GIUSEPPE MONTELEONE EDILIZIA PRIVATA VADEMECUM DEL PROGETTISTA E DEL DIRETTORE DEI LAVORI PERMESSO DI COSTRUIRE E D.I.A. II EDIZIONE
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INDICE Prefazione alla seconda edizione... pag. 15 PARTE PRIMA Le trasformazioni urbanistico-edilizie del territorio CAPITOLO 1. Definizioni degli interventi edilizi 1.1. Premessa...» 19 1.2. Gli interventi di manutenzione ordinaria...» 19 1.3. Gli interventi di manutenzione straordinaria...» 21 1.4. Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo...» 22 1.5. Gli interventi di ristrutturazione edilizia...» 26 1.6. Gli interventi di nuova costruzione...» 28 1.7. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica...» 28 1.8. I parcheggi pertinenziali...» 29 1.9. La totale difformità...» 30 1.10. Le varianti essenziali...» 30 1.11. Gli interventi in parziale difformità dal P.d.C. o dalla D.I.A...» 30 1.12. La giurisprudenza...» 31 CAPITOLO 2. Gli strumenti urbanistici e i parametri urbanistici ed edilizi 2.1. Premessa...» 35 2.2. Gli strumenti urbanistici...» 35 2.2.1. I piani territoriali di coordinamento o piani urbanistici territoriali...» 35 2.2.2. I piani regolatori generali o piani urbanistici comunali...» 36 2.2.3. I piani regolatori generali intercomunali o piani urbanistici intercomunali...» 36 2.2.4. I piani regolatori particolareggiati o piani urbanistici esecutivi...» 36 2.3. I parametri urbanistici...» 37 2.4. I parametri edilizi...» 41 2.5. La giurisprudenza...» 47 CAPITOLO 3. Il permesso di costruire 3.1. Premessa...» 53 3.2. Le caratteristiche del Permesso di Costruire...» 53 3.3. Gli interventi soggetti a Permesso di Costruire...» 55 3.4. Lo sportello unico e il responsabile del procedimento...» 55 3.4.1. Lo sportello unico per l edilizia...» 56 3.4.2. Il responsabile del procedimento...» 57 3.5. La Conferenza di servizi...» 58
3.6. La procedura per il rilascio del Permesso di Costruire...» 58 3.7. Il P.d.C. per il completamento dei lavori...» 60 3.7.1. Considerazioni...» 61 3.7.2. La prassi del P.d.C. per ultimazione lavori...» 65 3.8. L accertamento di conformità...» 65 3.8.1. Il permesso in sanatoria...» 65 3.8.2. La denuncia in sanatoria...» 67 3.9. La giurisprudenza...» 68 3.10. La modulistica...» 71 MODULO N. 3/A Richiesta di permesso di costruire per nuove edificazioni, ampliamenti e/o sopraelevazioni...» 71 MODULO N. 3/B Richiesta di permesso di costruire per ristrutturazione edilizia...» 73 MODULO N. 3/C Relazione tecnica asseverata...» 75 CAPITOLO 4. La denuncia di inizio attività 4.1. Gli interventi edilizi soggetti a D.I.A...» 77 4.2. La procedura della D.I.A....» 78 4.3. L attività edilizia libera...» 79 4.4. La giurisprudenza...» 80 4.5. La modulistica...» 82 MODULO N. 4/A Modello per la denuncia di inizio attività...» 82 MODULO N. 4/B Modello per la relazione tecnica asseverata...» 84 MODULO N. 4/C Modello per il certificato di collaudo finale...» 85 CAPITOLO 5. Gli adempimenti a carico del costruttore 5.1. Il Documento Unico di Regolarità Contributiva...» 87 5.1.1. Il contenuto del documento...» 87 5.1.2. Il DURC nell edilizia privata...» 88 5.2. Lo smaltimento e il recupero degli sfabbricidi di cantiere...» 89 5.2.1. I riferimenti normativi generali...» 89 5.2.2. I rifiuti da attività di costruzione, demolizione e scavo...» 92 5.2.3. Gli adempimenti amministrativi e le sanzioni...» 92 CAPITOLO 6. Il certificato di agibilità 6.1. Le caratteristiche del certificato di agibilità...» 95 6.2. La procedura del certificato di agibilità...» 95 6.3. La giurisprudenza...» 97 6.4. La modulistica...» 97 Edilizia Privata
MODULO N. 6/A Richiesta per il rilascio del certificato di agibilità...» 98 MODULO N. 6/B Schema di dichiarazione ai sensi dell art. 24, del D.P.R. n. 380/2001, per il rilascio del certificato di agibilità...» 99 CAPITOLO 7. Il contributo di costruzione 7.1. Il contributo di costruzione...» 103 7.2. Gli oneri di urbanizzazione...» 103 7.3. Il costo di costruzione...» 104 7.4. Il contributo di costruzione per immobili non residenziali...» 105 7.5. Il calcolo del contributo di costruzione...» 105 7.5.1. Il calcolo degli oneri di urbanizzazione...» 106 7.5.2. Il calcolo del contributo sul costo di costruzione...» 106 7.6. La giurisprudenza...» 112 7.7. La modulistica...» 114 MODULO N. 7/A Modello per la richiesta rateizzazione oneri di costruzione...» 115 PARTE SECONDA Adempimenti amministrativi, impiantistica e vincoli CAPITOLO 8. Le barriere architettoniche 8.1. Il superamento delle barriere architettoniche...» 119 8.2. Il campo di applicazione...» 119 8.3. I criteri di progettazione...» 120 8.4. Gli elaborati tecnici...» 125 8.5. La modulistica...» 127 SCHEDA N. 8/A Modello per la dichiarazione di conformità degli elaborati di progetto alle disposizioni di cui al Capo III del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 sull abbattimento delle barriere architettoniche...» 127 CAPITOLO 9. Gli impianti tecnologici, gli adempimenti necessari per l installazione e la messa in esercizio di ascensori e montacarichi e per la regolarizzazione degli scarichi in fognatura 9.1. Gli impianti tecnologici D.M. 22 gennaio 2008, n. 37...» 129 9.1.1. Premessa...» 129 9.1.2. L ambito di applicazione...» 130 9.1.3. Considerazioni conclusive...» 134 9.2. Le norme e le procedure amministrative per l installazione e la messa in esercizio degli ascensori e montacarichi. D.P.R. 162/99...» 135 9.2.1. Premessa...» 135 Indice
9.2.2. L ambito di applicazione...» 136 9.2.3. La pratica edilizia per l autorizzazione all installazione di un ascensore in un edificio per civile abitazione preesistente, e installazione di una piattaforma elevatrice per disabili...» 136 9.2.4. La messa in esercizio degli ascensori e montacarichi in servizio privato...» 136 9.2.5. I soggetti autorizzati ad effettuare le verifiche periodiche...» 137 9.2.6. L installatore dell ascensore...» 138 9.2.7. La manutenzione dell impianto...» 138 9.2.8. L applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1996, n. 459 per le piattaforme elevatrici per disabili...» 138 9.2.9. Le norme finali e transitorie...» 139 9.3. La tutela della acque di inquinamento...» 140 9.3.1. L autorizzazione allo scarico...» 140 9.3.2. Definizioni...» 142 9.3.3. L autorizzazione allo scarico degli edifici produttivi...» 143 9.3.4. L autorizzazione allo scarico delle acque reflue domestiche...» 143 9.4. La modulistica...» 144 MODULO N. 9/A Modello per la denuncia di inizio attività impiantistica...» 144 MODULO N. 9/B Modello per la dichiarazione di nomina del responsabile tecnico...» 146 MODULO N. 9/C Modello per dichiarazioni sostitutive di certificazioni...» 147 MODULO N. 9/D Modello per dichiarazione di conformità dell impianto alla regola dell arte...» 148 MODULO N. 9/E Modello per dichiarazione di conformità dell impianto alla regola dell arte...» 150 MODULO N. 9/F Modello per la dichiarazione di non obbligatorietà della presentazione degli elaborati di progetto di cui al D.M. 37/2008 relativo alla sicurezza degli impianti...» 152 MODULO N. 9/G Richiesta per la messa in esercizio di un ascensore o di un montacarichi...» 153 MODULO N. 9/H Richiesta per la messa in esercizio di una piattaforma elevatrice per disabili...» 155 MODULO N. 9/I Comunicazione per la verifica biennale dell impianto elevatore...» 157 MODULO N. 9/L Richiesta per un nuovo allaccio fognario e/o immissione in fognatura per immobili adibiti a civile abitazione...» 158 Edilizia Privata
MODULO N. 9/M Richiesta per un nuovo allaccio fognario e/o immissione in fognatura per immobili adibiti ad attività commerciali o produttive...» 159 CAPITOLO 10. Prevenzione incendi, antisismica e vincoli ambientali 10.1. La prevenzione incendi...» 161 10.1.1. Premessa...» 161 10.1.2. L iter procedurale per ottenere o rinnovare il Certificato di Prevenzione Incendi...» 162 10.1.3. Il parere di conformità sui progetti...» 162 10.2. La normativa antisismica...» 163 10.2.1. Premessa...» 163 10.2.2. Definizioni...» 164 10.2.3. Il Certificato di conformità delle strutture...» 164 10.2.4. La denuncia dei lavori di realizzazione e relazione a struttura ultimata di opere...» 164 10.2.5. I documenti da tenere in cantiere...» 165 10.2.6. Il collaudo statico...» 165 10.3. I vincoli ambientali...» 166 10.3.1. I pareri necessari per l ottenimento del Permesso di Costruire...» 166 10.3.1.1. Il nulla osta della Soprintendenza...» 166 10.3.1.2. Il nulla osta dell Ente Parco...» 168 10.3.1.3. Il nulla osta dell Ispettorato delle Foreste...» 169 10.4. La modulistica...» 169 MODULO N. 10/A Denuncia di opera in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica...» 170 MODULO N. 10/B Nomina del collaudatore e accettazione dell incarico...» 172 MODULO N. 10/C Richiesta nulla osta soprintendenza...» 173 MODULO N. 10/D Richiesta nulla osta vincolo idrogeologico...» 174 CAPITOLO 11. La semplificazione amministrativa 11.1. Premessa...» 201 11.2. L evoluzione della legge 4/1/1968 n.15 attuata dalle leggi Bassanini...» 202 11.2.1. L autocertificazione...» 202 11.2.2. Contenuto dei certificati...» 203 11.2.3. Le dichiarazioni sostitutive dell atto di notorietà...» 204 11.2.4. L impedimento alla sottoscrizione...» 204 11.2.5. Acquisizione diretta di documenti da parte delle pubbliche amministrazioni...» 205 11.2.6. Autenticazione di copie...» 205 11.2.7. Le istanze...» 205 Indice
11.2.8. Certificati non sostituibili...» 206 11.2.9. Controlli sul contenuto delle dichiarazioni sostitutive...» 206 11.3. La modulistica...» 206 MODULO N. 11/A Richiesta per l accesso ai documenti amministrativi...» 207 MODULO N. 11/B Richiesta per il rilascio delle copie semplici dei documenti amministrativi...» 208 MODULO N. 11/C Dichiarazione sostitutiva di certificazione dell atto di notorietà...» 209 MODULO N. 11/D Autocertificazione per assenza condanne e/o procedimenti penali...» 210 PARTE TERZA La pratica professionale CAPITOLO 12. La pratica edilizia 12.1. La lottizzazione a scopo edificatorio...» 213 12.1.1. I piani di lottizzazione...» 213 12.1.2. Il progetto del piano di lottizzazione...» 215 12.2. La redazione del progetto edilizio...» 218 12.2.1. Il progetto edilizio...» 218 12.2.2. Accorgimenti e visure preliminari...» 218 12.2.3. Il progetto architettonico...» 220 12.2.3.1. La stesura della relazione tecnica...» 220 12.2.3.2. La planimetria generale...» 221 12.2.3.3. I dati metrici...» 222 12.2.3.4. L elaborato grafico...» 223 12.2.3.5. La documentazione fotografica...» 223 12.2.4. Gli adempimenti per il parere preventivo del responsabile di igiene pubblica...» 224 12.2.5. Gli spazi da destinare a parcheggio...» 225 12.3. Le distanze tra gli edifici con pareti finestrate e quelli antistanti, secondo quanto previsto dall art. 9, punto 2) del D.I. 1444/68...» 226 12.3.1. Premessa...» 226 12.3.2. Le verifiche di progetto...» 229 12.4. Esempi vari di applicazione della normativa edilizia...» 235 12.4.1. L ampliamento di un appartamento per effetto dell acquisizione di un vano dell unità adiacente...» 235 12.4.2. L aumento delle unità immobiliari per effetto di un frazionamento...» 236 12.4.3. Planimetria di un intervento edilizio in zona B D.M. 1444/68...» 237 12.4.4. Planimetria di un intervento edilizio in zona B D.M. 1444/68...» 237 12.4.5. Il calcolo del volume degli edifici...» 238 12.4.6. Il calcolo del volume degli edifici...» 239 12.4.7. L asservimento della suscettività edificatoria. Caso 1...» 239 Edilizia Privata
Prefazione alla seconda edizione La recessione e la crisi economica che il nostro Paese sta attraversando ci pone in notevole ritardo nella competizione con gli altri sistemi economici europei ed internazionali più avanzati e con l incalzare delle economie asiatiche. L edilizia privata, che storicamente (e in particolare nel Mezzogiorno) ha garantito un valido sostegno al PIL, è uno dei settori maggiormente colpiti da questa crisi e dall eccessivo appesantimento burocratico previsti dalla normativa. I tempi relativi all operatività e all attuazione attraverso i piani esecutivi degli strumenti urbanistici in genere sono troppo lunghi e i relativi iter di approvazione risultano laboriosi, mentre il rilascio dei singoli provvedimenti amministrativi è condizionato dalla quantità di pareri ed autorizzazioni necessarie. Tale stato di cose rende irrealizzabili in tempi certi e brevi qualsiasi iniziativa imprenditoriale. Occorre che i nostri referenti istituzionali (amministrazioni pubbliche, ordini professionali, associazioni di categoria, ecc.) affrontino con determinazione i problemi che ostacolano lo sviluppo del settore e propongano delle valide soluzioni. Un alleggerimento degli iter burocratici porterebbe a una maggiore responsabilizzazione del libero professionista, che diventerebbe un soggetto attivo, un attuatore per delega del controllo della progettazione nel rispetto della normativa vigente. In questo modo, e con un opportuna riorganizzazione delle strutture tecniche comunali, le pubbliche amministrazioni assumerebbero il ruolo di accompagnamento e di supporto dello sviluppo del progetto. Qualche timido passo in avanti rispetto al passato è stato compiuto grazie all entrata in vigore del Testo Unico per l Edilizia e di altri codici (ambiente, beni culturali, ecc.). Rispetto ai confusi trascorsi del passato è più semplice progettare ed ottenere il via ai lavori, è più facile capire l iter progettuale e, grazie alla costituzione dello Sportello Unico per l Edilizia ed il ricorso alla conferenza dei servizi, in alcuni casi sono stati ridotti i tempi d istruttoria. Questo testo si propone di offrire una vasta panoramica di casi, numerosi esempi grafici, la modulistica, i riferimenti giurisprudenziali a riguardo e un appendice con leggi, decreti e circolari. Vengono descritte le categorie dei lavori ed i regimi procedurali e viene fornita un ampia modulistica per ogni singola procedura. Lo scopo del manuale è quello di fornire uno strumento di lavoro utile al progettista, specialmente a chi si affaccia alla libera professione, un aiuto nell orientamento all interno degli uffici tecnici e nel mondo degli aspetti normativi e burocratici della materia, un agevole viatico per muoversi all interno di una normativa complessa e per richiamare agevolmente gli argomenti di natura tecnica correlati (energia, impiantistica, barriere architettoniche, ecc.), per l approfondimento dei quali si rimanda alla vasta letteratura disponibile. L autore
PARTE PRIMA Le trasformazioni urbanistico-edilizie del territorio
1. Definizioni degli interventi edilizi 1.1. Premessa Per intervento edilizio si intende ogni opera comportante modifica dello stato di un immobile. Gli interventi edilizi vengono classificati a seconda della loro complessità e per ciascuno di essi è prevista una specifica procedura amministrativa, ossia il meccanismo che consente al proprietario (o agli aventi titolo) di ottenere il permesso alla realizzazione degli stessi. Nella seguente trattazione si è ritenuto opportuno seguire quanto descritto dall articolo 3 del T.U. riguardante le definizioni e rispettare lo stesso ordine cronologico. Gli interventi edilizi vengono distinti sia in relazione alle opere da eseguire che alla complessità di queste. Tali interventi, in riferimento alla loro crescente complessità, sono classificati come segue. 1.2. Gli interventi di manutenzione ordinaria La normativa statale ha stabilito diversi livelli di controllo sull attività edilizia. Alcune opere sfuggono ad ogni controllo da parte del Sindaco, essendo le stesse funzionali e necessarie alla manutenzione degli edifici. Tra queste c è l ordinaria manutenzione degli edifici. Secondo la legge, per interventi di manutenzione ordinaria si intendono gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. La manutenzione ordinaria comprende una serie di opere tra le quali il rinnovamento delle finiture, sia esterne che interne agli edifici, e l integrazione e la manutenzione degli impianti tecnologici esistenti. Le finiture esterne degli edifici da rinnovare devono essere riproposte con analoghi materiali e nel rispetto delle originarie tinte. Nel concetto di manutenzione ordinaria rientra anche il rifacimento delle pavimentazioni, degli intonaci, dei rivestimenti delle pareti dei servizi, nonché la sostituzione dei sanitari, delle porte interne e via dicendo. L integrazione degli impianti tecnologici, inteso come intervento di ordinaria manutenzione, non riguarda la realizzazione ex-novo degli stessi, bensì il loro potenziamento (ad esempio il potenziamento della caldaia), nonché l adegua-
mento degli stessi alle norme UNI (ex legge n 46/1990). Inoltre, secondo l art. 5 della legge 308 del 29 maggio 1982 (vedasi anche legge 10/1991), l installazione di impianti solari e di pompe di calore destinati unicamente alla produzione di aria e acqua calda per edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell impianto idrico-sanitario già in opera e quindi non è soggetta ad autorizzazione specifica. La Cassazione Penale, con la sentenza n. 9047/1148 del 18 maggio/29 ottobre 1983, Sez. IV, ha così definito le opere in questione: Gli interventi di manutenzione ordinaria sono di modesta entità e hanno per oggetto le finiture degli edifici; per quanto poi attiene ai servizi, rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria quelli rivolti a mantenere in efficienza ed integrare gli impianti tecnologici esistenti, cioè a un limitato rinnovamento degli stessi. Ricapitolando per manutenzione ordinaria si intende qualsiasi intervento che riguardi le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture delle costruzioni e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. In particolare sono interventi di manutenzione ordinaria: quelli relativi al rinnovo delle finiture quali tinteggiatura e/o ogni altro trattamento superficiale delle pareti, degli infissi e delle pavimentazioni interne; la riparazione, la sostituzione e il rifacimento degli intonaci, delle pavimentazioni, dei rivestimenti delle pareti (dei controsoffitti non portanti) e degli infissi interni; la bonifica delle murature, dei vespai, delle pavimentazioni interne, comprensiva di ogni opera di impermeabilizzazione tesa alla creazione di idonee condizioni igieniche negli ambienti; la tinteggiatura delle superfici esterne ed eventuali altri lavori relativi ai materiali delle facciate, quali la ripresa degli intonaci e dei parametri fatiscenti, il restauro degli stucchi e delle parti in pietra o in arenaria, la stuccatura, eventuali riprese in muratura senza alterazione dei tipi di materiale e delle tinte; il risanamento, la sostituzione e il rifacimento degli intonaci e dei parametri esterni, compresa ogni lavorazione particolare (opera in pietra, in arenaria, ecc.), senza alterazione di tipi di materiale e delle tinte; la tinteggiatura e la sostituzione di parte o della totalità degli infissi esterni e delle parti metalliche quali inferriate e parapetti, mantenendo le caratteristiche originarie; la sostituzione e la posa in opera di tegole lesionate o mancanti; la sostituzione di parti deteriorate dei sistemi di smaltimento delle acque piovane, la riparazione o il rinnovo dell impermeabilizzazione delle coperture piane; il rifacimento del manto di copertura dei tetti, compresa la piccola orditura e/o il tavolato, e dei sistemi di raccolta e smaltimento delle acque piovane, nel rispetto delle caratteristiche dei materiali originali; 20 Edilizia Privata
il rifacimento dei rivestimenti delle superfici piane di copertura, compresa ogni opera di impermeabilizzazione e i massetti di pendenza per il deflusso delle acque piovane; la riparazione, la sostituzione, e l integrazione di ogni opera relativa agli impianti idrici, di riscaldamento, di climatizzazione, di smaltimento dei rifiuti liquidi, di distribuzione del gas, elettrici, telefonici, di sollevamento verticale; l integrazione di impianti tecnologici che non comportino modifiche alla sagoma delle costruzioni o delle facciate prospicienti pubbliche strade e piazze o aumento della superficie utile; il rifacimento dei servizi igienico-sanitari e il conseguente adeguamento degli impianti. Tutti gli interventi di manutenzione ordinaria, come già detto, non possono comunque comportare modifiche e/o alterazioni agli elementi architettonici e decorativi degli immobili. 1.3. Gli interventi di manutenzione straordinaria La manutenzione straordinaria degli edifici è regolata dalla lettera b) dell art. 3 del T.U., che così recita: interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d uso. Ai fini della redazione di un progetto è necessario conoscere con esattezza quali siano gli interventi assimilabili alla manutenzione straordinaria. Tra questi rientrano la sostituzione dei solai interpiano e delle coperture degli edifici con solai anche di natura diversa, nonché la sostituzione delle scale di collegamento tra i piani (per esempio, solai in legno con solai latero-cementizi, scale in muratura con scale in cemento armato, e via dicendo), a condizione che vengano rispettate le quote originarie e gli interpiani per i solai ed il posizionamento per le scale e che venga mantenuta la muratura di tompagnamento perimetrale, affinché l intervento non si trovi a rientrare nella casistica della demolizione e ricostruzione. È altresì ammesso il consolidamento statico delle murature portanti, anche a mezzo di contrafforti interni in cemento armato, la realizzazione di nuovi impianti (ad esempio, l impianto di riscaldamento con relativo locale tecnologico) e l integrazione o la sostituzione degli stessi. Assieme alle opere di manutenzione straordinaria viene di rito prevista la ricostruzione dei tramezzi interni, spesso in posizione diversa dall impianto originario e le opere di manutenzione ordinaria connesse. È condizione necessaria che non vengano previste anche variazioni dei prospetti (ad esempio, spostamento o allargamento di vani porta 1. Definizioni degli interventi edilizi 21
o finestre esterni), altrimenti l insieme delle opere sarebbe riconducibile alla ristrutturazione edilizia, assoggettata al P.d.C. Se l immobile risulta sottoposto a vincolo monumentale, occorre il rilascio del nulla osta da parte dell autorità preposta alla tutela del vincolo. Ricapitolando sono interventi di manutenzione straordinaria: le opere per la realizzazione di ascensori da ubicare all esterno degli edifici (cortili, chiostrine, ecc.), qualora non sia possibile la loro realizzazione all interno degli stessi; le opere tese a restituire l originaria funzione statica ai singoli elementi strutturali, fatiscenti o lesionati, attraverso il loro rafforzamento o la loro sostituzione; il consolidamento dei muri portanti e delle fondazioni anche attraverso la sostituzione di parti di essi; il consolidamento delle strutture a volta e degli archi ed il rafforzamento, anche con nuovi elementi di sostegno, graffature e staffe, di singole parti strutturali; la modifica di forma, dimensione e pendenza delle scale esistenti che costituiscono elemento strutturale; ogni opera provvisoria di sostegno, ripartizione dei carichi, protezione; la realizzazione degli impianti tecnologici mancanti o l integrazione di quelli esistenti; la realizzazione di nuovi locali per servizi igienici nel caso questi manchino nella singola unità funzionale. È comunque esclusa dagli interventi di manutenzione straordinaria qualsiasi modifica di forma, posizione, dimensione e pendenza delle coperture, nonché qualsiasi modifica delle destinazioni d uso. È consentita, nel caso di necessità di tipo statico-strutturale, la realizzazione di cordoli perimetrali in cemento armato, sempre che non alterino le caratteristiche architettoniche originarie delle facciate e del rivestimento esterno delle stesse. Sono assimilati agli interventi di manutenzione straordinaria, ai sensi della legislazione vigente, quelli da effettuarsi su edifici esistenti che riguardino impianti, lavori, opere, installazioni relativi alle energie rinnovabili ed alla conservazione ed al risparmio dell energia. 1.4. Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo Il restauro ed il risanamento conservativo degli edifici sono regolati dalla lettera c) dell art. 3 del T.U., che così recita: interventi di restauro e risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell organismo stesso, ne consentano destinazioni d uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il rinnovo degli 22 Edilizia Privata
elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio. In base alla suddetta disposizione di legge si deduce che per opere di restauro devono considerarsi quelle tendenti non solo alla conservazione dell edificio nella sua inscindibile unità strutturale ma anche quelle volte alla valorizzazione dei suoi caratteri architettonico-decorativi, al ripristino di parti alterate e all eliminazione di superfetazioni degradanti. Il restauro deve rispettare tanto l aspetto esterno quanto l impianto strutturale tipologico-architettonico dell interno e le parti decorative, pur soddisfacendo le esigenze igieniche e di abitabilità. Potranno inoltre essere consentiti eventuali adattamenti a nuove destinazioni d uso, qualora queste siano compatibili con il carattere urbanistico, oltre che storico ed artistico, del complesso e, soprattutto, non contrastino con la concezione unitaria propria dei singoli organismi edilizi. Pertanto il restauro conservativo prevede il recupero funzionale dell immobile ed una destinazione d uso compatibile al decoro dell immobile stesso. I lavori classificabili in questa categoria comprendono: il consolidamento statico della muratura portante e degli orizzontamenti, nel rispetto dei materiali originari; il rinnovo delle finiture e degli impianti, ivi compresa la realizzazione di nuovi impianti; l inserimento di elementi accessori (ascensori, montacarichi e via dicendo); l eliminazione di superfetazioni. Per consolidamento si intende l insieme delle opere necessarie ad assicurare la stabilità dell edificio che riguardino le fondazioni, le strutture portanti e le coperture, e che non comportino modifiche o alterazioni sostanziali alle strutture murarie originarie dell edificio. È fondamentale che vengano rispettati gli elementi tipologici (impianto distributivo interno), formali (configurazione dei prospetti) e strutturali (consolidamento e non sostituzione) dell edificio. Quando viene prevista l apertura di vani esterni precedentemente murati o occlusi si rimane nella categoria del restauro, mentre quando si creano nuove aperture esterne o si variano quelle esistenti la categoria relativa diventa la ristrutturazione edilizia, in quanto viene variato l aspetto formale dell edificio rispetto alla sua configurazione originaria. È altresì importante non confondere la sostituzione con il rinnovamento; rinnovare una struttura vuole dire ricostituirla nella sua composizione originaria, al massimo rinforzarla con elementi aggiuntivi (tiranti o catene in ferro, iniezioni cementizie, applicazioni di reti elettrosaldate, sottostrutture di consolidamento e via dicendo), mentre la sostituzione prevede lo smantellamento della struttura e la posa in opera di altra con caratteristiche diverse (la sostituzione di un solaio in legno con uno latero-cementizio). Anche la demolizione della scala principale di 1. Definizioni degli interventi edilizi 23
collegamento tra i piani e la sua ricostruzione in una posizione diversa è opera non classificabile nel restauro (la scala principale è un elemento costitutivo dell edificio e non un elemento accessorio), così come la modifica della copertura, mentre la ricostruzione filologica di un elemento dell edificio non più esistente, opportunamente documentata, è da annoverare tra gli interventi di restauro a condizione che la ricostruzione sia il più possibile fedele, nel rispetto quindi delle caratteristiche formali, costruttive e tipologiche dell elemento originario e con le sole innovazioni dovute all adeguamento delle strutture alle vigenti normative di sicurezza ed anti-sismiche. Il restauro prevede inoltre la realizzazione di elementi accessori (ascensori, montacarichi, locali tecnologici) che permettano un riutilizzo dell immobile, la cui destinazione d uso potrà discostarsi da quella originaria purché, come già detto, ciò sia compatibile con l importanza ed il decoro dell edificio stesso. La differenza tra gli interventi di restauro e di risanamento conservativo e quelli di manutenzione straordinaria consiste nel fatto che i primi possono riguardare un organismo edilizio nella sua complessità, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali e quindi senza modifiche nella fisionomia e nella struttura dell edificio o nei volumi e nelle superfici delle singole unità immobiliari. La manutenzione straordinaria, invece, è un intervento parziale che prevede la sostituzione di singole parti (strutturali e non) degli edifici con l utilizzazione di materiali, tecniche costruttive e colori differenti da quelli originari; quest ultima operazione è espressamente vietata negli interventi di restauro e risanamento conservativo. Quindi i restauri e i risanamenti conservativi sono le operazioni di recupero più vincolanti tra quelle consentite, se interpretate in maniera restrittiva dalle amministrazioni, poiché non permettono al progettista nessun tipo di innovazione. Ricapitolando, il restauro riguarda edifici o manufatti di cui sia riconosciuto il valore storico-artistico o monumentale nell ambito dello strumento urbanistico attuativo (PPE) e che pertanto risultino soggetti a vincolo monumentale. Tali interventi sono volti alla conservazione e al ripristino del bene nella sua inscindibile unità storico-culturale e devono salvaguardare le sue peculiari connotazioni. Detti interventi comprendono: il ripristino delle parti alterate quali: i fronti esterni ed interni; in essi non possono essere praticate nuove aperture. Il ripristino di aperture è consentito e/o prescritto quando ne sia dimostrata la preesistenza con saggi e scrostature di intonaci; gli ambienti interni; le parti eventualmente crollate o demolite con l eventuale ricostruzione filologica; i volumi dell impianto distributivo organizzativo originario, qualora documentato; gli spazi liberi, esterni ed interni. 24 Edilizia Privata