CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA., con sede legale in Milano, Via della Moscova n. 18, capitale sociale Euro 2.049.254,00i.v., iscritta nel Registro delle Imprese di Milano con codice fiscale e numero di iscrizione 05688240968,in persona di., nato a.il., domiciliato per la carica a Milano, Via della Moscova n. 18, in qualità di, che interviene al presente atto in qualità di società di gestione e quindi per conto del fondo comune di investimento immobiliare speculativo di tipo chiuso, riservato ad investitori qualificati (di cui all art. 1, lettera (h) del D.M. 24 maggio 1999, n. 228), denominato Porta Nuova Isola, il cui regolamento è stato approvato dalla Banca d Italia con delibera n. 438 del 8 luglio 2008 e notificato con provvedimento n. 745943 del 9 luglio 2008 (di seguito Promittente Venditrice) da una parte il/la Signor/a, nato/aa, il, residente a, Via..N, che dichiara di possedere il seguente Codice Fiscale., indirizzo di posta elettronica: (di seguito Promissaria Acquirente) dall altra parte (La Promittente Venditrice e la promissaria Acquirente congiuntamente le Parti) PREMESSE I) La Promittente Venditrice è proprietaria delle aree site in Milano, comprese tra via Confalonieri e via De Castillia, graficamente rappresentate in tinta gialla nella planimetria dimostrativa allegata su (A) 1 di 22
II) III) IV) (di seguito la Planimetria Dimostrativa), individuate nel Catasto Terreni di Milano come segue: foglio 225 mappali 548, 568, 572, 571, 550, 551, 577, 576, 554, 581, 583, 584, 532, 557, 595, 596, 597, 598, 560, 586, 585, 528 e (602) situate in prossimità della tratta Garibaldi-Gioia della linea metropolitana 2 nonché della tratta Garibaldi-Isola della linea metropolitana 5 attualmente in costruzione (di seguito le Aree). La Promittente Venditrice ha acquistato la proprietà delle Aree dalla società Isola S.r.l. in forza di atto di apporto stipulato in data 4 dicembre 2009 per Notaio Dott. Edmondo Todeschini di Rozzano, n. 26495, serie 1T, di repertorio, registrato a Milano in data 9 dicembre 2009, trascritto all Agenzia del Territorio di Milano 1 in data 10 dicembre 2009 con nota n. 70750, in forza del quale è subentrata in tutti gli obblighi e diritti precedentemente assunti da Isola S.r.l. con riferimento alle Aree. Con atto ricevuto in data 12 marzo 2007 dal Notaio Dott. Riccardo Todeschini di Milano, n. 136.116/21.493 di repertorio, registrato a Milano in data 15marzo 2007 al n. 3209, serie 1T, trascritto all Agenzia del Territorio di Milano 1 in data 16 marzo 2007 al n. 19391/11158, Isola S.r.l. aveva stipulato con il Comune di Milano una convenzione (di seguito la Convenzione Urbanistica), in attuazione del Programma Integrato di Intervento relativo alle aree site in Milano, Isola De Castillia e adiacenze Area di intervento B Lunetta unità BII Area di via Confalonieri (il P.I.I.), avente ad oggetto lo sviluppo immobiliare delle Aree. Con atto ricevuto in data 21 dicembre 2007 dal Notaio Dott.ssa Annalisa Boschetti di Milano, n. 542/293 di repertorio, registrato in Milano 3 in data 8 gennaio 2008 al n. 3, serie 1, iscritto presso l'agenzia del Territorio di Milano 1 in data 3 gennaio 2008 al n. 417/88, Isola S.r.l. aveva costituito 2 di 22
sulle Aree un ipoteca (l Ipoteca) a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. (già Banca Antoniana Popolare Veneta S.p.A.) a garanzia degli obblighi assunti dalla medesima Isola S.r.l. in forza di un contratto di finanziamento cui successivamente è subentrata la Promittente Venditrice. V) La Convenzione Urbanistica prevedeva - agli artt. 2 e 6 bis - l'impegno di VI) VII) Isola S.r.l. a realizzare mq. 1.091,80 (metri quadrati millenovantuno virgola ottanta) di superficie lorda di pavimentazione (s.l.p.) per edilizia residenziale convenzionata, ai sensi degli artt. 17, comma 1, e 18 del D.P.R. 380/2001 ed in conformità ai criteri di determinazione dei prezzi indicati dalla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 134/2000, aggiornata con determinazione dirigenziale n. 103 del 18 aprile 2006 P.G. 378903/2006. In data 23 ottobre 2009 il Comune di Milano e Isola S.r.l., in attuazione alle previsioni della Convenzione Urbanistica, hanno stipulato apposita convenzione per la definizione delle modalità di alienazione o locazione delle unità abitative in edilizia convenzionata con atto a rogito Notaio Edmondo Todeschini rep. n. 2409/1339, registrata all'agenzia delle Entrate - Ufficio di Milano 5 - in data 28 ottobre 2009 al n. 22875 1T (di seguito la Convenzione ); La Promittente Venditrice (per effetto del subentro a Isola S.r.l.) si è impegnata a dare attuazione alla Convenzione Urbanistica e alla Convenzione realizzando, su una parte dell Area, un complesso di edifici nel rispetto delle destinazioni urbanistiche e delle volumetrie previste dalla Convenzione Urbanistica (di seguito il Complesso Immobiliare). 3 di 22
VIII) Alla data odierna sono stati presentati al Comune di Milano i seguenti titoli IX) abilitativi aventi ad oggetto la realizzazione all interno delle Aree dell edificio denominato Edificio B1 (di seguito l Edificio): - in data 30 settembre 2009 la Dichiarazione di Inizio Attività P.G. 727854/2009; - in data 24 ottobre 2010 l integrazione in atti P.G. 150363/2010 alla D.I.A. in atti P.G. 727854/2009; - in data 9 ottobre 2013 la Dichiarazione di Inizio Attività P.G. 647143/2013. In data 17 dicembre 2013 il Comune di Milano, ai sensi dell art. 4 della Convenzione, ha approvato il piano finanziario finale (il Piano Finanziario Finale) fissando in 3.123,28 /mq (tremilacentoventitre/28 /mq) il prezzo definitivo medio di prima cessione delle unità abitative in edilizia convenzionata. X) L Edificio non è ancora iscritto al Catasto Fabbricati, essendo in corso di XI) costruzione, e sarà censito all ultimazione dei lavori; l area sulla quale insisterà l Edificio è attualmente individuata al Catasto Terreni del Comune di Milano al mappale 585 del foglio 225, come meglio individuato con margini in colore rosso nella Planimetria Dimostrativa, mentre l area interrata destinata a autorimesse, locali tecnici e corpi cantine, è attualmente individuata al Catasto Terreni del Comune di Milano al mappale (602) del foglio 225 come meglio individuato con margini in colore blu nella Planimetria Dimostrativa. Il progetto di costruzione prevede il classamento energetico dell Edificio come segue: classe energetica B - fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento 40,4 kwh/m 2 per anno (valori di progetto). 4 di 22
XII) In data 20 dicembre 2013 la Promittente Venditrice ha indetto un bando di gara per la formulazione di una graduatoria ai fini dell alienazione delle 10 (dieci) unità abitative in edilizia convenzionata e relative pertinenze (cantina e box auto) (il Bando). XIII) La Promissaria Acquirente ha presentato domanda di partecipazione al Bando, ai termini e condizioni ivi previsti. XIV) La Promittente Venditrice, a seguito della relativa procedura di selezione, XV) ha inserito il nominativo della Promissaria Acquirente nella graduatoria e, conseguentemente, la Promissaria Acquirente su invito della Promittente Venditrice ha formulato una proposta irrevocabile di acquisto di alcune delle unità immobiliari ad uso residenziale che saranno realizzate nell Edificio, come meglio precisate di seguito. La Promittente Venditrice ha dato un mandato in esclusiva alla società Residenze Porta Nuova S.r.l. a socio unico, con sede legale in Milano, Via della Moscova 18, capitale sociale 10.000,00 Euro i.v., iscritta nel Registro delle Imprese di Milano con codice fiscale e numero di iscrizione 06604290962 (di seguito l Intermediario), per assisterla nella vendita delle unità immobiliari residenziali in corso di realizzazione nell ambito del Complesso Immobiliare, prevedendo espressamente che l Intermediario non possa pretendere dalla Promissaria Acquirente alcuna forma di commissione o provvigione, restando il compenso di tale Intermediario interamente a carico della Promittente Venditrice. TUTTO CIÒ PREMESSO Le Parti, come sopra presenti e rappresentate, convengono e stipulano quanto segue. 5 di 22
Articolo 1: Premesse Le Premesse e gli Allegati sono approvati dalla Promittente Venditrice e dalla Promissaria Acquirente e costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto preliminare. Articolo 2: Oggetto della compravendita 2.1 La Promittente Venditrice si impegna a vendere alla Promissaria Acquirente, che si impegna ad acquistare le seguenti unità immobiliari ad uso residenziale poste all interno dell Edificio: - appartamento ad uso abitazione identificato con la sigla piano, - cantina di pertinenza dell appartamento di cui sopra identificata con il n. ubicata al [ ] piano interrato; - vano ad uso autorimessa di pertinenza dell appartamento di cui sopra identificato con il n. ubicato al [ ] piano interrato; (di seguito le Unità Immobiliari). Le Unità Immobiliari, attualmente in corso di costruzione, sono graficamente identificate nelle planimetrie allegate sub (B). 2.2 Con la proprietà delle Unità Immobiliari si trasferirà alla Promissaria Acquirente anche una quota in comproprietà (o altro titolo equivalente a seconda della modalità di condivisione e gestione che verrà determinata dalla Promittente Venditrice) delle parti comuni dell Edificio, nonché del Complesso Immobiliare (le cui sommarie caratteristiche sono state illustrate alla Promissaria Acquirente prima della stipula del presente contratto preliminare), quali risulteranno definite nel regolamento di condominio di cui all articolo 8, nonché nel regolamento per l utilizzo delle parti comuni del Complesso Immobiliare di cui al medesimo articolo 8. 6 di 22
2.3 Per effetto della compravendita la Promissaria Acquirente assumerà, pro quota rispetto alle porzioni acquisite, gli obblighi e vincoli derivanti dalla Convenzione Urbanistica e dalla Convenzione e i relativi atti attuativi, integrativi ed esecutivi, in capo ai proprietari degli immobili soggetti alla Convenzione Urbanistica ed alla Convenzione medesime, ivi compresi gli obblighi di manutenzione delle aree soggette a servitù di uso pubblico. Resta tuttavia inteso che la Promittente Venditrice si impegna a terminare prima del completamento del Complesso Immobiliare tutte le opere previste a suo carico dalla Convenzione Urbanistica. Articolo 3: Caratteristiche 3.1 La compravendita prevista nel presente contratto preliminare avrà per oggetto le Unità Immobiliari e relative pertinenze quali risulteranno al termine delle opere che verranno realizzate dalla Promittente Venditrice secondo: a) le planimetrie allegate al presente contratto nonché gli elaborati grafici relativi all intero Complesso Immobiliare risultanti dalla documentazione allegata ai progetti edilizi e alle sue varianti, che la Promittente Venditrice ha posto e manterrà a disposizione della Promissaria Acquirente (Allegati [A] e [B]); b) il capitolato descrittivo delle opere, unito al presente contratto preliminare come Allegato [C] (di seguito in breve il Capitolato). Ai sensi e per gli effetti dell art. 6 comma 1 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, si precisa che: (a) la descrizione delle caratteristiche tecniche essenziali dell intervento edilizio contenuta nel Capitolato costituisce parte integrante del presente contratto preliminare; (b) gli elaborati grafici di cui sopra alla lettera a) e le planimetrie allegate al presente contratto rappresentano schematicamente sia le Unità Immobiliari sia una indicazione provvisoria, stante la riserva di cui all art. 4 per eventuali varianti, delle parti comuni rilevanti, nel rispetto del progetto elaborato dalla Promittente Venditrice e allegato ai titoli edilizi. 7 di 22
3.2 In data 05 marzo 2010 la Promittente Venditrice ha sottoscritto un contratto di appalto generale comprendente, tra l altro, la costruzione dell Edificio, con la società ZH General Construction Company S.p.A., con sede legale in Campo Tures (Bolzano), via Industriale 12, numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Bolzano e codice fiscale 02565200215, con facoltà di subappalto parziale a favore di terzi. Tale contratto è stato consensualmente risolto in data 3 maggio 2013, e la responsabilità della costruzione è stata affidata in data 5 agosto 2013 alla società Colombo Costruzioni S.p.A. con sede legale in Lecco (LC), Via Nino Bixio n.4, numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Lecco e codice fiscale 01201550132, in qualità di main contractor. La Promittente Venditrice si riserva comunque la facoltà di sostituire e/o integrare la predetta impresa appaltatrice, con piena rinuncia della Promissaria Acquirente a qualsiasi pretesa o diritto a riguardo. Articolo 4: Varianti 4.1 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta, con propria piena rinuncia a eccezioni o pretese al riguardo, che la Promittente Venditrice avrà facoltà di eseguire tutte quelle varianti progettuali che in corso d opera si rendessero necessarie od opportune, a suo insindacabile giudizio, per il completamento e la fruizione delle Unità Immobiliari, dell Edificio e dei fabbricati facenti parte del Complesso Immobiliare, o delle aree, percorsi comuni e impianti all interno del Complesso Immobiliare, di togliere dalle parti comuni quelle porzioni che non fossero di necessario uso comune, nonché, infine, di apportare al progetto ed al Capitolato modifiche non sostanziali. 4.2 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta, inoltre, che la Promittente Venditrice avrà diritto di presentare al Comune di Milano, in qualsiasi momento, tutte le eventuali varianti di natura urbanistica rispetto allo strumento attuativo 8 di 22
vigente ritenute da essa opportune per il completamento del Complesso Immobiliare. 4.3 La Promissaria Acquirente si impegna a conferire alla Promittente Venditrice, contestualmente al rogito e relativamente alle opere a quella data ancora in corso, un mandato irrevocabile, in quanto conferito anche nell interesse della Promittente Venditrice, ai sensi dell art. 1723 c.c. ai fini del compimento degli atti di cui ai precedenti paragrafo 4.1 e 4.2. Tale mandato verrà a cessare con la vendita dell ultima porzione immobiliare dei fabbricati che saranno realizzati nel Complesso Immobiliare. Le Parti riconoscono la natura essenziale della previsione di cui al presente articolo. 4.4 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta che, anche successivamente all ultimazione dei lavori delle Unità Immobiliari, le residue parti dell Edificio e le aree comuni o gli altri fabbricati del Complesso Immobiliare potranno essere ancora ulteriormente interessati dal completamento di altri lavori edilizi svolti dalla Promittente Venditrice tramite i propri appaltatori; in relazione a ciò la Promissaria Acquirente rinuncia fin da ora ad ogni eccezione, riserva o richiesta verso la Promittente Venditrice per i disturbi che le potessero essere arrecati, nonché per l eventuale diminuzione di godimento delle Unità Immobiliari e dei servizi comuni che potrà verificarsi fino al termine di tutti i lavori edilizi ed impiantistici. Articolo 5: Ultimazione e consegna 5.1 La Promittente Venditrice prevede che la costruzione dell Edificio sarà completata entro il 31 Dicembre 2014 (il Termine). 5.2 Resta concordato tra le Parti che al Termine si applicherà un margine di tolleranza di 90 (novanta) giorni. 9 di 22
5.3 Qualora, a causa di eventi diversi da fatti od omissioni della Promittente Venditrice, si verificassero ritardi che comportino l'impossibilità di rispettare il Termine, la Promittente Venditrice avrà diritto ad un corrispondente termine suppletivo (fermo restando il margine di tolleranza di cui sopra), senza che ciò possa comportare pretese o diritti di alcun genere della Promissaria Acquirente. In ogni caso, ove decorsi dodici mesi dal Termine non sia stato possibile stipulare l'atto definitivo di compravendita in ragione di eventi diversi da fatti od omissioni della Promittente Venditrice, la parte Promissaria Acquirente avrà la facoltà, mediante comunicazione scritta da consegnare alla Promittente Venditrice entro e non oltre 30 (trenta) giorni dalla scadenza del dodicesimo mese dal Termine, di recedere dal presente contratto preliminare; in tal caso la Promittente Venditrice dovrà restituire alla Promissaria Acquirente, entro e non oltre 30 (trenta) giorni dalla comunicazione di recesso, ogni importo corrispostole dalla Promissaria Acquirente a titolo di prezzo e caparra, con rinuncia sin d ora della Promissaria Acquirente a qualsiasi altro diritto o pretesa. 5.4 In qualsiasi momento, anche precedentemente al Termine la Promittente Venditrice comunicherà, per iscritto con lettera raccomandata A.R. o con posta elettronica certificata e con un preavviso di almeno 15 (quindici) giorni, alla Promissaria Acquirente la data e l ora in cui le Parti procederanno ad effettuare il sopralluogo, che dovrà essere effettuato entro e non oltre 60 (sessanta) giorni dalla scadenza del Termine per verificare in contradditorio lo stato di fatto in cui sono state ultimate le Unità Immobiliari promesse in vendita e per redigere e sottoscrivere apposito verbale a valere quale accettazione delle medesime, ovvero attestante, a pena di decadenza, le eventuali difformità riscontrate e le relative riserve e richieste di rettifica (di seguito il Verbale di Accettazione). Rimane inteso che la mancata ultimazione o la parziale impossibilità di utilizzo di parti e/o 10 di 22
impianti comuni dell Edificio, così come la permanenza in attività del cantiere relativo all Edificio, non costituirà motivo per rifiutare l accettazione e consegna delle Unità Immobiliari, né per rinviare la stipula dell atto di compravendita ed il pagamento di quanto dovuto, né titolo per richiesta di indennizzi, risarcimenti o somme a qualsiasi altro titolo, alla sola condizione che tali circostanze non comportino l impossibilità di consegna delle Unità Immobiliari stesse alla Promissaria Acquirente per le eventuali opere di finitura e la successiva occupazione da parte sua. 5.5 Le riserve o richieste di rettifica della Promissaria Acquirente non fatte valere nel Verbale di Accettazione non potranno più opporsi alla Promittente Venditrice, salvo che si tratti di vizi occulti non rilevabili in tale sede. Le eventuali riserve formulate dalla Promissaria Acquirente in sede di Verbale di Accettazione non potranno peraltro giustificare alcun rinvio da parte sua della presa in consegna delle Unità Immobiliari o della stipula del contratto di compravendita né autorizzare la Promissaria Acquirente a sospendere i pagamenti dovuti, a condizione che le riserve non siano relative a difetti o mancanze tali da non permettere la consegna delle unità stesse alla Promissaria Acquirente per le eventuali opere di finitura e la successiva occupazione da parte sua, e sempre che la Promittente Venditrice dichiari nel Verbale di Accettazione di accettare le riserve e si impegni contestualmente alla rettifica dei difetti entro il termine che verrà indicato di comune accordo. L avvenuta eliminazione dei difetti di cui sopra dovrà risultare da apposito secondo verbale di accettazione. 5.6 Qualora la Promissaria Acquirente non si rendesse disponibile a procedere al sopralluogo per l accettazione per la data e per l'ora comunicate, come previsto al paragrafo 5.4, dalla Promittente Venditrice, quest'ultima inviterà la Promissaria Acquirente per una successiva data e ora nel termine di 15 (quindici) giorni. In 11 di 22
caso di mancato riscontro da parte della Promissaria Acquirente anche a tale secondo invito nonché in caso di rifiuto della Promissoria Acquirente a sottoscrivere il Verbale di Accettazione, la Promittente Venditrice potrà dichiarare risolto il presente contratto preliminare ai sensi dell'art. 1456 c.c. per inadempimento della Promissaria Acquirente, trattenendo a titolo di penale le somme costituenti la caparra confirmatoria, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del maggior danno. 5.7 La consegna delle Unità Immobiliari e l immissione nel possesso delle stesse a favore della Promissaria Acquirente avverrà contestualmente al trasferimento della proprietà alla stipula del contratto definitivo di compravendita conformemente all articolo 7. Articolo 6: Prezzo e modalità di pagamento 6.1 Il prezzo, in conformità a quanto indicato nel Piano Finanziario Finale, è convenuto, a corpo e non a misura, in..(euro /00) oltre I.V.A., con reciproca rinuncia alle facoltà di cui all art. 1538 c.c., nello stato di fatto in cui le Unità Immobiliari si troveranno alla completa ultimazione dei lavori edilizi descritti all Articolo 3. Il prezzo delle Unità Immobiliari è da intendersi suddiviso come segue: - il [ %] del prezzo pari ad (Euro /00) per l appartamento ad uso abitazione; - il [ %] del prezzo pari ad (Euro /00) per la cantina di pertinenza dell appartamento ad uso abitazione [identificata con il n.]; - il [ %] del prezzo pari ad (Euro /00) per il vano ad uso autorimessa di pertinenza dell appartamento ad uso abitativo [identificato con il n.]. 12 di 22
6.2 Il prezzo delle Unità Immobiliari, così come suddiviso ai sensi di quanto previsto nel precedente articolo 6.1., è stato, viene e verrà corrisposto (fermo restando quanto previsto all'articolo 9.3) con le seguenti modalità: a) quanto ad..,00 (diconsi Euro /00), a titolo di caparra confirmatoria infruttifera ai sensi e per gli effetti dell art. 1385 c.c., somma pagata mediante assegno circolare n. emesso dalla banca.., della quale somma la Promittente Venditrice dà quietanza; b) quanto ad, 00 (diconsi Euro /00) oltre I.V.A., entro il..a titolo di primo acconto di pagamento; c) quanto ad,00 (diconsi Euro /00) oltre I.V.A., entro il..a titolo di secondo acconto di pagamento; d) quanto ad,00 (diconsi Euro /00) oltre I.V.A., entro il..a titolo di terzo acconto di pagamento; e) il saldo di..,00 (diconsi Euro../00) oltre I.V.A. e all I.V.A. sulla caparra, previa imputazione in conto prezzo della caparra versata, all atto della stipula dell atto pubblico di compravendita di cui all Articolo 7. Le Parti si danno atto che ciascun singolo pagamento, di cui ai precedenti punti da a) ad e) del presente articolo, è da intendersi suddiviso pro quota nel rispetto della percentuali stabilite nel precedente articolo 6.1. [6.3 Ai fini dell applicazione dell aliquota IVA la Promissaria Acquirente richiede l applicazione dell aliquota al 4% ai sensi della tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. 26/10/1972 n. 633. A tal fine dichiara che al momento in cui si realizzerà l effetto traslativo delle Unità Immobiliari, la stessa Promissaria Acquirente o il terzo acquirente che provvederà a nominare entro e non oltre il 31 Dicembre 2013: (A) (a) avrà la residenza nel Comune di Milano, o ivi la 13 di 22
trasferirà entro 18 mesi dall acquisto; oppure (b) svolgerà la propria attività nel Comune di Milano; oppure (c) sarà trasferito all estero in qualità di dipendente di soggetto avente sede nel Comune di Milano; oppure (d) essendo cittadino italiano, sarà trasferito all estero ed acquisterà le Unità Immobiliari come prima casa sul territorio Italiano; e (B) non sarà titolare esclusivo od in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune di Milano; e (C) non sarà titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da sè o dal coniuge con le agevolazioni previste dall'articolo 3 comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n.549 o dalle leggi elencate in detto comma alla lettera C.] [Nota: da aggiungere solo in caso di acquisto di prima casa]. 6.4 Le Parti convengono che tutti i pagamenti successivi a quello in data odierna dovranno essere effettuati esclusivamente mediante bonifici bancari sul conto corrente intestato alla Promittente Venditrice ed avente i seguenti estremi: Istituto di Credito, Via..., C/C... ABI.. CAB.CIN IBAN.. o sul diverso conto corrente bancario che dovesse essere eventualmente indicato per iscritto dalla Promittente Venditrice. Su tale medesimo conto la Promittente Venditrice provvederà ad accreditare l importo corrisposto dalla Promissaria Acquirente in data odierna. 6.5 Su ogni somma dovuta e non pagata alla Promittente Venditrice alle scadenze previste decorreranno, dal giorno di scadenza sino alla data del pagamento incluso, gli interessi di mora calcolati al tasso legale di cui all articolo 1284 c.c. 14 di 22
maggiorato del 2% (due per cento), salvo il diritto della Promittente Venditrice di risolvere il contratto preliminare per inadempimento della Promissaria Acquirente. In caso di mancato pagamento da parte della Promissaria Acquirente di una delle rate di cui al punto 6.2 lettere b), c) e d), sopra indicate, e decorsi 15 (quindici) giorni da ciascuna rispettiva scadenza, il contratto sarà risolto di diritto ai sensi dell art. 1456 c.c., senza bisogno di diffida o di costituzione in mora, dal momento in cui la Promittente Venditrice dichiarerà, in forma scritta, di volersi avvalere della presente clausola. In conseguenza di detta risoluzione, e salvo quanto previsto agli Articoli 5.6 e 7.2, la Promittente Venditrice avrà diritto di incamerare a titolo definitivo la caparra confirmatoria, fermo restando il diritto al risarcimento degli eventuali danni ulteriori. L azione della Promittente Venditrice per ottenere il pagamento non potrà pregiudicare il diritto di dichiarare risolto il contratto ai sensi del precedente comma in caso di eventuali successive inadempienze della Promissaria Acquirente, con diritto di incamerare la caparra confirmatoria fermo restando il diritto al risarcimento degli eventuali danni ulteriori. Articolo 7: Atto definitivo di compravendita 7.1 Il contratto definitivo di compravendita delle Unità Immobiliari dovrà essere stipulato per atto pubblico a rogito del Notaio scelto dalla Promittente Venditrice e in data e ora che verranno comunicati per iscritto alla Promissaria Acquirente almeno 20 (venti) giorni prima della stipula e comunque entro 30 (trenta) giorni dalla data di sottoscrizione del Verbale di Accettazione (o del termine indicato nel medesimo Verbale di Accettazione per l eliminazione dei difetti eventualmente riscontrati) di cui all Articolo 5.4. 7.2 Qualora la Promissaria Acquirente non si rendesse disponibile a procedere alla stipula del contratto di compravendita per la data e per l'ora comunicate dalla 15 di 22
Promittente Venditrice, quest'ultima, per una sola volta, inviterà la Promissaria Acquirente per una successiva data e ora nel termine di 15 (quindici) giorni. In caso di inadempimento da parte della Promissaria Acquirente anche a tale secondo invito, la Promittente Venditrice potrà dichiarare risolto il presente contratto preliminare ai sensi dell'art. 1456 c.c. per inadempimento della Promissaria Acquirente, trattenendo a titolo di penale le somme costituenti la caparra confirmatoria, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del maggior danno. 7.3 Nell eventualità in cui la Promittente Venditrice dovesse rendersi inadempiente e non procedere alla sottoscrizione del contratto di compravendita, la Promissaria Acquirente avrà diritto di recedere dal presente contratto preliminare e di esigere il doppio della caparra confirmatoria versata, oltre al rimborso di qualsiasi altra somma versata alla Promittente Venditrice, con rinuncia sin d ora a qualsiasi altra pretesa o rimedio esperibile a sensi di legge o di contratto. Articolo 8: Regolamento e amministrazione delle parti comuni 8.1 La Promissaria Acquirente prende atto ed accetta che la redazione del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali (di seguito il Regolamento di Condominio) relativi all Edificio di cui faranno parte le Unità Immobiliari sarà effettuata dalla Promittente Venditrice. La Promittente Venditrice dovrà evitare di pregiudicare la consistenza delle Unità Immobiliari a solo beneficio di altre unità immobiliari dell Edificio, assicurando invece che la destinazione delle parti comuni sia a beneficio, pro quota, di tutti i futuri proprietari delle unità immobiliari dell Edificio. 8.2 La Promissaria Acquirente si impegna sin d ora a rispettare il Regolamento di Condominio e le tabelle millesimali che verranno predisposti dalla Promittente 16 di 22
Venditrice ed a partecipare alle spese condominiali sulla base dei riparti millesimali ad essi allegati. 8.3 La Promissaria Acquirente accetta, inoltre, che al momento del rogito vengano trascritte sulle Unità Immobiliari le normali servitù conseguenti all inserimento delle medesime nel condominio (quali, a titolo esemplificativo: attraversamento e passaggio di cavi elettrici e telefonici, scarichi, tubazioni, canne, servitù di uso pubblico dei porticati e delle aree coperte e scoperte, ecc ) e dandosi atto le Parti che di detti oneri si è tenuto conto nella determinazione del prezzo delle Unità Immobiliari. 8.4 La Promissaria Acquirente prende atto ed accetta che la Promittente Venditrice provvederà a costituire una forma di condivisione delle aree comuni e degli spazi pubblici che saranno realizzati dalla Promittente Venditrice all interno del Complesso Immobiliare, nonché a redigere il regolamento di uso, manutenzione e gestione (di seguito il Regolamento del Complesso) di tutti gli spazi pubblici e le aree ed impianti comuni che non fossero individuati e classificati come aree o impianti di pertinenza esclusiva dei singoli condomini che saranno realizzati nel Complesso Immobiliare. La Promissaria Acquirente si impegna sin d ora a partecipare a tale forma di condivisione delle aree comuni e degli spazi pubblici del Complesso Immobiliare. La parte Promissaria Acquirente si impegna ad accettare il Regolamento del Complesso eventualmente anche partecipando al consorzio che venisse costituito per l uso, la manutenzione e la gestione di detti spazi, aree e impianti, e a corrispondere periodicamente alla Promittente Venditrice (o suoi aventi causa), o al soggetto che sarà da quest ultima specificamente delegato a tal fine, le somme periodicamente dovute in applicazione del Regolamento del Complesso. Nei limiti consentiti dalla forma di condivisione e regolamentazione che verrà assunta, la Promittente Venditrice si 17 di 22
riserva la facoltà di nomina del soggetto che sarà incaricato dell amministrazione e gestione dei beni e servizi del Complesso Immobiliare fino all esaurimento della commercializzazione e cessione a terzi di tutte le unità immobiliari comprese nel Complesso Immobiliare medesimo e per un periodo di due anni ad esso successivi. Ai fini di cui sopra la Promissaria Acquirente si impegna a conferire alla Promittente Venditrice, contestualmente alla stipula del rogito, un mandato irrevocabile, in quanto conferito anche nell interesse del mandatario, ai sensi dell art. 1723 c.c. 8.5 La Promissaria Acquirente si impegna a trasferire integralmente ai propri aventi causa (anche a titolo di godimento) tutti i patti, gli impegni e le obbligazioni contenute nel presente Articolo da 8.1 a 8.4; inoltre, tutte le obbligazioni descritte in questo Articolo 8 dovranno essere ripetute e confermate nel contratto definitivo di compravendita. Art. 9: Legittimità e provenienza 9.1La Promittente Venditrice garantirà, alla data del rogito, la legittima provenienza delle Unità Immobiliari e la loro libertà (fatto salvo quanto previsto all'articolo 9.2) da ipoteche, trascrizioni ostative e pregiudizievoli, censi, livelli ed oneri reali in genere, nonché da privilegi, anche fiscali. A tale fine la Promittente Venditrice, terrà a disposizione della Promissaria Acquirente, sino alla data del rogito, una copia su supporto informatico degli atti di provenienza delle Aree e della Convenzione e della Convenzione Urbanistica. 9.2 La Promissaria Acquirente prende atto dell esistenza dell Ipoteca. La Promittente Venditrice si riserva la facoltà di sottoscrivere ulteriori finanziamenti o mutui ipotecari che potranno quindi gravare pro quota sull Edificio. 18 di 22
Relativamente alle ipoteche, a cura della Parte Venditrice, dovrà essere prestato l assenso alla cancellazione e/o restrizione per la parte relativa alle Unità Immobiliari, entro la data di sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita. 9.3 La Promittente Venditrice si impegna a garantire alla Promissaria Acquirente l obbligo di eventuale restituzione a quest ultima, nelle ipotesi previste dal D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, di tutte le somme corrisposte e da corrispondere a titolo di caparra ed acconto prezzo con eccezione della rata a saldo e della eventuale quota oggetto di mutuo e/o contributi pubblici assistiti da idonea garanzia mediante il rilascio di garanzie fideiussorie aventi il contenuto di cui all art.3 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122. Conseguentemente la Promittente Venditrice consegna alla Promissaria Acquirente, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto preliminare, la garanzia fideiussoria per un massimale di Euro. (diconsi Euro./00) emessa da, corrispondente alla somma dell importo versato dalla Promissaria Acquirente alla data odierna e di ogni successivo pagamento in acconto. La garanzia potrà essere escussa unicamente in presenza dei requisiti previsti dall art. 3 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n.122, conserverà validità fino alla avvenuta stipulazione del contratto definitivo di vendita e dovrà contestualmente a tale adempimento essere restituita in originale alla Promittente Venditrice. 9.4 Ai sensi dell art. 4 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, la Promittente Venditrice si impegna a consegnare alla Promissaria Acquirente, contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di vendita, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei rischi da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere per vizio del suolo o per difetto della 19 di 22
costruzione di cui essa Promittente Venditrice debba rispondere ai sensi dell art. 1669 c.c. Articolo 10: Spese 10.1 Le spese di registrazione del presente contratto preliminare e di quietanza sulla caparra, della stipulazione notarile e ogni altra imposta, spesa ed onere (secondo le norme e le aliquote vigenti al momento del rogito) occorrente per il trasferimento della proprietà delle Unità Immobiliari e dipendenti dalla stessa, saranno esclusivamente a carico della Promissaria Acquirente. Per quanto attiene alle spese relative alle parti comuni dell Edificio e del Complesso Immobiliare, le Parti espressamente convengono che gli importi pagati da parte della Promittente Venditrice a titolo di acconto, così come gli eventuali importi a saldo che questa dovesse pagare successivamente alla data del rogito, verranno rimborsati pro quota dalla Promissaria Acquirente per la parte imputabile al periodo successivo al rogito. 10.2 La Promissaria Acquirente dovrà provvedere a propria cura e spese a compiere con le società erogatrici dei vari servizi tutto quanto necessario per l allacciamento delle Unità Immobiliari alle utenze. Articolo 11: Cessione del contratto e rivendita 11.1 In ragione dei vincoli imposti dalla Convenzione e dai relativi atti attuativi in merito ai requisiti in capo alla Promissaria Acquirente per l inserimento in graduatoria ai fini della presente compravendita, la Promissaria Acquirente non potrà cedere il presente Contratto e i diritti dallo stesso nascenti. 11.2 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta che, fino al 23 ottobre 2029, le Unità Immobiliari potranno essere alienate o concesse in locazione esclusivamente con le modalità indicate nella Convenzione e che tale 20 di 22
obbligazione dovrà essere ripetuta e confermata nel contratto definitivo di compravendita. Articolo 12: Trattamento dei dati personali La Promissaria Acquirente dichiara di avere ricevuto completa informativa ai sensi dell art.13 D. Lgs. 30 giugno 2003 n. 196 ed esprime il consenso al trattamento e alla comunicazione dei propri dati qualificati come personali del citato decreto con particolare riguardo a quelli cosiddetti sensibili, nei limiti, per la finalità e per la durata precisati nell informativa. Articolo 13: Foro Competente Foro competente per qualunque controversia dovesse insorgere tra le Parti sull'interpretazione, applicazione ed esecuzione del presente contratto preliminare di compravendita è in via esclusiva quello di Milano. Articolo 14: Varie 14.1 Il presente contratto preliminare annulla e sostituisce integralmente ogni precedente accordo tra le Parti in ordine alla futura compravendita delle Unità Immobiliari in oggetto. 14.2 Ogni modifica del presente contratto preliminare per essere valida ed efficace dovrà risultare da atto sottoscritto da entrambe le Parti. 14.3 La Promissaria Acquirente dichiara di aver preso visione e di essere a conoscenza, per averne dato lettura, del contenuto, delle condizioni, modalità e termini degli allegati, e di averli discussi con la controparte. 14.4 Il presente contratto preliminare, redatto e sottoscritto in triplice copia originale, uno per ciascuna delle Parti ed una per l'ufficio del Registro, si compone dei seguenti allegati: A) Planimetria Dimostrativa B) Planimetrie 21 di 22
C) Capitolato 14.5 La Promissaria Acquirente dichiara di non essersi avvalsa, ai fini dell acquisto delle Unità Immobiliari, di nessun intermediario diverso da Residenze Porta Nuova S.r.l. o comunque di soggetti che possano a qualunque titolo pretendere provvigioni o altre somme da parte della Promittente Venditrice, impegnandosi sin d ora a manlevare la Promittente Venditrice in relazione a qualsiasi pretesa dovesse subire al riguardo. Milano,... La Promittente Venditrice.. La Promissaria Acquirente... La Promissaria Acquirente dichiara espressamente di conoscere ed accettare le seguenti condizioni del presente contratto (clausole vessatorie): Articolo 4 (facoltà di effettuare varianti e relativo mandato irrevocabile), Articolo 5 (facoltà di posticipare il termine di ultimazione dei lavori, margine di tolleranza, facoltà di risoluzione del contratto e penale), Articolo 6 (interessi di mora, facoltà di risoluzione del contratto e penale), Articolo 7 (facoltà di risoluzione del contratto e penale), Articolo 8 (regolamento di condominio e del complesso immobiliare, assunzione pro-quota dei relativi oneri), Articolo 11 (limitazione della facoltà di cessione del contratto, locazione e rivendita), Articolo 13 (foro competente), Articolo 14.5 (manleva). La Promissaria Acquirente 22 di 22