NEXTRA Sviluppo Immobiliare Fondo comune di investimento immobiliare chiuso Relazione semestrale al 30 giugno 2005 Società di Gestione e Promozione: Nextra Investment Management SGR S.p.A.
Nota illustrativa della relazione semestrale al 30 giugno 2005 del fondo Nextra Sviluppo Immobiliare Andamento del mercato immobiliare Il primo semestre del 2005 è stato caratterizzato da un tendenziale rallentamento della crescita dei valori immobiliari in un contesto di forte omogeneità nella dinamica delle principali componenti del mercato. L indice aggregato elaborato da Scenari Immobiliari ha espresso nel primo semestre dell anno una crescita del mercato italiano nel suo complesso del 3,4% e una tendenziale del +8,1%, in calo rispetto al +10,7% rilevato a fine 2004. Generale Non Residenziale Uffici Commerciale Industriale Residenziale 1999 9.8% 2,2% 3,6% 0,2% 2,2% 11,6% 2000 15,0% 7,3% 6,9% 6,2% 10,1% 16,6% 2001 16,6% 6,9% 10,8% 5,1% 5,1% 18,6% 2002 18,7% 9,3% 10,0% 5,9% 14,4% 20,7% 2003 17,2% 6,0% 9,3% 8,9% -2,9% 19,7% 2004 10,7% 6,1% 5,4% 11,4% -0,2% 11,5% H1 2005 3,4% 2,2% 2,1% 2,9% 1,0% 3.7% Fonte: Scenari Immobiliari All interno del comparto non residenziale, il segmento commerciale è risultato il più dinamico con un incremento del 2,9%, rispetto al 2,1% degli uffici ed all 1,0% registrato dai prodotti ad uso industriale e logistico. In questo quadro è importante segnalare, anche in chiave prospettica: a) la ripresa del comparto industrale, che dopo due anni di performance negative si è mosso in senso positivo (+1,0%) e b) il rallentamento della decelerazione dei prezzi del segmento direzionale, la cui crescita su base annuale è allineata ai valori del 2004. In linea con quanto emerso già nel corso del 2004, alla stabilità dei centri storici delle localizzazioni primarie (Milano e Roma), si contrappone una dinamica del segmento direzionale più sostenuta delle cosiddette localizzazioni secondarie, tra cui molte piazze interessanti come i poli regionali del nordest e del centro Italia, oltre che ai principali centri urbani del meridione. Sul fronte del mercato degli spazi non residenziali le principali survey, alla fine del primo trimestre 2005, disegnano uno scenario confortante. In particolare nell ambito del comparto più rilevante, quello degli uffici, il livello di sfitto resta in tutte le principali aree su livelli molto bassi (vicini al 6%) e i costi di occupazione continuano a posizionarsi su livelli storicamente elevati ( 450 mq/anno per il CBD milanese e 330 mq/anno nel centro di Roma). Nè a Milano, nè a Roma si registrano peraltro situazioni di criticità relative a specifiche microaree. Sulla scia dei risultati del primo semestre, le previsioni relative ai volumi intermediati per l intero 2005 stimate da Scenari Immobiliari sono orientate positivamente. In particolare si segnala un accelerazione per il segmento uffici, che potrebbe raggiungere un volume di 6,6 miliardi (+6,4%) e per il commerciale (+7,7%). Stime meno brillanti, in primo luogo a causa della debolezza sul fronte delle produzione industriale, sono quelle relative al segmento industriale (-3,6%). Il semestre è stato ancora caratterizzato da un atteggiamento favorevole da parte degli operatori verso l investimento immobiliare. In particolare si segnala il livello storicamente compresso dei tassi d interesse che, soprattutto sulle scadenze più brevi, utilizzate come riferimento per i mutui ipotecari a tasso variabile, è rimasto per tutto il periodo vicino al 2%, sostenendo la domanda degli investitori, alla ricerca di un differenziale significativo tra redditività immediata dell investimento immobiliare e costo dell indebitamento. 3
Politiche d investimento e linee strategiche future Nextra Sviluppo Immobiliare è un fondo chiuso immobiliare a vocazione domestica: gli investimenti effettuati sono orientati alla costruzione di un portafoglio ben diversificato nell ambito dei principali comparti del mercato immobiliare non residenziale: principalmente uffici, commerciale ed industriale/logistico. Durante la vita del Fondo la società di gestione intende sfruttare la ciclicità di alcuni settori, modificando l allocazione strategica degli investimenti nel tentativo di ricavarne un beneficio ulteriore. Coerentemente con le proprie aspettative relativamente all evoluzione del mercato immobiliare domestico e alla dinamicità della domanda sui diversi segmenti, l attuale allocazione strategica del Fondo, intesa come distribuzione a regime degli investimenti fra i vari comparti geografici e settoriali rispetto al totale dell attivo, subordinatamente all utilizzo della leva finanziaria al livello massimo autorizzato dal Consiglio d Amministrazione dell SGR, attualmente pari al 50%, è sintetizzata in termini percentuali nelle tabelle sottostanti: Allocazione Geografica Localizzazione Banda Attuale Banda Precedente (12/2004) Milano 40 50 40 50 Roma 10 20 10 20 Altro 30 40 30 40 Allocazione Settoriale Tipologia Banda Attuale Banda Precedente (12/2004) Uffici centrali 15 20 15 20 Uffici Localizzazioni Secondarie 35 40 30 35 Commerciale 20 25 20 25 Industriale 20 25 20 25 Altro 5 10 10 15 Nel corso del semestre l allocazione strategica del Fondo e il livello massimo di ricorso alla leva finanziaria non hanno subito modificazioni. Il valore degli investimenti caratteristici del Fondo (immobili, partecipazioni in società immobiliari e diritti reali immobiliari) al 30 giugno 2005 è ripartito geograficamente fra la provincia di Milano, quella di Roma e le altre localizzazioni (prevalentemente Veneto, Puglia e Sardegna) rispettivamente nella misura del 50,9%, 7,4% e del 35,8% sul totale dell attivo. Sempre in relazione al totale dell attivo, alla fine dell esercizio l allocazione settoriale del Fondo è caratterizzata da un esposizione del 59,7% sul segmento uffici, di cui l 11,6% in localizzazioni centrali e il 48,1% in quelle periferiche. Il peso del comparto retail raggiunge il 13,9%. Il rimanente 20,5% è investito nel settore industriale/ logistico e del leisure. Nel corso del semestre il team di gestione ha ricevuto numerose proposte d investimento immobiliare, analizzandone approfonditamente 9 (per un controvalore di circa 157 milioni) e sottoponendole al giudizio degli organi deliberanti della SGR, fra queste: 7 relative a complessi direzionali, una piattaforma logistica ed un immobile destinato alla grande distribuzione. Si segnala che due opportunità erano localizzate nell Italia centro-meridionale. Gestione Immobiliare Il valore complessivo al 30 giugno 2005 degli investimenti caratteristici del fondo è di 231.150.000, pari al 94,08% del totale dell attivo e al 138,7% del capitale raccolto in fase di sottoscrizione ( 166,7milioni). Al 30 giugno 2005 il portafoglio immobiliare del Fondo comprende 13 prodotti, alcuni condivisi al 50% con il Fondo Nextra Immobiliare Europa, per un controvalore a costo storico pari ad 204,1 milioni 1. Alla fine dell esercizio il portafoglio è stato valutato dagli esperti indipendenti 231,15 milioni, un valore sostanzialmente allineato con il dato dell anno precedente ed in marginale flessione rispetto al 31 dicembre 2004 (- 0.34%) 2. Rispetto al costo storico di acquisizione, il patrimonio immobiliare del fondo esprime una plusvalenza complessiva di circa 27,1 milioni (pari al 13,4%), analoga a quanto stimato alla fine del semestre precedente. 1 Include 3,1 milioni di diritti edificatori di cui il Fondo è titolare, ma il cui corrispettivo non è stato ancora versato alla controparte venditrice. 2 Al fine di ottenere un dato paragonabile, si è corretta al ribasso la valutazione al 30/6 di un ammontare pari al costo degli oneri sostenuti per investimenti nel villaggio turistico di S.Stefano nel corso del primo semestre 2005. 4
L elemento che ha maggiormente inciso sulla variazione del portafoglio immobiliare nel corso del semestre è la svalutazione dell edificio di via Bona (Roma), pari al 1,19% in termini di contributo alla performance del portafoglio, a seguito della disdetta, ufficializzata nel corso del semestre, da parte dell unico conduttore. Al contrario, anche per effetto degli interventi di ristrutturazione effettuati, il villaggio turistico di Santo Stefano ha registrato la più favorevole evoluzione in termini di valutazione (+ 0,26% al netto degli investimenti sostenuti). Nel corso del semestre alcune proprietà sono state interessate da eventi, di cui si da notizia nel dettaglio: Centro commerciale, Bussolengo (VR) Il 22 giugno gli Organi Deliberanti della SGR hanno approvato una richiesta di proroga formulata da FINSIBI S.p.A. (società costruttrice) e Gallerie Commerciali S.p.A (developer) per la realizzazione del progetto di ampliamento dello shopping center, a causa di ritardi intervenuti nel progetto di deliberazione attuativa della Legge Regionale 15/2004 sui centri commerciali, entrata in vigore nell agosto 2004. L intervento sul centro commerciale, di proprietà del Fondo in misura del 50%, prevede la realizzazione di una superficie coperta in ampliamento di circa 14.700 mq, oltre alla ristrutturazione di parte dell edificio esistente. L investimento complessivo ammonta a circa 30 milioni e sarà remunerato in misura pari al 7,7% del capitale investito, i nuovi spazi saranno locati da Auchan Italia S.p.A. attuale conduttore dell immobile. L accettazione dei nuovi termini contrattuali comporta uno slittamento del termine ultimo previsto per la consegna del prodotto dal luglio 2007 al luglio 2010. Palazzo ad uso ufficio via Bona, Roma Nel corso del mese di giugno, il conduttore dell immobile Eutelia S.p.A., in conformità a quanto contrattualmente determinato, ha comunicato l intenzione di esercitare il proprio diritto di recesso dal contratto di locazione, con effetti a partire dal 20 luglio 2006. Ciò comporta una potenziale riduzione del monte canoni complessivo del fondo di circa 1,5 milioni, pari al 9,3% del totale dei canoni del 2004. La SGR sta attivando le procedure per la commercializzazione dei 9.738 mq attualmente occupati da Eutelia S.p.A. Palazzo ad uso ufficio via Marin, Bari La Società ha finalizzato le procedure necessarie per le volture delle partite di spesa fissa dei Ministeri dell Economia e delle Finanze e per i Beni e le Attività Culturali, attivate in seguito all acquisizione dell immobile avvenuta nel settembre 2004. È tuttora in corso la pratica relativa al Ministero della Giustizia, per la quale si prevede la conclusione entro l estate. Nel corso del semestre è iniziata la negoziazione di nuovi contratti di locazione con il Ministero dell Economia e delle Finanze e quello per i Beni ed Attività Culturali, i quali attualmente conducono gli spazi in regime di occupazione extra-contrattuale, ovvero continuando a corrispondere i canoni di locazione in presenza di un contratto scaduto. Allo stato attuale, la Società di Gestione è in attesa del parere di congruità che deve essere rilasciato dall Agenzia del Territorio di Bari. Palazzo ad uso ufficio via San Giovanni sul Muro, Milano Nel mese di aprile, il conduttore Franco Tatò & Partners ha esercitato il diritto di recesso dal contratto a motivo della messa in liquidazione della società. Il cessato canone, per la quota di competenza, è di 62.675 annui, pari allo 0,4% dei canoni di locazione generati annualmente dal portafoglio immobiliare. Il recesso decorrerà dalla fine del mese di ottobre, la SGR si è attivata per la commercializzazione degli spazi. Nel corso del primo semestre, il Fondo ha proceduto alla commercializzazione di uno spazio commerciale al pianterreno di circa 30mq, liberatosi nel mese di ottobre 2004 a seguito dello sfratto esecutivo per persistente morosità del conduttore Enrico IV. In data 16 maggio è stato sottoscritto un contratto di locazione con il Sig. Marco Pagnotta secondo il tradizionale schema 6+6 con decorrenza 1 giugno 2005. Il canone di locazione concordato è di 10.000 all anno per la quota del 50% di competenza del Fondo, con un adeguamento annuale pari al 75% dell indice ISTAT dei prezzi al consumo. Per quanto attiene al contratto con la farmacia Benatti, attualmente in regime di occupazione extracontrattuale, il Fondo sta procedendo a finalizzare la stipula dello stesso, la quale è prevedibile per il terzo trimestre dell anno. 5
Spazi commerciali, Erbusco/Sona/Macerata/Trieste In data 20 gennaio 2005, gli Organi della Procedura che ha gestito il Gruppo Giacomelli in amministrazione straordinaria ha concluso la vendita del ramo d azienda relativo alla società Giacomelli Sport S.p.A. ad Ottanta S.p.A., società partecipata in misura paritetica dal Gruppo Camuzzi e dal fondo di private equity Spinnaker, promosso e gestito da Banca Profilo. Il nuovo conduttore è subentrato nei rapporti con il Fondo a partire dal 18 febbraio nel rispetto dell accordo concluso fra gli Organi della Procedura e la Società di Gestione nel corso del primo semestre 2004. In particolare si segnala che il nuovo conduttore: a) dal momento del subentro ha regolarmente adempiuto alle proprie obbligazioni nei confronti del Fondo, provvedendo al regolamento trimestrale anticipato dei canoni dovuti e b) ha provveduto alla consegna di fidejussioni a garanzia dei contratti di locazione, del tipo revolving a prima chiamata senza eccezioni, per un controvalore pari a 12 mensilità. Nel corso del semestre, in particolare dal mese di febbraio, gli Organi della Procedura Giacomelli non hanno provveduto a regolare il residuo delle spese a carico del conduttore precedenti la dichiarazione d insolvenza e oggetto del suddetto accordo, il cui ammontare complessivo di 21.611,52, al quale vanno sommati gli interessi di mora per il ritardato pagamento del canone di locazione nel periodo 01/02/05 17/02/05 ( 160,18) avrebbe dovuto essere corrisposto in 12 rate mensili a partire dal giugno 2004. Il residuo degli impegni vantati dal fondo nei confronti della Procedura, non ancora riscossi, ammonta ad 21.771,70. L Amministrazione Straordinaria ha peraltro confermato alla SGR la temporaneità del rinvio dei pagamenti in attesa della liquidazione del Gruppo. Si segnala che in seguito alla cessione del ramo d azienda relativo alla Giacomelli Sport S.p.A. la fase gestoria della procedura di Amministrazione Straordinaria che ha interessato il Gruppo Giacomelli è ormai conclusa e che contestualmente è cominciata la fase liquidatoria. La SGR è costantemente impegnata nel monitoraggio delle attività condotte dalla Procedura. Piattaforma logistica, Basiano (MI) A seguito dell esistenza di diritti edificatori che avrebbero permesso al conduttore di ampliare il centro logistico realizzando ulteriori 40.000 mq coperti nei 36 mesi successivi al trasferimento di proprietà (dicembre 2002), la SGR ha approfondito il progetto con la controparte sia sotto il profilo tecnico che quello economico. Nel corso del semestre si è manifestata l intenzione del conduttore di rinunciare al diritto di utilizzo dei diritti edificatori, il quale pertanto, secondo i termini del contratto, spetta ora alla Società di Gestione, che ne valuterà l eventuale sfruttamento. Villaggio turistico, S.Stefano (SS) Fra il mese di marzo e l apertura del villaggio, sono proseguiti i lavori di ristrutturazione ed ampliamento del villaggio, iniziati nel corso del 2004. L investimento è finalizzato alla realizzazione di alcuni interventi di adeguamento normativo, alla riqualificazione delle parti comuni, alla creazione ex-novo di quattro suites, alla ricostruzione dell anfiteatro e alla costruzione di una piscina. Il completamento dei lavori, che complessivamente si stimano in 7 milioni è previsto entro il primo semestre 2006. Tali investimenti sono remunerati con un incremento del canone di locazione in misura dell 8,8% delle spese sostenute dal Fondo. Dopo la prima tranche di 3,3 Mln del 2004, nel corso del semestre sono stati realizzati interventi edilizi ed impiantistici per complessivi 1,5 milioni di cui circa 800.000 già regolati. La terza ed ultima fase dei lavori è prevista entro la prossima stagione estiva, ed il Fondo ha già proceduto ad appaltare il lotto all impresa costruttrice. Valore ed andamento della quota Il valore patrimoniale netto del fondo Nextra Sviluppo Immobiliare al 30 giugno 2005 è di 204.998.824, pari ad 3.074,414 per ciascuna delle 66.679 quote in cui è suddiviso. La variazione rispetto al dato di fine dicembre 2004 è in dimuinuzione del 2,15%. Considerando il valore del provento di gestione distribuito nel corso del primo semestre, pari a 134 per quota, la performance semestrale del Fondo è stata del 2,19%. Tale risultato, considerando anche i dividendi distribuiti, porta ad un rendimento rispetto al valore di collocamento del 35,75%, pari ad un tasso interno di rendimento annualizzato del 7,45%. Il grafico sottostante raffigura l andamento delle quotazioni di mercato e del volume degli scambi nell arco del primo semestre 2005. La quota ha registrato il prezzo minimo del periodo pari ad 1.983,00 in data 9 maggio 2005 ed ha raggiunto il massimo pari ad 2.186,00 in data 28 febbraio 2005. il volume medio giornaliero degli scambi effettuati sul titolo nel periodo di riferimento è stato pari a 30 quote. Il prezzo ufficiale della quota nell ultimo giorno di borsa aperta del semestre (il 30 giugno) è stato di 2.013,00. 6
Volumi e Valore della Quota Scambiata sul MTF (Gen-Giu 2005) 160 2,200 140 120 100 2,100 80 60 40 2,000 20 0 1,900 24-Jun-05 14-Jun-05 01-Jun-05 20-May-05 10-May-05 28-Apr-05 15-Apr-05 05-Apr-05 22-Mar-05 10-Mar-05 28-Feb-05 16-Feb-05 04-Feb-05 25-Jan-05 13-Jan-05 03-Jan-05 Eventi di particolare rilevanza Il 30 giugno 2005 è scaduto il contratto, stipulato l 11 agosto 2000 e rinnovato il 17 ottobre 2003, fra la SGR e Reddy s Group S.p.A. avente per oggetto servizi di advisory e property management forniti in esclusiva a favore del Fondo. Nel corso del semestre la SGR ha condotto una procedura di selezione, finalizzata all identificazione di un nuovo provider in esclusiva limitatamente ai servizi di property management. Alla selezione hanno partecipato cinque primari operatori qualificati, inclusa la stessa Reddy s Group S.p.A.. Il provider selezionato è Cushman & Wakefield Healey & Baker. Gestione mobiliare Nel corso del semestre la liquidità non impegnata in investimenti immobiliari o indisponibile per crediti di imposta da recuperare è stata prevalentemente investita in strumenti finanziari del mercato monetario, in titoli di Stato facilmente liquidabili e/o pronti contro termine. Finanziamento Il Fondo ha in essere un contratto quadro di finanziamento con Intesa Mediocredito S.p.A. (società del gruppo Banca Intesa a cui appartiene anche la SGR). La posizione debitoria al 30 giugno 2005 ammontava ad 34.171.570, dopo aver rimborsato la seconda rata in conto capitale. Il fondo sta utilizzando la leva finanziaria al 14,78% del valore degli immobili in portafoglio. Eventi successivi alla chiusura dell esercizio In data 14 luglio è stato siglato con Cushman Wakefield & Haley Baker un contratto di fornitura dei servizi di property management, avente per oggetto gli immobili localizzati in Italia di proprietà del Fondo. Il contratto ha una durata di 18 mesi a partire dal 18 luglio 2005. I termini economici prevedono la corresponsione di una commissione trimestrale sul montante dei canoni incassati dal fondo, oltre ad una commissione sugli eventuali lavori straordinari. Informazioni sulle opzioni Il Fondo ha effettuato operazioni in strumenti finanziari derivati aventi come sottostanti alcuni immobili presenti nel portafoglio e volte a coprire il rischio di eventuali riduzioni del valore di mercato di detti immobili, riscontrabili nel lungo periodo. Il valore di tali contratti è stato stimato secondo la metodologia prevalentemente utilizzata per la valutazione di opzioni di natura finanziaria. 7
Società di Gestione: Nextra Investment Management SGR S.p.A. NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE Relazione semestrale del fondo al 30/06/2005 SITUAZIONE PATRIMONIALE ATTIVITÀ Situazione al Situazione a fine 30/06/2005 esercizio precedente Valore In perc. Valore In perc. complessivo del totale attività complessivo del tolale attività A. STRUMENTI FINANZIARI 6.649.841 2,706 6.245.053 2,488 Strumenti finanziari non quotati A1. Partecipazioni di controllo A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati 6.649.841 2,706 6.245.053 2,488 B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 231.150.000 94,077 231.130.000 92,084 B1. Immobili dati in locazione 231.150.000 94,077 231.130.000 92,084 B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI C1. Crediti acquistati per operaz.di cartolarizzazione C2. Altri D. DEPOSITI BANCARI D1. A vista D2. Altri E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA - 4.058.296-1,652 4.707.295 1,875 F1. Liquidità disponibile 1.723.013 0,701 4.764.128 1,898 F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare - 5.781.309-2,353-56.833-0,023 G. ALTRE ATTIVITA 11.960.984 4,869 8.917.811 3,553 G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate 11.011.287 4,482 8.001.052 3,188 G2. Ratei e risconti attivi 770.974 0,314 825.795 0,329 G3. Crediti d imposta G4. Altre 178.723 0,073 90.964 0,036 TOTALE ATTIVITA 245.702.529 100,000 251.000.159 100,000 8
Società di Gestione: Nextra Investment Management SGR S.p.A. NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE Relazione semestrale del fondo al 30/06/2005 SITUAZIONE PATRIMONIALE PASSIVITÀ E NETTO Situazione al Situazione a fine 30/06/2005 esercizio precedente Valore complessivo Valore complessivo H. FINANZIAMENTI RICEVUTI 34.171.570 35.120.780 H1. Finanziamenti ipotecari 34.171.570 35.120.780 H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate H3. Altri I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 1.656.014 1.568.968 I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati 1.656.014 1.568.968 L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITA 4.876.121 4.817.482 M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 37.730 29.082 M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi 252.781 246.041 M4. Cauzioni Ricevute 692.514 693.322 M5. Altre 3.893.096 3.849.037 TOTALE PASSIVITA 40.703.705 41.507.230 VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO 204.998.824 209.492.929 Numero delle quote in circolazione 66.679,000 66.679,000 Valore unitario delle quote 3.074,414 3.141,813 9
Capitale Sociale: Euro 24.172.200 Sede Legale: Piazzale Cadorna, 5-20123 Milano C. F., P. IVA e n. iscrizione al Registro delle Imprese di Milano 07131820156 Iscritta all'albo delle SGR al n. 5 Società soggetta all'attività di direzione e coordinamento di Banca Intesa S.p.A. ed appartenente al Gruppo Intesa iscritto all'albo dei Gruppi Bancari Stampa: Reggiani S.p.A. - Varese