ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA

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1 ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA Appunti di estimo 1. STORIA E LEGISLAZIONE VIGENTE 1865 L. FONDAMENTALE: prevedeva il massimo ristoro del danno causato all espropriato. L indennizzo era calcolato secondo il valore di mercato del bene nel momento immediatamente precedente la dichiarazione di pubblica utilità e, in caso di esproprio parziale, si considerava il valore complementare, quindi anche l eventuale perdita di valore della parte residua L. DI NAPOLI: per risanare diversi quartieri di Napoli a seguito di epidemia di colera era necessario abbattere molti edifici il cui valore di mercato era decisamente alto e comportava perciò indennizzi non sostenibili dalla amministrazione pubblica. Si introdusse un nuovo criterio di valutazione dell indennizzo pari alla media aritmetica tra il valore di mercato del bene e 10 volte il canone di affitto, sostituito eventualmente dalla rendita catastale. Ind. = V mercato + 10 Ca (RC ) L. CASA: nata per agevolare l acquisizione di aree edificabili destinate ad alloggi per le masse di lavoratori che migravano dalle campagne verso le città, introduce il Valore Agricolo Medio ( media dei valori di mercato dei terreni a destinazione agricola, liberi da vincoli, nella regione agraria considerata e nell anno precedente nell anno precedente ) sia per gli indennizzi di terreni a destinazione agricola che per quelli a destinazione edificatoria L. BUCALOSSI: ha reiterato i medesimi criteri modificando solo i coefficienti moltiplicativi del VAM per le aree edificabili. La Corte Costituzione ha dichiarato l incostituzionalità di quest ultima applicazione perché non è possibile valutare un bene ( area edificabile) secondo una destinazione diversa dalla sua (agricola). La Legge Ponte permette gli espropri con pagamento di un indennità provvisoria da definire con successiva norma L. PER IL RISANAMENTO DELLA FINANZA PUBBLICA: introduce il criterio della L. di Napoli per la valutazione degli indennizzi relativi ad aree edificabili, però con la riduzione del 40% che non si applica in caso di cessione volontaria TESTO UNICO (DPR 327): entra in vigore nel 2003, riunisce le disposizioni vigenti in materia di esproprio e ne modifica la procedura. Aree edificabili: l indennizzo è stabilito secondo il criterio della L. Napoli e la riduzione del 40% a cui non si procede in caso di cessione volontaria. Aree agricole: l indennizzo è stabilito in base al valore agricolo ( interpretato dai giudici come VAM) con maggiorazioni in caso di cessione volontaria L. FINANZIARIA: vengono recepiti i richiami della Corte Europea dei Diritti dell Uomo a valutare l indennizzo per le aree edificabili in base al Valore di mercato eventualmente ridotto del 25% 56

2 per opere di particolare interesse sociale ed economico con una maggiorazione del 10% in caso di cessione volontaria SENTENZA CASSAZIONE n. 181: ribadisce che il TU fa riferimento al Valore Agricolo effettivo e non al VAM in caso di aree a destinazione agricola. 2. PROCEDURA ESPROPRIATIVA Ogni Comune si deve dotare di un Ufficio Espropri. In caso di Opera di pubblica Utilità viene apposto un Vincolo Preordinato all Esproprio ai terreni interessati della durata di cinque anni prorogabile di altri 5. Il vincolo può essere contenuto nel PGT o in una sua variante. Durante la definizione del progetto i proprietari dei beni espropriandi possono presentare osservazioni al progetto stesso che in genere vengono prese in considerazione se danno luogo a risparmi per l amministrazione pubblica. I proprietari possono anche chiedere l esproprio di frazioni residue dei beni che non potrebbero essere in seguito utilizzate. L approvazione del progetto definitivo dell opera costituisce Dichiarazione di pubblica utilità. Dopa l approvazione si redige l elenco dei beni da espropriare e se ne dà comunicazione ai rispettivi proprietari che vengono invitati a presentare gli elementi utili alla valutazione dei beni stessi. L autorità espropriante comunica le somme offerte a titolo di indennità provvisoria. Entro 30 giorni i proprietari devono presentare accettazione scritta dell indennità, in caso contrario l indennità si ritiene rifiutata e vengono nominati tre periti o si dà incarico alla Commissione Provinciale Espropri per determinare l indennità definitiva contro la quale il proprietario si può ancora appellare. L indennità rifiutata viene depositata presso la Cassa Depositi e Prestiti. In caso di accettazione invece si arriva alla CESSIONE VOLONTARIA che è una vera compravendita nella quale l espropriante paga anche gli oneri relativi alla compravendita e le imposte pagate a seguito dell ultimo trasferimento di proprietà; il pagamento deve avvenire entro 60 giorni trascorsi i quali sono dovuti anche gli interessi al saggio legale. In ogni caso si procede all immissione in possesso da parte dell espropriante preceduto dal DECRETO DI ESPROPRIO se non c è Cessione volontaria. INDENNITA PER OPERE REALIZZATE DA PRIVATO L indennità è pari al valore di mercato del bene. In caso di esproprio parziale si ricorre al Valore Complementare. ESPROPRIO PARZIALE Si valuta il valore complementare che considera anche la perdita di valore della parte residua del fondo. Per opere che riguardano molte proprietà si compila un PROTOCOLLO d INTESA tra l Ente espropriante e i rappresentanti dei proprietari per definire un metodo semplice per la perdita di valore del fondo. In genere si indennizza una fascia di terreno adiacente all opera ( TAV - Brebemi) di misura stabilita per una % sul VAM fissata. 57

3 OCCUPAZIONE TEMPORANEA L indennità è pari a 1/12 dell indennità dovuta per esproprio per ciascun anno e a 1/12 per ciascun mese di occupazione. RETROCESSIONE Se l opera non viene realizzata nel termine di 10 anni, l espropriato ha diritto ad avere la retrocessione del bene espropriato pagando un adeguato valore del bene. Il Comune ha in ogni caso diritto di prelazione nell acquisto. 3. INDENNITA DI ESPROPRIO a. INDENNITA DI ESPROPRIO DI AREA EDIFICATA Indennità = Valore di mercato o Valore di ricostruzione Se l area non è legittimamente edificata si corrisponde solo il valore dell area. b. INDENNITA DI ESPROPRIO DI AREA EDIFICABILE Soggetto Indennità Prezzo di cessione volontaria Proprietario Vv ( x 0,75 ) Vv ( x 0,75 ) x 1,10 Proprietario Coltivatore diretto o Impr. Agr. Professionale Vv ( x 0,75 ) + VAM Vv ( x 0,75 ) x 1,10 + VAM Affittuario VAM VAM La riduzione del 25% si applica solo per interventi di riforma economico sociale definiti da apposita legge. Il VAM è corrisposto solo se l area è effettivamente coltivata. VALORI AGRICOLI MEDI Entro il 31 gennaio di ciascun anno la Commissione provinciale espropri stabilisce il valore medio dei terreni di ciascuna Regione agraria suddivisi per tipologia di coltura riferito all anno solare precedente. I terreni sono considerati liberi da vincoli. c. INDENNITA DI ESPROPRIO DI AREA AGRICOLA Soggetto Indennità Prezzo di cessione volontaria Proprietario V Agricolo V Agricolo Proprietario Coltivatore diretto o Impr. Agr. Professionale V Agricolo + VAM V Agricolo + VAM Affittuario VAM VAM Se sono presenti fabbricati rurali se ne valuta il costo di ricostruzione separatamente dall area che si valuta come agricola. 58

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5 VAM VALORI AGRICOLI MEDI valevoli per l anno 2012 Appunti di estimo 60

6 VALORI MEDI DEI TERRENI AGRICOLI IN PROVINCIA DI BRESCIA La Commissione Espropri di Brescia ha determinato i valori agricoli medi dei terreni della provincia, valevoli per l anno 2011 ai sensi del quarto comma dell art. 41 del Testo unico sulle espropriazioni. Approvato con Dpr 8 giugno 2001 n. 327 e successive modificazioni e integrazioni. Per i vigneti e gli uliveti riconosciuti e certificati DOP, DOC e IGP nel Catasto Vitivinicolo e Olivicolo Provinciale si applicherà la maggiorazione del 40% sul valore di base del vigneto o dell uliveto. Le colture florovivaistiche vanno valutate con riferimento al terreno nudo ( seminativo ; seminativo irriguo ; ecc.) con soprassuolo stimato a parte. Le valutazioni del bosco ceduo, bosco ad alto fusto, castagneto da frutto e pioppeto sono riferite al suolo nudo. Per le colture certificate Biologiche si applicherà la maggiorazione del 20% sul valore base della rispettiva coltura. Nella tabella che segue si pubblicano i dati per Regioni Agrarie della provincia REGIONI AGRARIE 1 Alta Val Camonica - Berzo Demo, Cedegolo, Cevo, Corteno Golgi, Edolo, Incudine, Malonno, Monno, Paisco Loveno, Ponte di Legno, Saviore dell Adamello, Sellero, Sonico, Temù, Vezza d Oglio, Vione. 2 Montagna della Media Val Camonica - Angolo Terme, Artogne, Berzo Inferiore, Bienno, Borno, Braone, Breno, Capo di Ponte, Cerveno, Ceto, Cimbergo, Cividate Camuno, Darfo Boario Terme, Esine, Gianico, Losine, Lozio, Malegno, Niardo, Ono S. Pietro, Ossimo, Paspardo, Pian Camuno, Piancogno, Prestine. 3 Montagna del Lago d Iseo Orientale - Iseo, Marone, Monte Isola, Pisogne, Sale Marasino, Sulzano, Zone. 4 Alta Val Trompia - Bovegno, Collio, Irma, Lodrino, Marmentino, Pezzaze, Tavernole sul Mella. 5 Alta Val Sabbia - Anfo, Bagolino, Capovalle, Casto, Idro, Lavenone, Mura, Pertica Alta, Pertica Bassa, Treviso Bresciano, Vestone. 6 Montagna del Benaco Occidentale - Gardone Riviera, Gargnano, Limone sul Garda, Magasa, Tignale, Toscolano Maderno, Tremosine, Valvestino. 7 Montagna della Media Val Trompia - Bovezzo, Brione, Caino, Gardone Val Trompia, Lumezzane, Marcheno, Nave, Polaveno, Sarezzo, Villa Carcina. 8 Montagna della Media Val Sabbia - Agnosine, Barghe, Bione, Odolo, Preseglie, Provaglio Val Sabbia, Sabbio Chiese, Serle, Vallio, Vobarno. 9 Morenica del Lago d Iseo - Adro, Capriolo, Corte Franca, Erbusco, Paratico, Passirano, Provaglio d Iseo, Rodengo Saiano. 10 Colline di Brescia - Botticino, Brescia, Castel Mella, Cellatica, Collebeato, Concesio, Gavardo, Gussago, Monticelli Brusati, Nuvolento, Nuvolera, Ome, Paitone, Prevalle, Rezzato, San Zeno Naviglio, Villanuova sul Clisi. 61

7 11 Morenica Nord-occidentale del Benaco - Calvagese della Riviera, Desenzano del Garda, Lonato, Manerba del Garda, Moniga del Garda, Muscoline, Padenghe sul Garda, Polpenazze del Garda, Pozzolengo, Puegnago, Roè Volciano, Salò, San Felice del Benaco, Sirmione, Soiano del Lago. 12 Pianura Bresciana Occidentale - Berlingo, Castegnato, Castelcovati, Castrezzato, Cazzago S. Martino, Chiari, Coccaglio, Cologne, Comezzano Cizzago, Orzinuovi, Orzivecchi, Ospitaletto, Paderno Franciacorta, Palazzolo sull Oglio, Pompiano, Pontoglio, Roccafranca, Roncadelle, Rovato, Rudiano, Travagliato, Trenzano, Urago d Oglio, Villachiara. 13 Pianura Bresciana Centrale - Alfianello, Azzano Mella, Barbariga, Bassano Bresciano, Borgo San Giacomo, Brandico, Capriano del Colle, Cigole, Corzano, Dello, Lograto, Longhena, Maclodio, Mairano, Manerbio, Milzano, Offlaga, Pavone del Mella, Pontevico, Pralboino, Quinzano d Oglio, San Gervasio Bresciano, San Paolo, Seniga, Torbole Casaglia, Verolanuova, Verolavecchia. 14 Pianura Bresciana Orientale - Acquafredda, Bagnolo Mella, Bedizzole, Borgosatollo, Calcinato, Calvisano, Carpenedolo, Castenedolo, Fiesse, Flero, Gambara, Ghedi, Gottolengo, Isorella, Leno, Mazzano, Montichiari, Montirone, Poncarale, Remedello, Visano. 62