Quesiti Forum aprile Domanda posta il 22 febbraio 2012 da BS2034G. Sanatoria garage con oneri e oblazione.

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1 Quesiti Forum aprile Domanda posta il 22 febbraio 2012 da BS2034G. Sanatoria garage con oneri e oblazione. Risposta. Innanzi tutto va detto che l articolo 46, comma 5, del dpr 380/2001 prescrive all aggiudicatario di un immobile, la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 2005, qualora si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, di presentare domanda entro 120 giorni dal decreto emesso dall autorità giudiziaria. La precedente formulazione dell articolo 17 della legge 47/1985, che trattava lo stesso argomento, faceva riferimento alle condizioni di cui al precedente articolo 13 (ossia l accertamento di conformità). Ora, invece, si fa riferimento solo alle condizioni per ottenere la sanatoria edilizia, senza altra indicazione a quali norme riferirsi. Una cosa è certa e cioè che la costruzione deve essere realizzata dopo il 17 marzo 1985 come recita proprio il titolo dell articolo 46 del dpr 380/2011. Si tenga conto comunque che l art. 36 del citato decreto prevede l applicazione della sanatoria edilizia per qualsiasi abuso che risponda alle condizioni in esso contenute (anche per il garage del 1977). In tale caso si paga, qualora sia accertata la doppia conformità, solo il doppio del contributo di costruzione, mentre qualora l opera fosse realizzata dopo l entrata in vigore della legge regionale n. 12 del 2005, l oblazione sarebbe dovuta in misura ordinaria in quanto in Lombardia i parcheggi sono gratuiti a norma dell articolo 69 stessa legge. Diversa sarebbe la situazione che riguarda un immobile abusivo acquistato con atto derivante da procedura esecutiva immobiliare del Tribunale Civile, la cui realizzazione sia avvenuta dopo il 1985 perché, in questo caso, si potrebbe valutare anche una sanatoria sulla base delle norme che hanno regolato i tre condoni edilizi (L 47/85, L. 724/94 4 L. 326/03). Aderendo ad uno dei tre condoni edilizi (a seconda del diverso termine di scadenza di ultimazione dei lavori dell abuso), è ovvio che il comune richieda il versamento sia dell oblazione che il contributo di costruzione. Le regole da rispettare rimangono quelle stabilite da ciascun condono edilizio, compreso i termini di pagamento e gli eventuali interessi per i loro ritardi. Nel caso in esame, però, non si può considerare la sanatoria in base all articolo 46, comma 5, del dpr 380/01, così come specificato nel quesito, perché il garage è stato costruito nel Non si capisce perché, se il caso in esame riguarda un garage del 1977, sia stata calcolata l oblazione che, viceversa, potrebbe riguardare abusi successivi al Il contributo di costruzione si dovrebbe, altresì, pagare, in maniera differenziata, a seconda appunto se si tratta di una sanatoria ex articolo 36 o diversa se si tratta di procedura afferente il condono edilizio. Domanda posta il 23 marzo 2012 da BS5446G. Requisiti minimi aeroilluminanti

2 Risposta. La norma di riferimento è giustamente quella rilevabile dal Regolamento locale d Igiene comunale (anche qualora l amministrazione comunale non abbia approvato un proprio Regolamento comunale d igiene diverso da quello tipo regionale del 1989), che prevede i RAI per i locali di civile abitazione con rapporto di 1/8. Questa norma generale prescrive il requisito che soddisfa i RAI da assicurare agli spazi degli alloggi per locali di abitazione e locali integrativi, pari appunto ad 1/8. Il fatto che la norma generale apra alla possibilità di ridurre tale requisito ad 1/10 per particolari condizioni climatiche, non determina di per sé l applicabilità, in automatico, della riduzione, poiché tale requisito può essere applicato solo e soltanto nell ipotesi che lo stesso Regolamento Locale d Igiene preveda tale riduzione a seguito della sua approvazione da parte dell Amministrazione comunale. Ne consegue, quindi, che se il Regolamento Comunale d Igiene non preveda espressamente la riduzione dei RAI a 1/10, in luogo di 1/8, della superficie utile abitabile degli spazi di abitazione, per le particolari condizioni climatiche del comune interessato, deve essere rispettato il requisito generale. Domanda posta il 23 marzo 2012 da BS5821G. Apertura da modificare a confine. Risposta. E necessario fare alcune precisazioni in ordine agli interventi proposti sia in relazione all aspetto edilizio che a quello civilistico. Partendo dal primo:

3 1) Il progetto da presentare al comune deve essere rispettoso delle previsioni e prescrizioni dello strumento urbanistico generale, con particolare riguardo agli interventi di recupero degli immobili in centro storico, 2) Il responsabile del procedimento, nell esaminare la pratica, dovrà verificare, tra l altro, anche le modifiche delle aperture poste a confine e, se viene rilevata palesemente la violazione alle distanze di queste dalle altre costruzioni, ha l obbligo di non assentirle, 3) Nel caso il responsabile del procedimento rilevasse il suddetto contrasto, dovrebbe, nel pre avviso di diniego ex art. 10-bis della legge 241/1990, indicare le motivazioni che ostano al rilascio del titolo abilitativo, in modo che il richiedente abbia il modo di poter modificare il progetto rendendo lo stesso conforme a quanto richiesto. Per quanto riguarda il secondo: 1. le aperture esistenti (presenti da 25 anni) hanno acquisito il diritto di esistere e il proprietario confinante non può pretendere che vengano chiuse o adeguate alle norme del codice civile, indipendentemente dal fatto che siano state autorizzate dallo stesso, 2. le dimensioni delle aperture, però, devono rimanere le stesse anche dopo gli interventi di finitura dell appartamento al primo piano, perché la giurisprudenza civile non consente il loro spostamento o il loro ingrandimento anche se consentite dalle norme locali; di fatto la servitù di veduta deve rimanere quella preesistente e non può essere aggravata, 3. eventuali spostamenti o modifiche delle aperture esistenti devono essere oggetto di una convenzione tra le parti, ma deve essere registrata e trascritta, altrimenti gli accordi valgono solo fin tanto che gli interessati restano in vita, dopo di che gli eredi, se non è intervenuto, nel frattempo, il diritto di veduta per usucapione, potrebbero rivendicare il loro diritto al ripristino della situazione originaria. Ne deriva, pertanto, che, indipendentemente dal fatto che le norme del comune consentano eventuali modifiche o spostamenti delle aperture, il responsabile potrebbe inibire l operazione, così come il vicino potrebbe far causa al titolare del permesso di costruire che ne preveda la modifiche, non rilevate dall UTC, qualora ritenga che gli siano stati lesi i diritti previsti dal Codice Civile in materia di distanze delle vedute tra le costruzioni finitime. Domanda posta il 19 aprile 2012 da BS5446G Oggetto: distanza di mt. 10 tra edifici. Risposta. Innanzi tutto è necessario dire che i comuni devono attenersi alle disposizioni di cui al D.M. 1444/1968 in sede di formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti per la programmazione edilizia del proprio territorio. Tale decreto fissa i limiti inderogabili di densità fondiaria, di altezza, di distanza tra fabbricati. e, all interno dell articolo 9, stabilisce i limiti da osservare nelle diverse zone omogenee del PRG o PGT. Nelle zone A non è possibile modificare le distanze preesistenti; nelle altre zone le nuove costruzioni devono rispettare la distanza minima assoluta di mt. 10 tra

4 pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; nelle zone C è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete è finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a mt. 12. Sono ammesse distanze inferiori a quelle sopra indicate nel caso di gruppi che formano oggetto di Piani particolareggiati o Piani di lottizzazione convenzionati. Sin qui quello che dicono le disposizioni ministeriali che hanno valore precettivo per i PRG o PGT. Per questi strumenti urbanistici che, in sede di stesura e approvazione, non rispettano tali prescrizioni, si può prefigurare una illegittimità delle norme. Infatti alcuni comuni, soffermandosi al solo distacco tra edifici, utilizzano forme diverse, stabilendo genericamente la distanza di mt. 10, oppure aggiungendo l ipotesi di pareti finestrate. La Giurisprudenza di legittimità, invece, ha da tempo abbandonato l interpretazione di norme non propriamente attinenti alle disposizioni ministeriali affermando che il disposto dell articolo 9 del DM 1444/68, che detta limiti inderogabili per altezza e distacco dai fabbricati, con obbligo, per il Giudice, di disapplicare la norma locale ed applicare il DPM (Cass , n. 145 Cass , n ). Merita contestazione l affermazione di chi sostiene che le disposizioni di cui agli art. 7 e seguenti del DM 1 aprile 1968, n, 1444 non avrebbero valore precettivo per i cittadini, ma solo per i comuni in sede di programmazione territoriale, ovvero quella che esclude l applicabilità della disposizione sul distacco tra edifici perché non ricorre, in taluni casi, l ipotesi di pareti finestrate. Anche per questa ipotesi vale la pena di ricordare come la Giurisprudenza di legittimità ha costantemente ritenuto che la disposizione del DM 2 aprile 1968, n va interpretata nel senso che l adozione da parte degli enti locali di strumenti urbanistici contrastanti con la citata norma, comporta l obbligo per il Giudice di merito non solo di disapplicare le disposizioni contrastanti perché illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del menzionato DM diventa, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico, in sostituzione della norma illegittima che è stata disapplicata (Cass , n Cass , n Cass , n Cass , n. 4413). Non c è dubbio, dunque, che le incertezze derivano da un errata applicazione delle norme che portano ad errate interpretazioni delle stesse. La norma sopra citata, laddove prescrive, per le zone diverse dal centro storico, la distanza minima inderogabile di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, significa solo una cosa e cioè che tale distacco si deve rispettare in entrambe le ipotesi, poiché, secondo la lingua italiana, la congiunzione e significa anche. La regola vale sia per le nuove costruzioni, ma anche per le ricostruzioni in ampliamento o sopraelevazione, e non solo per le distanze dai fabbricati circostanti, ma anche dai confini di proprietà La giurisprudenza unanime sostiene questo principio e credo, a ragione, mentre i comuni, evidentemente continuano a stabilire norme diverse.

5 Per completezza è da ribadire che non rileva l avvenuto rilascio di titolo autorizzativo, che resta interno ai rapporti tra il richiedente e la P.A., per cui non vi è necessità di disapplicazione o di annullamento di detto titolo, stante il diritto di tutela delle posizioni soggettive lese in sede giudiziale, con le statuizioni proprie: demolizione e risarcimento del danno Non credo di dover aggiungere altro e di essere stato sufficientemente chiaro. Domanda posta il 20 febbraio 2012 da BG3666G Oggetto: cambio destinazione d uso senza opere. Risposta. Premesso che il mutamento delle destinazione d uso è disciplinato dall articolo 51 e seguenti della legge regionale n. 12 del 2005, distinto tra quelli connessi o meno all esecuzione di opere edilizie. I mutamenti di destinazione d uso, senza opere, conformi alle previsioni urbanistiche comunali, a partire dall entrata in vigore della LR 12/05, dovevano essere comunicati preventivamente al comune solo se superiori a 150 mq, salvo diversa disposizione locale, che ne prescrivesse comunque l obbligo. Dopo la LR n. 4/2008 del 14 marzo 2008, tutti i mutamenti di destinazione d uso sono soggetti a preventiva comunicazione al comune, indipendentemente dalla superficie interessata. E ovvio che, alla diversa destinazione dell unità immobiliare debba corrispondere la variazione catastale, e tutti gli effetti conseguenti (ICI, TARSU, etc.), comunicando agli uffici comunali competenti tali variazioni. Dal punto di vista edilizio è necessario fare le seguenti precisazioni: 1) Se il mutamento di destinazione d uso era conforme alla disciplina edilizia locale (ottobre 2008), il proprietario doveva solamente trasmettere all UTC la comunicazione prevista dall articolo 52, della LR 12/05, 2) Se il mutamento di destinazione d uso non era conforme e il comune, qualora accerti tale condizione, anche in assenza della prescritta preventiva comunicazione, può applicare la sanzione di cui al successivo articolo 53, comma 2, stessa legge. Il pagamento della sanzione risolve tutta la questione e sana la violazione commessa. 3) Per il mutamento di destinazione d uso senza opere edilizie, conformi alle vigenti previsioni urbanistiche comunali, che non sono stati preventivamente comunicati dall interessato al comune, non sono previste sanzioni amministrative dalla LR 12/05. Tornando ai fatti che riguardano il caso in esame, è certo che la variazione catastale è avvenuta nell ottobre 2008 (presunto periodo del mutamento di

6 destinazione), per cui, ai sensi dell articolo 52, comma 2, della LR 12/05, doveva essere preventivamente fatta la comunicazione al comune. Di fatto, quindi il nuovo proprietario si ritrova con un appartamento in base all atto notarile e all iscrizione al catasto fabbricati, mentre, in assenza della comunicazione in base al citato articolo 52, in comune risulta ancora il negozio. Non mi pare però che la cosa abbia creato un grosso problema, salvo quello di inquadrare esattamente la negligenza commessa in una delle due ipotesi sopra esposte e, cioè, o quella del mutamento d uso conforme, ma senza la preventiva comunicazione al comune, ovvero, aver mutato la destinazione d uso che risulta in contrasto con quelle ammesse dal PRG o PGT, così da dover pagare la sanzione pecuniaria di cui all art. 53, comma 2, LR 12/05. Nel primo caso, e cioè qualora il mutamento d uso sia conforme al PRG o PGT, il proprietario non ha commesso nessuna violazione edilizia. Nel caso in cui, invece, tale mutamento non sia conforme allo strumento urbanistico generale (nel momento in cui è intervenuto), il comune può applicare la sanzione di cui all articolo 53, comma 2, LR 12/05. Come sopra già precisato, sempre che il mutamento di destinazione d uso sia conforme alle previsioni urbanistiche comunali ed il proprietario non abbia ottemperato alla preventiva comunicazione al comune, non deve pagare alcuna sanzione, a meno che il comune sia dotato di un Regolamento che preveda le sanzioni amministrative ai sensi dell articolo 7-bis della legge n. 267 del In base, infatti, a tale articolo del TU Disposizioni in materia di attuazione e ordinamento degli Enti Locali il comune può irrorare una sanzione da 25 a 500 euro, qualora non siano previste sanzioni stabilite da disposizioni specifiche di legge, come nel caso in esame, purché, però, tali sanzioni siano stabilite in uno specifico Regolamento comunale. E necessario, quindi, verificare se c è o meno tale Regolamento e se contiene la previsione del pagamento di una sanzione amministrativa di questo tipo che, comunque, non può essere superiore a 500 euro. In difetto, il comune non può far pagare nemmeno tale sanzione. E altrettanto vero però che, se la modificazione della destinazione d uso, avvenuta nell ottobre 2008, non sia conforme al PRG o PGT, il comune non può applicare la sanzione di 516, ma quella di cui all articolo 53, comma 2, della LR 12/2005. Resta da definire di chi sia la responsabilità dell eventuale violazione della norma, sia quella della eventuale semplice mancata comunicazione al comune che implica l applicazione dell eventuale sanzione pecuniaria da 25 e 500 euro, ovvero, quella derivante dalla non conformità con le previsioni urbanistiche comunali (pari all aumento del valore venale dell immobile o sua parte), oggetto di mutamento di destinazione d uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a 1000 euro (del venditore o del nuovo proprietario). Domanda posta il 12 gennaio 2012 da BG 3624G Oggetto: Ristrutturazione edificio rurale. Risposta.

7 Il quesito solleva diversi interrogativi. Partiamo dall inizio. E giusto che un tecnico si rivolga all UTC per conoscere quali sono i margini di manovra del proprio progetto, ma è altrettanto vero che le norme e le leggi (e la giurisprudenza amministrativa) sono a beneficio di chi le utilizza e di chi le deve far rispettare. Innanzi tutto è necessario precisare che sia la legislazione nazionale che la giurisprudenza amministrativa ha chiarito come la ristrutturazione edilizia, comportante la demolizione con la contestuale ricostruzione dell edificio, deve avvenire nel rispetto sia del volume che della sagoma. Ne è la prova la recente sentenza n. 309 del 2011 della Corte Costituzionale in ordine all illegittimità costituzionale dell articolo 27, comma 1, lettera d), ultimo periodo, della legge regionale n. 12 del 2005 (e conseguenti art. 103 parte e art. 22 della LR 7/2010). Quanto sopra si riferisce alla ristrutturazione edilizia e non anche all ampliamento che è consentito dalle NTA del PdR del PGT che dovrà rispettare tutti i parametri di zona (altezza, distanze e distacchi). Un particolare appunto viene mosso, semmai, a proposito della norma che regola gli Ambiti di valore paesaggistico-ambientale ed ecologico o negli Ambiti agricoli, in quanto l articolo 59 della LR 12/2005 prevede il parere della Commissione del Paesaggio solo per gli interventi di nuova costruzione e limitatamente alle destinazioni produttive in ordine alle tipologie costruttive che devono essere congruenti al paesaggio rurale e non anche per gli interventi che riguardano destinazioni residenziali. Non deve essere, pertanto, acquisito il parere della commissione del paesaggio nel caso di interventi di recupero edilizio, nemmeno se accompagnati dall ampliamento proprio perché si tratta di destinazioni residenziali. La norma del PGT è stata forzata nella parte in cui il progetto di intervento deve essere finalizzato comunque al mantenimento dei caratteri agricoli e paesaggistici dei fondi, da sottoporre all approvazione dell Amministrazione Comunale e della preposta Commissione del Paesaggio. Restando in tema di approvazione del progetto da parte della preposta commissione per il paesaggio, c è da sottolineare che, come già per altro riscontrabile dalla stessa norma di zona, si fa riferimento al mantenimento dei caratteri agricoli e paesaggistici del fondo e non alle modalità di intervento e alla verifica tecnico giuridica che spetta, invece, dell UTC. Altro aspetto importante riguarda appunto la conformità del progetto alle prescrizioni e previsioni del PGT. Come ho già detto, negli interventi di ristrutturazione edilizia, sono ricompresi anche quelli della demolizione e fedele ricostruzione, in ossequio appunto alle disposizioni nazionali e giurisprudenziali sopra richiamate. Indipendentemente da quanto dispone la norma locale, è utile ricordare che, nei casi di ricostruzione di un edificio, è necessario rispettare anche il sedime. Nel caso in esame, proprio a proposito della prima ipotesi di intervento della norma di zona è evidenziato il divieto a modificare il sedime dell edificio da ristrutturare.

8 E evidente che tale disposizione non riguarda l ampliamento una tantum del 10% della Slp. C è un ulteriore aspetto da precisare che riguarda la procedura per il rilascio del permesso di costruire e più precisamente: 1) L iter per definire una pratica edilizia è quello stabilito dall articolo 38 della LR 12/05 e implica la richiesta di integrazioni, il passaggio per l eventuale parere della CE, la proposta di provvedimento e l assunzione del provvedimento definitivo (rilascio del p.d.c., ovvero, di rigetto). Questo iter, deve (o, meglio doveva) avvenire, nel caso in esame, nel termine di 75 giorni dalla data di presentazione dell istanza, ovvero, dalla data di presentazione delle integrazioni richieste, 2) Non sono previste sollecitazioni o ulteriori richieste di rilascio del p.d.c., né, tantomeno, lettere di disappunto, al di fuori dell intervento sostitutivo di cui al successivo articolo 39, stessa legge regionale, 3) Non è altresì previsto (almeno all epoca della pratica) il silenzio-assenso al permesso di costruire. PREMESSO QUANTO SOPRA 1) Nelle NTA del PGT ci sono delle forzature burocratiche non previste né dall imposizione di prescrizioni legislative regionali, né, tanto meno, da vincoli ambientali o paesaggistici che richiedano il passaggio del progetto al parere della commissione del paesaggio, 2) Il precedente RdS doveva attenersi, anche se la norma di riferimento non era propriamente fondata, alla disposizione dello strumento urbanistico sottoponendo il progetto alla CdP, ma doveva, altrettanto, rispettare i termini per adottare il provvedimento finale sulla richiesta di pd.c. 3) Lo stesso RdS. avrebbe dovuto rispondere, per quanto attiene all aspetto edilizio, in sede di parere preliminare (anche verbale), ai concetti sopra espressi in ordine agli interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione sostenendo l obbligo di rispettare sia il sedime (per altro imposto dalla stessa norma di zona) che di sagoma e volume per quanto riguarda l edificio esistente. 4) Il nuovo RdS, una volta chiamato a determinarsi sulla richiesta si p.d.c., rimasta inevasa, può discostarsi dalla visione progettuale che aveva il precedente RdP, qualora ritenga che il progetto non risponda appieno al concetto di ristrutturazione edilizia tesa al mantenimento della sagoma e del volume come tutta la giurisprudenza amministrativa ha da tempo sostenuto e come la Corte Costituzionale ha definitivamente sancito con la sentenza sopra richiamata a proposito proprio della norma regionale della Lombardia. 5) L ultima annotazione risponde alla connessione tra le regole del PGT e il concetto di ristrutturazione edilizia come risulta dalle sentenze giurisprudenziali. Infatti si deve distinguere la definizione della ristrutturazione edilizia (così come emerge dalla conclusione della giurisprudenza amministrativa sopra ricordata) e quelli che sono gli interventi edilizi che consentono o meno la ristrutturazione edilizia, mediante demolizione e ricostruzione, ma sempre in modo fedele per sagoma, volume e, aggiungerei, anche del sedime.

9 Domanda posta il 6 aprile 2012 da BG3624G Oggetto: Rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni. Risposta. Per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili, consentita fino al 30 giugno 2012, la compensazione di quanto già versato nelle precedenti rivalutazioni opera anche in caso di pagamento rateale della nuova imposta sostitutiva. Inoltre, la possibilità di compensazione è riconosciuta anche ai contribuenti che hanno aderito alla rivalutazione del 2010, e non intendano rideterminare il valore dell area anche nel Questi i principali chiarimenti forniti dall Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 47/E del 24 ottobre 2011, che illustra le novità riferite alla nuova riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili possedute da privati non esercenti attività commerciale alla data del 1 luglio 2011, disposta dall art. 7, comma 2, lettera dd-gg del DL 70/2011, convertito, con modifiche, dalla legge 106/2011 (cd. Decreto Sviluppo. Come noto, tale possibilità, introdotta originariamente dall articolo 7 della legge 448/2001, è stata oggetto, nel tempo, di diverse proroghe e riaperture di termini. In sostanza, il Decreto Sviluppo ammette nuovamente la possibilità di rideterminare il valore d acquisto dei terreni agricoli ed edificabili, mediante la redazione di una perizia giurata di stima ed il versamento di un imposta sostitutiva delle imposte sul reddito, pari al 4% dell intero valore rivalutato delle aree, da effettuarsi in unica rata entro il 30 giugno 2012, ovvero in 3 rate annuali di pari importo, da corrispondere entro il 30 giugno di ciascuna delle annualità 2012, 2013 e A questo proposito meritano attenzione due chiarimenti che ha fornito l Agenzia delle Entrate: 1) sono abilitati alla redazione della perizia dei terreni edificabili ed agricoli gli iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali. Le perizie possono essere presentate per la asseverazione, oltre che presso la cancelleria del tribunale,

10 anche presso i notai. Tale documentazione deve essere conservata ed esibita a richiesta dell Amministrazione finanziaria 2) sull importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata (art. 2, comma 2, DL 282/2002, convertito, con modificazioni, nella legge 27/2003). Sotto tale profilo, l Agenzia delle Entrate, nella citata C.M. n. 47/E/2011, conferme, innanzitutto, che: - il contribuente può rideterminare il valore dell area posseduta alla data del 1 luglio 2011 anche nell ipotesi in cui abbia già in precedenza usufruito di precedenti rivalutazioni, - la nuova rideterminazione è consentita anche nell ipotesi in cui la perizia giurata di stima riporti un valore dell area inferiore a quello risultante dalla perizia precedente. (Cfr. anche R.M. n. 111/2010) in merito, si ricorda che la rideterminazione del valore delle aree produce i relativi effetti fiscali in termini di minore tassazione delle plusvalenze realizzate, ai sensi dell art. 67, comma 1, lettere a-b del TUIR (dpr 917/1986 e successive modificazioni), con la vendita degli stessi immobili. A seguito della rivalutazione, infatti, il nuovo valore del terreno, risultante dalla perizia di stima, assume la natura di prezzo di acquisto dello stesso, da portare in diminuzione del corrispettivo ottenuto al momento della vendita, ai fini della determinazione delle relative plusvalenze. Sul punto, la C.M. n. 47/E/2011 ribadisce che, nell ipotesi in cui, in sede di determinazione della plusvalenza realizzata con la cessione dei terreni, il contribuente non tenga conto del valore rivalutato, lo stesso non ha diritto al recupero di quanto già versato e, in caso di pagamento rateale dell imposta sostitutiva, deve comunque procedere ad effettuare i restanti versamenti. Recupero dell imposta versta per precedenti rivalutazioni. Rispetto alle precedenti rivalutazioni, il DL 70/2011 contiene alcune novità relative alla possibilità di recupero della sostitutiva già pagata in occasione delle precedenti rivalutazioni, che si possono tradurre in due diverse ipotesi, a seconda che i contribuenti intendano, o meno, aderire alla nuova rivalutazione Contribuenti che si sono già avvalsi di rivalutare le aree ed intendano avvalersi nuovamente del beneficio. Per questi sono alternativamente riconosciute la possibilità di compensare la sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione con l importo già versato per le precedenti rideterminazioni, ovvero chiederne il rimborso entro 48 mesi, decorrenti dalla data di versamento dell intera imposta o della prima rata relativa all ultima rideterminazione effettuata. Nel caso della compensazione dell imposta già versata, il contribuente ha la possibilità di sottrarre, dall imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione dell area, l importo relativo alla sostitutiva già versata in precedenza. In tale ipotesi, l Agenzia delle Entrate, nella citata CM n. 47/E/2011, chiarisce che il contribuente detrae l imposta già versata da quella dovuta per la nuova rivalutazione, e no n è tenuto al versamento delle rate non ancora scadute, riferite alla precedente rideterminazione del valore dell area. L importo dell imposta per la nuova rivalutazione, al netto del tributo corrisposto per la precedente, può essere

11 rateizzato secondo le modalità indicate nell esempio fornito dall Agenzia delle Entrate. Alternativamente, ai sensi dell articolo 7, comma 2, lettere ff, del Decreto Sviluppo, i medesimi contribuenti hanno la possibilità di richiedere a rimborso l imposta dovuta in relazione a precedenti rivalutazioni, entro 48 mesi, decorrenti dalla data di versamento dell intera imposta o della prima rata relativa all ultima rideterminazione effettuata. Le nuove disposizioni, superano, quindi, il passato orientamento dell Amministrazione finanziaria che escludeva qualsiasi forma di compensazione dell imposta e limitava la possibilità di richiederne il rimborso, ai sensi dell art. 38 del dpr 602/1973, solo nell ipotesi in cui non fossero ancora trascorsi 48 mesi del termine di versamento della stessa. Infatti, come confermato dalla C.M. n. 47/E/2011, il termine per il rimborso decorre dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento e cioè dalla data di pagamento dell intera imposta sostitutiva dovuta per effetto dell ultima rideterminazione effettuata ovvero dalla data di versamento della prima rata. in ogni caso, l importo del rimborso non può essere superiore a quanto dovuto in base alla nuova rideterminazione effettuata. 2. Contribuenti che si sono già avvalsi della facoltà di rivalutare le aree e non intendono avvalersi nuovamente del beneficio. L Agenzia delle Entrate si è espressa, altresì, nella specifica ipotesi in cui il contribuente abbia rivalutato nuovamente il proprio terreno posseduto al 1 gennaio 2010, e non intenda avvalersi dell ultima riapertura dei termini, relativa alle aree possedute al 1 luglio Per omogeneità di trattamento, anche per tali contribuenti, la C.M. n. 47/E/2011 precisa che la sostitutiva riferita a precedenti rivalutazioni può essere sottratta dall imposta ancora dovuta relativamente alla rivalutazione dei beni posseduti alla data del 1 gennaio Pertanto, il contribuente dovrà ricalcolare l importo delle rate d imposta ancora dovute (in scadenza al 31 ottobre 2011 ed al 31 ottobre 2012), secondo lo schema riportato sulla stessa Circolare. Ovviamente, tale procedura può essere applicata, solo nell ipotesi in cui il contribuente non abbia già richiesto il rimborso di quanto versato in occasione della precedente rivalutazione. Diversamente, per tutti gli altri contribuenti, che abbiano aderito solo a rivalutazioni precedenti al 2010 (e non intendano avvalersi del beneficio anche nel 2011), l unica possibilità di recupero di quanto versato anteriormente all ultima rideterminazione effettuata consiste nella richiesta di rimborso. In particolare, il rimborso dell imposta sostitutiva già pagata può essere richiesto entro 48 mesi decorrenti dalla data di versamento dell intera imposta o della prima rata relativa all ultima rideterminazione effettuata. Inoltre, nei casi in cui, alla data del 14 maggio 2011 (data di entrata in vigore del DL 70/2011), siano già trascorsi 48 mesi dal versamento dell ultima rivalutazione effettuata, la richiesta di rimborso può essere comunque fatta entro il termine di 12 mesi a decorrere dalla medesima data di entrata in vigore del decreto (ossia entro il 14 maggio 2012).

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