!!!! Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni - ANCE

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1 Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni - ANCE

2 Il ruolo della tassazione (Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni - ANCE) Secondo gli ultimi dati contenuti nello studio del Dipartimento delle Finanze e dell Agenzia del Territorio Gli immobili in Italia, nel nostro Paese il gettito fiscale degli immobili (per uso abitativo e produttivo) derivante dalle principali imposte sul possesso, sulla locazione e sulle compravendite è stimato nel 2012 in circa 44 miliardi di euro. Le imposte sugli immobili risultano, pertanto, aumentate nel 2012 del 37,2% rispetto al 2011, ovvero di circa 12 miliardi di euro. L aumento del gettito è da attribuire all incremento della tassazione sul possesso degli immobili che, passando da 9,2 miliardi di euro del 2011 (ICI) ai 23,8 miliardi del 2012 (IMU) e ai 23,7 miliardi del 2014 (IMU+TASI), risulta più che raddoppiata. Diversamente si osserva una riduzione delle entrate derivanti dalle imposte dirette (sui redditi) che sono passate da 8,2 miliardi di euro nel 2011 a 6,6 nel 2012 (-18,8%). Tale riduzione è dovuta al fatto che l l IMU ha assorbito l Irpef sugli immobili non locali. Anche le imposte sui trasferimenti (registro e ipo-catastale) e sulle locazioni hanno prodotto un gettito inferiore, rispettivamente dell 1,7% e del 4,1%, rispetto al 2011 da collegarsi alla persistente crisi del mercato immobiliare. Più della metà (51,9%) del prelievo sugli immobili è riconducile all IMU, un ulteriore 15,1% alle imposte di natura reddituale, mentre le imposte sui trasferimenti e sulle locazioni incidono rispettivamente per il 28,8% e 4,2%. Nel 2014 l introduzione della nuova TASI genera un aumento della tassazione per tutti gli immobili, dall abitazione principale alle case affittate, come per i capannoni delle imprese. Pagina "2

3 Complessivamente, in termini di gettito, siamo passati da 9 miliardi di euro di ICI 2011 a 23 miliardi di euro di IMU 2012, fino a circa 26 miliardi di euro, attesi per il 2014 da IMU più TASI. Nel dettaglio, dalle simulazioni effettuate su 3 grandi città italiane (Milano, Roma e Napoli), questi i risultati più significativi: Pagina "3

4 1 - Abitazione principale : La nuova TASI comporta una sostanziale reintroduzione dell imposta patrimoniale sulla prima casa, con aliquota inferiore rispetto all IMU del 2012, ma che non garantisce una corrispondente riduzione del prelievo. Infatti, il vantaggio di aliquote TASI per il 2014, più basse di quelle IMU del 2012, è completamente annullato dalla forte riduzione delle detrazioni. In altri termini, lo sconto per la TASI, oggi scelto dai Comuni per reddito e figli a carico, non è riconosciuto a tutti ed è nettamente inferiore alle riduzioni IMU ammesse per tutti nel Dai calcoli fatti, prendendo a base una abitazione tipo (con una rendita di circa 500 euro), si arriva addirittura ad un aumento della tassazione, tra il 2012 ed il 2014, sino al 50% come il caso di Milano. 2 - Abitazione locata: Per le seconde case date in locazione, per il 2014, nella maggior parte dei Comuni (Milano e Roma), TASI e IMU si sommano, con un aumento di tassazione fino al 3,6%. Tradotto in numeri, su una casa affittata, che rende euro l anno (ossia un canone mensile di 400 euro), si arriva a pagare tasse (tra IMU, TASI e IRPEF) fino a euro, come a Roma. Questo vuol dire che circa il 40% del reddito va al fisco ed è come se l inquilino, per più di un terzo dell anno, pagasse l affitto allo Stato e al Comune. Un discorso diverso va fatto, invece, per gli affitti a canone concordato, dove effettivamente, tra 2012 e 2014, si regi- Pagina "4

5 stra un risparmio di imposta complessivo, fino ad un 34,7%, come a Napoli. Questo, però, è dovuto prevalentemente alla scelta del Governo di diminuire la «cedolare secca» (dal 19% al 10%). 3 - Capannoni delle imprese: Sui capannoni delle imprese, la TASI si aggiunge all IMU, duplicando il prelievo e annullando, di fatto, l effetto della deducibilità del 30% dell IMU dalle imposte sul reddito. Dalle città campione, infatti, risulta che la TASI assorbe completamente il vantaggio di potersi scaricare dalle imposte sul reddito il 30% dell IMU pagata. Mentre addirittura, in alcune realtà come Milano, tra il 2012 ed il 2014, la tassazione aumenta del 2,3%. Facendo un esempio, su un capannone di valore commerciale di euro, l impresa arriva a pagare, con tutta l agevolazione, fino a euro l anno di IMU e TASI, anche se, a causa della crisi, l attività è fortemente ridotta o addirittura totalmente ferma. Secondo l ANCE, questo livello di tassazione è assurdo, in quanto si tratta di immobili che vengono utilizzati nell esercizio dell attività produttiva, cioè per produrre reddito (quindi, entrate per l Erario) e per cercare occupazione. 4 - Invenduto delle imprese edili: Come settore, infine, resta il problema della tassazione dei fabbricati invenduti che comunque, dopo l abolizione dell IMU, si vedono introdurre una nuova imposta patrimoniale (TASI), che, anche se per il 2014 è più bassa dell IMU pagata nel 2012, dal 2015 potrà raggiungere gli stessi livelli (fino al 10,6 per mille). Pagina "5

6 Sulle aree edificabili, nei Comuni campionati, si pagano sia l IMU che la TASI, praticamente con un prelievo elevatissimo che arriva fino a euro l anno. In conclusione, i numeri ci indicano due semplici considerazioni: - è solo stato cambiato il nome dell imposta ma sempre di patrimoniale si tratta, che spesso si somma all IMU - è stato generato in sostanza un aumento del prelievo ed una gran confusione. La soluzione è, quindi, di arrivare a un unica imposta patrimoniale (IMU o TASI), stabile quanto meno per 3 anni ed integralmente destinata ai Comuni per il finanziamento dei servizi, con l ovvia esclusione dell invenduto delle imprese edili. Gli effetti negativi sul mercato derivanti dalle frequenti revisioni della normativa fiscale sono messi in evidenza anche dalla Banca d Italia. Il recente rapporto sulla Stabilità finanziaria rileva che le modifiche della tassazione immobiliare determinano incertezza sulle prospettive del mercato e che in un quadro di persistenti difficoltà reddituali, l incertezza circa il trattamento fiscale della proprietà immobiliare potrebbe aumentare lo squilibrio tra offerta e domanda di abitazioni, con effetti negativi sui prezzi di mercato. Le scadenze per il versamento della TASI per l'anno 2014 sono state rimodulate dal decreto-legge n. 66 del 2014, che ha fissato diversi termini per il pagamento del tributo da parte dei contribuenti, a seconda della tempestività del Comune nell'adozione e comunicazione al MEF delle delibere e dei regolamenti relativi al tributo stesso. Ai comuni per i quali si applica il differimento dell'imposta viene erogata un'anticipazione pari al 50% del gettito annuo stimato ad aliquota di base. La TASI dovuta dall'occupante, in casi di mancata delibera comunale, è pari al 10% del tributo. Pagina "6

7 La TASI e il nuovo assetto dell'imu per il 2014 La legge di stabilità 2014 (L. 147/2013, commi 639 e seguenti) istituisce l'imposta Unica Comunale (IUC), che si basa su due presupposti impositivi: uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore: si tratta dell'imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali; l'altro collegato all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali: la componente riferita ai servizi, a sua volta si articola in un tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile; la tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore. L'IMU, che viene resa permanente, non si applica quindi all'abitazione principale (ad eccezione degli immobili di lusso), ma continua ad applicarsi agli altri immobili, compresi le seconde case e i beni strumentali, sommandosi alla TASI e alla TARI (le due componenti della IUC). Resta riservato allo Stato il gettito IMU derivante dagli immobili ad uso produttivo, che viene in parte reso deducibile dalle imposte sui redditi nella misura del 30 per cento per il 2014; successivamente, la quota deducibile a regime sarà del 20 per cento. Rispetto alla previgente disciplina IMU, la nuova imposta assoggetta a IRPEF per il 50 per cento il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati. Sono esentati da IMU, a decorrere dal 2014, i fabbricati rurali ad uso strumentale. Per quanto riguarda il tributo per i servizi indivisibili comunali - TASI, esso viene destinato al finanziamento dei servizi comunali rivolti all'intera collettività. Soggetto passivo è il Pagina "7

8 possessore o il detentore dell'immobile; la base imponibile è il valore dell'immobile rilevante a fini IMU. La TASI avrà un'aliquota base dell'1 per mille, che potrà essere azzerata o modificata dai Comuni. Il decreto-legge n. 16 del 2014 attribuisce ai comuni la possibilità di elevare l'aliquota massima TASI di un ulteriore 0,8 per mille rispetto al limite del 10,6 per mille fissato per la sola IMU al 31 dicembre 2013 (vale a dire con una aliquota massima pari all'11,4 per mille in caso di aliquota ordinaria ovvero la minore aliquota prevista per le specifiche tipologie di immobili). La facoltà di aumentare l'aliquota è condizionata al finanziamento di detrazioni d'imposta sulle abitazioni principali che generino effetti equivalenti alle detrazioni IMU. In merito, si veda la risposta del Governo all'interrogazione a risposta in Commissione Finanze n Le nuove aliquote massime per la TASI sull'abitazione principale potranno essere, quindi, pari al 3,3 per mille (rispetto all'originario limite del 2,5 per mille fissato dalla legge di stabilità per il 2014). Tale limite riguarda il solo anno 2014, non avendo il legislatore introdotto analoga previsione per gli anni successivi. Il decreto-legge n. 66 del 2014 è intervenuto sulla disciplina relativa al versamento della TASI per l'anno 2014, fissando diverse scadenze per il pagamento del tributo da parte dei contribuenti, a seconda della tempestività del Comune nell'adozione e comunicazione al MEF delle delibere e dei regolamenti relativi al tributo stesso. Ai comuni per i quali si applica il differimento dell'imposta viene erogata un'anticipazione pari al 50 per cento del gettito annuo stimato ad aliquota di base. La TASI dovuta dall'occupante, in casi di mancata delibera comunale, è pari al 10 per cento del tributo. Analoga norma era contenuta nel decreto-legge n. 88 del 2014, non convertito. Sono esenti dalla TASI (articolo 1, comma 3, ed articolo 2, comma 1, lettera f), del decreto-legge n. 16 del 2014): Pagina "8

9 gli immobili dello Stato, delle regioni e degli enti territoriali posseduti sul proprio territorio nonché gli immobili dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali; i rifugi alpini non custoditi, i punti d'appoggio e i bivacchi; gli immobili già esenti dall'ici e cioè: stazioni, ponti, fabbricati destinati ad esigenze pubbliche, ecc.; i fabbricati con destinazione ad usi culturali, quelli per l'esercizio del culto e i fabbricati della Santa Sede; i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali; gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali per attività non commerciali; i terreni agricoli. Sono invece assoggettate a TASI le aree scoperte pertinenziali e le aree condominiali non occupate in via esclusiva. Il D.L. n. 47 del 2014 ha previsto che dal 2015 è assoggettata al regime IMU prima casa l'unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani pensionati non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'anagrafe degli Italiani residenti all'estero (AIRE), purché non sia locata o data in comodato d'uso (articolo 9-bis, introdotto nel corso dell'esame parlamentare). Su detti immobili la TARI e la TASI sono applicate nella misura agevolata. In sostanza detti immobili godranno ex lege dell'esenzione da IMU, se non si tratta di immobili "di lusso" (categorie catastali A/1, A/8 ed A/9); altrimenti usufruiranno dell'aliquota agevolata allo 0,4 per cento e della detrazione di 200 euro prevista dalla legge. La legge di stabilità 2014, oltre ad individuare la disciplina generale dell'imposta unica comunale (IUC), ne demanda l'applicazione al regolamento comunale: riguardo alla TASI il regolamento comunale disciplina, oltre alle riduzioni, l'individuazione dei servizi indivisibili e l'indicazione analiti- Pagina "9

10 ca, per ciascuno di tali servizi, dei relativi costi alla cui copertura la TASI è diretta. Sono introdotte una serie di sanzioni in caso di mancata collaborazione, omissione di versamento, infedele dichiarazione e così via. Non è più prevista (articolo 1, comma 1 del D.L. n. 16 del 2014) la possibilità di affidare la gestione dell'accertamento e della riscossione della TASI ai soggetti ai quali, nel medesimo anno, risulta attribuito il servizio di accertamento e riscossione dell'imu. Ciò al fine di consentire il predetto affidamento mediante svolgimento di una gara ad evidenza pubblica. Pagina "10

11 Dall'ICI all'imu In estrema sintesi, si rammenta che il decreto-legge n. 93 del 2008 aveva disposto l'esenzione ICI dell'immobile adibito ad abitazione principale del soggetto passivo d'imposta e delle relative pertinenze, nonché delle unità immobiliari che il comune avesse assimilato all'abitazione principale. Successivamente, il decreto legislativo n. 23 del 2011, in materia di federalismo fiscale municipale ha istituito l Imposta municipale propria - IMU, volta a sostituire sia la componente del reddito IRPEF (e relative addizionali) relativa agli immobili, sia l'ici, con un'applicazione in origine prevista per l'anno 2014 e senza colpire l'abitazione principale del contribuente. Tuttavia, per esigenze di risanamento dei conti pubblici, l'applicazione dell'imu, ai sensi dell'articolo 13 del D.L. 201/2011, è stata anticipata al 2012 e la sua disciplina è stata profondamente innovata. In particolare, l'imu è applicata dal 2012 al possesso di immobili (fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli), compresa l'abitazione principale e le pertinenze della stessa; essa è dovuta nella misura dello 0,76 per cento del valore dell'immobile, determinato ai sensi della disciplina ICI (articolo 5 del D.Lgs. n. 504/1992); inoltre è stata innalzata la misura dei moltiplicatori da applicarsi alla rendita catastale per calcolare la base imponibile dell'imposta. In relazione all'abitazione principale, per il 2012 e il 2013 (in quest'ultimo anno con specifiche limitazioni ed esenzioni, su cui si dirà infra) l'imposta è stata applicata con aliquota di base pari allo 0,4 per cento ed una detrazione d'imposta pari a 200 euro, incrementata di 50 euro per ciascun figlio residente e dimorante nell'abitazione medesima purché di età non superiore a 26 anni (fino al limite massimo di 400 euro). Ai Comuni è stata data possibilità di modificare le aliquote di base IMU (sia per l'abitazione principale che per gli altri Pagina "11

12 immobili), in aumento o diminuzione, entro margini stabiliti dalla legge. Sono previste misure di aliquota ridotta per legge e misure di aliquote che i comuni hanno la facoltà di ridurre (ad esempio, per gli immobili locati è prevista la facoltà di riduzione allo 0,4 per cento). Per quanto riguarda le agevolazioni e le esenzioni, non vi è una perfetta sovrapposizione tra agevolazioni ICI e agevolazioni IMU; le norme del decreto legislativo n. 504 del 1992, che ha istituito e disciplinato l'imposta comunale sugli immobili, risultano infatti applicabili solo ove espressamente richiamati. In particolare, in virtù di tale esplicito rinvio, sono esenti da IMU (come lo erano da ICI) gli immobili posseduti da enti non commerciali, con un regime tuttavia profondamente diverso. L'articolo 91-bis del D.L. 1 del 2012 ha sancito che dal 2013 l'esenzione da IMU (ex ICI) per gli immobili di enti non commerciali adibiti a specifiche attività sarà applicabile solo nel caso in cui le predette attività siano svolte con modalità non commerciali. Con DM del 19 novembre 2012 sono state introdotte le disposizioni attuative, ai fini dell'individuazione dell'area di esenzione dall'imu per gli immobili su cui svolgono la propria attività gli enti non commerciali. L'articolo 9 del decreto-legge n. 174 del 2012 ha poi sottratto gli immobili delle fondazioni bancarie dall'esenzione IMU disposta in favore degli enti non commerciali. Sui criteri per la determinazione della "non commercialità" è intervenuto il Ministero dell'economia e delle finanze, nella risposta all'interrogazione , chiarendo che i requisiti specificati nel regolamento corrispondono ai criteri evidenziati in sede Europea. L'articolo 11-bis del decreto-legge n. 149 del 2013 che abroga il finanziamento pubblico diretto dei partiti politici assoggetta a IMU gli immobili dei partiti politici indipendentemente dalla loro destinazione d'uso, in deroga alla disciplina generale dell'imposta applicabile agli immobili degli enti non commerciali. Con il Decreto del Ministero dell Economia e delle Finanze del 26 giugno 2014 è stato approvato il modello di dichiara- Pagina "12

13 zione IMU e TASI per i richiamati enti non commerciali, con le relative istruzioni. Al riguardo si segnala l'interrogazione in Commissione Finanze n , rispondendo alla quale il Governo ha fornito chiarimenti circa l'esenzione dall'i- MU e dalla TASI degli immobili di enti non commerciali utilizzati per attività sanitarie e socio-sanitarie. Per quanto concerne la destinazione del gettito IMU, per il 2012 è stata riservata allo Stato una quota di imposta pari alla metà dell'importo calcolato applicando l'aliquota di base alla base imponibile di tutti gli immobili, fatte salve l'abitazione principale e le relative pertinenze, nonché i fabbricati rurali ad uso strumentale, il cui gettito IMU è stato integralmente devoluto ai comuni. La legge di stabilità 2013 ha innovato tale assetto, destinando integralmente ai comuni il gettito IMU 2013, con riserva allo Stato solo di quello derivante dagli immobili ad uso produttivo. Il D.L. 54 del 2013, nelle more di una complessiva riforma della disciplina dell'imposizione fiscale sul patrimonio immobiliare, ha sospeso il pagamento della prima rata IMU 2013 su abitazioni principali, terreni agricoli e fabbricati rurali. Sul tema, il Ministero dell'economia e delle finanze ha diffuso, sul proprio sito internet, un documento recante alcune Ipotesi di revisione del prelievo sugli immobili. Successivamente, il D.L. 102 del 2013 ha abolito per l'anno 2013 la prima rata dell'imu su abitazioni principali, terreni agricoli e fabbricati rurali. Il D.L. 102/2013 ha inoltre innovato il panorama delle esenzioni e agevolazioni: in particolare, sono esentati dalla seconda rata dell'imu per l'anno 2013, e dal pagamento dell'imposta a decorrere dal 1 gennaio 2014, i cosiddetti "beni merce", ossia i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano locati. Sono equiparati all'abitazione principale gli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale nonché gli alloggi sociali, mentre per gli alloggi Pagina "13

14 regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica si prevede l'applicazione della detrazione d'imposta nella misura prevista per l'abitazione principale; si dispone inoltre l'esenzione, a decorrere dal 2014, dall'imu degli immobili destinati alla ricerca scientifica. Il D.L. n. 133 del 2013 ha esentato dal pagamento della seconda rata dell'imu 2013 le seguenti categorie di immobili: abitazioni principali e assimilati; casa coniugale assegnata al coniuge; immobili del personale in servizio permanente delle Forze armate; terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali; fabbricati rurali ad uso strumentale. Tuttavia, il contribuente è stato chiamato a versare una quota (pari al 40 per cento) della differenza tra l'ammontare dell'imu (e delle detrazioni "prima casa") deliberata o confermata dal comune per l'anno 2013 e, se inferiore, quello risultante dall'applicazione dell'aliquota e della detrazione di base previste dalle norme statali, entro il 24 gennaio 2014 (cd. miniimu). Pagina "14

15 Detrazioni per spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica La legge di stabilità per il 2014 (articolo 1, comma 139 della legge n. 147 del 2013) aveva già previsto la proroga delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico. In particolare, per le ristrutturazioni edilizie, confermando il limite di euro per immobile, viene prorogata sino al 31 dicembre 2014 la misura della detrazione al 50 per cento, stabilendo altresì che la detrazione si applichi nella misura del 40 per cento per l'anno Con riferimento agli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche, viene prorogata sino al 31 dicembre 2014 la misura della detrazione al 65 per cento, stabilendo altresì che la detrazione si applichi nella misura del 50 per cento per l'anno Con riferimento agli interventi di riqualificazione energetica relativi a parti comuni degli edifici condominiali si proroga sino al 30 giugno 2015 la misura della detrazione al 65 per cento (attualmente prevista sino al 30 giugno 2014), prevedendo altresì che la detrazione si applichi nella misura del 50 per cento nei 12 mesi successivi. E' stato eliminato l'obbligo, per i contribuenti interessati alla detrazione IRPEF delle spese sostenute per la riqualificazione energetica degli edifici i cui lavori proseguono oltre il periodo di imposta, di inviare all'agenzia delle entrate un'apposita comunicazione in cui sono elencati i dati delle spese sostenute nei periodi di imposta precedenti (articolo 12 del D.Lgs. n. 175 del 2014). Tali norme sono ulteriormente prorogate dal disegno di legge di stabilità 2015 (A.S. 1698,articolo 1, comma 42), e sono state estese - nel corso dell'esame alla Camera - alle schermature solari, agli impianti di climatizzazione invernale alimentati da biomasse combustibili (nel limite massimo di detrazione di euro) nonché all'adozione di misure Pagina "15

16 antisismiche, confermando la misura del 65 per cento. Con riferimento alle spese per l'acquisto di mobili per l'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione il termine entro cui devono essere sostenute le spese ai fini della detrazione prevista, pari a 50 per cento nel limite di euro, è prorogato al 31 dicembre Si ricorda al riguardo che il D.L. n. 47 del 2014 consente di usufruire della detrazione per le spese sostenute per l'acquisto di mobili anche ove dette spese superino quelle sostenute per i connessi lavori di ristrutturazione. Analoga norma era stata prevista dal D.L. n. 151 del 2013 che, tuttavia, non era stato convertito. L'articolo 12 del D. Lgs. n. 175 del 2014 (in tema di semplificazioni fiscali) elimina l'obbligo, per i contribuenti interessati alla detrazione IRPEF delle spese sostenute per la riqualificazione energetica degli edifici i cui lavori proseguono oltre il periodo di imposta, di inviare all'agenzia delle entrate un'apposita comunicazione in cui sono elencati i dati delle spese sostenute nei periodi di imposta precedenti. L'ammontare dagli investimenti generati dai due bonus fiscali del 50% e del 65%, riconfermati dal disegno di legge di stabilità per il prossimo anno, ammontano a diciannove miliardi di euro nel 2013 e diciannove e mezzo stimati per il Il bonus per le ristrutturazioni (14,5 miliardi nel 2013 e 15,1 miliardi nel 2014) incide di più rispetto rispetto a quello per il risparmio energetico (4,5 miliardi sia nel 2013 che nel 2014). Il documento prevede anche la ricaduta occupazionale delle agevolazioni: posti (di cui diretti) nel 2013 e (di cui diretti) nel Si segnala che la Legge di Stabilità 2015 in corso di approvazione al Senato ha previsto la proroga del regime incentivante della detrazione del 65% per l efficientamento energetico e del 50% per le ristrutturazioni anche per il Pagina "16

17 Le imposte sui trasferimenti immobiliari L'articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, attraverso una novella all'articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011 (c.d. federalismo municipale) ha modificato, a decorrere dal 1 gennaio 2014, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, relativamente ai trasferimenti immobiliari. E' introdotta un'aliquota unica, pari al 9 per cento, per tutti i trasferimenti immobiliari, ad eccezione della casa adibita ad abitazione principale non di lusso, cui si applica l'aliquota del 2 per cento. Viene confermata l'esenzione dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, mentre i predetti atti sono assoggettati a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro (mentre nel testo previgente, che sarebbe stato applicato dal 1 gennaio 2014, era prevista l'esenzione totale). E' elevato da 168 a 200 euro l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in tutti quei casi in cui esso sia stabilito in misura fissa da disposizioni vigenti anteriormente al 1 gennaio Sull'interpretazione delle nuove norme è intervenuto uno studio del notariato. Ulteriori modifiche al regime dei trasferimenti immobiliari sono state introdotte dalla legge di stabilità 2014 (L. 147/2013): Pagina "17

18 il comma 164, in deroga al principio di alternatività Iva/registro, prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale (nella misura del 4 per cento) sulle cessioni da parte degli utilizzatori di contratti di locazione finanziaria di immobili strumentali; il comma 729 sopprime la devoluzione ai comuni del gettito della fiscalità immobiliare prevista nel D.Lgs. n. 23 del 2011 sul federalismo municipale (imposte di registro, ipotecarie, ipocatastali, cedolare secca ed altre); il comma 608 ripristina le agevolazioni per la piccola proprietà contadina già soppresse dal D.Lgs. n. 23 del 2011: pertanto gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all'imposta catastale nella misura dell'1 per cento; gli onorari dei notai per gli atti suindicati sono ridotti alla metà; il comma 609 stabilisce che qualora il trasferimento abbia per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali l'imposta si applica nella misura del 12 per cento; il comma 737 stabilisce che agli atti aventi ad oggetto trasferimenti gratuiti di beni di qualsiasi natura, effettuati nell'ambito di operazioni di riorganizzazione tra enti appartenenti alla medesima struttura organizzativa politica, sindacale, di categoria, religiosa, assistenziale o culturale, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Successivamente l'articolo 13 del D.L. n. 47 del 2014 ha confermato le agevolazioni fiscali previste dagli articoli 19 e Pagina "18

19 20 dell'accordo tra la Repubblica italiana e il BIE sulle misure necessarie per facilitare la partecipazione all'esposizione universale di Milano, Expo 2015, ratificato con legge 14 gennaio 2013, n. 3. Da ultimo, l'articolo 20, comma 4-ter, del decreto-legge n. 133 del 2014 ha previsto ulteriori ipotesi in cui continuano ad applicarsi le esenzioni e le agevolazioni tributarie: si tratta, in particolare delle operazioni di permuta tra beni immobili dello Stato e degli enti locali, della vendita a trattativa privata anche in blocco e delle procedure di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, anche attraverso fondi immobiliari e società di cartolarizzazione, nonché dei trasferimenti di proprietà per edilizia residenziale pubblica, della concessione del diritto di superficie sulle aree stesse e della cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni. L'Agenzia delle entrate ha emanato la circolare n.2/e del 21 febbraio 2014 che reca i chiarimenti in materia di trasferimenti immobiliari alla luce della nuova disciplina. Si ricorda inoltre che il D. Lgs. n. 175 del 2014 (in materia di semplificazione fiscale) contiene alcune novità che si riflettono sul regime fiscale dei trasferimenti di immobili. Anzitutto,l'articolo 33 del D. Lgs. n. 175 del 2014 ha modificato i criteri da utilizzare per l'individuazione degli immobili per cui è possibile fruire delle agevolazioni Iva per gli atti di trasferimento riguardanti gli immobili a uso abitativo. Non assumono più rilievo, ai fini dell'applicazione delle agevolazioni sulle "prime case" di abitazione, i criteri dettati per l'individuazione degli immobili "di lusso" dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969; in luogo di tali criteri, si fa riferimento alle categorie catastali, per cui l'abitazione principale che usufruisce delle agevolazioni è quella che non rientra nelle categorie A1, A8 e A9 (rispettivamente abitazioni signorili, ville e castelli). Pagina "19

20 Il successivo articolo 34 mira a rendere operativa la normativa introdotta dal decreto-legge n. 145 del 2013 in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici. Si specifica che la presentazione "successiva" dell'attestato di prestazione energetica (dopo il pagamento della sanzione e, comunque, entro quarantacinque giorni) sia effettuata al Ministero dello sviluppo economico. L'Agenzia delle entrate, sulla base dì apposite intese con il MISE individua, nel quadro delle informazioni disponibili acquisite con la registrazione nel sistema informativo dei contratti di trasferimento cui è obbligatorio allegare la certificazione, le informazioni rilevanti ai fini del procedimento di irrogazione delle sanzioni amministrative e le trasmette, in via telematica, allo stesso Ministero dello sviluppo economico. Pagina "20

21 Redditi da locazione La legge di stabilità 2014 (articolo 1, commi 49 e 50) per assicurare il contrasto all'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, ha attribuito ai Comuni compiti di monitoraggio in relazione ai contratti di locazione, anche utilizzando il registro di anagrafe condominiale. Si dispone inoltre che i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, devono essere corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l'importo, escludendo l'uso del contante e assicurando la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore. Per quanto riguarda i redditi di locazione di immobili ad uso abitativo, con decorrenza 2011 è stata introdotta una imposta sostitutiva dell'irpef e relative addizionali (cd. "cedolare secca"). Per quanto riguarda gli immobili locati a canone "concordato" il D.L. 102 del 2013 ha stabilito una riduzione al 15 per cento dell'aliquota a decorrere dall'anno di imposta Il D.L. n. 47 del 2014 ha ridotto ulteriormente tale aliquota al 10 per cento per il quadriennio L'applicazione della aliquota ridotta viene inoltre consentita anche per le abitazioni locate a cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. Il D.L. n. 16 del 2012 (articolo 4, commi 5-quinquies e 5-sexies) ha fissato al 35 per cento la riduzione applicabile per determinare il reddito da locazione imponibile a fini IRPEF e IRES degli immobili aventi interesse storico o artistico. L'articolo 4, comma 74 della legge n. 92 del 2012 ha rideterminato le modalità di calcolo del reddito dei fabbricati im- Pagina "21

22 ponibile ai fini IRPEF; in particolare, dal 2013 è diminuita dal 15 al 5 per cento la riduzione applicabile ai canoni dei fabbricati concessi in locazione, utile ai fini della determinazione del reddito imponibile IRPEF. Fonte: Ufficio studi della Camera Informazioni aggiornate il 2 dicembre 2014 Pagina "22