La disciplina urbanistica e l attività notarile (dalla nullità formale alla nullità sostanziale)

XXXXXXXXXX La disciplina urbanistica e l attività notarile (dalla nullità formale alla nullità sostanziale) Capri 6 giugno 2015 a cura di Giovanni Rizzi

Per la validità degli atti notarili (atti traslativi e/o divisionali) aventi per oggetto fabbricati, giusta art. 46, T.U.E. DPR. 6.6.2001 n. 380 e art. 40 Legge 28.2.1985, n.47, debbono sussistere DUE REQUISITI REQUISITO FORMALE REQUISITO SOSTANZIALE - OBBLIGO di menzionare nell atto notarile, a pena di nullità, i titoli edilizi - Interventi ante 1.9.1967: richiesta la relativa dichiarazione sostitutiva atto notorietà - non necessita menzione titoli per interventi minori (autorizzazione edilizia, CIL, CIL asseverata, D.I.A., S.C.I.A.) - Oggetto dell atto: edifici dotati dei requisiti minimi di regolarità urbanistica - Edifici ante 67: sempre commerciabili - Edifici post 67: realizzati sulla base di progetto debitamente approvato e pertanto riferibili e riconducibili ad un progetto debitamente approvato

non è mancato (in dottrina ed in giurisprudenza) chi ha dato esclusiva rilevanza, ai fini della validità degli atti, al solo requisito formale è sufficiente la sola menzione in atto e la sua presenza è di per sé sufficiente ad assicurare la validità dell atto anche se non veritiera E questa la teoria della nullità formale, l'atto è e rimane valido per il solo fatto che vi siano le menzioni anche se si tratta di dichiarazione falsa Tale teoria non è accettabile; se si vuol riconoscere alla normativa la funzione di repressione/disincentivazione degli abusi edilizi, va da sé che per la validità degli atti non può ritenersi sufficiente la semplice menzione del provvedimento, ma il provvedimento deve effettivamente sussistere (ovvero la costruzione deve essere effettivamente ante1 settembre 1967) Inoltre la costruzione non deve essere stata eseguita in totale difformità dal titolo citato.

Per la validità dell atto non può ritenersi sufficiente il solo requisito formale: deve sussistere anche il requisito sostanziale Vi è un indubbia esigenza di far prevalere l aspetto sostanziale su quello prettamente formale Sarebbe ben strano ritenere valido un atto con fabbricato totalmente abusivo e ciò per effetto di una dichiarazione falsa e ritenere, al contrario, nullo l atto con fabbricato regolare sotto il profilo urbanistico ma privo delle menzioni (anche pur convalidabile). Se manca la riferibilità dell opera ad un titolo edilizio o se la costruzione non è effettivamente avvenuta ante 1 settembre 1967, anche se (per dichiarazione falsa) dovesse sussistere il requisito formale, l atto è comunque nullo ; E questa la teoria della nullità sostanziale

EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE Inizialmente per la Cassazione rilevava, ai fini della validità dell atto, solo il requisito formale, con la conseguente che l atto era considerato comunque nullo se carente delle dichiarazioni prescritte, e ciò a prescindere dalla regolarità effettiva dell immobile. Cass. 15 giugno 2000 n. 8147 La carenza del requisito sostanziale, veniva, invece, risolta dalla Cassazione sul piano dell inadempimento contrattuale: non causa di nullità del contratto ma esclusivamente inadempimento di non scarsa importanza, tale da legittimare la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento. Cass. 19 dicembre 2006 n. 27129 Cass. 5 luglio 2013 n. 16876: per la validità del contratto è necessaria unicamente l autodichiarazione del venditore che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967 e non la veridicità della stessa, configurando la norma una nullità formale e non sostanziale i casi di nullità previsti dalla norma sono tassativi e non estensibili per analogia, e la nullità nel caso di specie è costituita unicamente dalla mancata indicazione degli estremi dei titoli edilizi ovvero dell inizio della costruzione prima del 1967 5

EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE Per la Cassazione, sinoal2013, la nullità prevista dalla normativa assolveva esclusivamente una funzione di tutela dell affidamento, sanzionando la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l acquirente di un immobile nella condizione di conoscere la situazione dell immobile acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla sua regolarità edilizia CAMBIO DI ROTTA: Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591 Cass. 5 dicembre 2014 n. 25811 la non perfetta formulazione della disposizione di legge consente di affermare che dalla stessa è desumibile il principio generale di nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi. 6

Per dare rilevanza, ai fini della validità dell atto, anche al requisito sostanziale la Cassazione giunge a configurare due distinte nullità: una nullità di carattere sostanziale che colpisce gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica. ed una nullità di carattere formale che colpisce gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove non siano menzionati gli estremi dei titoli edilizi. In realtà la nullità non può che essere una, se si pensa che il requisito sostanziale èil presupposto stesso per l esistenza del requisito formale. Se non sussiste il requisito sostanziale non può neppure essere rispettato il requisito formale. Il rispetto del requisito formale richiede che i titoli edilizi citati (relativi alla vicenda costruttiva o ad una eventuale ristrutturazione maggiore) effettivamente esistano e siano riferibili al fabbricato negoziato ovvero, in caso di autodichiarazione di costruzione anteriore al 1 settembre 1967, che tale circostanza corrisponda effettivamente al vero

Anche la cd. nullità sostanziale in realtà va ricondotta alla nullità per mancanza delle menzioni, posto che la menzione riportata, in quanto non riferibile al fabbricato negoziato, è tamquam non esset. Si può parlare di nullità testuale (o documentale) proprio per distinguerla sia dalla cd. nullità formale che dalla cd. nullità sostanziale : con l espressione nullità formale si fa riferimento alla nullità causata dalla mancanza delle menzioni esclusa dalla presenza di dette menzioni anche se false con l espressione nullità sostanziale si fa riferimento alla nullità causata dalla irregolarità urbanistica (grave) dell immobile negoziato con l espressione nullità testuale si fa riferimento alla nullità causata dalla mancanza delle menzioni. urbanistiche, ossia del requisito formale, che è l unica prevista testualmente dalle norme in commento, nullità che rimane esclusa solo se le suddette menzioni corrispondono al vero (ovvero se sussiste anche il requisito sostanziale), con la conseguenza che risulterà incommerciabile il fabbricato irregolare, non potendo l atto essere corredato dalle prescritte menzioni urbanistiche (in sostanza, per la validità dell atto, requisito formale e requisito sostanziale debbono coesistere ) DA SEGNALARE: la tesi della duplice nullità (ultima Cassazione) porterebbe a considerare il requisito sostanzialecomerequisitoautonomochedeveaggiungersiaquelloformaleconlaconseguenzachesarebbe incommerciabile anche un edificio ante 67 in assenza di titolo o in totale difformità. La tesi della nullità testuale, al contrario, appare del tutto coerente con il particolare status da riconoscere agli edifici ante 67: il requisito sostanziale, stante il preciso tenore letterale delle norme di legge in materia, deve ritenersi sempre sussistente per gli edifici ante 1967 purchè, ovviamente, la costruzione sia effettivamente avvenuta prima del 1 settembre 1967 Unico accertamento di carattere sostanziale).

Il principio (la sanzione deve essere proporzionata alla gravità dell abuso), che risulta espressamente sancito con riguardo alle sanzioni amministrative e penali, non può, non valere anche per la sanzione civile della nullità degli atti traslativi e divisionali. Se si tratta di edificio costruito prima del 1 settembre 1967 (e successivamente non ristrutturato) il bene sarà in ogni caso commerciabile a prescindere dalla conformità o meno della costruzione all eventuale progetto Per gli edifici costruiti e/o ristrutturati dopo 1 settembre 1967, bisogna, invece, valutare la gravità di eventuali irregolarità edilizie commesse in sede di costruzione e/o di ristrutturazione (maggiore) ). In dottrina sono state manifestate diverse opinioni. L opinione assolutamente prevalente è quella che tende a circoscrivere le irregolarità rilevanti ai fini della commerciabilità dei beni alla assenza del titolo edilizio abilitativo ed alla totale difformità (ossia ogniqualvolta non sussista quel necessario collegamento tra quanto realizzato ed un progetto debitamente approvato)

La Cassazione e la rilevanza dell irregolarità edilizia Cass.Sez.IIciv,18settembre2009,n.20258 Cass., Sez. II civ, 7 aprile 2014, n. 8081 [...] non può essere pronunciata sentenza di trasferimentocoattivoexart.2932c.c.non solo allorché l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la concessione in sanatoria o domanda di condono), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità dalla concessione (e manchi la sanatoria). Ove, invece, l'immobile - munito di regolare concessione...abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo [...] Cass. Sez. II civ., 17 ottobre 2013, n. 23591 (lasentenzadel cambio di rotta in tema di nullità sostanziale) l atto dichiarato nullo aveva per oggetto una mansarda realizzata nel sottotetto e poi venduta separatamente dall unità sottostante; nell atto vennero indicati le licenze che avevano autorizzato l intero edificio mentre la mansarda oggetto di trasferimento era stata ricavata in assenza di un qualsiasi provvedimento autorizzativo, determinandosi nel caso di specie l abuso della totale difformità ai sensi dell art. 31, comma 1, T.U. D.P.R. 380/2001); 10

Qualche fibrillazione ha destato una sentenza della Cassazione che si pone in contrasto con questo orientamento, attribuendo rilevanza, ai fini della nullità degli atti traslativi e divisionali, anche ad abusi minori con tale sentenza la Cassazione ha ritenuto rilevante al fine di escludere la commerciabilità di un fabbricato il compimento di qualsiasi opera tale da modificarne sagoma e volume: nel caso di specie si trattava della realizzazione di una veranda, autonomamente utilizzabile Non si può condividere tale decisione. Il realizzo di un volume autonomamente utilizzabile, oltre i limiti di progetto, concretizza l abuso di totale difformità, ma, in questo caso, è il solo volume realizzato fuori progetto che costituisce l abuso maggiore ed è pertanto incommerciabile, ma non l intero fabbricato Cass. Sez.II civ. 7.1.2010 n. 52 Nullità parziale (art. 1419 c.c.)

PER LA COMMERCIABILITA DEGLI EDIFICI: è alla vicenda costruttiva che bisogna fare riferimento, con conseguente commerciabilità del bene qualora sussista la riferibilità dell'edificio da trasferire ad un progetto debitamente approvato ed autorizzato, indipendentemente da eventuali successivi interventi che pur avendo in qualche modo modificato l'edificio non siano di portata tale da far venir meno la riconducibilità dell'edificio da trasferire a tale progetto originario la riferibilità iniziale viene meno solo nel caso in cui sul fabbricato siano stati eseguiti interventi tali da dar luogo ad un organismo edilizio totalmente differente da quello originariamente assentito (ad es. ristrutturazione maggiore) in base a tale criterio possono considerarsi commerciabili edifici sui quali sono stati commessi degli abusi edilizi, ma l esigenza di repressione degli abusi non può portare all incommerciabilità del bene in presenza di qualsiasi abuso anche se di minor rilievo.. l esigenza di repressione degli abusi edilizi deve infatti essere contemperata con l esigenza di una ragionevole tutela del traffico giuridico (cfr. Circolare C.N.N. marzo 1987) ed il criterio della riferibilità iniziale dell opera ad un provvedimento autorizzativo sembra poter assicurare il giusto contemperamento tra queste due diverse esigenze

COMMERCIABILITA DEGLI EDIFICI: la ricostruzione proposta trova conferma anche nella Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici 17 giugno 1995 n. 2241 (Capitolo 9 - paragrafo 9.1) ove si afferma che "occorre innanzitutto ribadire che l'eventuale nullità degli atti di trasferimento è circoscritta soltanto agli immobili eseguiti in assenza di concessione o in totale difformità di essa.. mentre non sono oggetto ad alcun limite alla commerciabilità gli abusi di minore gravità che restano assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo o penale Al riguardo bisogna, ulteriormente, sottolineare la rilevanza che a seguito dell entrata in vigore del T.U. D.P.R. 380/2001 ha assunto, ai fini della commerciabilità degli edifici, anche la ristrutturazione cd. maggiore che portando ad un organismo edilizio diverso da quello precedente può spezzare il collegamento di riferibilità al progetto originario. In conclusione si può affermare che deve essere esclusa la commerciabilità del bene (con conseguente nullità di un eventuale atto traslativo o divisionale) solo se si è in presenza di un abuso maggiore ovvero: - costruzione inziale eseguita in assenza di titolo edilizio - costruzione iniziale eseguita in totale difformità dal titolo edilizio rilasciato - ristrutturazione cd. maggiore eseguita in assenza di titolo edilizio - ristrutturazione cd. maggiore eseguita in totale difformità dal titolo edilizio rilasciato 13

LA COMMERCIABILITA DEI BENI IN PRESENZA DI ABUSI MINORI Se si è in presenza di irregolarità edilizie meno gravi (variazioni anche essenziali o parziali difformità) il bene è comunque commerciabile, a prescindere dall avvenuta presentazione o meno della richiesta di sanatoria (cd. abuso minore ) Accertata la presenza di un abuso minore va tenuta distinta la questione della commerciabilità giuridica dalla questione della commerciabilità economica La commerciabilità giuridica sussiste, sempre ed in ogni caso, anche se si è in presenza di un abuso minore, e benché lo stesso non sia sanabile con il solo pagamento di una sanzione pecuniaria. La commerciabilità economica sarà, invece, compromessa dalla presenza di un abuso minore, specie se non sanabile con una sanzione pecuniaria. Il proprietario, si troverà esposto a conseguenze gravi (demolizione, rimessa in pristino, ecc.). Inoltre la stessa tenuta del contratto, può essere messa in discussione: la presenza di abusi edilizi (minori) pur non determinando la nullità del contratto, può legittimare la richiesta di risoluzione o la richiesta di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni

LE CONSEGUENZE DELLA PRESENZA DI UN ABUSO MINORE La tutela dell acquirente Art. 1489 c.c. Cosa gravata da oneri Consegna aliud pro alio Art. 1490 c.c. Vizi della cosa Art. 1497 c.c. mancanza qualità prescrizione azione di risoluzione: 10 anni prescrizione azione di risoluzione: 1 anno Di consegna di aliud pro alio si potrebbe parlare solo in presenza degli abusi più gravi, sanzionaticon la demolizione e la rimessa in pristino. No per quelli sanabili con sanzione pecuniaria SOLUZIONE PREFERIBILE Cass. Sez.II civ. 23.10.1991 n. 11218 la non conformità della costruzione al progetto approvato non può essere ritenuto vizio della cosa, non trattandosi di una anomalia strutturale bensì di una irregolarità che assoggetta la cosa al potere sanzionatorio della PA (Cass. 23.10.1991 n. 11218) Si esclude in dottrina dall ambito dell art. 1497 la mancanza delle qualità giuridiche come ad es. la mancanza della regolarità edilizia ed urbanistica. Art. 1497: solo qualità riferite alle caratteristiche materiali

in presenza di abusi minori (tali da non escludere la commerciabilità del bene) appare preferibile il rinvio alla disciplina dell art. 1489 c.c. l acquirente (che non abbia avuto conoscenza dell abuso) può richiedere la risoluzione del contratto solo quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui non è divenuto proprietario (per l avvenuta demolizione o rimessa in pristino) L azione di risoluzione si prescrive in 10 anni (termine ordinario) Resta fermo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno l acquirente (che non abbia avuto conoscenza dell abuso) può richiedere la riduzione del prezzo quando non ricorre la condizione per ottenere la risoluzione (ad es. se l abuso non priva il bene di porzione considerata essenziale per l acquisto) Per la giurisprudenza la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell acquisto né è configurabile la buona fede qualora l acquirente non abbia assunto deliberatamente o per trascuratezza tutte le necessarie informazioni sulla sussistenza di un titolo edilizio, nonché sulla compatibilità dell immobile con gli strumenti urbanistici (Cass. Sez. II civile, 28 novembre 2014, n. 25357)

MENZIONI NECESSARIE PER LA VALIDITA DELL ATTO COSTRUZIONE EDIFICIO Negli atti va sempre riportata la vicenda costruttiva concernente gli edifici A seconda dell epoca... ANTE 67: dichiarazione sostitutiva Licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire SUPER D.I.A. - Titolo in sanatoria Nel caso di edifici costruiti anteriormente al 1 settembre 1967 siamo in presenza di immobili sempre commerciabili (sempreché, ovviamente, si tratti di fabbricati i cui lavori di costruzione siano effettivamente iniziati anteriormente al 1 settembre 1967); l unica verifica di carattere sostanziale nel caso di specie concerne pertanto l epoca di effettiva costruzione Accertata l epoca di costruzione anteriore al 1 settembre 1967, il REQUISITO SOSTANZIALE di validità degli atti notarili sussiste sempre, per una sorta di riconoscimento di regolarità urbanistica ex lege ai fini della commerciabilità dei beni. Per la validità degli atti sarà pertanto sufficiente la sola dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. (cfr. Cass. sent. n.. 8339 del 22.8.1998) 17

MENZIONI NECESSARIE PER LA VALIDITA DELL ATTO INTERVENTI SUCCESSIVI Rileva solo la ristrutturazione maggiore : diverso organismo edilizio con modifica volumetria complessiva e prospetti, cambio uso zona A, modifica sagoma se bene vincolato - art. 22, c.3, TU - art. 46, c.5bis, TU la ristrutturazione cd. maggiore, per definizione, porta ad un organismo edilizio diverso da quello precedente, con conseguente venir meno della riconducibilità dell edificio negoziato (post ristrutturazione) al progetto approvato Se vi è l obbligo della menzione per ristrutturazione eseguita con SUPERDIA deve ritenersi lo stesso obbligo sussistere se per lo stesso intervento si sia invece fatto ricorso al permesso di costruire. art. 46, c.5bis, D.P.R. 380/2001 T.U.edilizia: sono nulli gli atti traslativi o divisionali relativi ad edifici, sui quali siano stati eseguiti interventi edilizi mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell art. 22, c.3., medesimo T.U. qualora negli stessi non siano indicati gli estremi della denuncia stessa (cd.superdia) art. 22, c.3, T.U. stabilisce che in alternativa al permesso di costruire possono essere realizzati mediante denuncia di inizio attività, fra gli altri, gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all art. 10 comma 1 lettera c). 18

GLI INTERVENTI e gli ABUSI MINORI Benché non obbligatorio, si ritiene opportuno, nei casi di interventi edilizi o abusi minori riportare in atto gli estremi dei relativi provvedimenti autorizzativi o in sanatoria. Si tratterà di dichiarazioni facoltative: la loro mancanza non determinerà la nullità dell atto; si tratterà di dichiarazioni opportune per offrire un quadro completo della storia urbanistica dell immobile, anche al fine di garantire l'acquisto di un edificio regolare sotto il profilo edilizio. In caso venga comunque stipulato l atto, i "rischi" che l'attività negoziale necessariamente comporta, dovranno pertanto essere oggetto di un apposita regolamentazione tra le parti, al fine di prevenire possibili future contestazioni e l'insorgere di contenziosi (ad es. per risoluzione del contratto) Vi è un esigenza di TUTELA della parte acquirente circa le qualità del bene; si pensi ad un edificio sul quale sia stato commesso un abuso riconducibile alle "variazioni essenziali": il bene è liberamente commerciabile, ma la sanzione amministrativa è particolarmente grave (demolizione/rimessa in pristino o in caso di inottemperanza acquisizione gratuita al patrimonio del Comune) 19

IL PRELIMINARE LE MENZIONI URBANISTICHE si è sempre esclusa la necessità, ai fini della validità del contratto preliminare, di menzionare gli estremi dei titoli edilizi abilitativi non ritenendosi applicabili le disposizioni degli artt. 46 T.U. D.P.R. 380/2001 e 40 legge 47/1985 Sia in dottrina che in giurisprudenza ci si è appellati al tenore letterale delle norme de quo che fanno espresso riferimento agli atti traslativi ad efficacia reale dovendosi pertanto escludere i contratti preliminari che invece hanno efficacia obbligatoria E al momento del definitivo che debbono sussistere tutte le condizioni previste dalle norme in esame. Il preliminare potrebbe avere per oggetto anche edifici totalmente abusivi (e come tali incommerciabili) senza che ciò importi invalidità di detto contratto: l importante è che prima del definitivo si ottenga per quell immobile il titolo edilizio in sanatoria, tale da rendere l edificio negoziato commerciabile. Cass. Sez. II Civ. 5 novembre 2013 n. 24756; Cass. Sez. III Civ. 19 dicembre 2013 n. 28456

2013 cambio di rotta...: per Cassazione il preliminare di vendita di immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo in base alle norme de quo che, sebbene riferite agli atti traslativi ad efficacia reale, si estendono al preliminare, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa (Cass. sez. II civ 17.10.2013 n. 23591 e Cass. sez. II civ. 17.12.2013, n. 28194) per la validità del preliminare non è richiesto il requisito formale, così come da sempre sostenuto sia in dottrina che in giurisprudenza (le menzioni sono richieste solo per la validità dell atto definitivo) è richiesta, invece, sin dal momento di stipula del preliminare, la sussistenza del requisito sostanziale (ed in ciò sta la novità rispetto al passato): se il bene è totalmente abusivo lo stesso è incommerciabile sotto ogni profilo. Mentre può tuttora considerarsi valido il preliminare avente per oggetto un edificio regolare sotto il profilo urbanistico (o viziato da abusi minori ) anche se non vengono menzionati in atto gli estremi dei titoli edilizi, deve considerarsi nullo il preliminare avente per oggetto un edificio totalmente abusivo (anche se già presentata al Comune l istanza per ottenere la sanatoria).

Il nuovo indirizzo inaugurato dalla Cassazione, non è condivisibile: non si capisce perché non possa più essere stipulato un preliminare di edificio totalmente abusivo, se ed in quanto la stipula del definitivo sia subordinata all ottenimento della sanatoria. Con il preliminare, infatti, non viene trasferito nulla e comunque l immissione del bene nel mercato potrà avvenire solo dopo la sua regolarizzazione sotto il profilo urbanistico. In ogni caso una corretta tecnica redazionale, esige che anche nel preliminare vengano menzionati gli estremi dei titoli edilizi in quanto tale menzione, se non per la validità, è funzionale alla pronuncia della sentenza ex art. 2932 Il giudice non può pronunciare la sentenza ex art. 2932 c.c. in mancanza delle menzioni, in quanto la sentenza ha funzione sostitutiva dell atto negoziale per la cui validità sono prescritte dette menzioni Cass. sez. II civ. 22.5.2008, n. 13225 Un simile preliminare. non sembra contrastare con primari interessi di ordine pubblico come anche riconosciuto dalla medesima Corte di Cassazione nelle molteplici sentenze ante 2013 ed anche in una sentenza successiva a quelle del cambio di rotta dell anno 2013: Cass. Sez. III Civ. 19 dicembre 2013, n. 28456

Il Notaio deve limitarsi a ricevere dall alienante gli elementi richiesti in forma di dichiarazioni Non ha nessun dovere di ricerca o verifica tecnica di questi elementi. Il suo non potrà che essere un controllo puramente formale non è configurabile alcuna attività obbligatoria di accertamento da parte del Notaio (Cass., sez II civ., 17.6.1999, n. 6018) Il Notaio risponde solo delle cause di nullità che egli stesso può riconoscere; non risponderà invece di quelle cause di nullità che non è in grado di riconoscere presupponendo conoscenze tecniche non rientranti nella sua competenza professionale Il ricevimento e l'autenticazione da parte del Notaio di atti nulli e non convalidabili (semprechè la nullità sia imputabile a responsabilità del Notaio ad es. omesse menzioni in atto, nullità per difformità totale percepibile per tabulas, nullità per falsa dichiarazione in quanto contraddittoria) costituisce violazione dell'articolo 28 della legge notarile, e comporta l'applicazione delle sanzioni previste dalla legge medesima. (art. 21 primo comma legge 47/1985 e art. 47 primo comma T.U.). La responsabilità del Notaio è esclusa se interviene la convalida dell atto nullo (Cass., sez. III civ., 2.11.1992 n. 11862)

E prevista la sanabilità della nullità con atto di conferma anche unilaterale: art. 40, c. 2, legge 28..2.1985 n. 47 eart.46, c. 4, T.U.E. di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 Possibilità di conferma solo nel caso in cui la mancanza delle menzioni non sia dipesa dall insussistenza dei titoli edilizi abilitativi al tempo in cui gli atti da confermare sono stati stipulati (o che la costruzione sia effettivamente ante 1967) costituisce il rimedio previsto dal legislatore per la mancata osservanza, nell atto da convalidare, del requisito formale, ma richiede, pure sempre, la sussistenza del requisito sostanziale. Gli atti nulli, per carenza delle prescritte menzioni urbanistiche, possono essere confermati anche da una sola delle parti, mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga le menzioni omesse. Si ritiene che l'atto di conferma debba essere redatto non tanto nella stessa forma in concreto utilizzata bensì nella forma "minima" richiesta dalla legge ai fini della validità dell'atto in questione. Si ritiene che l atto di conferma debba essere trascritto.

La legge prevede anche una fattispecie di convalida di atto nullo, per sopravvenuto rilascio di provvedimento in sanatoria: art. 2, co. 57, legge 23 dicembre 1996 n. 662 Ove la nullità sia stata dichiarata con sentenza passata in giudicato e trascritta, può essere richiesta la sanatoria retroattiva su accordo delle parti, con atto successivo contenente le formalità prescritte, sempreché non siano nel frattempo intervenute altre trascrizioni a favore di terzi Nel caso di convalida è preclusa l applicazione di sanzioni disciplinari per il Notaio che ha rogato l atto successivamente confermato A seguito del rilascio della concessione in sanatoria ai sensi dell'articolo 39 della legge 23. dicembre 1994, n. 724, ovvero del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell art. 32 D.L. 30 settembre 2003 n. 269, convertito con legge 24 novembre 2003 n. 326 gli atti la cui nullità, per carenza delle menzioni urbanistiche, non sia stata ancora dichiarata, acquistano validità di diritto

XXXXXXXXXX La disciplina urbanistica e l attività notarile (dalla nullità formale alla nullità sostanziale) GRAZIE PER L ATTENZIONE