Report sintetico per i Quotisti Primo semestre 2009
Introduzione al Fondo Fondo Delta Immobiliare è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso istituito dal Consiglio di Amministrazione di Fimit SGR il 21 febbraio 2006, conunaduratadi8annieconscadenzaal31dicembre2014, salva la possibilità per la SGR di richiedere alla Banca d Italia un periodo di proroga per la migliore esecuzione delle operazioni di smobilizzo degli investimenti e di rimborso delle quote. Peculiarità del Fondo è la specializzazione degli investimenti nel settore turistico-alberghiero, ferma restando la possibilità di investire anche in altre tipologie di asset. Caratteristiche del Fondo Tipologia Tipologia Patrimonio Immobiliare Durata Destinatari Ordinario a raccolta Hotel(100%) 8 anni Retail e Inv. Qualificati Data avvio operatività 22/12/2006 Scadenza indicativa 31/12/2014 Numero quote emesse al collocamenti Distribuzione proventi Quotazione dei Valore delle quote al 30/06/2009 ( ) 2.105.323 Cadenza semestrale in misura non inferiore all 80% degli utili distribuibili Segmento Fondi Chiusi del MIV dall 11/03/2009 93,496 Patrimonio iniziale( ) 268.474.000 NAV al 30/06/2009 ( ) 196.838.458 Totale attivo al 30/06/2009 ( ) Valore di mercato degli immobili del Fondo al 30/06/2009 ( ) 282.507.930 220.979.306 Attività di Gestione Contratti di locazione Alla data del 30 giugno 2009 risultano vigenti n.9 contratti di locazione tutti riferiti a conduttori privati. Ciascun contratto afferisce ai singoli immobili facenti parte del patrimonio del Fondo, ad eccezione di 5 contratti di locazione relativi all installazione di antenne e apparecchiature di telefonie sul lastrico solare dell immobile sito a Bari. Valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente Con riferimento alle opere di manutenzione straordinaria eseguite dal Fondo nel corso del semestre si fa presente che, in funzione dei contratti di locazione relativi ai 3 complessi locati alla società Bluserena che prevedono che la proprietà si renda disponibile affinché siano effettuati gli interventi di ristrutturazione finalizzati al miglioramento funzionale e qualitativo degli immobili, al 30/06/2009 risultano eseguiti interventi per un importo totale pari a 3,25 milioni di euro. Nel corso del semestre sono stati inoltre realizzati ed ultimati i lavori concordati di competenza del 2009 volti al completamento dell adeguamento normativo, al miglioramento, all ampliamento nonché alla riqualificazione delle strutture facenti parte del Forte Village Resort. La quota dicompetenza delfondodeltaèpari a2,05milionidieuro. Politiche di investimento e di disinvestimento Nel corso del primo semestre 2009 la SGR ha continuato l attività di ricerca e selezione di opportunità di investimento al fine di impiegare le disponibilità liquide del Fondo. In considerazione degli accresciuti rischi connessi al settore turistico-alberghiero nell attuale congiuntura economica, la SGR ha intrapreso un attività di valutazione anche con riguardo ad investimenti in beni immobiliari con destinazione diversa da quella turistico-alberghiera, coerentemente con quanto previsto dal regolamento di gestione del Fondo. Quotazione A seguito della richiesta di ammissione a quotazione depositata da Fimit il 23 ottobre 2007, in data 24 febbraio 2009 Borsa Italiana S.p.A. ha disposto l ammissione delle quote del fondo alla quotazione sul Segmento MTF Classe 2 Fondi Chiusi di Borsa Italiana (oggi MIV). In data 11 marzo 2009 il Fondo ha avviato le negoziazioni sul mercato.
Sintesi Rendiconto al 30/06/2009( ) STATO PATRIMONIALE giu-09 % Attività 282.507.930 100% Immobili e diritti reali immobiliari 220.979.306 78% Valori mobiliari e liquidità 36.872.604 13% Altro 24.656.020 9% Passività 85.669.472 100% Finanziamenti ricevuti 79.492.419 93% Debiti e altre passività 6.177.053 7% Valore netto del fondo (NAV) 196.838.458 Valore unitario delle quote 93,496 SEZIONE REDDITUALE giu-09 Risultato Lordo della Gestione Caratteristica -3.099.517 Strumenti Finanziari -522.865 Canoni di locazione ed altri proventi 6.521.526 Plus/Minusvalenze da valutazione -8.586.032 Oneri di gestione di beni immobili -236.607 Altro -275.539 Oneri Finanziari -1.524.432 Risultato Netto della Gestione Caratteristica -4.623.949 Oneri di gestione -1.710.375 Altri ricavi ed oneri 365.962 Risultato della Gestione Prima delle Imposte -5.968.362 Utile di Esercizio -5.968.362 Principali indicatori Dati Rendiconto al 30/06/2009 IRR -2,63% Performance Nel corso del semestre il valore della quota si è decrementato di 2,835 euro, prevalentemente a causa delle minusvalenze da valutazione del portafoglio immobiliare del fondo. Dalla data di avvio dell operatività del Fondo al 30 giugno 2009 il valore unitario della quota è passato da 100,00 euro a 93,946 euro registrando un decremento medio annuo pari all 1,7%. 100 80 60 40 20 0 Andamento del valore della quota 100,0 100,0 98,5 Leva finanziaria In relazione al valore degli immobili detenuti dal Fondo, il tassodiindebitamentoèpariacircail35,9%. Si ricorda che alla data del 30/06/2009, l indebitamento diretto del Fondo Delta, pari a 79,5 milioni di euro risulta legato al contratto di finanziamento sottoscritto dal Fondo per l acquisizione del Forte Village Resort. 250.000 96,3 93,5 Istituzione 31/12/2006 31/12/2007 31/12/2008 30/06/2009 200.000 LTV 41,0% LTV 36,4% Dalla data di avvio dell operatività al 30 giugno 2009, il Fondo ha registrato un Tasso Interno di Rendimento (IRR), calcolato sulla base del valore iniziale e del valore del NAVal 30 giugno 2009, pari al-2,63%. Con particolare riferimento alla tabella di sintesi dei dati patrimoniali del Fondo, il 78% delle attività risultano investite in immobili e diritti reali immobiliari, mentre il 13% in valori mobiliari e liquidità. Il semestre in esame ha mostrato un risultato lordo della gestione caratteristica negativo pari a -3,1 milioni di euro. 150.000 100.000 50.000 0 LTV 35,9% 2007 2008 giu-09 Leva Max utilizzabile Leva esercitata
Il Portafoglio Immobiliare Il patrimonio immobiliare del Fondo risulta al 30/06/2009 composto dai seguenti immobili: Calaserena Village, Maracalogonis (CA) Serena Majestic, Montesilvano (PE) Serenè Village, Marina di Cutro (KR) Forte Village Resort, S.Margherita di Pula (CA) Hotel Ambasciatori, Bari Il perimetro del Portafoglio identificato comprende 5 strutture ricettive ubicate nel Sud Italia ed in Sardegna, con una superficie utile totale di circa 99.574 mq. La quota detenuta dal Fondo Delta nel Forte Village Resort, acquisito in comunione pro-indiviso con altri due fondi gestiti da Fimit risulta pari al 50% del totale complessivo della proprietà. Il Portafoglio ha un occupancy media complessiva pari al 79,3%, l unico immobile che risulta attualmente sfitto è l Hotel Ambasciatori di Bari(ad eccezione di canoni di locazione relativi a ripetitori telefonici installati sulla copertura del complesso). Alla data del 30 giugno 2009 risultano vigenti n.9 contratti di locazione, tutti riferiti a conduttori privati. L importo dei canoni di locazione di competenza del semestre ammonta a 6,5 milioni di euro, mentre il valore contrattuale annuo dei contratti in essere risulta essere pari a 13 milioni di euro equivalente a circa 131 euro/mq per anno(calcolato sulla superficie utile). Ripartizione per tipologia di investimento Value Added 7% Ripartizione per distribuzione geografica Sud 35% Ripartizione per destinazione d uso Core 94% Isole 65% Ripartizione canoni per tipologia conduttori Turistico/Ri cettivo 100,0% Società Private 100%
Il Portafoglio Immobiliare Montesilvano (PE) Santa Margherita di Pula (CA) Serena Majestic Forte Village Resort Impresa commerciale Superficie locata (mq) 32.500 Scadenza contratto 2015-2016 Monte canoni 30/06/2009 ( ) 6.000.000 Impresa commerciale Superficie locata (mq) 28.823 Scadenza contratto 2017-2018 Monte canoni 30/06/2009 ( ) 2.169.814 Bari Hotel Ambasciatori Impresa commerciale Superficie locata (mq) - Scadenza contratto 2011-2012 Monte canoni 30/06/2009 ( ) 84.645 Maracalagonis(CA) Calaserena Village Impresa commerciale Superficie locata (mq) 12.404 Scadenza contratto 2017-2018 Monte canoni 30/06/2009 ( ) 2.162.721 Marina di Cutro(KR) Serenè Village Impresa commerciale Superficie locata (mq) 5.200 Scadenza contratto 2017-2018 Monte canoni 30/06/2009 ( ) 2.583.112
La Strategia e le Prospettive Caratteristica del Fondo è la gestione orientata prevalentemente verso investimenti nel settore turistico-alberghiero. Nel corso del primo semestre 2009, in considerazione degli accresciuti rischi connessi al settore turistico-alberghiero nell attuale congiuntura economica e, fermo restando che numerose opportunità di investimento non sono state perfezionate in virtù della scarsa affidabilità della controparte e/o del gestore alberghiero coinvolto, la SGR ha intrapreso un attività di valutazione anche con riguardo ad investimenti in beni immobiliari con destinazione diversa da quella turistico-alberghiera al fine di impiegare le risorse rivenienti dall operazione di collocamento. In data 13 maggio 2009 la SGR ha approvato il Documento di Programmazione del Fondo che ipotizza che il Fondo Delta effettui, nel più breve tempo possibile, uno o più investimenti immobiliari per un importo di almeno 80 milioni di euro mediante il ricorso alla leva finanziaria, che presentino tipologia, natura e caratteristiche coerenti con il profilo di rischio e la politica di gestione del Fondo. Tale strategia risulta in linea con quanto comunicato alla Banca d Italia relativamente al superamento del limite di concentrazione in un unico bene immobile relativamente al Forte Village manifestando il proprio impegno nell attività di ricerca di nuovi asset e l intenzione di effettuare investimenti nel più breve tempo possibile compatibilmente con le disposizioni del regolamento di gestione e con quanto previsto nel prospetto di collocamento delle quote del Fondo, con l obiettivo di riportare in un congruo lasso temporale il patrimonio del Fondo nei limiti previsti dalla vigente normativa. Per quanto riguarda le strategie di valorizzazione del patrimonio esistente si rende noto che: in relazione all investimento nel Grand Hotel Ambasciatori, la SGR è impegnata nell implementazione di una proficua strategia di valorizzazione e sta valutando anche un possibile cambio d uso dell immobile. Tale ipotesi è stata oggetto di uno studio di fattibilità giuridico/urbanistica e sarà oggetto, nei prossimi mesi, di ulteriori approfondimenti e valutazioni di fattibilità tecnica; in merito ai tre complessi immobiliari locati alla Bluserena S.p.A., la società ha intrapreso le attività propedeutiche alla sottoscrizione di un finanziamento avente uno o più di tali immobili a garanzia. Disclaimer Questo documento è stato predisposto da Fondi Immobiliari Italiani Società di Gestione del Risparmio S.p.A. esclusivamente come studio sull evoluzione del Fondo Delta Immobiliare effettuato da soggetti particolarmente interessati a tale tipologia di prodotti finanziari. I dati di questa presentazione sono tratti dal rendiconto sulla gestione al 30 giugno 2009 nonché dai rendiconti e dalle semestrali precedenti, cui si rinvia per ogni ulteriore dettaglio. Le informazioni contenute in questo documento non sono state verificate da un organo indipendente e non vi sono garanzie di nessun tipo, né implicite né esplicite, a riguardo, né è possibile fare affidamento sulla correttezza, accuratezza, completezza, precisione delle informazioni e delle opinioni contenute nel presente documento. Alcune parti di questa presentazione contengono affermazioni/dati prospettici che costituiscono mere stime e che potrebbero differire, anche sensibilmente, dagli effettivi risultati futuri. Né FIMIT SGR, né i suoi amministratori, dipendenti, consulenti o rappresentanti, potranno essere in alcun modo ritenuti responsabili per qualsiasi tipo di danno, costo o perdita derivante da qualsivoglia uso di questo documento o del suo contenuto o altrimenti prodottasi in conseguenza dell uso del presente documento, salve le ipotesi di dolo o colpa grave. I rendimenti illustrati sono frutto di stime economiche effettuate da Esperti valutatori indipendenti. Il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla scadenza e alle condizioni predeterminate nel Regolamento di Gestione del Fondo. Questo documento non costituisce una offerta od un invito ad acquistare o sottoscrivere quote del Fondo Delta Immobiliare, né parimenti esso, o parte di esso, potrà costituire un contratto od un impegno a contrarre o su di esso si potrà fare affidamento in relazione alla stipula di qualsivoglia contratto o all assunzione di impegni di qualsivoglia natura. Ogni decisione relativa all investimento in quote del Fondo Delta Immobiliare dovrà essere assunta esclusivamente sulla base delle analisi e delle informazioni contenute nel Prospetto di Quotazione e non sulla base del presente documento. Le quote del Fondo Delta sono scambiate presso il mercato MIV di Borsa Italiana S.p.A. Il codice di negoziazione è QFDI e il codice ISIN è IT0004105273. Prima dell eventuale acquisto leggere il Prospetto Informativo/di Quotazione, il Regolamento, i rendiconti e le relazioni sulla gestione del Fondo. Accettando il presente documento si accettano tutte le limitazioni e/o i divieti di cui sopra.