PRONTUARIO ANNUALE DELLO STATO DI MANUTENZIONE DELL'IMMOBILE

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1 PRONTUARIO ANNUALE DELLO STATO DI MANUTENZIONE DELL'IMMOBILE Verifica di eventuali processi di degrado della muratura, interna ed esterna, individuazione di eventuali fenomeni di disgregazione, fessurazione, distacchi che possano causare danno o pericolo alla pubblica incolumità Controllo della continuità della superficie di intonaci interni ed esterni Per i rivestimenti esterni, controllo a vista del grado di usura o erosione della superficie, rilievo della presenza di macchie e sporco Verifica della continuità di cordoli, lesene di finestre e porte finestre, cornicioni al fine di verificarne la consistenza e l adesione al supporto al fine di rilevare distacchi che possano causare danno o pericolo alla pubblica incolumità Controllo della continuità dei rivestimenti esterni e delle zoccolature Verifica del grado di usura o di brillantezza dei pavimenti, rilevazione della presenza di macchie e sporco irreversibile, rilevazione di efflorescenze, di abrasioni e graffi Controllo dei rivestimenti in ceramica interni ponendo particolare cura alla verifica di adesione ai supporti di fondo, ad eventuali rigonfiamenti, allo stato della finitura superficiale, ecc. Ispezione visiva finalizzata alla ricerca di fessurazioni e lesioni nelle superfici terrazzate Verifica dello stato dei supporti del pavimento terrazzato, della complanarità e dello stato dei quadrotti di pavimento ispezione visiva delle gronde finalizzata alla ricerca di fessurazioni, distacchi che possano causare danno o pericolo alla pubblica incolumità Quando possibile, ispezione visiva finalizzata alla ricerca di fessurazioni, lesioni; verifica delle zone soggette a ristagno d'acqua sulle coperture a falda; controllo delle condizioni degli elementi più esposti agli agenti atmosferici. Verifica della tenuta dei pluviali, sia esterni che in cavedi, con particolare attenzione a curve e gomiti, allo scopo di proteggere l integrità delle superfici murarie adiacenti Verifica della continuità, stabilità e consistenza delle ringhiere di scale e rampe interne ed esterne Controllo a vista dello stato di conservazione e di stabilità del corrimano e della balaustra

2 Controllo dello stato di conservazione e complanarità dei telai e controtelai di porte e finestre Verifica dell'eventuale stato di verniciatura dei telai e controtelai Controllo dell'efficacia dei dispositivi di movimento e chiusura di porte e finestre Controllo al fine di individuare eventuali anomalie della pavimentazione delle aree esterne ed a parcheggio, con particolare attenzione ai casi in cui rappresentino pericolo per la sicurezza ed incolumità delle persone controllo dello stato di conservazione (efflorescenze, variazioni cromatiche, fessurazioni, rotture, sollevamenti, avvallamenti, sporgenze, ristagni d'acqua, ecc.) Controllo dello stato di conservazione delle fioriere Per le recinzioni: controllo del grado di integrità (corrosione, deformazione elementi, perdita di elementi) e del grado delle finiture (bollature, screpolature, sfaldamento delle vernici, ecc.) Sorveglianza sistematica dell'efficienza dei corpi illuminanti esterni, della rete e degli automatismi, necessaria per individuare gli interventi manutentivi che si rendessero necessari Verifica dell'efficienza dell'impianto di messa a terra Verifica delle linee di alimentazione dei corpi illuminanti Verifica dei quadri elettrici e dello stato di conservazione degli armadi Ventilconvettori: Verifica dei termostati ambiente Controllo della rumorosità dell elettroventilatore Verifica di funzionamento alle diverse velocità Radiatori: Controllo perdita acqua verifica di corretto funzionamento Controllo dell attivazione delle luci di emergenza alla chiusura del quadro generale e verifica della loro stabilità di ancoraggio al muro LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA A CARICO DEL GESTORE esecuzione di tinteggi periodici in idropittura o in vernice, come l'esistente, per mantenere i locali puliti e decorosi, esclusi i casi di macchie nelle murature o nei solai dovute a perdite nelle tubazioni idriche e di riscaldamento o ad infiltrazioni di acqua piovana o umidità. Rimozione di depositi, detriti, foglie e ramaglie dalle superfici della copertura, dalle griglie, dalle converse, bocchettoni e gronde asportazione di eventuali organismi vegetali o biologici.

3 Revisione e controllo della copertura con eventuale sostituzione di elementi ammalorati, tegoli e coppi, lastre, ecc. Controllo del corretto posizionamento delle tegole/coppi lastre soprattutto in corrispondenza di gronde e pluviali e sistemazione o riposizionamento e sostituzione di coppi spostati o rotti Sostituzione di parti di tubazione, collari e raccorderie ammalorate dei pluviali Pulizia accurata dei tombini di raccolta delle acque piovane e verifica della capacità di deflusso Ripristino o sostituzione dei mastici e delle guarnizioni, di qualsiasi natura, di tenuta dei vetri Serramenti: sostituzione di tutti i componenti non funzionanti e non più riparabili come maniglie di ogni tipo, cerniere, serrature, bilici, molle chiudi porta, cremonesi, spagnolette, guarnizioni di tenuta Sostituzione dei vetri rotti di qualunque tipo e per qualsiasi motivazione (compreso atti vandalici) escluso gli eventi eccezionali (sommosse, eventi calamitosi) sostituzione di battiscopa in legno o plastica ammalorato o mancante Lubrificazione e ingrassaggio cerniere e maniglie con prodotti siliconici Avvolgibili: verifica ed eventuale sostituzione di cinghie, funi di acciaio, aste e manovelle, cordoncini di manovra, staffe reggi rullo, rullo avvolgitore, puleggia e quant'altro soggetto a movimento. Mantenimento del regolare funzionamento mediante la pulizia e lubrificazioni dei movimenti tende: riparazione ovvero sostituzione in tutti i casi in cui le parti risultino non riparabili oltre che di tutti i componenti elettrici di controllo e comando, anche dei teli in stoffa o plastica, delle eventuali mantovane, dei rulli avvolgitori con ogni loro accessorio, dei motoriduttori elettrici e di quant altro necessario Controllo, pulizia e riparazione di tende veneziane compresa la sostituzione di cordine di regolazione, lamelle, portalamelle e quant altro necessario Pulizia dei teli in stoffa o plastica, delle eventuali mantovane, dei rulli avvolgitori con ogni loro accessorio Porte in legno: pulizia del telaio, controtelaio dell anta e delle mostre con prodotti detergenti non aggressivi (preferibilmente prodotti contenenti cere), rimozione accurata dei depositi di sporco in prossimità dei fori, asole, battute Verifica fissaggio del telaio al controtelaio ed eventuale sistemazione Sfilatura ante e lubrificazione cerniere, registrazione viti e cerniere ove necessario, registrazione, riparazione o sostituzione della maniglia Sostituzione di tutte le parti soggette ad usura o guaste

4 Mantenimento del regolare funzionamento di serrande e cancelli estensibili mediante la pulizia e lubrificazioni di cerniere, guide e snodi Rifacimento della segnaletica orizzontale nelle aree esterne a parcheggio Controllo dello stato dei cartelli e dei pali di sostegno della segnaletica verticale Corretto riposizionamento dei segnali verticali e/o delle paline girate o piegate. Eventuale pulizia dei cartelli. Manutenzione dei segnali e delle paline compreso la fornitura della piccola minuteria eventualmente danneggiata. E escluso la fornitura e l installazione dei segnali o delle paline irrecuperabili Ancoraggio di panchine al terreno in caso di distacchi. Sostituzione elementi in caso di rottura Manutenzione a regola d arte dei viali ghiaiati Manutenzione di eventuali colonnine portacatena o blocchi dissuasori di parcheggio con idoneo ciclo di pulizia e verniciatura Pulizia e disostruzione di caditoie e pozzetti, attività da eseguire almeno 1 volta l'anno e comunque ad occorrenza Controllo dei chiusini e sistemazione delle eventuali anomalie di chiusura. Eventuale sostituzione Svuotamento delle fosse biologiche mediante aspirazione con autobotte attrezzata dei fanghi e del materiale melmoso e successivo lavaggio con acqua a forte pressione lavori di spurgo linee fognarie Sostituzione a guasto degli ausiliari dell'impianto elettrico esterno (starter/accenditori, reattori, alimentatori, trasformatori, lampadine ecc.). Per i cancelli: controllo del grado di integrità (corrosione, deformazione elementi, perdita di elementi) e del grado delle finiture (bollature, screpolature, sfaldamento delle vernici, ecc.); controllo del grado di efficienza delle cerniere, delle guide di scorrimento Controllo, regolazione, manutenzione ed eventuale sostituzione degli organi di apertura e chiusura Ingrassaggio componenti (cerniere, guide scorrevoli, ecc.) eventuale riparazione di recinzioni metalliche e dei paletti in acciaio con l'esclusione della parte in muratura Ripristino della integrità e del funzionamento di cancelli automatici, porte automatiche, barriere mobili per guasti elettrici o meccanici da qualsiasi natura derivanti. Riparazione dei corpi illuminanti e sostituzione di lampade di qualunque tipo a qualunque altezza: ad incandescenza, fluorescenti, slim, alogene, a vapori ecc., deteriorate o esaurite, nonché la riparazione ovvero la sostituzione in tutti i casi in cui le componenti non risultino più riparabili di ogni accessorio elettrico e di quelli dei corpi illuminanti e cosi di: reattori, starter, portalampade, schermi e parabole, supporti, borchie, ecc.

5 Riparazione di interruttori e prese di qualsiasi tipo compresa la sostituzione delle parti deteriorate con altri di tipo commerciale Rimozione delle anomalie presenti negli impianti di chiamata, sonori e/o luminosi, compresa la sostituzione dei campanelli, pulsanti, lampade e trasformatori deteriorati Verifica degli impianti di illuminazione di sicurezza per la segnalazione delle vie di esodo e le uscite di sicurezza Rimozione delle anomalie a detti impianti con tutti gli interventi previsti per i corpi illuminanti, compresa la riparazione ovvero sostituzione delle batterie Riparazione dei microfoni, amplificatori ed altoparlanti e sostituzione, ove occorra, di ogni accessorio di collegamento Disostruzione di colonne di scarico acque nere sia esterne che incassate nelle murature, di pozzetti e di tratti di fognatura interna (esclusi i tratti su strada pubblica) per qualunque causa ostruiti, anche mediante impiego di macchine idrovore tipo canaljet Verifica degli impianti idrici che prevede la riparazione ovvero la sostituzione, degli accessori idraulici quali: saracinesche, valvole, rubinetti di ogni genere (p.e. tradizionali, miscelatori, a leva, con fotocellula, ecc.) e galleggianti di qualunque dimensione, raccordi ecc. Riparazione o sostituzione di batterie per cassette di scarico incassate e non, nonché quella di tutti i raccordi esterni alle tubazioni di adduzione come cannucce, flessibili, e tubi vaso-muro. Verifica e sistemazione dell'ancoraggio dei sanitari e delle cassette a muro con eventuale sigillatura con silicone Disostruzione di vasi igienici, orinatoi per qualunque causa ostruiti, anche mediante impiego di macchine idrovore tipo canal-jet Verifica, fissaggio, sistemazione ed eventuale sostituzione dei sedili coprivaso con altri simili e della medesima qualità Rimozione di eventuale calcare sugli apparecchi sanitari con uso di decalcificanti Manutenzione di impianti di scarico di acque bianche mediante disostruzione di lavabi, lavabi a canale, bidets, lavelli, scatole sifonate, scarichi a pavimento. Manutenzione di tutti gli accessori e degli arredi dei bagni quali: armadietti e specchi, cestini, portasapone, portasciugamani, asciugamani elettrici, portarotoli di ogni tipo, ecc. Ventilconvettori: Pulizia dei filtri Idranti: Verifica generale dell idrante, dello stato delle manichette e dei naspi del loro distacco dai rubinetti e della corretta arrotolatura e prontezza all'uso. Verifica dello stato di conservazione e stabilità della cassette e relativi componenti per gli idranti a muro

6 Verifica della visibilità dell idrante, dell immediata utilizzabilità e dell accesso allo stesso; Prova di tenuta di pressione di ciascuna manichetta o naspo ed eventuale sostituzione. Verifica dello stato di efficienza delle lance Verificare la funzionalità degli idranti a colonna (portata, rubinetteria, ecc.) Compilazione dello specifico cartellino di manutenzione e controllo in relazione all ultima data di manutenzione eseguita Verifica della cartellonistica di segnalamento Sostituzione della protezione in plastica della cassetta dell idrante in caso di mancanza o di rottura Verifica a campione della pressione in uscita in corrispondenza degli idranti a muro. Verifica dell efficienza dei naspi e manichette con o senza lancia. Asciugatura delle manichette e riposizionamento nelle cassette assicurandosi che non ci sia traccia di acqua o materiali ancora bagnati Simulazione di allarme Revisioni, controlli, collaudi e ricariche degli estintori portatili esistenti, compilazione dei cartellini e dei registri della sicurezza. Sostituzione di tutte le parti non più idonei/funzionanti (cartellini, etichette, tubi flessibili, guarnizioni di tenuta, indicatori, ecc.) Ripristino delle protezioni o delle verniciature in caso di inizio di principi di corrosione Sostituzione estintore quando non più idoneo o rubato Verifica dello staffaggio della bombola a parete ed eventuale sistemazione verifica dello stato delle porte REI con rimozione di eventuali ostacoli alla chiusura e della funzionalità di eventuali dispositivi di autochiusura e della apribilità delle porte munite di maniglione antipanico o comunque poste lungo vie di fuga. Lubrificazione di cerniere, dispositivi di autochiusura, maniglioni, etc. prova di simulazione per la verifica dell'efficienza della procedura di allarme. In particolare si dovrà controllare la funzionalità dei dispositivi ottici ed acustici, dei comandi ausiliari collegati all'allarme se esistenti. Verifica del posizionamento dei vari cartelli segnalatori (visibilità, corretta posizione) della posizione degli strumenti di spegnimento, delle vie di esodo, ecc. Controllo della presenza delle mappe dei percorsi di esodo Eventuale sostituzione dei segnali mancanti o deteriorati Sostituzione degli elementi non più funzionanti dell'impianto luci di emergenza