COMUNE DI SERRAVALLE SESIA Provincia di Vercelli LINEE GUIDA PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI *** ARTICOLO 1 - Finalità - 1. Le presenti linee-guida individuano, in esecuzione dell art. 6 del Regolamento I.C.I. comunale, le modalità di applicazione dell imposta I.C.I. alle aree edificabili previste dal Piano Regolatore Generale determinando i criteri di stima e l accertamento del valore delle aree. ARTICOLO 2 - Definizioni - 1. Le aree edificabili sono specificatamente individuate nelle tavole di Piano Regolatore Generale di seguito elencate, con la determinazione del valore a fianco indicato. 2. Nell ambito delle predette aree si applicheranno i parametri moltiplicatori in relazione alla destinazione d uso prevista dal vigente Piano regolatore, riducendone il valore medio dell area in funzione degli oneri attuativi sostenuti per l edificazione, o la realizzazione di appositi strumenti urbanistici esecutivi. AREE PER USI RESIDENZIALI Posto a base 1 il valore medio dell area edificabile, si applicheranno i seguenti moltiplicatori: 0,75 per le zone ad uso residenziale, soggette ad intervento attuativo tramite Piano Esecutivo Convenzionato o Piano Particolareggiato. Nelle predette aree il valore medio è così determinato: - Residenziali insediati B1 e residenziali da insediare ad intervento diretto B2 (concessione singola) /mq. 30,99 - Residenziali da insediare di nuovo impianto C soggette a Strumento Urbanistico Esecutivo (P.P.-P.E.C.) /mq. 23,24 AREE PER USI INDUSTRIALI ED ARTIGIANALI Posto a base 1 il valore medio dell area edificabile, intesa come area ad intervento edilizio diretto, si applicheranno i seguenti moltiplicatori: 0,70 per un area da attuare tramite presentazione di strumento urbanistico preventivo (Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica o Privata o piano esecutivo) e della relativa convenzione urbanistica. Nelle predette aree il valore medio è così determinato: - Produttivi insediati B4 e produttivi da insediare ad
intervento diretto D (concessione singola) /mq. 25,82 - Produttivi da insediare di nuovo impianto soggette a Strumento Urbanistico esecutivo (P.P.-P.E.C.) /mq. 18,08 AREE PER USI COMMERCIALI E TERZIARI IN GENERE - Posto a base 1 il valore medio dell area edificabile, intesa come area ad intervento edilizio diretto, si applicheranno i seguenti moltiplicatori: 0,75 per un area da attuare tramite presentazione di strumento urbanistico preventivo (Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica o Privata o piano esecutivo) e della relativa convenzione urbanistica. Nelle predette aree il valore medio è così determinato: Commerciali e pubblici esercizi insediati ad intervento diretto B3 (concessione singola) /mq. 30,99 - Commerciali e pubblici esercizi da insediare soggette a Strumento Urbanistico Esecutivo (P.P.-P.E.C.) /mq. 23,24 3. I predetti valori vengono aggiornati annualmente con deliberazione della Giunta Comunale, gli stessi valgono anche per gli anni successivi qualora non si deliberi diversamente. ARTICOLO 3 - Aree a ridotta capacita edificatoria - 1. Per le aree con ridotta capacità edificatoria in quanto di natura marginale, o discendenti dalla presenza di vincoli che ne limitino la effettiva edificabilità, si applicano i criteri compensativi di seguito elencati: A) AREE EDIFICABILI MARGINALI Trattasi di aree con ridotta capacità edificatoria in relazione alle piccole dimensioni del lotto con superficie massima 250 mq. adiacenti ad aree edificate gravate da vincoli pertinenziali quali aree cortilizie interne, servitù di transito, destinati in modo durevole a servizio di altra unità immobiliare. B) AREE GRAVATE DA VINCOLI Trattasi di aree con ridotta capacità edificatoria derivanti dalla presenza di vincoli di natura urbanistica e/o fisica di ubicazione dell area, con presenza di servitù che ne limitino l edificabilità di superficie complessiva non superiore a 500 MQ. 2. Nelle aree di cui alle precedenti lettere A) e B) si applicano, su apposita istanza motivata e documentata della proprietà interessata, i parametri correttivi di cui al successivo articolo 5.
3. La suddetta domanda dovrà essere presentata, al fine di ottenere le riduzioni I.C.I. di spettanza, entro il termine di versamento della prima rata annuale I.C.I. di competenza, a pena di decadenza del beneficio. ARTICOLO 4 - Criteri di valutazione dell area - 1. In base a quanto previsto dal comma 5, dell art. 5, del Decreto Legislativo 504/92, il valore delle aree fabbricabili è pari a quello venale i comune commercio alla data del 1 gennaio dell anno di imposizione. 2. Il valore delle aree fabbricabili sarà determinato sulla base del valore medio parametrato alle caratteristiche dell area secondo le modalità e la misura definiti nei successivi commi e articoli. 3. Il valore medio delle aree fabbricabili, sarà determinato annualmente dall Ufficio Urbanistica che assumerà informazioni presso le fonti che saranno ritenute più attendibili. Per valore medio si intende la media aritmetica dei valori rilevati in ogni singola Zona Territoriale Omogenea relativi ad un area fabbricabile ordinaria intesa come area edificabile a prevalente destinazione residenziale o produttiva e soggetta ad attuazione tramite intervento edilizio diretto. ARTICOLO 5 - Parametri di valutazione - 1. Il valore medio di cui al precedente art. 4, sarà adattato ad ogni singola zona tramite l applicazione dei coefficienti contenuti nei parametri successivamente elencati, che terranno conto di diversi fattori: Superficie fondiaria Oneri e vincoli gravanti sul terreno a. SUPERFICIE FONDIARIA Per la medesima tipologia d uso, si applicheranno i seguenti moltiplicatori correttivi: 1,00 per i lotti edificabili senza vincoli; 0,50 per le aree di limitata dimensione a ridotta capacità edificatoria per una superficie complessiva non superiore a 250 mq. per aree marginali adiacenti ad aree edificate gravate da vincoli di cui all art. 3 punto A); b.ulteriori ONERI E VINCOLI GRAVANTI SUL TERRENO IMPOSTI DAL P.R.G.C., DA LEGGI STATALI O REGIONALI,SERVITU : Posto a base 1 il valore medio dell area edificabile, intesa come area ad intervento edilizio diretto, si applicheranno i seguenti moltiplicatori: 0,70 per le aree gravate dalla presenza dei vincoli documentati di cui al punto B) dell art.3, per una superficie complessiva non superiore a 500 mq da motivare adeguatamente caso per caso previa presentazione di apposita istanza soggetta al vaglio ed approvazione da parte degli uffici comunali preposti.
ARTICOLO 6 - Aree contigue assimilate a pertinenze - 1. Le aree contigue ad immobili residenziali-produttivi-direzionale e commerciale di ridotta superficie, inserite all interno della stessa recinzione o muratura del fabbricato principale, non sono assoggettate ad imposta risultando assimilate a pertinenze dell edificio principale. 2. Ai fini dell esenzione dell imposta l area pertinenziale dovrà essere destinata in forma durevole a servizio ed ornamento del fabbricato principale (elemento oggettivo), nonché sussistere la volontà da parte dell avente diritto di creare la predetta destinazione durevole (elemento soggettivo). 3. Nelle aree predette si applica l esenzione d imposta a condizione che venga presentata apposita denuncia di aggiornamento catastale all Agenzia del Territorio nonchè denuncia di variazione ICI o dichiarazione sostitutiva debitamente motivata e documentata della proprietà interessata, entro il termine di versamento della prima rata annuale di competenza. 4. Il lotto di terreno asservito al fabbricato di cui al presente articolo non potrà essere suscettibile di autonoma edificazione, pena la perdita dei benefici, salvo per la realizzazione di ulteriori costruzioni pertinenziali. 5. Nel caso in cui lo stesso lotto sia annesso ad altra area oggetto di edificazione, o venga promosso un intervento unitario di riqualificazione urbanistica, dalla data del rilascio del permesso a costruire non verrà più applicata l esenzione, ma la valutazione dell area seguirà i normali criteri determinati al precedente articolo 4. ARTICOLO 7 - Fabbricati in corso di costruzione o soggetti ad interventi di demolizione con ricostruzione, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione Ai sensi del comma 6, dell art. 5 del D.Lgs. n. 504/92, in caso di utilizzazione edificatoria dell area di demolizione del fabbricato, di intervento di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell art. 2 dello stesso D.Lgs. 504/92, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, sino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. ARTICOLO 8 - Indennità di espropriazione - 1. In caso di espropriazione per pubblica utilità, se il valore dichiarato ai fini dell Imposta Comunale sugli Immobili per l area fabbricabile risulta inferiore all indennità di espropriazione, l indennità corrisposta all espropriato è pari al valore indicato nell ultima dichiarazione presentata. 2. Qualora l imposta pagata dall espropriato negli ultimi cinque anni sia superiore a quella determinata dalla indennità di espropriazione, oltre alla indennità è dovuta
dall espropriante una maggiorazione, comprensiva degli interessi legali, pari alla maggior somma corrisposta. ARTICOLO 9 - Valore di stima - La stima del valore di mercato sarà applicata con le seguenti modalità: a. Il valore di stima calcolato sulla base del metodo di cui ai precedenti articoli rappresenta un valore medio da confrontare col valore dichiarato; b. Nel caso in cui la proprietà, per la sussistenza di limitazioni all edificabilità o vincoli pendenti, accerti un valore inferiore, dovrà inoltrare entro il termine annuale di dichiarazione I.C.I. apposita perizia asseverata a firma di tecnico abilitato ai sensi della C.M. 120 del 27/05/1999, che sarà oggetto di verifica di congruità da parte dell Ufficio Urbanistica. ARTICOLO 10 - Competenze - 1. L Ufficio Tributi e l Ufficio Urbanistica collaborano all accertamento del valore delle aree fabbricabili. 2. In particolare spettano all Ufficio Tributi il calcolo del valore, l accertamento e la liquidazione dell imposta e più in generale la responsabilità del buon andamento del servizio e dei rapporti con il pubblico. 3. Spettano all Ufficio Urbanistica l indicazione delle caratteristiche di cui ai parametri dell art. 4 e l aggiornamento del valore medio di cui all art. 3. 4. Spetta all ufficio Urbanistica la notificazione dell inserimento negli strumenti urbanistici delle aree edificabili ai sensi della legge 289/2002, entro 60 giorni dalla loro approvazione da parte degli organi regionali, provinciali e/o comunali preposti. ARTICOLO 11 - Presupposto dell imposta - 1. Per le aree che saranno destinate come edificabili da eventuali varianti al P.R.G. vigente, l imposta si applica dalla data di approvazione da parte dell Amministrazione competente del nuovo strumento urbanistico. 2. In caso di fabbricato in corso di costruzione, del quale una parte sia stata ultimata e per la stessa sia stato richiesto l accatastamento, le unità immobiliari appartenenti a tale parte sono assoggettate all imposta quali fabbricati a decorrere dalla domanda di accatastamento o di effettiva occupazione dell immobile. 3. Conseguentemente, la superficie dell area sulla quale è in corso la restante costruzione, ai fini impositivi, è ridotta in base allo stesso rapporto esistente tra la superficie utile risultante dal progetto approvato e la superficie utile della parte già costruita ed autonomamente assoggettata ad imposizione come fabbricato. ARTICOLO 12 - Rimborso per dichiarata inedificabilità dell area -
1. Qualora un area sia resa inedificabile dagli strumenti urbanistici, il contribuente può richiedere il rimborso dell imposta pagata dalla data in cui è stato approvato il provvedimento e, comunque, entro i termini stabiliti dall art. 13 del D.Lgs. 504/1992. La disposizione di cui al presente articolo si applica anche in caso di inedificabilità susseguente a disposizioni legislative. ARTICOLO 13 - Aggiornamenti - Il valore medio di cui al precedente art. 4, sarà di norma rivalutato annualmente. 1. La rivalutazione sarà eseguita su base annua calcolando l aumento intercorso fra il mese di gennaio ed il mese di dicembre dell anno immediatamente precedente. 2. La rivalutazione potrà essere calcolata sulla base degli indici del costo di costruzione di un fabbricato residenziale, mensilmente pubblicati dall Istituto Nazionale di Statistica. 3. Il nuovo valore medio sarà individuato, previa valutazione dell Ufficio Urbanistica, entro il 31 dicembre di ogni anno, a valere per l anno successivo. 4. Il relativo provvedimento di Giunta, sarà pubblicato all Albo Pretorio del Comune per 15 giorni consecutivi. 5. L aggiornamento dei coefficienti o moltiplicatori contenuti nella disciplina dell art. 5 del presente regolamento, dovrà avvenire nel momento in cui l Ente adotta varianti ai vigenti strumenti urbanistici generali ed attuativi. 6. I nuovi valori dei coefficienti saranno oggetto di apposita Deliberazione della Giunta Comunale su proposta dell Ufficio Tributi, da pubblicarsi all Albo Pretorio del Comune per 15 giorni consecutivi.