Studio E. GUARDUCCI - C. LORENZINI & ASSOCIATI dottori commercialisti

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1 Dott. Enrico Guarducci Dott. Domenico Ciafardoni Dott. Salvatore Marchese Dott. Gianluca Bogini Dott. Giulio Nicolò Campagni Dott.ssa Valentina Pettirossi Circolare n. 24/2013 Perugia, 07 dicembre 2013 Ai Preg.mi Signori Clienti Loro Sedi Oggetto: saldo IMU 2013 Dopo le incertezze degli ultimi tempi, il Governo in data 30/11/2013 ha approvato il D.L. n.133 con il quale sono stati definiti gli obblighi e le esenzioni inerenti il saldo IMU 2013 la cui scadenza risulta fissata per il 16/12/2013. Con il D.L. in argomento, che ha anche richiamato quanto già disciplinato con D.L n. 102 (oggetto di precedente informativa con circolare nr. 20/2013), viene prevista l abolizione della 2^ rata IMU 2013 per gli immobili adibiti ad abitazione principale e relative pertinenze. Tuttavia per i fabbricati interessati dall'esonero i contribuenti sono tenuti a versare entro il il 40% della differenza tra l'imposta ottenuta applicando aliquota e detrazioni deliberate dal comune e quella risultante dall'applicazione delle misure standard. Alla luce delle nuove disposizioni normative risulta l abolizione della 2^ rata IMU 2013 per: 1) abitazioni principali (escluse quelle di categoria A/1, A/8 e A/9, che quindi devono versare il saldo entro il 16 dicembre) e le relative pertinenze; 2) immobili assimilati; 3) fabbricati rurali strumentali all attività agricola (stalle, depositi attrezzi, ecc), risultando tassati i fabbricati rurali abitativi, salvo applicazione dell esenzione per l abitazione principale; 4) terreni agricoli, anche non coltivati, limitatamente a quelli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, risultando tassati i terreni posseduti da altri soggetti sono ordinariamente imponibili; 5) immobili merce destinati alla vendita ==Ł in riferimento ai fabbricati costruiti e destinati alla vendita da parte di imprese costruttrici, l IMU non è più dovuta secondo le seguenti modalità: anno 2013: abolizione 2^ rata; anno 2014: immobili esenti dalla imposta fino a che sono alienati e/o locati. E. Guarducci - C. Lorenzini & Associati - Dottori Commercialisti

2 I fabbricati in argomento devono essere classificati fra le merci e indicati quindi fra le rimanenze nell'attivo circolante dello stato patrimoniale, ovvero nel libro Iva acquisti per i contribuenti in contabilità semplificata. L'esclusione dall'imposta scatta quando il fabbricato è ultimato e quindi accatastato; sino a tale momento l IMU è dovuta sul valore venale dell'area fabbricabile. Sono escluse dal beneficio le immobiliari di gestione, cioè quelle che acquistano i fabbricati finiti per destinarli alla vendita; tali soggetti, pertanto, devono assolvere l'imu ordinariamente anche per i fabbricati sfitti. RIEPILOGO 1) Abitazione principale e pertinenze Per definire un immobile quale abitazione principale occorre ricordare i seguenti 2 concetti, da verificare congiuntamente: c classamento unitario ==Ł previsto un nuovo requisito (non previsto ai fini Ici), consistente nel fatto che per abitazione principale si intende l'immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. Conseguentemente, il contribuente che deciderà di utilizzare come unica abitazione immobili che catastalmente sono separati, non potrà considerarli entrambi abitazione principale ma, al contrario, solo per uno potranno essere applicate le agevolazioni previste l abitazione principale, mentre l altro dovrà scontare l imposta sulla base dell aliquota ordinaria stabilita dal Comune; c residenza e dimora ==Ł richiesto ai fini IMU il duplice requisito della dimora abituale e della residenza anagrafica nell immobile, differentemente da quanto previsto ai fini Ici con trattamento agevolato per abitazione principale riconosciuto a favore dell immobile nel quale il contribuente aveva stabilito la propria dimora abituale. Può pertanto essere considerata abitazione principale solamente l unità nel quale il possessore (e i suoi familiari) dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Quindi, nel caso in cui il nucleo familiare (marito / moglie) possieda complessivamente più abitazioni nell ambito dello stesso Comune, solo una di queste potrà essere abitazione principale. Per quanto attiene le pertinenze della abitazione principale, ai fini IMU si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Il riconoscimento dell applicazione delle agevolazioni per le abitazioni principali e relative è subordinato alla presentazione da parte del soggetto interessato di una dichiarazione IMU entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione, ossia entro il In tale dichiarazione dovranno essere riportati gli identificativi catastali degli immobili cui il beneficio si applica, a pena di decadenza. E. Guarducci - C. Lorenzini & Associati - Dottori Commercialisti

3 2) Unità immobiliari assimilate all abitazione principale Previste alcune assimilazioni all abitazione principale, per le quali, per l anno 2013, si applica l esenzione, salvo conguaglio al 16 gennaio 2014: alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP): a tali immobili, a regime, non è applicabile né l aliquota agevolata per abitazione principale (salvo specifica aliquota che il Comune può introdurre, comunque non inferiore allo 0,46%), né la detrazione aggiuntiva per figli. Per il 2013 si applica l esenzione; unità immobiliari per le cooperative edilizie a proprietà indivisa: il DL 102/13 ha introdotto la completa assimilazione all abitazione principale. Tale assimilazione trova decorrenza dal secondo semestre 2013; personale delle Forze armate e delle Forze di polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale appartenente alla carriera prefettizia: il DL 102/13 ha previsto che dal 1 luglio 2013 l unico immobile posseduto da tali contribuenti sia da considerarsi comunque abitazione principale, purché di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9., pertanto esonerato dall obbligo; uso gratuito ai familiari: prevista la possibilità da parte dei Comuni di introdurre l assimilazione all abitazione principale per le unità immobiliari non di lusso concesse in comodato dal soggetto passivo dell imposta a parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale. Tale beneficio è previsto nel limite di una abitazione per ciascun soggetto passivo concedente e, come già evidenziato, deve essere verificato il riconoscimento nel regolamento comunale, in riferimento al quale si evidenzia che ciascun Comune ha la possibilità di definire i criteri e le modalità per l applicazione della presente agevolazione, ivi compreso il limite dell indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) al quale subordinare la fruizione del beneficio. La previsione normativa concede l assimilazione per la sola seconda rata immobili detenuti cittadini italiani residenti all estero: previa deliberazione da parte del Comune, è prevista l assimilazione anche con riferimento all immobile posseduto a titolo di proprietà o usufrutto, tenuto a disposizione in Italia e quindi non locato. 3) Soggetti passivi IMU Risultano soggetti passivi IMU i possessori di qualunque immobile, e in particolare: il proprietario di immobili (solo se in piena proprietà, ossia per la quota non gravata da usufrutto); l usufruttuario (nel qual caso il titolare della nuda proprietà non deve versare nulla a titolo di Imu); il titolare del diritto d uso; il titolare del diritto di abitazione: nel caso di decesso di uno dei due coniugi, con riferimento alla casa coniugale, pagherà l Imu il coniuge superstite. Con riferimento agli altri immobili di proprietà del defunto pagherà l imposta ciascuno degli eredi in ragione delle proprie quote di spettanza; il titolare del diritto di enfiteusi; il titolare del diritto di superficie; il concessionario di aree demaniali; nel caso di immobile utilizzato in forza di contratto di leasing il soggetto passivo è l utilizzatore sin dalla data di stipula del contratto (anche per l immobile in corso di costruzione); E. Guarducci - C. Lorenzini & Associati - Dottori Commercialisti

4 il coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (quindi il coniuge non assegnatario, da quando perde il diritto a utilizzare l immobile, non deve versare IMU). Al contrario, non sono soggetti passivi: il nudo proprietario (quando sull immobile è presente un usufrutto); l inquilino dell immobile (l imposta viene versata dal titolare dell appartamento); la società di leasing concedente (paga l utilizzatore); il comodatario (paga il comodante in quanto titolare dell immobile); l affittuario dell azienda se l azienda comprende un immobile (il versamento compete al proprietario dell azienda che l ha concessa in affitto). 4) Immobili soggetti ad IMU L imposta deve essere versata con riferimento agli immobili posseduti sul territorio di ciascun Comune, quali: c fabbricati: ad esclusione dei fabbricati di categoria catastale D privi di rendita (per i quali si utilizzano i valori contabili), per tutti gli altri fabbricati si deve fare riferimento alle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1 gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5%, alle quali applicare gli specifici moltiplicatori riportati nella tabella sottostante: CATEGORIA CATASTALE IMU 2013 A (diverso da A/10) - C/2 C/6 C/7 160 B 140 C/3 C/4 C/5 140 A/10 e D/5 80 D (escluso D/5) 65 C/1 55 È prevista inoltre una riduzione del 50% della base imponibile per i fabbricati inagibili ed inabitabili nonché per gli immobili vincolati ai sensi dell art.10 del D.Lgs. n.42/04. c aree edificabili: applicazione dell imposta al valore venale in comune commercio. Si ricorda comunque che molti Comuni individuano dei valori di riferimento ai quali il contribuente può adeguarsi e quindi evitare contestazioni future. Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali è confermata la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti coltivano il terreno pagheranno in ogni caso l IMU come fosse un terreno agricolo (quindi sul reddito dominicale e non sul valore venale), anche se gli strumenti urbanistici, Prg o altro, lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria. In caso di utilizzazione edificatoria dell'area (costruzione di nuovo edificio), di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo tale immobile dovrà considerarsi ai fini fiscali area edificabile e la base imponibile sarà costituita dal valore venale. E. Guarducci - C. Lorenzini & Associati - Dottori Commercialisti

5 5) Versamento differenziale IMU entro Il comma 5 dell art. 1) del menzionato D.L. 133/2013 ha previsto che nel caso in cui il Comune abbia incrementato l aliquota ordinaria oltre l aliquota 0,4% di base (al pari di quanto effettuato dal Comune di Perugia, con aliquota 0,6%), i contribuenti devono calcolare l imposta effettivamente dovuta sulla base di tale aliquota, confrontarla con quella dovuta in base all aliquota standard e versare il 40% di tale differenza entro il prossimo 16 gennaio Esempio 1 Sig. X vive in un appartamento di categoria catastale A/2. Rendita Il Comune ha deliberato un aliquota IMU dello 0,4% e ha lasciato inalterata la detrazione per abitazione principale ( 200). ACCONTO ( ) Esente SALDO ( ) Esente CONGUAGLIO ( ) 0 Esempio 2 Sig. X vive in un appartamento di categoria catastale A/2. Rendita Il Comune ha deliberato un aliquota IMU dello 0,6% e ha lasciato inalterata la detrazione per abitazione principale ( 200). ACCONTO ( ) SALDO ( ) Esente Esente CONGUAGLIO ( ) 134 imposta effettiva: 808 imposta standard: 472 conguaglio: = 336 * 40% = 134,40 134,00 (arrotondato) E. Guarducci - C. Lorenzini & Associati - Dottori Commercialisti

6 Tabella di riepilogo TIPOLOGIA DI IMMOBILE SALDO ENTRO DIFFERENZIALE ENTRO Abitazione principale e relative pertinenze esclusi A/1, A/8, e A/9 Immobili equiparati dai Comuni all abitazione principale deliberato per il 2013 l'aliquota e detrazioni pari a ) : i contribuenti devono versare il 40% della differenza tra l'imposta calcolata con l'aliquota e detrazioni deliberate dal Comune e quella ottenuta applicando aliquota e detrazioni di base Unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari Casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio Unico immobile posseduto e non locato dai soggetti appartenenti alle Forze armate, alle Forze di polizia, al Corpo nazionale dei vigili del fuoco e alla carriera prefettizia Terreni agricoli posseduti e condotti da IAP Fabbricati rurali ad uso strumentale Immobili merce Altri Immobili deliberato per il 2013 l'aliquota e detrazioni pari a ) versamento. Imposta dovuta quale differenza tra l imposta totale dell anno 2013 e l acconto versato E. Guarducci - C. Lorenzini & Associati - Dottori Commercialisti