturno. Ne consegue che la relativa delibera debba essere adottata con le maggioranze prescritte dall art. 1120, I comma, c.c.

14 LE INNOVAZIONI ALCUNI ESEMPI 3) Cass. Civ. Sent. n del 1999 RESTRINGIMENTO VIALE PEDONALE NON E INNOVAZIONE: Non costituisce innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria

15 LE INNOVAZIONI ALCUNI ESEMPI 4) Cass. civ. Sez. II, , n CHIUSURA AREA CON CANCELLI NON E INNOVAZIONE: In tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione, e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione dell'assemblea con cui sia disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l'ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all'uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini

16 INNOVAZIONI E USO PIU INTENSO DELLA COSA COMUNE EX ART Cass. Civ , n. 3508: La norma di cui all'art c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante puo` servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, puo` apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. Ne consegue che, ricorrendo dette condizioni, il condomino ha facolta` di installare a proprie spese nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e puo` far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.

17 INNOVAZIONI E LEGGI SPECIALI Il difficile coordinamento con le leggi speciali: 1. Eliminazione delle barriere architettoniche Ora in conseguenza del nuovo 1120 c.c., viene modificato art. 2 L. 13/89: sia in prima che in seconda convocazione serve la maggioranza degli intervenuti che rappresentino 500 millesimi (art. 1120, II comma, c.c.) Il testo precedente in seconda convocazione prevedeva una maggioranza più bassa (1/3 dei condomini e 1/3 millesimi).

18 INNOVAZIONI E LEGGI SPECIALI Il difficile coordinamento con le leggi speciali: 2. Innovazioni e L. 10/91: maggioranze diverse Nuovo Art II c. maggioranza presenti + 500mm per - contenimento consumo energetico; - produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili; differenza Nuovo Art. 26, comma II L.10/91 maggioranza presenti + 1/3 mm per - contenimento consumo energetico e utilizzazioni fonti energia rinnovabili con attestato di certificazione energetica o diagnosi energetica di tecnico abilitato; Nuovo Art. 26, comma V, L.10/91 maggioranza presenti + 500mm per: - Innovazioni relative a sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore

19 INNOVAZIONI E LEGGI SPECIALI Il difficile coordinamento con le leggi speciali: 3. Parcheggi Il nuovo art. 1120, II c., n. 2 c.c. prevede quorum maggioranza presenti e 500mm per realizzazione parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio (è una modifica della destinazione d uso) Il nuovo art ter c.c. prevede invece quorum di 4/5 + 4/5 per la modificazione delle destinazioni d uso delle parti comuni (ad esempio trasformazione del cortile a parcheggio)

20 LE INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE ART C.C. I c. Qualora l'innovazione [c.c. 1120] importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. II c. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. III c. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera [c.c. 1108, 1118] [1]. (es. ascensore)

21 LE INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE LA GIURISPRUDENZA: Trib. Milano Sez. VIII, Le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino di sottrarsi alla relativa spesa, ai sensi dell'art c.c., sono quelle riguardanti impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, ossia sono prive di utilità, ovvero, risultano molto gravose, o ancora sono caratterizzate da una notevole onerosità, da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. In ogni caso, l'onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, in quanto si verte in tema di deroghe alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali.

22 LE INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE CASISTICA DI INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE: - Decorazione o rinnovo della pavimentazione dell'androne e delle scale con rivestimenti onerosi; - Sostituzione di apparecchiatura di uso normale con quella di lusso; - Abbellimento con finiture di lusso della facciata; - Costruzione ex novo di locali per alloggio portiere; - Costruzione di piscine o campi da tennis, ecc.

23 MODIFICA DESTINAZIONI D USO Art ter c.c., Modificazioni delle destinazioni d uso: I comma: Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Quindi le innovazioni che comportano la modifica della destinazione d uso della parte comune richiedono ora un quorum più alto (4/5 + 4/5) e una particolare procedura di convocazione di assemblea:

24 MODIFICA DESTINAZIONI D USO Art ter c.c., Modificazioni delle destinazioni d uso: Particolare procedura di convocazione: II comma: La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. III comma: La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

25 MODIFICA DESTINAZIONI D USO Art ter c.c., Modificazioni delle destinazioni d uso: Contenuto della delibera (cosa verbalizzare): IV comma: La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi (II e III comma) Modificazioni d uso vietate: V comma: Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

26 SINTESI MODIFICA DESTINAZIONI D USO Art ter c.c., Modificazioni delle destinazioni d uso: Per la modifica delle destinazioni d uso delle parti comuni al fine di soddisfare esigenze di interesse condominiale: Nuove maggioranze:4/5 partecipanti condominio+4/5 millesimi (quorum maggiore che per le innovazioni ex art. 1120,I e II comma) Nuova convocazione: - affissione in spazi comuni per almeno 30 gg (problemi probatori); - convocazione Racc. A/R o pec deve pervenire almeno 20 gg prima della data di convocazione; - contenuto della convocazione: deve indicare le parti comuni oggetto di modifica e nuova destinazione d uso (a pena di nullità); Contenuto Delibera Assembleare: deve indicare che sono stati effettuati gli adempimenti di cui sopra; Divieto di modifica se la modifica della destinazione d uso reca pregiudizio sicurezza e/o stabilità o decoro architettonico dell edificio

27 Art quater c.c. (nuovo articolo) Tutela delle destinazioni d uso: Art quater: In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo Delibera di far cessare la violazione anche con azioni giudiziarie; - Quorum : maggioranza intervenuti e 500 millesimi (1136, II c.,c.c.)

28 OPERE SU PARTI COMUNI E OPERE SU PROPRIETA ESCLUSIVA: DIFFERENZA ART Innovazioni su parti comuni ART Bis Opere/Impianti su parti di proprietà o uso individuale

29 Art c.c. (nuovo testo) Opere su parti di proprietà o uso individuale Il singolo condomino sulle parti di proprietà esclusiva o destinate all uso individuale, NON può eseguire opere che rechino pregiudizio a: -stabilità; -sicurezza; -decoro architettonico. La versione precedente si riferiva genericamente a opere che rechino danno alle parti comuni dell edificio (vecchio art. 1122) In ogni caso deve darne preventiva notizia all amministratore che riferisce all assemblea (novità)

30 Art bis c.c. (nuovo articolo) Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili 1) Impianti privati per ricezione RadioTv e flussi informativi: E possibile l installazione da parte del singolo condomino con il minor pregiudizio possibile per le parti comuni e altre u.i. e preservando il decoro architettonico 2) Impianti privati per produzione energia da fonti rinnovabili: Dove: Sul lastrico solare o altra idonea superficie comune o proprietà esclusiva dell interessato; le modalità segue.

31 Art bis c.c. (nuovo articolo) Se si rendono necessarie modifiche alle parti comuni: a) Il condomino notizia l amministratore indicando il contenuto specifico e modalità di esecuzione degli interventi; b) L assemblea può prescrivere a maggioranza degli intervenuti e 2/3mm: Adeguate modalità alternative di esecuzione; Imporre cautele a salvaguardia stabilità, sicurezza e decoro edificio; Provvede su richiesta interessati a ripartire l uso del lastrico o altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento (solo per impianti produzione energia) Subordinare l esecuzione alla prestazione da parte dell interessato di idonea garanzia per i danni eventuali c) L accesso alle u.i. esclusive deve essere consentito ove necessario per la progettazione e installazione delle opere. Commento: La norma diventa quindi più restrittiva rispetto al 1102 c.c.

32 Art bis c.c. (nuovo articolo) Per gli impianti NON centralizzati GIA esistenti: Il nuovo art. 155 bis disp. att. c.c. prevede che per l adeguamento degli impianti di ricezione radio-tv e altri flussi informativi e impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili (1122bis, I comma cc), già esistenti alla data di entrata in vigore della riforma, l assemblea adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze ex art. 1136, I, II, III comma c.c. (in prima o seconda convocazione)

33 Art ter c.c. (nuovo articolo) Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (particolare innovazione): Art ter, c.c. Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 c.c. (maggioranza intervenuti e 500 millesimi).

34 Art ter c.c. (nuovo articolo) Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (particolare innovazione): Viene chiarito legislativamente il contrasto circa le maggioranze necessarie: Tribunale Salerno 2010: no all approvazione a maggioranza, necessaria l unanimità Riforma del Condominio : Valida la delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, II c. c.c.).

35 Art ter c.c. (nuovo articolo) Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (particolare innovazione): Rimangono in ogni caso valide le prescrizione del Garante Privacy Solo se rispetta il principio di proporzionalità (la videoripresa deve essere l ultima misura utile) Solo a fini di tutela delle persone e della proprietà (non per altri fini di controllo della vita dei condomini) Angolo visuale solo negli spazi soggetti a rischio; Conservazione immagini per 24 ore (deroga in caso di indagini) In caso di appalto a ditta esterna necessaria nomina del responsabile In ogni caso presenza cartelli segnaletici

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37 TABELLA RIEPILOGATIVA 1) Innovazioni Classiche/Generiche: art. 1120, I comma: miglioramento o uso più comodo o maggior rendimento delle cose comuni. Quorum: maggioranza intervenuti + 2/3 dei millesimi ) Innovazioni Specifiche (Virtuose): art II comma - Opere per: miglioramento sicurezza e salubrità di edifici ed impianti - Contenimento consumo energetico - Eliminazione barriere architettoniche - Realizzazione Parcheggi - Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili; - Installazione impianti centralizzati ricezione radio/tv e adsl o altro flusso informativo Quorum: maggioranza intervenuti millesimi ) Videosorveglianza condominiale: art ter Quorum: maggioranza intervenuti millesimi ) Modifica delle destinazioni d uso parti comuni: art ter Quorum: 4/5 dei condomini + 4/5 millesimi e particolare convocazione

38 Grazie per l attenzione