COMUNE DI LAERRU PROVINCIA DI SASSARI Via Grazia Deledda n. 4, Tel fax

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1 COMUNE DI LAERRU PROVINCIA DI SASSARI Via Grazia Deledda n. 4, Tel fax CAPITOLATO SPECIALE D APPALTO GESTIONE CASE E APPARTEAMENTI PER VACANZE DEL COMUNE DI LAERRU (SS) IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO F.to Geom. Alessandro Schintu 1

2 CAPITOLATO SPECIALE D'APPALTO PER L'AFFIDAMENTO DELLA GESTIONE DI CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE DEL COMUNE DI LAERRU. Articolo 1 - Oggetto dell appalto L appalto ha per oggetto la gestione delle case e appartamenti per vacanze (C.A.V.) site in nel Centro Storico del paese, costituite da n. 6 appartamenti di complessivi posti letto 30. Articolo 2 - Modalità di affidamento dell appalto La gara d appalto per l affidamento in gestione delle sopra elencate strutture verrà esperita mediante la procedura aperta di cui all art. 17 comma 4 e secondo il criterio dell offerta economicamente più vantaggiosa di cui all articolo 18 comma 3 lett. c) della L.R. n 05 del 07/08/2007. Articolo 3 Importo a base d asta E previsto a carico dell appaltatore un canone pari una percentuale minima del 10% annui, soggetti a rialzo, calcolati sulle presente effettive paganti dell intera rete di Appartamenti. Articolo 4 - Descrizione dei locali - Appartamento n. 1 via Roma n 20: costituito da: 1) Piano Terra: Ingresso, soggiorno, cucina, doppio servizio e terrazza; 2) Piano Primo: n 2 camere doppie, una camera singola, bagno e studio. - Appartamento n. 2 via Rosario n 8: costituito da: 1) Piano Terra: Ingresso-soggiorno, cucina, Lavanderia; 2) Piano Primo: n 2 camere e bagno. 3) Piano Sottotetto: un locale di sgombero; - Appartamento n. 3 via Colombo n 7 : costituito da: 1) Piano Terra: Soggiorno-cucina; 2) Piano Primo: n 1 camere doppie, n 2 camere singola, n 2 bagni, n 2 Ripostigli, balcone. - Appartamento n. 4 via Colombo n 1: costituito da: 1) Piano Terra: Ingresso, Reception; 2) Piano Primo: Soggiorno-pranzo, angolo cottura, n 2 bagni, andito, camera doppia, terrazzo e poggiolo. 4) Piano Secondo: n 3 camere da letto, n 2 bagni, andito e poggiolo. 5) Piano Terzo: Andito, terrazzo, camera e bagno. - Appartamento n. 5 Piazza della Vittoria n 14: costituito da: 1) Piano Terra: Ingresso, soggiorno-cucina, Ripostiglio e doppio servizio; 2) Piano Primo: n 1 camera doppia, una camera tripla e bagno. 2

3 - Appartamento n. 6 via Amsicora n 16: costituito da: 1) Piano Terra: Ingresso, soggiorno, ne ripostiglio; 2) Piano Primo: andito, n 2 camere doppie, una camera singola e bagno. Tutti gli appartamenti sono arredati e dotati di tutti i confort i partecipanti alla gara potranno comunque prendere visione dei locali e/o delle relative planimetrie, previo accordo con l Ufficio Tecnico del Comune. Art. 5 Criteri di gestione La gestione dovrà essere esercitata nel pieno rispetto di tutte le norme disciplinanti le singole attività annesse, nonché di tutte le cautele necessarie per la sicurezza, la tutela dell igiene e della salute pubblica. La Stazione appaltante consente che tutte le licenze e autorizzazioni amministrative, per il periodo di gestione dei fabbricati, siano rilasciate e/o volturate a nome della Ditta, con obbligo di rivolturazione delle stesse da parte della ditta alla scadenza del contratto. Il gestore dovrà garantire: a) l apertura, la chiusura e la custodia dei locali, b) la sorveglianza sulla corretta utilizzazione della struttura e degli arredi da parte dell utenza; c) l informazione all utenza circa le possibilità di utilizzazione della struttura; d) l informazione all utenza circa i possibili itinerari escursionistici sul territorio di Laerru; e) la manutenzione ordinaria del fabbricato e delle relative pertinenze; f) l organizzazione periodica di attività secondo quanto previsto nel progetto di gestione che dovrà essere presentato contestualmente all offerta e che verrà considerato parte integrante della stessa; g) la tenuta, all interno della struttura, in comoda posizione, del libro dei visitatori, che ad ogni modo non sostituisce le scritture, di registrazione e di segnalazione, che il Gestore deve tenere a norma delle leggi tributarie e di pubblica sicurezza. Art. 6 Altro Oneri a carico del gestore Sono altresì a carico del soggetto gestore: 1) Le spese relative agli allacci del servizio idrico integrato, (Acqua,Fognature e depurazione), al servizio di telefonia fissa, al servizio di trasmissioni via cavo, alla fornitura di energia elettrica, canoni TV ecc.; 2) Le spese relative ai consumi per i servizi e forniture di cui al punto 1); Art. 7 Calendario di apertura 3

4 Il calendario di apertura della struttura dovrà essere concordato congiuntamente tra la ditta e la stazione appaltante. Tale calendario potrà essere altresì determinato unilateralmente dalla ditta ed in tal caso esso si intende approvato se, decorsi inutilmente 15 giorni dalla comunicazione del calendario, la stazione appaltante non esprimerà parere negativo mediante deliberazione della Giunta. Art. 8 Tariffe e prezzi Le tariffe ed i prezzi praticati nell ambito dell utilizzazione della struttura saranno oggetto di determinazione unilaterale da parte della ditta, ma dovranno essere comunicate alla stazione appaltante entro 15 gg. dall apertura ed almeno 15 gg. prima dell entrata in vigore di ogni variazione tariffaria. Tutti i proventi derivanti dall introito delle tariffe di utilizzazione della struttura, dalla somministrazione di cibi e bevande oltreché da ogni altra attività legittimamente e legalmente esercitata nell ambito della gestione della struttura (escursioni guidate, giornate ecologiche ecc.) spettano alla ditta. I sopracitati proventi dovranno essere riscossi dalla ditta mediante regolare documentazione fiscale. Il gestore, con cadenza annuale, entro il 30 giugno di ogni anno, é tenuto alla presentazione, alla stazione appaltante, del consuntivo relativo alle presenze ed alle attività svolte dalla struttura nell anno precedente. In particolare sarà cura del gestore, in collaborazione con l ufficio turistico del Comune stilare adeguate statistiche qualitative e quantitative in merito al flusso turistico registrato. Art. 9 Divieto di sub locazione La ditta non ha titolo a praticare la sub locazione delle strutture senza preventiva autorizzazione della stazione appaltante. La violazione di quanto previsto nel presente articolo costituisce motivo di revoca dell appalto. Art. 10 Manutenzione ordinaria Sono a carico del gestore tutti gli oneri relativi alla manutenzione ordinaria e gestione dei fabbricati quali: -manutenzione e piccole riparazioni degli impianti (idrosanitario, termico elettrico) compresa la sostituzione di piccole parti soggette ad usura; -manutenzione delle componenti edilizie (serramenti ecc.) a garanzia della funzionalità delle stesse; -custodia e manutenzione delle attrezzature in dotazione ai fabbricati; -interventi di riparazione dei danni arrecati da cattivo uso; -pulizia dei locali e delle attrezzature affidate in gestione, comprese le spese relative ai materiali per la pulizia; -riscaldamento, energia elettrica, tasse ed imposte locali gravanti per uso e consuetudine sul gestore (es. tassa rifiuti), spese telefoniche ed ogni altro servizio ritenuto utile ai fini della gestione; -mantenimento in perfetta efficienza degli estintori e delle altre strutture di sicurezza antincendio, provvedendo alla regolare manutenzione; 4

5 -mantenimento in buone condizioni igieniche e cura della pulizia delle aree immediatamente adiacenti le case vacanza; -cura dello smaltimento dei rifiuti inorganici ed organici (servizi igienici); -alla eventuale chiusura stagionale, provvedere al riordino ed alla pulizia dei locali nonché alla disattivazione di eventuali impianti idrici ed elettrici o di altre apparecchiature sensibili alle condizioni atmosferiche invernali; -durante il periodo di chiusura stagionale provvedere a periodiche visite di controllo, senza alcuna richiesta per particolari rimborsi spese; L Ufficio tecnico del Comune dovrà essere periodicamente informato degli interventi di manutenzione eseguiti sul fabbricato e dei relativi costi. Il precedente elenco degli oneri non ha carattere esaustivo, ma esclusivamente indicativo, di conseguenza la ditta non potrà ritenersi sollevata dall esecuzione dei lavori comunemente individuati come manutenzione ordinaria che non siano ricompresi fra quelli sopra espressamente menzionati. Art. 11 Concessioni, permessi, polizze assicurative Il Gestore deve provvedere a proprie spese, alle scadenze di legge, al rinnovo di tutte le concessioni e permessi presso gli Enti competenti. Il gestore è inoltre tenuto a provvedere, a proprie spese, alla stipula di idonee polizze di assicurazione e/o fidejussorie e precisamente: A. Polizza di Responsabilità Civile verso terzi (R.C.T.) e verso prestatori di lavoro (R.C.O.); A1. La polizza di R.C.T dovrà garantire il Gestore per tutte le attività dallo stesso svolte nell ambito delle attività oggetto del presente appalto. Il contratto assicurativo dovrà includere: -la Responsabilità Civile Personale degli addetti alla gestione delle attività, siano essi dipendenti, collaboratori a qualsiasi titolo, soci-lavoratori del Gestore; -le clausole specifiche per le attività di cui all art. 5, comma e) ed art. 10, compresi i danni a cose dei singoli proprietari degli immobili; -l estensione ai danni derivanti ai singoli proprietari degli immobili da incendio di cose del Gestore o dallo stesso detenute nelle strutture oggetto del presente appalto. Il massimale di R.C.T. non potrà essere inferiore a ,00 (duemilioni/00) per ogni sinistro. A2. Garanzia R.C.O. Nella polizza si dovranno comprendere oltre ai dipendenti del Gestore, anche i soci lavoratori (se cooperative) e tutti i soggetti rientranti nelle figure attualmente previste dal mercato del lavoro che venissero eventualmente utilizzati dal Gestore. Il testo da adottare dovrà contenere la garanzia per il danno biologico e dovrà ricomprendere l estensione alle malattie professionali. Il massimale di R.C.O. non potrà essere inferiore ad ,00 (settecentocinquantamila/00) per ogni operatore infortunato. B. Polizza di assicurazione incendio Assicurazione dei beni Immobili e dei beni mobili in uso al Gestore che comprendente l intera struttura costituita da tutti gli immobili distribuiti all interno del 5

6 centro abitato. Nel contratto di assicurazione in particolare si dovrà prevede ad assicurare: -i singoli fabbricati quale bene immobile; - i beni mobili contenuti all interno dei singoli fabbricati. C. Polizza di assicurazione furto Assicurazione dei beni mobili in uso al gestore che si trovino all interno della struttura. Prima della stipula del contratto di convenzione con il Comune, il Gestore dovrà provvedere a consegnare all Ente i progetti delle polizze che intende stipulare con il proprio assicuratore e ciò per un preventivo esame dei documenti ed assenso da parte del Comune. Prima dell inizio dell attività oggetto del presente appalto, il gestore consegnerà al Comune copia dei contratti definitivi, come approvati dal Comune. Le coperture assicurative, nei termini richiesti, dovranno avere decorrenza con data anteriore all inizio dell attività ed il Gestore si impegna a mantenerlo in vigore ed a pagare i relativi premi assicurativi per l intera durata del contratto. Art. 12 Promozione e pubblicità Eventuale pubblicità effettuata dal gestore su richiesta di terzi a mezzo di depliant, riviste, giornali, timbri, cartoline, cartelli pubblicitari, manifesti o giornali, ecc., deve essere preventivamente trasmessa alla Stazione appaltante ed i proventi costituiranno introito solo per la ditta. Manifestazioni, iniziative naturalistiche, eventi in generale presso la strutture dovranno essere preventivamente comunicati dalla ditta alla stazione appaltante. Art. 13 Verifiche e controlli Allo scopo di verificare la gestione delle strutture la Stazione Appaltante potrà effettuare visite di controllo a mezzo di proprio personale. Le ispezioni non possono estendersi ai libri contabili della ditta. L andamento della gestione sarà monitorato ogni 2 anni. Al fine di valutare l afflusso alle strutture, la qualità del servizio ed il rispetto del piano di gestione proposto in fase di offerta, l ufficio turistico predisporrà una relazione contenente i dati di cui all art. 7 del presente capitolato, integrando gli stessi con i risultati derivanti dall analisi dei contenuti di un questionario che sarà sottoposto all utenza delle strutture e restituito alla stazione appaltante e confrontando le attività proposte e le modalità di gestione con quanto proposto nel progetto di gestione allegato all offerta. Al fine di valutare le condizioni e la manutenzione ordinaria delle strutture, entro il 30/06 dell anno di monitoraggio, il responsabile del servizio tecnico della stazione appaltante, in contraddittorio con il gestore procederà alla valutazione delle condizioni di conservazione del fabbricato, dei mobili e delle attrezzature affidate in gestione. Detta valutazione formerà oggetto di relazione, integrata eventualmente da documentazione fotografica. Nella relazione si verificherà inoltre la rispondenza delle 6

7 azioni effettuate a quanto proposto nel progetto di gestione in materia di conservazione e miglioramento dei fabbricati. Dette relazioni saranno trasmesse alla Giunta affinché possa valutare i risultati della gestione, adottando, qualora lo ritenga opportuno i provvedimenti adeguati a garantire il miglior sfruttamento delle strutture. Qualora, dalle relazioni acquisite la Giunta riscontri una situazione di inefficienza per quanto riguarda il servizio offerto o per quanto riguarda lo stato di conservazione dei locali o delle attrezzature e degli arredi, o ancora il mancato rispetto di quanto proposto nel progetto di gestione delle strutture potrà procedere alla rescissione del contratto. In questo caso troverà applicazione quanto previsto all art. 15 secondo capoverso in materia di adempimenti al termine del periodo di gestione. La stazione appaltante avrà facoltà di valersi della cauzione di cui all art. 15 quale rimborso dei danni provocati dal gestore. Qualora la Stazione Appaltante debba ricorrere all escussione di parte della cauzione, il gestore sarà obbligato a reintegrarla nella somma inizialmente prevista. Art. 14 Durata del contratto Il contratto di gestione avrà durata di anni sette a partire dalla data del verbale di consegna degli immobili. Si potrà procedere a consegna parziale. Al momento della consegna degli immobili sarà redatto apposito verbale di consistenza delle strutture in contraddittorio tra il responsabile del servizio tecnico o persona da lui delegata ed il titolare della ditta o persona da lui delegata. Tale verbale descriverà la consistenza e lo stato di conservazione dei locali e delle strutture concesse in uso. Eventualmente potrà essere integrato da adeguata documentazione fotografica. Il gestore dovrà procedere all apertura delle strutture entro 30 gg. naturali e consecutivi dalla data di consegna delle strutture stessa. Per ogni giorno di ritardo rispetto alla data prevista di apertura sarà applicata una penale pari allo 0,1% dell importo del contratto. Qualora detto ritardo dovesse protrarsi oltre i 100 giorni il Comune potrà procedere alla rescissione unilaterale del contratto. Art Cauzione Prima della consegna degli immobili dovrà essere prestata cauzione a garanzia della piena e perfetta esecuzione degli oneri contrattuali previsti dal presente capitolato. La cauzione sarà di importo pari al 5% dei presunti ricavi nell arco dei sette anni stimato in 375,000,00 e nelle forme previste dall art. 54 della L.R. n 05/07. Nel caso di inadempienze contrattuali da parte dell Appaltatore, il Comune di Laerru avrà diritto di valersi di propria autorità della suddetta cauzione. L Appaltatore dovrà reintegrare la cauzione medesima, nel termine che gli sarà prefissato, qualora l'amministrazione abbia dovuto, durante l esecuzione del contratto, valersi in tutto o in parte di essa. 7

8 La cauzione sarà restituita al Gestore entro tre mesi dalla cessazione del rapporto contrattuale, sempre che non debbano farsi valere contestazioni. Art. 16 Canone annuo La ditta aggiudicatrice del servizio dovrà versare annualmente, entro e non oltre il 15 Gennaio, al Comune di Laerru, la percentuale che risulterà dall aggiudicazione calcolato sulle reali presenze fatturate intercorse durante l anno di riferimento. Articolo 17 - Penalità Ove si verificassero deficiente, interruzioni, o abusi nell espletamento degli obblighi contrattuali, l Amministrazione comunale avrà facoltà, valutati i motivi, di applicare una penale variabile a seconda della gravità dell inadempienza, da 100,00 a 1.000,00 per ciascuna inadempienza. In via esemplificativa si elencano le inadempienze: 1) mancata apertura delle strutture nei giorni pre-fissati: 300,00; 2) mancata applicazione delle tariffe comunicate all A. Comunale: 100,00; 3) mancato utilizzo di personale previsto nel progetto 300,00; 4) mancata esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria delle strutture da 100,00 a 1.000,00 6) altre inadempienze da progetto presentato da 100,00 a 1.000,00 L applicazione delle penalità dovrà essere preceduta da regolare contestazione scritta dell inadempienza. La ditta ha facoltà di presentare le proprie contro deduzioni entro e non oltre 10 giorni dalla notifica della contestazione. Il Comune procederà al recupero delle penalità mediante ritenuta sulla cauzione, che andrà debitamente reintegrata a cura del gestore. Art. 18 Cause di risoluzione del contratto Nel caso di violazioni particolarmente gravi o in caso di ripetute inadempienze contrattuali si procederà alla risoluzione del contratto. Si darà luogo alla risoluzione del contratto: 1) nel caso di mancato versamento delle rate del canone entro i 30 giorni successivi alle scadenze di cui al precedente art. 18; 2) ove le inadempienze di cui al precedente art. 19, punti 1), 2), 4), si ripetessero per 3 volte in un anno; 3) in caso di mancata osservanza di quanto previsto all art. 6 del presente capitolato; 4) per grave inosservanza della normativa vigente; 5) a seguito di reiterate e notificate inadempienze agli obblighi assunti con il contratto e /o previsti nel presente capitolato. Entrambe le parti hanno la facoltà di avviare la procedura di risoluzione del contratto ai sensi della normativa vigente. 8

9 Art. 19 Esclusione del diritto a risarcimento Qualora, per cause non dipendenti dalla Stazione appaltante e non relative alla costruzione dei fabbricati, le strutture non fossero in grado di funzionare anche solo parzialmente, al Gestore non sarà riconosciuto alcun risarcimento. Articolo 20 - Criteri di aggiudicazioni L appalto verrà aggiudicato alla ditta che avrà presentato l offerta ritenuta più vantaggiosa, in base all esame dei seguenti elementi di valutazione (punti 100/100): 1) Validità complessiva della proposta progettuale che, partendo dalle indicazioni dell Amministrazione Comunale, sappia ampliarne Max 25 punti e arrichirne l impianto complessivo e i singoli aspetti 2) Capacità tecnica maturata nella gestione di strutture ricettive Max 10 punti 3) Impiego di personale locale con regolare retribuzione, in ragione del fatto che la migliore conoscenza di storia, ambiente, archeologia, usi e Max 25 punti costumi Laerresi, rappresenta un valore aggiunto per la migliore attuazione del progetto 4) Qualificazione del personale effettivamente destinato alla gestione dei servizi Max 10 punti 5) Offerta economica Max 30 punti 1) il punteggio relativo alla proposta progettuale verrà assegnato come segue (max 25 punti): la Commissione di gara esaminerà le proposte progettuali valutandone la rispondenza agli obiettivi che si intendono raggiungere. Il punteggio verrà attribuito alle proposte che contengono elementi aggiuntivi, innovativi, migliorativi rispetto alle richieste ivi riportate. 2) il punteggio relativo all elemento di valutazione della capacità tecnica della ditta, maturata nella gestione di strutture ricettive verrà attribuito come segue (max 10 punti): - 2,00 punti per ogni anno di gestione di strutture ricettive alberghiere (alberghi, case vacanza, pensioni, ostelli etc) sino ad un max di 10 punti; - 1,00 punto per ogni anno di gestione di strutture ricettive non alberghiere (ristoranti, bar, tavole calde etc) sino ad un max di 10 punti; 3) il punteggio relativo all impiego di personale locale con regolare retribuzione sarà così assegnato (max 25 punti): - 5,00 punti per ogni elemento impiegato con incarico di responsabile della gestione; - 2,50 punti per ogni elemento impiegato con incarichi qualificati; 9

10 - 1,00 punto per ogni elemento impiegato con incarichi generici; 4) il punteggio relativo alla qualificazione del personale effettivamente destinato alla gestione dei servizi verrà attribuito come segue (max 10 punti): - 3 punti per il possesso di almeno un titolo di studio attinente al settore turistico-ricettivo-alberghiero; - 2 punti per la conoscenza di almeno una lingua straniera a livello professionale; - 2 punti per ogni ulteriore lingua straniera conosciuta a livello professionale; 5) il punteggio relativo all offerta economica verrà attribuito come segue (max 30 punti): P= C*Y/X Dove: P= punteggio da attribuire alla ditta partecipante; C= punteggio massimo previsto nel presente capitolato ovvero 30; Y= Percentuale offerto dalla ditta partecipante; X= percentuale più alta tra le ditte partecipanti; Art. 21 Foro competente Per ogni controversia, in caso di mancata conciliazione, le parti potranno adire l autorità giudiziaria. E competente il Foro in cui ha sede l immobile. 10