C OMUNICAZIONE ONERI DETRAIBILI PER

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1 C OMUNICAZIONE ONERI DETRAIBILI PER INTERVENTI CONDOMINIALI: SCADENZA AL 28 FEBBRAIO 2019 di Michele Bolognesi - Dottore commercialista in Forlì Cesena (FC), Bologna (BO) in questo articolo Considerati i compiti assegnati dall art C.C., anche gli amministratori di condominio sono tenuti a comunicare all Agenzia delle Entrate le spese sostenute nell anno precedente per interventi su parti comuni condominiali di recupero del patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica e l acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all arredo di parti comuni del condominio oggetto di ristrutturazione. Si tratta di una compilazione non priva di insidie che richiede, peraltro, uno stretto coordinamento con i condomini che hanno sostenuto le spese e che intendono detrarre i relativi costi sostenuti. Tale adempimento, introdotto dall art. 3, comma 4, del D.Lgs. 175/2014, rientra in tutta una serie di adempimenti che vari operatori (per esempio operatori sanitari, imprese assicuratrici ecc..) devono effettuare per rendere disponibili all Agenzia delle Entrate gli oneri e le spese sostenute dai contribuenti al fine di permettere all Ufficio di poter predisporre correttamente i modelli 730 precompilati. Entro il 28 febbraio 2019 (salvo proroghe dell ultimo minuto) gli amministratori di condominio devono trasmettere telematicamente all Agenzia delle Entrate, i dati relativi alle spese sostenute nell anno precedente dai condomini (persone fisiche), con riferimento: agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali; all acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all arredo delle parti comuni dell immobile oggetto di ristrutturazione. Si ricorda che, ai sensi dell art. 16-bis, del D.P.R. 917/1986, i contribuenti persone fisiche possono detrarre in dieci anni ai fini IRPEF un importo pari al 50% delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a ,00 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l immobile. Le spese oggetto della comunicazione in commento sono relative alle parti comuni di edificio residenziale di cui all art del C.C. IL PROVVEDIMENTO DELL AGENZIA 2019 Come ogni anno, l Agenzia delle Entrate ha pubblicato il provvedimento (quest anno il n del 06 febbraio 2019), per mezzo del quale ha implementato le specifiche tecniche di compilazione della comunicazione delle 10

2 spese sostenute dai condomini, al fine di consentire all Ufficio una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata e ampliando il cerchio degli oneri oggetto di detrazione. A TTENZIONE L amministratore di condominio, infatti, ha l onere in inviare una comunicazione all Agenzia delle Entrate che attesti l ammontare delle spese sostenute e il codice fiscale del soggetto beneficiario. Chi intendiamo per soggetto beneficiario? Coloro che possono usufruire delle detrazioni per interventi su parti comuni di edifici ad uso abitativo costituti in condominio, sono: proprietari o nudi proprietari; familiari conviventi del possessore o detentore; titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); locatari o comodatari; soci di cooperative divise o indivise; imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce; soggetti indicati nell art. 5 del TUIR che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali. In presenza di più soggetti, gli unici che effettivamente potranno beneficiare delle detrazioni di cui sopra saranno quelli che hanno sostenuto direttamente le spese per i lavori. A TTENZIONE L amministratore di condominio non è tenuto ad interpellare ogni singolo condòmino per individuare il soggetto che intende beneficiare delle detrazioni fiscali. Infatti, in assenza di diversa comunicazione, l amministratore è tenuto ad indicare semplicemente i dati del proprietario medesimo ovvero di colui che risulta dai pubblici registri e dal registro di anagrafe condominiale, ai sensi del comma 1, punto 6, dell art C.C.. I MPORTANTE È bene precisare che non è sufficiente tenere conto dell intestazione del conto bancario/ postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento delle quote condominiale, posto che è possibile che i, lavori di manutenzione detraibili essere stati sopportati da un soggetto diverso (esempio, il coniuge non proprietario). SOGGETTI TENUTI ALL INVIO DELLA COMUNICAZIONE ALL ADE Sono tenuti ad inviare telematicamente la comunicazione all Agenzia delle Entrate gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell anno di riferimento. 11

3 E SEMPIO Il giorno 01 gennaio 2019, il sig. Mario Bianchi viene nominato amministratore del condominio Alfa Il condominio Alfa è stato amministrato sino al 31 dicembre 2018 dal sig. Claudio Rossi e che ha sostenuto spese per ristrutturazione nel corso dell anno È tenuto all invio della comunicazione il sig. Claudio Rossi. Sulla base delle FAQ pubblicate sul sito dell Agenzia delle Entrate, in caso di condominio minimo, con un numero di condomini inferiore a 9 e pertanto non obbligati alla nomina di un amministratore ai sensi dell art C.C., non deve essere effettuata alcuna comunicazione all agenzia delle entrate. sono gli stessi condomini ad essere tenuti alla trasmissione all anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell edificio. È prevista un eccezione nel caso in cui vi sia un soggetto che ha ceduto il credito derivante dalla detrazione fiscale, il condomino incaricato dovrà comunicare tutti i dati relativi alle spese riguardanti il condominio minimo, compilando anche le sezioni relative al credito ceduto. ELEMENTI COSTITUENTI LA COMUNICAZIONE La comunicazione deve riportare i dati delle spese relative agli interventi sulle parti comuni che l amministratore ha pagato entro il e le relative quote di riparto tra i condomini, indicando se questi ultimi hanno o meno versato detta quota entro il e hanno optato o meno per la cessione del credito. In particolare, secondo le specifiche tecniche di compilazione: SEZIONE DATI GENERALI 12

4 AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Si deve inserire la spunta per i dati dell Amministratore di condominio (persona fisica o giuridica) o il codice fiscale del condomino incaricato in caso di condominio minimo con almeno un condomino che ha ceduto il credito. I dati fiscali dell amministratore di condominio (compresa la mail) andranno poi inseriti nella sezione DATI ANAGRAFICI ; SOGGETTO CHE ASSUME L IMPEGNO ALLA PRESENTAZIONE TELEMATICA DATI DELL INVIO L invio può essere ordinario, sostitutivo o di annullamento, ed entro il 28/02/2019 si devono inviare le spese sostenute nell anno 2018; DATI DEL CONDOMINIO SEZIONE INTERVENTI TIPO DI INTERVENTO In questa sezione andrà inserito il codice che identifica la tipologia dell intervento: A: recupero del patrimonio edilizio; B: arredo di immobili ristrutturati; C: riqualificazione energetica edificio esistente; D: intervento su involucro di edificio esistente, esclusi serramenti e infissi detrazione 65% E: installazione di pannelli solari detrazione 65%; F: sostituzione impianti climatizzazione invernale con caldaie a condensazione detrazione 50%; G: acquisto e posa in opera schermature solari detrazione 50%; H: acquisto e posa di impianti di climatizzazione a biomasse detrazione 50%; I: acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto detrazione 65%; L: intervento antisismico in zona ad alta pericolosità; 13

5 M: Ecobonus detrazione 70%; N: Ecobonus detrazione 75%; O: Sisma bonus detrazione. 75%; P: Sisma bonus detrazione 85%; Q: riqualificazione energetica e Sisma bonus detrazione 80%; R: riqualificazione energetica e Sisma bonus detrazione 85%; S: Bonus verde; T: Acquisto e posa in opera finestre comprensive di infissi detrazione 50%; U: sostituzione impianti climatizzazione invernale con caldaie a condensazione + sistemi di termoregolazione o generatori ibridi o pompe di calore detrazione 65%; V: acquisto e posa in opera micro generatori in sostituzione di impianti esistenti detrazione 65%. PROSECUZIONE Indicare se si tratta di lavori iniziati nell anno corrente o se riferiti ad anni precedenti; SPESE EFFETTUATE CON BONIFICO CON MODALITÀ DIFFERENTI In tali sezioni si deve inserire il totale delle spese sostenute e la modalità di pagamento; SEZIONE UNITÀ IMMOBILIARE / SOGGETTI 14

6 DATI UNITÀ IMMOBILIARE In questa sezione si devono inserire i dati catastali dell immobile; se non disponibili, si deve inserire 0. SITUAZIONI PARTICOLARI (UFFICIO, NEGOZIO, STUDIO PROFESSIONALE, IMPRESA...) Si deve inserire il flag nel caso in cui le unità immobiliari siano ufficio, negozio, studio professionale, impresa, società, comproprietà indefinita. DATI DEL SOGGETTO A CUI È ATTRIBUITA LA SPESA Inserire i seguenti dati: Codice fiscale del soggetto a cui è attribuita la spesa; Tipologia del soggetto a cui viene attribuita la spesa (proprietario, nudo proprietario, locatario, comodatario, titolare di altro diritto di godimento o altri casi); Importo del pagamento attribuito, con specifica dell importo sostenuto o flag in caso di pagamento interamente non corrisposto alla data del 31 dicembre; Flag in caso di credito ceduto a terzi o flag in caso di credito ceduto ai fornitori; vi è in tal caso la sezione da compilare con i dati del soggetto cessionario del credito. TERMINE PER L INVIO Come sopra già citato, il termine per l invio della comunicazione per interventi su parti comuni condominiali è al 28 febbraio 2019 e l invio può essere effettuato solamente tramite i servizi Entratel o fiscoonline. Per la compilazione del modello si può scaricare dal sito dell Agenzia delle Entrate l apposito software e l invio può essere 15

7 effettuato direttamente dall Amministratore di condominio (in carica alla data del 31/12) o tramite un intermediario abilitato. Si precisa che in caso di scarto dell invio, è necessario inviare nuovamente la comunicazione entro il 28 febbraio 2019 oppure entro 5 giorni dalla emissione della ricevuta di scarto. A TTENZIONE È bene segnalare che non vi sarà alcuno scarto in caso di codici fiscali errati, pertanto in tal caso si possono percorrere due strade: o si provvede ad invio sostitutivo della comunicazione o, in alternativa, si può comunicare ai vari condomini o beneficiari della detrazione, di prestare attenzione alla propria dichiarazione dei redditi precompilata ed integrarla con tali oneri se non recepiti da parte dell Agenzia delle Entrate. I MPORTANTE Per poter permettere ai condòmini di verificare la correttezza dei dati inseriti nella dichiarazione dei redditi precompilata, è opportuno che gli amministratori di condominio comunichino loro l elenco delle spese sostenute nell anno precedente. Scarica l allegato Spett.le Condòmino Oggetto: Certificazione per detrazioni fiscali In relazione ai lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sulle parti comuni del fabbricato denominato Condominio ALFA, codice fiscale , questa amministrazione attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e di essere in possesso della documentazione originale. A fronte delle spese sostenute, i condomini possono tenere conto delle somme indicate nel prospetto allegato al fine della detrazione del 50% di quanto di singola spettanza per l anno di competenza Cordialità L amministratore 16

8 Allegato Totale Spesa Millesimi Spese Sostenute Quota detrazione , ,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 Condomino ,00 500,00 CONCLUSIONI Si tratta di una comunicazione certamente complicata per gli amministratori di condominio, intermediari o rappresentanti di condomini minimi. Un modello che comporta conoscenze fiscali e di diritto non indifferenti, un livello di buona conoscenza informatica, oltre al fatto che si devono sapere con chiarezza le istruzioni di compilazione di un software che non appare facilmente intuibile. A TTENZIONE Inoltre, i dati da inserire sono sempre più analitici e puntuali ed ogni amministratore dovrà essere a conoscenza non solo dei dati dei soggetti che costituiscono il condominio, ma dovrà essere a conoscenza di tutti i soggetti che hanno intenzione di beneficiare degli oneri per detrazioni. Quanto detto può apparire semplice per amministratori freschi di studi, ma si tratta di una professione che richiede sempre maggiori competenze che spesso non si possono più racchiudere in una sola persona. Anche gli amministratori di condominio dovranno lavorare un po di più per lo Stato e non solo per i loro clienti condomini. 17