COME SI SVOLGE LA PROCEDURA DI VENDITA IN ASTA SENZA INCANTO DOPO LE INNOVAZIONI APPORTATE DAL D.L. 83/2015: VERBALIZZAZIONE E ASPETTI OPERATIVI DOTT. LUCA VALOBRA
D.L. 83/2015 Con l entrata in vigore del Decreto Legge n. 83 del 27 giugno 2015, convertito con modificazioni dalla Legge n. 132 del 6 agosto 2015, e del Decreto Legge n. 132 del 12 settembre 2014, convertito con modificazioni dalla Legge n. 162 del 10 novembre 2014, vengono introdotte, tra l altro, modifiche alle procedure esecutive immobiliari. Vedremo, nello specifico, quali novità hanno interessato le deleghe alla vendita assegnate dal Tribunale di Civitavecchia.
DELEGHE ANTE D.L. 83/2015 A) Per le deleghe già assegnate alla data di entrata in vigore del DL 83/2015, i cui esperimenti di vendita risultino già fissati, la vendita si terrà secondo le precedenti indicazioni. B) Per le deleghe non ancora ribandite è stato emesso un provvedimento di sospensione in attesa dell emissione di una nuova ordinanza da parte del Giudice. Con il nuovo provvedimento di modifica, il delegato dovrà fissare, entro 30 giorni, il nuovo avviso di vendita, secondo le nuove modalità introdotte e con indicazione del prezzo base corrispondente a quello dell ultimo esperimento.
DELEGHE ANTE D.L. 83/2015 Qualora il valore dei beni rimasti invenduti, sia inferiore ad 20.000, il delegato ne dovrà dare immediata comunicazione al giudice, per l adozione di provvedimento di chiusura anticipata, ex art. 164-bis disp. att. c.p.c.
MODALITA DI VENDITA: Art. 503, cpc c.1: La vendita forzata può farsi con incanto o senza, secondo le forme previste nei capi seguenti. c.2: L'incanto può essere disposto solo quando il Giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'articolo 568. (il secondo comma è stato aggiunto dal D.L. 12 settembre 2014, n. 132, convertito, con modificazioni, dalla L. 10 novembre 2014, n. 162).
CONDIZIONI DELLA VENDITA: ABBATTIMENTO PRIMO AVVISO Aste ante D.L. 83/2015: il prezzo base della prima asta era determinato operando un abbattimento del 20% sul valore di perizia. Aste post D.L. 83/2015: viene ora indicato il prezzo di vendita (VALORE D ASTA), corrispondente al valore di perizia, e l offerta minima, corrispondente al 75% del prezzo base; quest ultima dovrà, inoltre, essere quantificata numericamente, e non in mera percentuale.
CONDIZIONI DELLA VENDITA: PUBBLICAZIONE PRIMO AVVISO Aste ante D.L. 83/2015: il termine assegnato per la pubblicazione del primo avviso di vendita, era fissato in 120 giorni dalla data dell ordinanza di nomina. Aste post D.L. 83/2015: il termine per la prima pubblicazione, ora, è fissato in 60 giorni dalla data dell ordinanza del giudice.
CONDIZIONI DELLA VENDITA: PUBBLICITA Aste ante D.L. 83/2015: la pubblicità dell avviso di vendita avveniva nell Albo del Tribunale, sul quotidiano La Repubblica, sul sito www.asteannunci.it, sulla Rivista Aste Annunci, e su Portaportese, con i relativi termini e durate delle pubblicazioni. Aste post D.L. 83/2015: la pubblicità dell avviso di vendita ora viene effettuata, oltre che sui suddetti quotidiani, siti e riviste, anche sul quotidiano Il Messaggero.
CONDIZIONI DELLA VENDITA: PUBBLICITA Aste ante D.L. 83/2015: per i beni di particolare rilevanza o con valore d asta superiore ad 500.000,00, l estratto di vendita andava pubblicato anche sul quotidiano Sole 24 ore. Aste post D.L. 83/2015: per i suddetti beni, l estratto di vendita andrà pubblicato sul quotidiano Sole 24 ore, previa richiesta del creditore procedente o di altro creditore munito di titolo, avanzata entro 20 giorni dalla comunicazione dell ordinanza.
CONDIZIONI DELLA VENDITA: RILANCIO MINIMO Aste ante D.L. 83/2015: per ogni avviso di vendita, il rilancio minimo, non poteva essere superiore al 2% del prezzo indicato in ordinanza. Aste post D.L. 83/2015: il rilancio minimo, ora, non può essere superiore al 5% del prezzo indicato nell avviso.
CONDIZIONI DELLA VENDITA: OFFERTA VALIDA ex art.572 c.p.c. Qualora si abbia un UNICA offerta valida: Se il valore della stessa è superiore al Valore d Asta/Prezzo Base, indicato nell avviso di vendita, l offerta sarà accolta; Se il valore della stessa è inferiore al Valore d Asta/Prezzo Base (comunque nei limiti dell offerta minima), l offerta sarà accolta salvo che: il professionista ritenga si possa conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita; oppure siano state presentate istanze di assegnazione (ai sensi degli artt. 588 e 589 cpc).
DELIBERAZIONE DELLA OFFERTA: Art. 572 c.p.c. Codice vigente al 26/06/15 D.L. 83/2015 e L. 132/2015 Sull'offerta il giudice della esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se l'offerta è superiore al valore dello immobile determinato a norma dell'articolo 568, aumentato di 1/5, la stessa è senz'altro accolta. Se l'offerta è inferiore a tale valore il giudice non può far luogo alla vendita quando ritiene probabile che la vendita con il sistema dell'incanto possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene determinato a norma dell'articolo 568. In tali casi lo stesso ha senz'altro luogo alle condizioni e con i termini fissati con l'ordinanza pronunciata ai sensi dell'articolo 569. In tali casi lo stesso ha senz'altro luogo alle condizioni e con i termini fissati con l'ordinanza pronunciata ai sensi dell'articolo 569. Si applicano le disposizioni degli artt. 573, 574 e 577. Sull'offerta il giudice dell'esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se l'offerta è pari o superiore al valore dello immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, la stessa è senz'altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad 1/4, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell'articolo 588. In tali casi lo stesso ha senz'altro luogo alle condizioni e con i termini fissati con l'ordinanza pronunciata ai sensi dell'articolo 569. Si applicano le disposizioni degli artt. 573, 574 e 577.
CONDIZIONI DELLA VENDITA: OFFERTE VALIDE ex art.573 c.p.c. Qualora si abbiano più offerte valide: Il delegato procederà, comunque, a indire gara tra gli offerenti, sulla base dell offerta più alta: a) prezzo di aggiudicazione SUPERIORE al Valore d Asta, il bene verrà senz altro aggiudicato. b) prezzo di aggiudicazione INFERIORE al Valore d Asta e contemporaneamente siano state presentate istanze di assegnazione, NON si procederà ad aggiudicazione.
CONDIZIONI DELLA VENDITA: OFFERTE VALIDE ex art.573 c.p.c. Qualora non si possa procedere a gara a causa della mancata adesione da parte degli offerenti, il delegato (tenendo in ogni caso presente l eventualità che siano state presentate istanze di assegnazione), dovrà: Aggiudicare il bene a chi avrà presentato l offerta migliore (se offerte di valore differente); Aggiudicare il bene a chi avrà presentato l offerta per primo (se offerte di pari valore).
GARA TRA GLI OFFERENTI: Art. 573, c.1-2, c.p.c. Codice vigente al 26/06/15 Se vi sono più offerte, il giudice dell'esecuzione invita gli offerenti a una gara sull'offerta più alta. D.L. 83/2015 L. 132/2015 Se vi sono più offerte, il giudice dell'esecuzione invita in ogni caso gli offerenti a una gara sull'offerta più alta. Se vi sono più offerte, il giudice dell'esecuzione invita in ogni caso gli offerenti a una gara sull'offerta più alta. Se la gara non può aver luogo per mancanza di adesione degli offerenti, il giudice può disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l'incanto. Se la gara non può avere luogo per mancanza di adesioni degli offerenti, il giudice, quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita, dispone la vendita a favore del migliore offerente oppure, nel caso di più offerte dello stesso valore, dispone la vendita a favore di colui che ha presentato l'offerta per primo. Se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell'articolo 588 e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell'offerta presentata per prima è inferiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita e procede all'assegnazione.
GARA TRA GLI OFFERENTI: Art. 573, c.3, c.p.c. Codice vigente al 26/06/15 D.L. 83/2015 L. 132/2015 Ai fini della individuazione della migliore offerta, il giudice tiene conto dell'entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nella offerta stessa. Ai fini dell'individuazione della migliore offerta, il giudice tiene conto dell'entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nella offerta stessa. Se il prezzo offerto all'esito della gara di cui al primo comma è inferiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita quando sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell'articolo 588 cpc
CONDIZIONI DELLA VENDITA: TERMINE SALDO PREZZO E SPESE Aste ante D.L. 83/2015: il termine di pagamento del prezzo di aggiudicazione, e degli oneri tributari, non poteva superare i 90 giorni dalla data di aggiudicazione (precedentemente il termine era di 60 giorni). Aste post D.L. 83/2015: il termine per il saldo prezzo, ora, è stato esteso a 120 giorni, dalla data di aggiudicazione.
CONDIZIONI DELLA VENDITA: SPESE FORFETTARIE Oltre al prezzo di aggiudicazione, l aggiudicatario deve versare le spese, calcolate preventivamente sul prezzo di aggiudicazione, come indicato nell ordinanza: PRIMA CASA ALTRA ABITAZIONE (NON 1 CASA) TERRENO Aste pre - D.L. 83/2015 5% 15% 30% Aste post D.L. 83/2015 5% 20% 30%
ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALL AGGIUDICAZIONE Aste ante D.L. 83/2015: in caso di vendita, il professionista delegato doveva trasmettere, entro 150 giorni dalla dall aggiudicazione, il fascicolo, unitamente al progetto di distribuzione. Aste post D.L. 83/2015: in caso di vendita, il professionista delegato deve ora trasmettere, entro 20 giorni dalla dal versamento del saldo prezzo, la minuta di decreto di trasferimento, ed entro 60 giorni, il progetto di distribuzione.
ESITO NEGATIVO DEGLI ESPERIMENTI DI VENDITA Nell ipotesi di esito negativo di tutti gli esperimenti di vendita, stabiliti, il delegato, almeno dieci giorni prima dell udienza, fissata nell ordinanza di nomina, dovrà depositare relazione contenente informazioni circa: Descrizione del Lotto; Cronistoria dei tentativi di vendita; Stato di occupazione del Lotto; Cronistoria dell attività di liberazione espletata; Considerazioni finali.
ESITO NEGATIVO DEGLI ESPERIMENTI DI VENDITA: Art. 533, c.2, c.p.c. Codice vigente al 26/06/15 D.L. 83/2015 L. 132/2015 Qualora la vendita senza incanto non avvenga nel termine di un mese dal provvedimento di autorizzazione, il commissionario, salvo che il termine sia prorogato su istanza di tutti i creditori intervenuti, deve riconsegnare i beni, affinché siano venduti all'incanto. Qualora la vendita non avvenga nel termine fissato a norma dell'articolo 532, c.2, il commissionario restituisce gli atti in cancelleria e fornisce prova della attività specificamente svolta in relazione alla tipologia del bene per reperire potenziali acquirenti, oltre alla pubblicità disposta dal giudice. Qualora la vendita non avvenga nel termine fissato a norma dell'articolo 532, c.2, il commissionario restituisce gli atti in cancelleria e fornisce prova della attività specificamente svolta in relazione alla tipologia del bene per reperire potenziali acquirenti. In ogni caso fornisce prova di avere effettuato la pubblicità disposta dal giudice.
TABELLA RIASSUNTIVA: Prima del DL 83/2015 Dopo il DL 83/2015 Esperimenti di vendita Abbattimento prezzo I avviso Pubblicazione primo avviso Beni di particolare rilevanza oppure con valore d asta superiore ad 500.000,00 Presentazione di più offerte valide dello stesso valore (senza gara) Rilancio minimo Versamento saldo prezzo Spese forfettarie Asta con incanto e senza incanto 20 % 120 giorni dalla data dell ordinanza Pubblicazione anche sul quotidiano Il Sole 24 Ore Si ordina l incanto Non superiore al 2 % del prezzo indicato in ordinanza Entro 90 giorni dall aggiudicazione 5% (se prima casa) 15% (se altra abitazione) 30% (se terreno) Solo asta senza incanto (salvo ipotesi) Offerta minima pari al 75% del valore di stima 60 giorni dalla data dell ordinanza Pubblicazione sul quotidiano Il Sole 24 Ore solo previa richiesta Aggiudicazione a chi ha presentato l offerta per primo Non superiore al 5 % del prezzo indicato in ordinanza Entro 120 giorni dall aggiudicazione 5% (se prima casa) 20% (se altra abitazione) 30% (se terreno)