Emendamento Leasing prima casa All articolo 1, dopo il comma 42 è inserito il seguente: 42 bis. Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l intermediario finanziario iscritto nell albo di cui all art.106 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 si obbliga ad acquistare o a far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l utilizzatore ha facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito. 42 ter. All acquisto dell immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria, si applica l art. 67, comma 3, lettera a) del R.D. 16 marzo 1942, n. 267. 42 quater. In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l esercizio dell opzione finale di acquisto. L eventuale differenza negativa è corrisposta dall utilizzatore al concedente. Nelle attività di vendita e ricollocazione del bene, di cui al periodo precedente, la banca o l intermediario finanziario deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell utilizzatore. 42 quinquies. Per il contratto di cui al comma 42 bis l'utilizzatore può chiedere, previa presentazione di apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell esecuzione del contratto medesimo. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. L'ammissione al beneficio della sospensione è subordinata esclusivamente all'accadimento di almeno uno dei seguenti eventi, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di cui al comma 1: a. cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa; b. cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa. 42 sexies. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. Decorso il periodo di sospensione, in caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le disposizioni di cui al comma 42 quinquies. La sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive. 42 septies. Per il rilascio dell immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al Libro IV, Titolo I, Capo II del codice di procedura civile. 42 octies. All'articolo 15, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, dopo la lettera i-sexies), sono aggiunte le seguenti: i-sexies1) i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, ed il costo di acquisto a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa; la detrazione spetta alle condizioni di cui alla lettera b); i-sexies2) le spese di cui alla lettera i-sexies1), alle condizioni ivi indicate e per importi non superiori alla metà di quelli ivi indicati, sostenute da soggetti di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. ; 1
42 novies. Al testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all articolo 40, comma 1-bis, le parole immobili strumentali, anche da costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-ter), sono sostituite dalle seguenti immobili abitativi e strumentali, anche da costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numeri 8-bis) e 8-ter) ; b) all articolo 1 della tariffa, parte prima, dopo il terzo periodo è aggiunto il seguente periodo: «Se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche ed intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario, ed ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies): 1,5 per cento»; c) alle note dell articolo 1 della tariffa, parte prima, in fine è aggiunta la seguente: II-sexies) Nell applicazione della nota II-bis) ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche ed intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario, si considera, in luogo dell acquirente, l utilizzatore ed, in luogo dell atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria. ; d) all articolo 8-bis della tariffa, parte prima, dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti: «1-bis. Atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell articolo 1, ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: 1-ter. Atti, diversi da quelli cui al comma 1-bis, relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, anche da costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633:: 1,5 per cento 9 per cento»; e) alla nota I) dell articolo 8-bis della tariffa, parte prima, le parole di cui al comma 1 sono sostituite dalle parole di cui ai commi 1, 1-bis e 1-ter. 2
Relazione illustrativa La proposta emendativa intende affrontare la problematica dell'acquisto dell'abitazione principale da parte dei giovani, ad oggi per varie ragioni particolarmente difficile, e di contribuire contemporaneamente al rilancio del mercato dell'edilizia. Contrariamente a quanto avviene nel comparto degli immobili strumentali, che sta già dando concreti segnali di risveglio grazie alle disposizioni contenute nella Legge di Stabilità 2014, oggi lo strumento del leasing abitativo prima casa non è utilizzato perché privo di benefici equiparabili al mutuo ipotecario. Si propongono pertanto una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l'utilizzo dello strumento del leasing per l'acquisto da parte dei giovani dell'abitazione principale di residenza. I soggetti destinatari del beneficio sono i giovani sotto i 35 anni e con un reddito massimo di 55mila euro. Anche le imprese, non solo del settore costruzioni, ma dell'impiantistica nonché di produzione potrebbero avere uno strumento in più per provare a rilanciarsi sul mercato dopo anni di grandi difficoltà. Le agevolazioni proposte, diminuendo i fattori di svantaggio del leasing rispetto al mutuo ipotecario, possono rappresentare un valido ed innovativo strumento di riferimento per l'acquisto dell'abitazione principale da parte dei giovani. Il comma 42 bis definisce l operazione e ne descrive le caratteristiche peculiari: l obbligazione che assume il concedente con la stipula del contratto è di acquistare o far costruire l immobile secondo le indicazioni dell utilizzatore e di metterlo a disposizione dello stesso; come il mutuo, anche la locazione finanziaria è un contratto di durata; il corrispettivo va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per l opzione d acquisto finale e della durata del contratto. Elemento essenziale del contratto è la previsione dell opzione finale di acquisto del bene a favore dell utilizzatore ad un prezzo prestabilito come emerge anche dalla definizione contenuta nell art. 6 comma 11 del decreto legge 8 marzo 1991, n. 72, nell art. 17 comma 2 della Legge del 1976 numero 183, nelle discipline contemplate nell'art. 91 del Codice della Strada e nell'art.16 comma 1 del Decreto Legislativo 18 luglio 2005 n.171 (Codice della Nautica da diporto). A tutela dei soggetti che intendono acquisire tramite leasing la prima casa, al comma 42 ter si prevede la non applicazione dell'azione revocatoria in caso di fallimento del venditore/costruttore. Il comma 42 quater intende disciplinare gli effetti della risoluzione per inadempimento dell utilizzatore, ponendo quest ultimo al riparo dal rischio di un ingiustificato arricchimento da parte della società di leasing; si prevede infatti che la società di leasing corrisponda a favore dell utilizzatore l importo realizzato dalla ricollocazione o dalla vendita del bene da eseguirsi attenendosi a principi di trasparenza e pubblicità di cui al periodo successivo una volta che lo stesso bene sia stato riconsegnato, al netto dei canoni scaduti e non pagati e del credito residuo in linea capitale. Secondo quanto previsto al comma 42 quinquies, l'utilizzatore può sospendere il pagamento del corrispettivo periodico, per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell esecuzione del contratto medesimo esclusivamente all'accadimento di almeno uno dei seguenti eventi, intervenuti successivamente alla stipula del contratto: - cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa; - cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo (comma 42 sexies). Per il rilascio dell immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al Libro IV, Titolo I, Capo II del codice di procedura civile (comma 42 septies). Il comma 42 octies definisce le agevolazioni fiscali in favore dei giovani per l'acquisto dell'abitazione di residenza mediante lo strumento del leasing; in particolare, si introduce all'articolo 15 del TUIR, una detrazione, in favore di giovani di età inferiore a 35 anni e con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, pari al 19 per cento delle spese sostenute per i canoni, e i relativi oneri accessori, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliare, per un importo non superiore a 8.000 euro annui. 3
Inoltre, per favorire l'esercizio dell'opzione finale di acquisto dell'immobile, viene inserita, sempre all'articolo 15 del TUIR, una detrazione del 19 per cento relativa al costo di acquisto del bene a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro. Il comma 42 novies, intervenendo sulle disposizioni in materia di imposta di registro, prevede una agevolazione consistente nell applicazione dell imposta di registro nella misura proporzionale dell 1,5 % nel caso di cessioni di immobili effettuate nei confronti di banche ed intermediari finanziari per essere concessi in locazione finanziaria ad utilizzatori aventi i requisiti previsti per l acquisto prima casa. La totale copertura della presente proposta è assicurata mediante l introduzione di: o un imposta di registro proporzionale dell 1,5 % sul corrispettivo pattuito per la cessione di contratti di leasing su immobili abitativi, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni previste per l agevolazione prima casa; o un imposta di registro proporzionale del 9% sul corrispettivo pattuito per le cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili che siano a destinazione abitativa; Le agevolazioni fiscali si applicano dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. 4
Relazione tecnica L analisi d impatto pone a confronto due possibili scenari, i quali prevedono entrambi il ricorso ad un unica forma di finanziamento per l acquisto della prima casa da parte dei soggetti considerati: nel primo scenario lo strumento utilizzato è il mutuo ipotecario, mentre nel secondo quello della locazione finanziaria con l applicazione delle nuove norme proposte. L impatto sul gettito nei due scenari viene calcolato e messo a confronto sia dal punto di vista delle imposte dirette, e quindi della differenza riscontrata in termini di detraibilità IRPEF, che da quello delle imposte d atto (registro, ipotecaria, catastale) e dell imposta sostitutiva. Per stimare il numero di soggetti interessati dalla normativa proposta, ovvero coloro che in seguito alla sua approvazione opterebbero per l acquisto della prima casa in leasing e non più tramite mutuo ipotecario, è stato considerato il numero di contribuenti, a partire dai 25 anni di età e con reddito lordo complessivo compreso tra i 30.000 e i 55.000 annui, che non hanno dichiarato immobili nel quadro RB nelle dichiarazioni dei redditi relative all anno 2013 (Fonte MEF). I contribuenti così individuati e compresi tra i 25 ed i 34 anni, i quali fruiscono al 100% delle agevolazioni fiscali proposte, sono 200.000. I contribuenti con età superiore a 35 anni, per i quali i limiti di detraibilità previsti dalla normativa si applicano al 50%, sono 830.000. Si è poi ipotizzato che solo la metà dei contribuenti presi in esame procederà all acquisto di una prima casa, riducendo quindi a 100.000 i soggetti tra i 25 ed i 34 anni, ed a 415.000 quelli oltre i 35 anni. È stato altresì ipotizzato che gli acquisti non avverranno interamente nel primo anno, ma saranno ripartiti nell arco di 15 anni con una distribuzione uniforme. Le analisi sono state effettuate ipotizzando l acquisto di un immobile con un valore bene pari a 171.259, corrispondente all importo medio per compravendita ottenuto dal rapporto tra il valore complessivo delle compravendite di immobili residenziali ed il numero di compravendite normalizzate per il 2014 (Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare Agenzia delle entrate 2015). La simulazione riguardante l acquisto tramite leasing presenta contratti aventi le seguenti caratteristiche: - Maxi-canone: 1% - Riscatto: 10% - Tasso: 3% - Durata contrattuale 20 anni Un piano finanziario così sviluppato consente di non superare le soglie di detraibilità previste e di portare in detrazione un importo rientrante nella soglia massima prevista (8 mila per i canoni e 20 mila per il riscatto). Per quanto riguarda la simulazione basata sull ipotesi di acquisto con un mutuo ipotecario, i contratti presentano le caratteristiche seguenti: - Loan to value: 99% del valore immobile - Tasso: 3% - Durata contrattuale: 20 anni. Sia nello scenario dell acquisto con un mutuo ipotecario che in quello con la locazione finanziaria, sono state ipotizzate durate contrattuali di 20 anni. La scelta di una durata di 20 anni è riconducibile al fatto che con durate inferiori non si avrebbe la sostenibilità del finanziamento e quindi il rimborso dello stesso sulla base del reddito conseguito dal contribuente. Il primo impatto che si intende misurare, confrontando i due scenari proposti, riguarda il minor gettito fiscale derivante da una maggiore detraibilità ai fini IRPEF nel caso in cui gli acquisti citati vengano effettuati esclusivamente in leasing piuttosto che tramite il mutuo ipotecario. La normativa proposta, prevedendo una detrazione del 19% per le spese relative ai canoni leasing, con un limite massimo pari a 8.000 annui, consentirebbe ai soggetti aderenti uno sgravio fiscale nettamente superiore rispetto al mutuo ipotecario, in cui soltanto la quota interessi delle rate può essere portata in detrazione al 19%, con un limite di 4.000 annui. Per quanto riguarda lo scenario del leasing, il piano finanziario derivante da un contratto con le caratteristiche precedentemente citate comporta canoni annui che ammontano ad 11.500 il primo anno e a 10.700 negli anni seguenti. 5
Nello scenario del mutuo ipotecario, gli interessi annui superano la soglia dei 4.000 nei primi 5 anni e scendono sotto tale soglia, decrescendo progressivamente, a partire dal sesto anno. La seconda analisi riguarda la variazione di gettito derivante dalle imposte d atto (registro, ipotecaria e catastale). Ai fini delle IMPOSTE INDIRETTE, invece, la proposta normativa in esame prevede: a) l applicazione dell imposta di registro nella misura proporzionale dell 1,5% e delle imposte ipocatastali in misura fissa (200 euro ciascuna) per le cessioni di immobili, anche da costruire, derivanti dalla stipula di contratti di leasing prima casa; b) l applicazione dell imposta di registro e delle imposte ipocatastali in misura fissa nel caso in cui le suddette cessioni siano effettuate da costruttori nei confronti delle società di leasing. c) un imposta di registro proporzionale dell 1,5 % sul corrispettivo pattuito per la cessione di contratti di leasing su immobili abitativi, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni previste per l agevolazione prima casa; d) un imposta di registro proporzionale del 9% sul corrispettivo pattuito per le cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili che siano a destinazione abitativa La seguente tabella riassume la tassazione attualmente in vigore per quanto riguarda i mutui ipotecari, confrontata con quella che la normativa proposta per il leasing intenderebbe introdurre: Mutuo Privato Costruttore Imposta di registro 2% 200 Ipotecaria 50 200 Catastale 50 200 Leasing Privato Costruttore Imposta di registro 1,5 % 200 Ipotecaria 200 200 Catastale 200 200 In sede di riscatto il contribuente corrisponderà di nuovo le imposte d atto non considerate nel presente calcolo in quanto si verificheranno successivamente al 9 anno. Entrambi gli scenari prevedono una percentuale del 70% di acquisti da venditori privati e del 30% da venditori costruttori. Queste percentuali incidono nelle variazioni del gettito fiscale derivanti da: - imposta di registro nel caso di acquisti da venditori privati, calcolata nella misura del 2% del valore compravenduto nel mutuo e nella misura dell 1,5 % nel leasing secondo la proposta in oggetto; - imposta ipotecaria e catastale nel caso di acquisti da venditori privati, fissate entrambe a 50 nel caso di mutuo ipotecario ed a 200 per il leasing. In conclusione, limitando la validità dell intera proposta ad un periodo di CINQUE ANNI, si stimano i seguenti effetti finanziari COMPLESSIVI: 2016 2017 2018 2019 2020 2021 dal 2022 al 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 IRPEF 0-13,3-20,9-28,5-36,1-43,7-38 -38-38 -24,7-17,1-9,5-1,9 5,7 0 dal 2042 Imposte indirette 27,3 32 36,6 41,2 45,8 45,8 45,8 58 58 58 58 58 58 58 58 Totale 27,3 18,7 15,7 12,7 9,7 2,1 7,8 20 20 33,3 40,9 48,5 56,1 63,7 58 Milioni di euro 6