MEDIAZIONE TRA PARI PRESENTA.

Transcript

1 MEDAZONE TRA AR RESENTA LE CONTROVERSE N MATERA D LOCAZON

2 GRAZE ER AVER SCARCATO LA MA GUDA ALLA GESTONE DELLE CONTROVERSE N MATERA D LOCAZON QUESTA GUDA, SEMLCE E ALLA ORTATA D TUTT, VUOLE FORNRE AL MEDATORE ALCUN SUNT ER AFFRONTARE CONFLTT CHE SORGONO N SEGUTO ALLA STULA D UN CONTRATTO D LOCAZONE

3 NDCE 1. L CONTRATTO D LOCAZONE 2. DRTT E DOVER DEL LOCATORE 3. DRTT E DOVER DEL CONDUTTORE 4. LA RARTZONE DELLE SESE

4 1. L CONTRATTO D LOCAZONE

5 La legge sulla mediazione civile, ha reso obbligatorio il tentativo di conciliazione quale elemento di procedibilità per le cause avente ad oggetto la locazione Con la domanda di mediazione, la parte che la richiede allegherà sicuramente tra la documentazione il contratto di locazione. Leggetelo per cogliere subito quali siano gli accordi a suo tempo presi dalle parti.

6 La legge 431 del 1998 che regola il settore delle case in affitto consente soltanto 4 tipi di contratti: 1. contratto della durata di quattro anni, rinnovabile per altri 4 anni, con la possibilità per il proprietario di casa e per chi prende l appartamento in affitto di stabilire liberamente il canone di affitto. 2. contratto della durata di tre anni, con un canone di affitto più basso della media dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello comunale;

7 3. contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata, regolato da accordi comunali fra i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare; 4. contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo stabiliti in accordi, nei Comuni sede di Università, fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare.

8 l contratto di affitto è valido se fatto per iscritto. l contratto d affito deve essere registrato. Se non viene registrato non è possibile accedere alle detrazioni e agevolazioni fiscali previste dalla legge.

9 La legge consente di stabilire liberamente molti elementi del contratto di affitto ma stabilisce anche delle regole la cui violazione produce dei casi di nullità: a) è nulla una durata del contratto inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai tre anni per quelli concertati ; b) è nulla ogni scrittura o ogni impegno che obblighi a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;

10 c) è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi sindacali per i contratti concertati, per quelli transitori relativi alle aree ad alta densità abitativa, e per quelli per studenti; d) è nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici, come per esempio l accollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le tre mensilità ed improduttivo.

11 La locazione è il contratto con il quale una parte (tecnicamente definita locatore, ma nota anche come padrone di casa, proprietario o simili) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (tecnicamente conduttore o locatario, anche se, nel linguaggio corrente, è spesso chiamato inquilino, o affittuario ), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro

12 LOCATORE LOCATARO

13 n definitiva le parti che ti troverai di fronte, saranno presumibilmente, il proprietario della casa e il locatario. Ma può essere che vi sia conivolta anche un agenzia immobiliare. Oggetto della controversia sarà la violazione di qualche clausola contrattuale, il mancato rispetto di accordi presi dalle parti, per questo è importante leggere bene il contratto.

14 Attenzione: gli elementi che non possono essere omessi al momento della redazione di un contratto di locazione sono: la data di stipula l indicazione dettagliata delle parti l identificazione del bene il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata (su quest ultima ci soffermeremo a breve).

15 Soffermiamoci sull ultimo punto, quello economico: l canone di locazione consiste in una somma che il conduttore si obbliga a versare al conduttore allo scadere del periodo concordato (il mese, il trimestre ovvero il quadrimestre). Trattandosi di cose immobili, le parti dovrebbero aver cura di specificare le voci di cui si compone il corrispettivo dovuto. A tal proposito, è bene distinguere tra: corrispettivo annuo, spese annue e rata pattuita.

16 er corrispettivo annuo è da intendersi il prezzo concordato per la locazione dell'immobile, escluse le spese. Le spese annue, d altro canto, comprendono tutte le somme dovute per pagare gli oneri connessi al compenso del portiere, alla manutenzione dell ascensore, al riscaldamento (ove non sia autonomo), e ad altre voci eventualmente specificate. La rata pattuita, infine, è la cifra da pagare a ogni scadenza specificata nel contratto ed è il risultato della somma delle due voci precedenti (cioè corrispettivo annuo e spese annue) diviso il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale e così via).

17 Ci siamo molto soffermati sull aspetto del contratto, perché a mio parere, nel caso di controversie aventi ad oggetto le locazioni, il mediatore avrà di fronte due posizioni di partenza esattamente opposte.

18 otrà essere per cui utile, per avvicinare le parti e far emergere i loro interessi, cogliere degli elementi oggettivi e riconoscibili come tali per entrambe le parti come tali da cui far partire il negoziato.

19 2 OBBLGH E DRTT DEL LOCATORE

20 Gli obblighi del locatore sono previsti dal codice civile (art e ss). OBBLGO D CONSEGNARE LA COSA LOCATA N BUONO STATO D MANUTENZONE MANTENERE LA COSA LOCATA N STATO DA SERVRE ALL USO CONVENUTO

21 OBBLGO D ESEGURE TUTTE LE RARAZON NECESSARE

22 Art cc Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili l locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

23 3. OBBLGH E DRTT DEL LOCATARO

24 Gli obblighi del locatario sono: RENDERE N CONSEGNA LA COSA E OSSERVARE LA DLGENZA DEL BUON ADRE D FAMGLA E D SERVRSENE ER L USO DETERMNATO NEL CONTRATTO AGARE L CORRSETTVO ATTUTO

25 RESTTURE LA COSA NELLO STATO N CU L HA RCEVUTA

26 Art c.c. Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore. Art cc l conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse.n tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Art cc Quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore (art c.c.). Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

27 4. RARTZONE DELLE SESE

28 Saranno frequenti le controversie inerenti le spese. Trovo molto utile le tabelle di ripartizione delle spese proposte da Confedilizia che riporto di seguito. Si tratta di una ripartizione secondo equità e non necessariamente secondo legittimità e per questo mi sembra un ottimo spunto per il mediatore. sono le spese che dovrebbe pagare il proprietario sono quelle a carico dell inquilino

29 NTERVENT SULLE STRUTTURE Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.) Assicurazione delle stabile, ivi compresi gli impianti 50 % Cancelleria, copisteria, postali, noleggio sala per riunioni Cancelleria, copisteria, postali e noleggio sala per riunioni, se trattasi di assemblee straordinarie convocate per iniziativa dei conduttori ; spese di fotocopia dei documenti giustificativi richiesti Compenso all'amministratore del condominio 50 % 50 % Tasse per occupazione temporanea di suolo pubblico e tributi in genere Tassa per passo carraio

30 ASCENSORE nstallazione Sostituzione integrale dell'impianto Manutenzione straordinaria compresa sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche Consumi forza motrice e illuminazione Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsantiera, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità spezione e collaudi periodici eseguiti da enti preposti a relative tasse di concessioni annuali Adeguamento alle norme legislative Manutenzione in abbonamento Renovo licenza d'esercizio

31 CANTNE (SAZ D DSMEGNO nstallazione impianto elettrico e suo rifacimento Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo nstallazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali, ecc.), sostituzione lavello nstallazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell'acqua Manutenzione della gettoniera Servizio di disinfestazione : derattizzazione Servizio di disinfestazione : deblattizzazione e disinfezione dei bidoni dell'immondizia Consumi di energia elettrica ed acqua Tinteggiatura pareti e soffitti ulizia e relativi materiali d'uso

32 COERT E LASTRC Rifacimento della struttura del coperto. vi compreso il manto Ripassatura e riparazione del manto di copertura Rifacimento nei lastrici solari del manto impermeabilizzante e della sovrastante pavimentazione Riparazione delle pavimentazioni, qualora il conduttore ne abbia il diritto d'uso Sostituzione grondaie, converse, bandinelle, paraneve e pluviali ulizia e verniciatura grondaie e sgombero neve nei latrici agibili Rifacimento camini ulizia camini nstallazione parafulmine

33 MANTO ELETTRCO (AARTAMENTO) Rifacimento integrale dell'impianto elettrico Riparazione straordinaria dell'impianto elettrico Riparazione dell'impianto elettrico per cortocircuito Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi) Sostituzione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono Riparazione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono

34 MANTO CENTRALZZATO TV nstallazione e sostituzione di impianto centralizzato TV per la ricezione di programmi nazionali ed esteri Riparazione dell'impianto centralizzato TV per ricezioni di programmi nazionali ed esteri Sostituzione cavi, prese e altri accessori Sostituzione cavi, prese e altri accessori per l'ampliamento della ricezione

35 MANT SORTV (SCNE, CAM DA TENNS) Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari) Acqua (pulizia, depurazione, acquisto terra rossa, manutenzione) nstallazione e manutenzione straordinaria ARET ESTERNE Restauro integrale delle facciate Rifacimento di intonaci, tinteggiature dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, delle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale

36 MANTO DRCO SANTARO GAS (AARTAMENTO) nstallazione e rifacimento integrale dell'impianto idrico, sanitario e gas Sostituzione delle apparecchiature del bagno e della cucina nstallazione e sostituzione dei contatori divisionali dell'acqua calda e fredda ulizia dei contatori divisionali dell'acqua calda e fredda in conseguenza dell'uso e loro sostituzione Riparazione delle rubinetterie (acqua e gas) in conseguenza dell'uso e loro sostituzione Sostituzione di sifoni Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti ("braghe")

37 RSCALDAMENTO, CONDZONAMENTO E RODUZONE ACQUA CALDA - MANT AUTONOM (AARTAMENTO) Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda Sostituzione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, condizionatore) Riparazione delle apparecchiature che compongono degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, condizionatore) ; avvolgimento pompe, gigleurs, sfilato elementi riscaldamenti, ecc. Sostituzione e riparazione del bollitore dell'acqua calda ulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle canne fumarie

38 ARET E SOFFTT AARTAMENTO (intonaci, tinte, vernici, parati,ecc.) Ripristino di intonaci Tinteggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti se vuole dal conduttore nel corso del rapporto di locazione Montaggio di carta da parati o materiale similari se voluto dal conduttore corso del rapporto di locazione AVMENT E RVESTMENT (AARTAMENTO) Rifacimento di pavimenti e rivestimenti Riparazione di pavimenti e rivestimenti

39 SERRAMENT E NFSS (AARTAMENTO) Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, scuri e tende di oscuramento Riparazione delle serrande avvolgibili nei seguenti elementi : stecche, ganci, rullo Riparazione e sostituzione delle cordelle di attacco al rullo e delle molle nelle serrande avvolgibili Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento e sostituzione di parti accessorie delle stesse (maniglie, serrature, vetri, cornici) Verniciatura di serramenti esterni : serrande avvolgibili, persiane, scuri e parapetti balconi Verniciatura di serramenti interni : porte e telai finestre, se voluta dal conduttore

40 Grazie ancora una volta per la vostra attenzione! Alessandra