RASSEGNA SUI MASSIMALI DI COSTO PER L EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA Al fine di fornire elementi conoscitivi utili alla riflessione sull assetto attuale dei massimali di costo per l e.r.p. vigenti in Toscana, e sulla necessità di adeguarli con riferimento a quelli che sono i livelli minimi del mercato delle costruzioni, qui di seguito si propone una rassegna delle normative vigenti in materia di massimali di costo per l e.r.p. in alcune regioni del centro e del nord (Emilia Romagna, Lombardia, Piemonte). Il confronto viene fatto con i provvedimenti di programmazione degli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata e agevolata assunti all attualità, nel corso dell anno 2007, delle Regioni Emilia Romagna, Lombardia e Piemonte e il Decreto Dirigenziale anno 2007 di aggiornamento di massimali di costo della Regione Toscana.
R E G I O N E T O S C A N A NUOVA EDIFICAZIONE Con Decreto del Dirigente del settore Edilizia Residenziale Pubblica n. 1844 del 23 Aprile 2007, sono stati aggiornati i limiti di costo di realizzazione tecnica ed il limite di costo totale per gli interventi di edilizia sovvenzionata ed agevolata. Costo di realizzazione Tecnico (C.R.N.) Costo totale di interventi (C.T.N.) TIPOLOGIA A SCHIERA A MQ. DI S.C. EURO TIPOLOGIA IN LINEA A MQ. DI S.C. EURO TIPOLOGIA A TORRE A MQ. DI S.C. EURO 850,08 833,88 805,59 1.207,12 1.184,11 1.149,62 RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO RECUPERO PRIMARIO A MQ. DI A MQ. S.C. EURO RECUPERO SECONDARIO DI S.C. EURO Costo base di realizzazione tecnica (C.B.P.) 455,38 Costo base di realizzazione tecnica (C.B.S.) 252,99 Costo base di realizzazione tecnica del recupero primario (C.R.P.) 623,87 Costo base di realizzazione tecnica del recupero secondario (C.R.S.) 333,95 Costo totale intervento del recupero primario (C.T.P.) 898,38 Costo totale intervento del recupero secondario (C.T.S.) 427,46 RECUPERO DI EDIFICI DA ACQUISIRE a mq. di S.C. euro Costo totale (C.T.R.) 1.406,63 ACQUISTO IMMOBILI DI NUOVA COSTRUZIONE a mq. di S.C. euro Costo totale 1.207,12
R E G I O N E P I E M O N T E Programma Casa: 10.000 alloggi entro il 2012 Deliberazione Giunta Regionale n.10-5298 del 19.02.2007 1 Biennio Azione di intervento: sovvenzionata Costo max a mq. commerciale 1.781,00 Costo max a Superficie Complessiva Intervento 1.212,00 (NC) Interventi di edilizia sovvenzionata e agevolata Viene definito l ammontare dei contributi per alloggio in relazione al canone di locazione e di conseguenza al reddito degli assegnatari. Il contributo non copre l intero costo dell intervento, è graduato in relazione al canone di affitto ed è previsto il cofinanziamento del soggetto attuatore = AGEVOLATA Risorse a fondo perduto per la realizzazione di alloggi da locare a canone sociale ai cittadini in possesso dei requisiti previsti per accedere all edilizia sovvenzionata = SOVVENZIONATA Risorse a fondo perduto (sperimentale) per i Comuni con popolazione superiore a 15.000 abitanti per realizzare alloggi da assegnare, a canoni inferiori rispetto a quelli medi dell edilizia agevolata, ai cittadini il cui limite massimo di reddito risulta non superiore al 30% del limite di accesso all edilizia sovvenzionata. La stima del fabbisogno finanziario del programma e la determinazione del contributo da attribuire sono state effettuate assumendo quale costo medio totale, per un alloggio di 75 mq. di superficie convenzionale, un valore di 120.000,00. 120.000,00/75 mq. = /mq. 1.600,00 Il contributo viene erogato in tre soluzioni, in base allo stato avanzamento dei lavori 35% all inizio dei lavori 35% al 50% dei lavori 30% a fine lavori e alla stipula dei contratti di locazione/assegnazione. Necessità di raggiungimento di un grado di sostenibilità edilizia non inferiore al punteggio 2 secondo la scala di valutazione del Protocollo ITACA sintetico. Per il riconoscimento dei maggiori costi di realizzazione degli interventi è previsto un contributo aggiuntivo di 5.000,00/alloggio elevabile a 10.000,00/alloggio qualora la valutazione di sostenibilità sia superiore al punteggio 2,5. Edilizia sovvenzionata Contributo medio di 90.000,00 euro/alloggio, incrementato di un ulteriore contributo, mediamente di 7.500,00 per alloggio, a riconoscimento dei maggiori costi derivanti dalla realizzazione di edilizia sostenibile. Contributo effettivo: massimali di costo regionali vigenti per l e.r.p. moltiplicati per la superficie effettiva dell intervento. Il contributo potrà coprire al max il 90% del Costo Totale di Intervento, con un contributo max/alloggio, comprensivo dei costi per l edilizia sostenibile, di 110.000,00. Per alloggio di Sup. media di 75 mq. = /mq. 1.466,66 Se il costo è rapportato al 100%= 122.000,00/alloggio = /mq. 1.626,66 Edilizia agevolata sperimentale Edilizia agevolata sperimentale destinata alla locazione permanente = costo medio di 62.500,00 euro/alloggio incrementato di un ulteriore contributo, mediamente di 7.500,00 per alloggio, a riconoscimento dei maggiori costi derivanti dalla realizzazione di edilizia sostenibile. Il contributo effettivo sarà determinato sulla base dei massimali di costo vigenti regionali e della superficie dell intervento e potrà coprire al max il 65% del costo totale di intervento, con un contributo max per alloggio, comprensivo dei costi per l edilizia sostenibile, di 80.000,00 euro/alloggio Risorse: stima di investimento di circa 748.850.000,00 Il fabbisogno finanziario sarà coperto con fondi di bilancio regionale e, in parte, con le economie di edilizia residenziale pubblica agevolata e sovvenzionata.
R E G I O N E E M I L I A R O M A G N A Delibera Consiglio Regionale Emilia Romagna n. 870/21.12.2000 Programma di e.r.p. 1999/2000. Procedure amministrative e finanziarie. Determinazione dei limiti di costo degli interventi. Edilizia sovvenzionata I Contributi assegnati coprono una quota max del 70% del costo di RE NC Manutenzione Straordinaria - Barriere Architettoniche, limite del 50% per opere di urbanizzazione I e II compresa la trasformazione di immobili ad uso non residenziale. Costo di riferimento: 1.032,91 mq./sc comprensivo di spese tecniche e generali, I.V.A., area e urbanizzazioni. Erogazione contributo: 40% inizio dei lavori 40% del 50% dei lavori 20% collaudo Per la copertura del 30% o del 50% del costo degli interventi non coperti da contributo regionale potranno essere utilizzati fondi della L. n. 560/93. Edilizia agevolata - locazione a termine Comuni con popolazione inferiore a 15.000 abitanti e non contermini a capoluoghi di provincia Comuni con popolazione superiore a 15.000 abitanti e non contermini a capoluoghi di provincia Comuni capoluoghi Comuni contermini Comuni di provincia /MQ. DI SC CONTRIBUTO MAX /MQ. DI SC 1.136,21 340,86 1.136,21 371,85 1.342,79 404,84 Edilizia agevolata - locazione permanente Comuni con popolazione inferiore a 15.000 abitanti e non contermini a capoluoghi di provincia Comuni con popolazione superiore a 15.000 abitanti e non contermini a capoluoghi di provincia Comuni capoluoghi Comuni contermini Comuni di provincia /MQ. DI SC CONTRIBUTO MAX /MQ. DI SC 1.136,21 568,10 1.239,50 619,75 1.342,79 671,39 Deliberazione Giunta Regionale Emilia Romagna n. 946/03.07.2006 L.R. n. 24/01 - Approvazione bando per l attivazione del programma relativo alla realizzazione di 3000 case per l affitto e la prima casa di proprietà approvato con deliberazione dell Assemblea legislativa 47/06. Le risorse ( 55.000.000,00) sono destinate all abbattimento dell onere per interessi sui mutui agevolati concessi per la realizzazione degli interventi per alloggi in locazione a termine o permanente e per alloggi da cedere in proprietà. I mutui saranno finanziati nella misura max del 50% per gli interventi di NC e del 60% per gli interventi di recupero. Caratteristiche costruttive: SNR < 60% della S.U. Nel caso di alloggi la cui S.U. non sia inferiore a 50 mq. SNR< 40% S.U. + superficie autorimessa individuale di 18 mq. di un posto auto coperto di 14 mq. in autorimessa condominiale. Definizioni SU SNR } quella consueta Superficie complessiva fisica (SCF) Somma della superficie utile (SU) e della superficie non residenziale (SNR) dell alloggio considerato al 60% della sua astensione. SCF= SU+SNR La SCF ha rilevanza ai fini del rispetto del limite costruttivo di ogni singolo alloggio da rispettare per l ammissione al finanziamento degli interventi di nuova costruzione. Se un alloggio ha SU di 70 mq., è ammissibile al finanziamento se la sua SCF non supera i 112 mq. (SCF= SU+0,60xSU). Nel caso di alloggio S.U. 70 mq. SNR = 70x0,6=42 e la SCF = 70+42=112 mq. Nel caso degli interventi di recupero la SCF costituisce la superficie massima ammessa a finanziamento. Superficie complessiva economica (SCE) Somma della superficie utile (SU) e della superficie non residenziale (SNR) dell alloggio considerato al 60% della sua estensione SCE = SU+0,60 SNR Se un alloggio ha SU di 70 mq. la sua SCE è pari a 95,2 mq. SCE = SU+0,60 SNR poiché la SU è 70 mq. la SNR = 42 la SCE = 70+0,60x42= 70+25,5=95,2
Prezzo iniziale complessivo di cessione dell alloggio (PICCA) E il prezzo al quale il soggetto proponente deve vendere gli alloggi ai singoli acquirenti. Il PICCA si ottiene come prodotto tra lo SCE dell alloggio il PICA con il quale l alloggio è stato ammesso a finanziamento. Per ogni tipologia e localizzazione dell intervento il PICA non può superare il valore riportato nella tabella. Se si considera un alloggio di 60 mq. di SU ammesso a finanziamento con un PICA di 1.800 a mq. di SCE. Nell ipotesi che la SNC abbia una astensione pari al limite max del 60% della SU, il PICCA di vendita dell alloggio non può superare 146.880. Infatti SNR = 0,60xSU=0,60x60mq.=36mq. SCE=SU+0,60 SNR= 60+0,60x36=60+21,6=91,6 di conseguenza PICCA= SCExPICA=81,6x1.800 = 146.880,00 Costo iniziale complessivo di realizzazione dell alloggio (CICRA) Quantifica il valore degli alloggi destinati alla locazione. Nel caso di alloggi destinati alla locazione ed all assegnazione in godimento, il CICRA costruisce la base di calcolo per la determinazione del canone di locazione. Il CICRA si ottiene come prodotto tra lo SCE dell alloggio e il CIRA con il quale l alloggio è stato ammesso a finanziamento. Per ogni tipologia e localizzazione dell intervento, il CIRA non può superare il valore riportato nella tabella. Per un alloggio di 60 mq. di SU, ammesso a finanziamento con un CIRA di 1.800 al mq. di SCE ed un impegno del soggetto proponente a determinare il canone annuo in misura non superiore al 4% del costo dell alloggio. Nell ipotesi in cui la SNR=60% di SU il CICRA dell alloggio non può superare 146.880,00 ed il canone annuo 5.875,20. Infatti SNR= 0,60xSU=0,60x60mq.=36mq. SCE=SUT 0,60xSNR=60+0,60x36= 60+126=81,6 di conseguenza CICRA=SCExCIRA = 81,6x1800= 146.880,00 Il canone è dato da 146.880,00x0,04= 5.875,20/anno. LOCALIZZAZIONE a) Comuni capoluoghi di provincia e Comuni contermini b) Comuni non contermini ai capoluoghi di provincia con più di 15.000 abitanti P I C A C I R A NC RE NC RE VALORE MAX DELL AREA O IMMOBILE PRIMA DEL RECUPERO E DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE 1.850 1.950 1.750 1.850 500 1.700 1.750 1.650 1.700 350 REGIONE LOMBARDIA Avviso di ricognizione di cui al D.D. n. 361 del 18 aprile 2007. Costo convenzionale di costruzione L importo di cofinanziamento richiedibile è calcolato in percentuale al costo di intervento calcolato assommando il costo convenzionale di costruzione al costo delle aree stimato con apposita perizia effettuata dal soggetto richiedente. Il costo convenzionale di costruzione è da calcolarsi moltiplicando il costo convenzionale di costruzione alla tabella 1 per il valore della superficie riconoscibile. ANNO /MQ. 2007 1.250,00 2008 1.285,00 2009 1.325,00 Realizzazioni di appartamenti da assegnare a canone sociale e moderato Definizioni SU SNR } quella Superficie utile riconoscibile (SUR) Si definisce superficie utile riconoscibile (SUR) di una unità abitativa quella ritenuta adeguata in termini proporzionali, ad ospitare un determinato numero di persone. Le superfici utili riconoscibili, i cui valori sono da considerarsi massimi ammissibili ai fini del cofinanziamento e anche indispensabili ai fini prestazionali, sono fissate nelle seguenti tabelle: NUMERO UTENTI SUR (MQ.) TIPOLOGIA A TIPOLOGIA B 1 36 41 2 42 48 3 51 57 4 71 77 5 84 89 6 93 99 consueta Tabella 1 A) Unità abitativa in cui è presente uno spazio cottura all interno del locale soggiorno B) Unità abitativa in cui è presente una cucina separata dal locale soggiorno e dotata di autonome sorgenti di aeragazione ed illuminazione diretta Superficie riconoscibile (SR) La superficie riconoscibile da utilizzare per la determinazione del costo convenzionale dell intervento da ammettere a cofinanziamento è dato dalla formula SR= SUR + 0,60 SNR dove SNR = max 45% SUR c) Altri Comuni non rientranti nella lettera A) e B) 1.600 1.650 1.500 1.550 300 Nel caso l intervento necessiti della realizzazione di posti auto interrati, in relazione ai costi aggiuntivi da sostenere, potrà essere addizionato alla superficie riconoscibile un bonus di superficie pari a mq. 9,00 per ogni singola unità abitativa. Il valore del PICA e del CIRA può essere incrementato di una percentuale massima del 6% per gli interventi realizzati applicando i principi di ecosostenibilità totalizzando il punteggio massimo attribuibile di 17 punti. Negli altri con la percentuale applicabile di incremento del PICA e del CIRA è linearmente proporzionale al punteggio conseguito nell applicazione dei principi di ecosostenibilità. Percentuali di cofinanziamento Le percentuali di cofinanziamento sui costi di intervento sono le seguenti: Locazione temporanea: 30% Canone sociale: 80% Canone moderato: 40%
C O N C L U S I O N I Prendendo a riferimento il massimale di costo per nuova costruzione, tipologia in linea, vigente nella REGIONE TOSCANA (approvato con Decreto Dirigenziale n. 1844 del 23.04.2007), il Costo di Realizzazione Tecnica (cioè il costo di costruzione degli alloggi) per tipologia in linea è pari a 833,88 a mq. di Superficie Complessiva (SC = SU + 0,60 x (SNR + SP)). Il Costo Totale dell intervento (quindi comprensivo del costo di realizzazione tecnica + area e urbanizzazioni + spese tecniche e generali, IVA esclusa) è di 1.184,11 a mq. di Superficie Complessiva (sempre per tipologia in linea). Nella REGIONE EMILIA ROMAGNA, il massimale di costo per l edilizia sovvenzionata, all anno 2000 era per il Costo Complessivo (costruzione, spese tecniche e generali, IVA, area e urbanizzazioni) pari a 1.032,91 a mq. di SC. La Deliberazione 3 luglio 2006 n. 946, di approvazione del bando per il Programma 3.000 case per l affitto e la prima casa in proprietà ha previsto un costo complessivo di realizzazione degli alloggi per la nuova costruzione pari rispettivamente a: 1.750,00 a mq. di SC per Comuni capoluoghi di provincia e comuni contermini 1.650,00 a mq. di SC per Comuni non contermini ai capoluoghi di provincia e con più di 15.000 abitanti 1.500,00 a mq. di SC per i Comuni non rientranti nelle precedenti casistiche Nella REGIONE PIEMONTE, il Programma Casa denominato 10.000 alloggi entro il 2012 (Approvato dalla G.R. con Deliberazione n. 10-5298 del 19.02.2007) Tali valori possono essere incrementati di una percentuale max del 6% per gli interventi realizzati applicando i principi di ecosostenibilità. Con un valore max dell area prima delle opere di urbanizzazione pari rispettivamente a 500, 350, 300. ha utilizzato per la stima del fabbisogno finanziario del programma un costo medio totale ad alloggio (di superficie utile di mq. 75,00) un importo ad alloggio di 120.000,00, conseguentemente il Costo Totale medio risulta ( 120.000,00/mq. 75,00) = 1.600,00 a mq. di SC. Il contributo effettivo previsto per l edilizia sovvenzionata (che copre il 90% del costo totale di intervento) è pari al max per alloggio, comprensivo degli extra costi per l edilizia sostenibile, a 110.000,00 ad alloggio, che per alloggi di Superficie Utile media di 75 mq. equivale ad un massimale di costo pari a 1.466,66 a mq. di SC. Se il contributo previsto venisse rapportato al 100% del costo, il costo totale dell intervento sarebbe pari a 122.000,00 ad alloggio, con un costo (per alloggio di Superficie Utile media di mq. 75,00) di 1.626,66 a mq. di SC. La REGIONE LOMBARDIA, con l Avviso di ricognizione di cui al D.D. n. 361/18.4.2007 ha stabilito che il cofinanziamento richiedibile per l e.r.p. sovvenzionata, pari all 80% del costo totale, è determinato in base al Costo di Intervento, calcolato assommando al Costo Convenzionale di Costruzione il costo delle aree (quest ultimo stimato con apposita perizia). Per l anno 2007 il Costo Convenzionale è stabilito in 1.250,00 a mq. di SC + il costo delle aree. Quindi dovremmo essere mediamente ad un Costo Totale di 1.350,00/ 1.450,00 a mq. di SC.
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