COMUNE DI SARONNO Servizi Sociali

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1 COMUNE DI SARONNO Servizi Sociali Progetto Lo.ca.re. : Locazione a canone responsabile, concordato e garantito PREMESSA. Il Comune di Saronno è stato da tempo classificato tra quelli ad Alta tensione abitativa : prima con legge n.61/89 e successivamente con delibere del C.I.P.E. Tale condizione è stata confermata da Regione Lombardia in quanto sono presenti sul nostro territorio una serie di fattori e condizioni che determinano lo stato di disagio abitativo, con conseguenti difficoltà da parte dei cittadini nel reperimento di alloggi in locazione, con canoni economicamente sostenibili, sia nel privato che nel pubblico. I due fattori principali che sono responsabili di tale situazione sono così riassumibili: - elevato importo (se parametrato ai salari medi) dei canoni di locazione applicati nel libero mercato, che determinano di riflesso situazioni di disagio economico dei nuclei familiari ritenuti più deboli, quali: famiglie numerose, famiglie monoreddito e con minori a carico, anziani, disoccupati, invalidi ; - insufficiente disponibilità del patrimonio di Edilizia Residenziale in rapporto alle richieste avanzate dai cittadini di Saronno in possesso dei requisiti per l assegnazione di un alloggio pubblico. (1). L Edilizia Residenziale Pubblica è in grado di dare risposta solo ad una piccola percentuale di richiedenti per lo più in stato di grave disagio abitativo ed economico. Negli ultimi due anni ulteriori elementi hanno aggravato la situazione, già carente, di alloggi di edilizia popolare : - la messa in atto da parte di ALER di un piano di vendita di alcuni alloggi, sottratti alla locazione unitamente ad una quota di alloggi da utilizzare per i cambi alloggio degli inquilini non interessati all acquisto; - l attuazione del Contratto di Quartiere del Quartiere Matteotti; il programma è ancora in fase esecutiva e prevede il trasferimento di molte famiglie da edifici da ristrutturare agli edifici di nuova realizzazione. In attesa del completamento dei nuovi edifici gli alloggi degli stabili da ristrutturare che si sono liberati non sono stati assegnati a nuove famiglie. 1

2 GLI SFRATTI. L esecuzione degli sfratti pendenti sul territorio può essere oggi quantificata in circa 40 procedure l anno. Tali esecuzioni sono dovute prevalentemente a morosità del conduttore oppure a perdita dell alloggio per procedure di esecuzione forzata dovute a mancato pagamento della rata di mutuo. L emergenza dovuta alla situazione degli sfratti è aggravata dalla crisi economica, che ha determinato la perdita del posto di lavoro o la collocazione in cassa integrazione o mobilità dei lavoratori. L intervento del Comune finalizzato alla risoluzione di tale problematica trova spesso ostacoli concreti nella limitata disponibilità di alloggi di edilizia popolare e nella riduzione delle risorse economiche a disposizione dell A.C. per il sostegno economico. GLI INTERVENTI MESSI IN ATTO DALL AMMINISTRAZIONE COMUNALE. 1. contributi economici per evitare gli sfratti L ufficio casa si prodiga per dilazionare gli sfratti, anche utilizzando contributi comunali finalizzati al recupero della morosità, ove possibile ottenendo un concorso dell inquilino attraverso opportune rateizzazioni delle somme dovute. Analogo intervento si attua con ALER utilizzando il fondo di solidarietà con il quale, sulla base di relazioni sociali che attestano le reali difficoltà economiche del nucleo, ALER e Comune si accollano (50% a testa, media annua cadauno) il costo dei canoni arretrati. Nel 2012 queste due modalità di sostegno economico hanno comportato un costo di ,89 per le casse del Comune, a favore di 42 nuclei familiari. Inoltre annualmente viene erogato il fondo regionale sostegno affitti a favore degli inquilini a basso reddito che sostengono un affitto oneroso sul libero mercato. Tale contributo, previsto dall art.11 della L.431/98 che ha istituito un fondo nazionale di sostegno all affitto, per molto tempo si è rivelato lo strumento più idoneo per il contenimento delle morosità e quindi dei conseguenti provvedimenti di sfratto. Purtroppo il suo ammontare (e conseguentemente la platea dei beneficiari) si è drasticamente ridotto (2) e parimenti sono divenuti più restrittivi i criteri d accesso. I potenziali fruitori, pari a 350 all anno negli scorsi anni, nel 2012 sono stati 49. Anche per tale fondo è previsto un contributo Comunale, pari a circa ,00. 2

3 2. Gli alloggi di emergenza Alcuni alloggi di proprietà comunale, arredati, sono stati trasformati in alloggi temporanei di emergenza per nuclei familiari sfrattati; vengono utilizzati qualora sia stata loro assegnata una casa popolare ma la stessa non sia immediatamente disponibile; ne viene previsto l utilizzo esclusivamente in questa situazione per evitare il prodursi di fenomeni di occupazione permanente, il che impedirebbe l utilizzo a rotazione degli alloggi per i casi di necessità. Un ulteriore alloggio, messo recentemente a disposizione dalla Parrocchia, viene invece utilizzato con maggiore flessibilità dove vi sia una situazione d emergenza abitativa. In questi casi viene comunque richiesto il concorso economico dell inquilino, fino a copertura delle spese vive e delle utenze. LE AZIONI DI REGIONE LOMBARDIA Interventi diretti a proprietari in difficoltà nel pagamento mutui, in collaborazione con Unicredit e Banca Intesa San Paolo; Agevolazione per giovani coppie che acquistano una casa (in determinate condizioni reddituali): con l abbattimento del tasso di interesse del 2% nei primi 5 anni (viene garantito un risparmio mediamente pari a euro circa in 5 anni); Fondo sostegno affitto per garantire la morosità incolpevole o il grave disagio abitativo,soglia di accesso 6000,00 di ISEE e 4150,00. GLI INQUILINI IN MEZZO AL GUADO Sulla base delle richieste di informazioni e delle istanze presentate dall utenza si è riscontrata la necessità di programmare e offrire soluzioni abitative anche a categorie di cittadini che da anni non ricevono una risposta adeguata al loro problema abitativo, in quanto si trovano collocati in una situazione che comporta la difficoltà a sostenere i costi dell affitto di libero mercato ma non presentano situazione di grave disagio o emarginazione sociale, ad esempio : giovani coppie, famiglie di nuova formazione, famiglie monoreddito con figli a carico, padri separati e varie altre situazioni non classificabili come emergenza abitativa. Per queste situazioni il collocamento negli ultimi posti della graduatoria ERP rende di fatto loro inaccessibile la casa popolare mentre il pagamento di un affitto oneroso, secondo i parametri del libero mercato, contribuisce al loro progressivo impoverimento, fino all insostenibilità economica del pagamento del canone. (3) 3

4 Quanto sopra esposto rende opportuno valutare la possibilità di mettere in atto meccanismi finalizzati a creare, in aggiunta al patrimonio pubblico attualmente disponibile, una quota di alloggi utili a soddisfare il fabbisogno rappresentato da questa fascia di popolazione, che non possiede i requisiti per beneficiare del canone sociale ma che non dispone della capacità economica per entrare o per rimanere nel mercato libero. IL PROGETTO Il progetto comunale prevede l istituzione di un fondo di garanzia da offrire ai proprietari in cambio della locazione di alloggi a canone concordato e destinati alla fascia di popolazione sopra descritta. L Assessorato Servizi alla Persona, Famiglia e Solidarietà Sociale ha promosso la modifica e l adeguamento dei patti territoriali ex legge 9 dicembre 1998 n 431, con l intento di promuovere l uso dei contratti di locazione a canone concordato, finora scarsamente utilizzati anche in ragione della scarsa rimuneratività e della complessità di calcolo che caratterizzava il contenuto dei patti prima del La loro rivisitazione, d intesa con le rappresentanze sindacali e della proprietà immobiliare, ha comportato una semplificazione del modello ed una maggiore redditività garantita al locatore. (4 ) I contratti a canone concordato garantiscono ai proprietari, a fronte di un canone più basso di quello di mercato, agevolazioni fiscali decise a livello nazionale o comunale ( cedolare secca(5), IMU parificata all abitazione principale(6) che, per l anno in corso, è fissata dal Comune al 4,5/mille) e la possibilità di rientrare in possesso dell immobile dopo 3 o 5 anni anziché dopo 4 o 8, come nei normali contratti di locazione. I proprietari che aderiranno al progetto potranno usufruire degli sgravi fiscali previsti e potranno accedere al fondo di garanzia comunale, in relazione all eventuale instaurarsi di una situazione di morosità continuativa per almeno tre mesi nonché ottenere un contributo alle spese legali in caso di sfratto dell inquilino per tale causa. In fase di prima applicazione del progetto verranno ammessi anche alloggi siti nei comuni confinanti con il territorio comunale di Saronno, facendo riferimento ai patti territoriali ed alle aliquote IMU ivi vigenti. Inoltre, di norma, non verranno presi in considerazione alloggi con superficie superiore a mq. 95. Modalità di attuazione del progetto 4

5 Requisiti del Conduttore Il conduttore deve essere in possesso dei seguenti requisiti: - Almeno un componente del nucleo familiare dovrà essere in possesso di un contratto di lavoro a tempo indeterminato e disporre di una entrata netta mensile almeno doppia rispetto al canone di locazione da corrispondere; l entrata minima così definita valevole per una persona sola è da incrementare di 150,00 per ogni ulteriore componente presente sullo stato di famiglia anche se non fiscalmente a carico. Nel contempo per rientrare nel progetto l ISEE ERP non può essere superiore a ,00; - L aspirante inquilino deve risultare residente a Saronno da almeno tre anni ; in caso di stranieri, il Comune verificherà il possesso del permesso di soggiorno in corso di validità; - Non deve intercorrere nessun grado di parentela diretta o di affinità con il proprietario contraente da parte dell aspirante inquilino e degli altri componenti il suo nucleo familiare. - Né l aspirante inquilino né altro membro del suo nucleo familiare devono possedere proprietà immobiliari sul territorio nazionale Condizioni per la stipula del contratto - Il conduttore, all atto della sottoscrizione del contratto, dovrà versare al Comune, a titolo di quota di compartecipazione al progetto, due mensilità di canone finalizzate ad alimentare il fondo di garanzia per le finalità specificate al paragrafo impegni del Comune. Per l inquilino il versamento deve intendersi a fondo perduto. - Il conduttore dovrà accettare la valutazione della presenza delle condizioni necessarie per accedere al progetto ed il successivo controllo sulla regolarità del pagamento da parte dei servizi sociali - Il conduttore dovrà avere la consapevolezza dell obbligo del puntuale pagamento del canone d affitto, pena l esecuzione dello sfratto da parte della proprietà senza alcun intervento da parte dell Amministrazione Comunale. Spetta al Comune la verifica dei requisiti degli aspiranti inquilini a tal fine l ufficio casa appronterà un bando sempre aperto per consentire agli aspiranti inquilini di presentare domanda. L ufficio, verificato il possesso dei requisiti per l accesso di tali famiglie,inserirà le stesse in un apposito elenco che sarà fornito alle agenzie 5

6 immobiliari/proprietari, che manifesteranno interesse per il progetto, per la scelta delle famiglie a cui locare gli alloggi di cui dispongono. L ufficio provvederà ad aggiornare costantemente tale elenco. Il Comune verificherà esclusivamente la correttezza e la veridicità dei documenti richiesti dal progetto e finalizzati alla redazione dell elenco sopra citato, non è in alcun modo contemplata la verifica /valutazione di ulteriori requisiti sia di carattere generale che speciale attinenti il nucleo familiare. Impegni del Comune Il Comune istituisce un fondo di garanzia attraverso uno stanziamento su uno specifico capitolo di bilancio. Detto fondo garantirà il proprietario che stipuli con famiglie inserite nella lista Lo.ca.re. contratti di locazione a canone concordato ai sensi della L.431 del Il fondo di garanzia garantirà, durante i primi tre anni di vigenza del contratto, un rimborso massimo pari al valore di 6 mensilità del canone di affitto (da intendersi come erogabili una sola volta in una delle tre annualità), in relazione all eventuale instaurarsi di una situazione di morosità relativa al canone o alle spese condominiali, pari ad almeno il valore di tre mensilità, che conduca alla procedura di sfratto. Condizione necessaria per accedere al rimborso è la tempestiva segnalazione da parte della proprietà agli uffici comunali dell insorgere della morosità: la comunicazione dovrà pervenire entro 60 giorni dalla data prevista per il pagamento del canone, qualora la scadenza non venga rispettata dall inquilino. A seguito della segnalazione l Ufficio Casa effettuerà una verifica con l inquilino, indagando sui motivi della morosità ed intervenendo, per quanto possibile, per la loro rimozione. Se la morosità prosegue ed il proprietario decide di procedere allo sfratto, viene previsto il rimborso per la proprietà di un massimo di 6 mensilità da parte del fondo del progetto Lo.ca.re., erogabili dopo la convalida dello sfratto da parte del Tribunale. Il fondo garantisce altresì al proprietario un contributo alle spese legali in caso di sfratto dell inquilino per tale causa (pari a 1.000,00). Al proprietario viene inoltre riconosciuto l indennizzo eventuale pari al valore massimo di 2 mensilità di canone, a fine locazione, a fronte di documentazione comprovante i danni subiti sempre se non utilizzata per sanare la morosità. Ogni altra eventuale voce di debito resterà a carico dell inquilino, al quale il proprietario dovrà rivolgere ogni pretesa derivante dal contratto di locazione sottoscritto. Nessuna rivendicazione derivante da detto contratto potrà essere rivolta dal proprietario al 6

7 Comune di Saronno al di fuori dei casi espressamente indicati e disciplinati dal presente accordo. Impegni del Proprietario: - Produzione di idonea documentazione attestante la certificazione degli impianti ai sensi della normativa vigente e autocertificazione dell idoneità dell alloggio ai sensi del regolamento locale d igiene, con possibilità di verifica da parte del Comune o dell agenzia immobiliare intermediaria; - Applicazione di un canone inferiore di almeno il 5% rispetto ai valori massimi previsti dall accordo territoriale; - Rinuncia a richiedere all inquilino il versamento di una cauzione; - Segnalazione tempestiva (entro 60 giorni) al Comune dell eventuale manifestarsi di una morosità, per i provvedimenti di competenza. Diritti del proprietario in relazione al progetto Il proprietario che, in presenza di una morosità continuativa decide di adire alla procedura di sfratto, dopo la convalida dello stesso da parte del Tribunale avrà diritto al rimborso per un massimo di sei mensilità del canone non percepito o delle spese condominiali per pari valore fruendo al contempo di un contributo per le spese legali pari ad un massimo di 1.000,00, nonché dell indennizzo, pari al valore massimo di 2 mensilità di canone, a fronte di documentazione comprovante gli eventuali danni subiti (tale indennizzo è previsto anche in caso di fine locazione per qualunque altro motivo, se ne sussistono i presupposti) sempre se non utilizzata per sanare la morosità. Ogni altra eventuale voce di debito resterà a carico dell inquilino, al quale il proprietario dovrà rivolgere ogni pretesa derivante dal contratto di locazione sottoscritto. Nessuna rivendicazione derivante da detto contratto potrà essere rivolta dal proprietario al Comune di Saronno al di fuori dei casi espressamente indicati e disciplinati dal presente accordo. Impegni Agenzie immobiliari: - Acquisire la documentazione relativa all idoneità dell alloggio (con relativo sopralluogo dell immobile) ed i certificati attestanti la conformità degli impianti. - Informare esaustivamente le parti (proprietario e inquilino) di tutte le condizioni previste dal progetto; 7

8 - Garantire il supporto nelle fasi di stipula del contratto a canone concordato ; - Accettare a titolo di provvigione un corrispettivo calmierato, pari al massimo ad una mensilità di canone; - Fornire consulenza finalizzata alla stipula del contratto ai proprietari privati che volessero aderire al progetto Lo.ca.re. senza avvalersi dell agenzia immobiliare; in tali casi la verifica attinente le condizioni dell alloggio e la conformità degli impianti alle prescrizioni di legge sarà a cura dell Amministrazione Comunale. Strumenti Vengono previsti diversi strumenti formali che affiancano il normale contratto di locazione a canone concordato: - un accordo preliminare da sottoscrivere tra Comune, Agenzie aderenti al progetto, assumendo i rispettivi impegni in merito al ruolo nel progetto ed alla gestione delle reciproche relazioni; - un accordo tra Comune e singolo inquilino che definisca gli impegni reciproci ; - un accordo tra Comune e singolo proprietario che definisca gli impegni reciproci. 8

9 NOTE (1)Il patrimonio di ERP è composto da 940 alloggi di cui 260 di proprietà comunale, oltre a 39 alloggi della società SESSA, con canone moderato. Le istanze giacenti al momento per ERP sono relative a circa 400 nuclei familiari con una media annuale di disponibilità per l assegnazione pari a circa 25 alloggi, numero che non appare sufficiente a soddisfare le richieste avanzate dai cittadini. (2)Nel 2011 il fondo a disposizione per il rimborso affitto ammontava a ,95 a carico della Regione ed ,50 a carico del Comune; il reddito ISEE massimo per l accesso era fissato in ,42. Per l anno 2012,il fondo regionale è stato drasticamente ridimensionato (meno di un terzo del 2011) ed il tetto per l accesso fissato ad ISEE inferiore a.4.000, escludendo tutta la platea che dispone di una situazione reddituale/patrimoniale tra.4000,00 ed ,42. (3)Una ricerca condotta nel 2010 dal prof.palvarini del Dipartimento di Sociologia e Ricerca Sociale dell Università di Milano-Bicocca, finalizzata a capire le conseguenza economiche per le famiglie che spendono il 30% del proprio reddito per la casa, conclude che più della metà della povertà rilevata in Italia dipende, in misura maggiore o minore, dai costi legati all abitare. Il rischio di impoverimento legato alla casa è sensibilmente maggiore : - per le persone sole e per i nuclei numerosi - per i nuclei più giovani (minor livello retributivo e presenza più frequente di figli a carico) - per le famiglie di pensionati - per i cittadini extraeuropei La povertà da costi abitativi colpisce: il 15,5% delle famiglie in affitto a canone sociale il 22,9% di quelle a canone di mercato (4) Il testo dell Accordo Territoriale può essere visitato e scaricato visitando il sito del Comune di Saronno sezione UFFICI COMUNALI SERVIZI ALLA PERSONA UFFICIO CASA (5) l applicazione della cedolare secca include - la sostituzione della tassazione IRPEF a scaglioni di reddito con una tassa fissa al momento del 15% da calcolare sull importo annuale del canone; - l esonero dal pagamento della tassa di registrazione del contratto d affitto; - l obbligo di mantenere invariato il canone di affitto per tutta la durata del contratto ( non è possibile calcolare adeguamento ISTAT). (6) Art.4 ultimo periodo del Regolamento Comunale per l Imposta Municipale propria IMU, approvato con deliberazione di C.C. n. 4 del 27 febbraio 2012 che recita: Il Consiglio Comunale può stabilire, altresì, la differenziazione delle aliquote per gli immobili non adibiti ad abitazione principale nel modo seguente: per gli immobili locati a canone concordato, dietro presentazione del relativo contratto di locazione, con una aliquota in misura ridotta comunque non inferiore all aliquota del 4,5/mille. Saronno, 9

10 Progetto Lo.ca.re. : Locazione a canone responsabile, concordato e garantito Tabella di sintesi ATTORI COSA FANNO VANTAGGI SVANTAGGI IMPEGNI PROPRIETARI INQUILINI Mettono a disposizione alloggio a canone concordato Accettano verifiche comune su situazione reddituale all inizio ed in caso di insolvenza Assumono impegni scritti Fiscali Durata 3+2 (Garanzia del Comune 6 mesi/anno affitto per i primi tre anni di vigenza del contratto, contributo spese legali fino ad 1.000) Canone meno oneroso Affitto inferiore ai valori di mercato Rinuncia alla cauzione da parte dell inquilino (garantite 2 mensilità a fine locazione dal fondo di garanzia per eventuali danni documentati) Versano a titolo di quota di partecipazione al progetto 2 mensilità di canone a fondo perduto Informare il Comune al primo manifestarsi di un insolvenza (entro 60 gg) Pagare sempre regolarmente; contattare comune in caso di difficoltà COMUNE Costituisce fondo con proprie risorse e lo implementa con due mensilità a fondo perduto di ciascun inquilino Colloca inquilini con difficoltà a sostenere i canoni del libero mercato Eventuale necessità di coprire morosità utilizzando risorse comunali Valutazione inquilini; costituzione e gestione fondo di garanzia AGENZIE ADERENTI AL PROGETTO Reperiscono alloggi Verificano idoneità alloggi Utilizzano alloggi sfitti di clienti Provvigione calmierata Rispetto accordi del progetto Stipulano contratti ASSOCIAZIONI DEI PROPRIETARI Reperiscono alloggi Verificano idoneità alloggi Rispetto accordi del progetto Supportano i proprietari nella stipula del contratto 10

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