L Evoluzione della figura dell Amministratore Immobiliare

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1 Convegno condominio 2005 Associazione Liberi Amministratori Condominiali Sede di Bologna - alac@ascom.bo.it c/o ASCOM BOLOGNA Strada Maggiore Bologna Tel 051/ Fax 051/ * * * RACCOLTA ATTI del Convegno IL CONDOMINIO 2005 tenutosi il 26 febbraio 2005 presso la CCIAA di Bologna Associazione Liberi Amministratori Condominiali Sede di Bologna - alac@ascom.bo.it c/o ASCOM BOLOGNA Strada Maggiore Bologna Tel 051/ Fax 051/ * * * Convegno IL CONDOMINIO 2005 del 26 febbraio 2005 Bologna CCIAA di Bologna L Evoluzione della figura dell Amministratore Immobiliare a cura di ANDREA TOLOMELLI Il Codificatore del 1942, nel nuovo Istituto del Condominio degli edifici, disegna la figura

2 dell Amministratore principalmente agli articoli 1129, 1130 e 1131 c.c., che vanno però necessariamente integrati con gli altri specifici disposti contenuti nel Capo II. Tutta la disciplina del Condominio è caratterizzata da un ampia flessibilità che, ha consentito un facile adattamento al mutare delle esigenze del vivere in comune ed al conseguente variare degli immobili. Come si evince chiaramente dalla formulazione letterale della normativa, il Legislatore identifica l Amministratore del Condominio, anzitutto come un soggetto esecutore del deliberato assembleare e curatore dei diritti ed interessi della collettività, sia per quanto riguarda il recupero del credito, sia generalmente per la tutela dei beni comuni. L articolo 1130 c.c., al primo comma, sancisce infatti espressamente che, l Amministratore deve, nell ordine, eseguire le delibere assembleari, curare l osservanza del Regolamento di Condominio, disciplinare l uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese per l ordinaria manutenzione e per i servizi in comune e compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio. All articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile si prevede poi la possibilità per l Amministratore di riscuotere i crediti condominiali, richiedendo all Autorità Giudiziaria competente decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. La formulazione così ampia del disposto di cui all articolo 1130 c.c., ha dato così la possibilità di identificare anzitutto l Amministratore come un soggetto responsabile del recupero del credito, rispondendo ai condomini per il mancato e tempestivo ricorso all Autorità Giudiziaria, infatti al tempo in cui nacque la normativa questa si presentava come la funzione principale dell Amministratore, per poi potergli attribuire una responsabilità fiscale in relazione ai nuovi adempimenti ai quali il Condominio è stato sottoposto con l identificazione di quest ultimo come Sostituto d imposta, ed ancora una responsabilità in ordine alla sicurezza delle e nelle parti comuni e per tutti quegli interventi di manutenzione ordinaria, ma anche d urgenza, come disposto dall ultimo comma dell articolo 1135 c.c.: l Amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che, rivestano carattere d urgenza, ma in questo caso deve riferirne alla prima Assemblea. Dal combinato disposto dell articolo 1130 con l articolo 1135 c.c., possimo evincere chiaramente, come il nostro Legislatore abbia inteso vincolare il mandato d amministrazione al rispetto della volontà dei condomini, contenuta nel Regolamento di Condominio e nei deliberati assembleari, riconoscendogli un autonomia dispositiva al fine di disciplinare al meglio l uso delle cose comuni, se ed in quanto, non preventivamente regolamentato dai condomini, come pure una capacità amministrativa per l ordinaria amministrazione, vincolata comunque dagli impegni di cui al bilancio preventivo, ed infine, la facoltà e di conseguenza la responsabilità per i casi di manutenzioni urgenti o ove, più in generale, occorra prontamente salvaguardare i diritti dei condomini inerenti le parti comuni. Il punto quarto dell articolo 1130 c.c. è da intersecare poi con l articolo 1122 c.c., a mente del quale ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni. Dal combinato disposto delle citate norme si può pertanto evincere un generale obbligo di vigilanza dell Amministratore anche sulle opere che il singolo fa o mantine nella proprietà esclusiva. Si pensi, ad esempio, agli effetti devastanti dell esplosione causata dal mal funzionamento di una caldaia individuale ed all inevitabile travolgimento delle parti comuni dell edificio; l Amministratore è pertanto pienamente legittimato a richiedere e ottenere rassicurazioni e certificazioni a garanzia del corretto funzionamento degli impianti esclusivi. Come viceversa, dal punto secondo dell articolo 1130 c.c., gli deriva un dovere di vigilanza sul corretto funzionamento dei beni comuni, affinché sia mantenuta integra la parità di godimento degli stessi da parte di tutti i condomini. La Suprema Corte di Cassazione civile nella Sentenza N del 19 novembre 1996, ha in tal senso affermato che: tra le incombenze spettanti all Amministratore del Condominio ai sensi dell articolo 1130 N 2 c.c., rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti, nonché il dovere di impartire ed eseguire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini. L articolo 1134 del codice civile, a conferma dell autonomia dell Amministratore nella gestione ordinaria, esclude poi, il singolo condomino dall operare sulle parti comuni, stabilendo espressamente che: il condomino

3 che ha fatto spese per le cose comuni seza autorizzazione dell Amministratore o dell Assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti. L Amministratore assume pertanto, rispetto ai condomini suoi mandanti, una responsabilità di natura contrattuale, per quanto attiene alla corretta esecuzione delle delibere assembleari, alla gestione ordinaria, intesa come riscossione e disposizione di quegli interventi continuativamente necessari a mantenere in efficienza i beni comuni, di vigilanza su quest ultimi affinché non provochino danno, e di generale tutela dell interesse della collettività dei condomini; rimanendo comunque ogni rapporto all interno del Condominio, come confermato dalla Suprema Corte di Cassazione alla sentenza N 850 del 11 febbraio I condomini rimangono pertanto, rispetto ai terzi, responsabili solidalmente, ai sensi dell articolo 1292 c.c., per il fatto illecito commesso dall Amministratore nell esercizio delle proprie funzioni, ex articolo 2049 c.c. ( I padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell esercizio delle incombenze a cui sono adibiti ). Come pure, si ritiene che, ai condomini spetti direttamente la custodia e la vigilanza sui beni comuni e di conseguenza la responsabilità ex articolo 2051 c.c. ( Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito ), salva comunque la facoltà di rivalsa sull Amministratore, qualora il danno derivi da un inadempimento di quest ultimo. Il nesso di vigilanza o dipendenza è determinato ogni qualvolta il committente abbia la facoltà di dare ordini ed istruzioni, ovvero di esercitare una propria sorveglianza. Infatti, i condomini preservano comunque sull operato dell Amministratore un potere di vigilanza, che nell unione assembleare gli permette di ingenerare quei provvedimente nell interesse del Condominio, fino alla revoca dell incarico all Amministratore. Così il Tribunale di Ferrara con la sentenza del 28 dicembre 1999 ha ritenuto che, la custodia di una piscina privata deve espletarsi a carico di colui che abbia l effettivo potere materiale sulla cosa che, nel caso del Condominio, è il Condominio medesimo e non l Amministratore. Sotto il profilo penale si ritiene che la responsabilità dell Amministatore possa essere inquadrata nella fattispecie di cui all articolo 40 c.p., secondo comma,: Non impedire un evento che si ha l obbligo giuridico d impedire equivale a cagionarlo. L Amministratore potrebbe essere chiamato poi a rispondere del reato contravvezionale di cui all articolo 677 c.p. per l omissione di lavori che minacciano rovina ( Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minaccia rovina, ovvero chi per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lile trecentomila a un milioneottocentoimila ). La Corte di Cassazione, penale, sezione I, del 7/08/1996 N 7764 ha infatti inteso, che negli edifici in Condominio incombe sull Amministratore l obbligo di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciata rovina di parti comuni della costruzione, la cui violazione integra il reato di cui all articolo N 677 c.p.. Secondo la Suprema Corte L Amministratore è infatti titolare ope legis salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti comuni dell edificio, ai sensi dell articolo 1130 N 3 e 4 codice civile, ma anche del potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente con l obbligo di riferirne nella prima Assemblea condomini, ai sensi dell articolo 1135 comma secondo c.c., di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere. È da ritenesi che, la responsabilità penale rimanga comunque in carico ai singoli condomini, nel caso in cui questi non abbiano fornito all Amministratore i mezzi economici necessari per le riparazioni, o in caso di delibera ove gli viene negata l autorizzazione di provvedere ad una certa manutenzione, in quanto l Amministratore assume l obbligo di compiere certi atti nell interesse dei condomini, dalla cui omissione potrebbero derivare delle responsabilità penali in capo agli stessi, e

4 non è consentito ai condomini mandanti trasferire all Amministratore una loro potenziale responsabilità penale. La legislazione in materia di edilizia, salute ed infortunistica, e mi riferisco in particolare ai decreti legislativi N 494/96 e N 528/99, ha automaticamente comportato per l Amministratore, nell ambito dell appalto delle opere di ristrutturazione del fabbricato, gravosi compiti ispettivi, per conto del Condominio committente. Il Decreto Legislativo N 31 del 2 febbraio 2001, in attuazione della direttiva 98/83/CE, relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano, modificato dal Decreto Degislativo N 27 del successivo 2 febbraio 2002, all articolo 5, comma secondo, ha indicato che, per gli edifici e le strutture in cui l acqua viene fornita al pubblico, il gestore del servizio idrico è responsabile della qualità dell acqua fino al punto di consegna (il contatore) e pertanto per la salubrità dell acqua al rubinetto subentrano il titolare ed il responsabile della gestione dell edificio. Nel caso in cui coesistano civili abitazioni e strutture aperte al pubblico, il titolare della struttura in cui l acqua viene fornita al pubblico è il responsabile della gestione dell edificio devono garantire che, i valori di paramentro fissati nell allegato I del citato Decreto, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l acqua fuoriesce dal rubinetto. Il Ministero della Salute, in una recente nota, ha chiarito come le disposizioni antifumo di cui all articolo 51 legge 16 gennaio 2003, N 3, trovano applicazione anche nei locali condominiali chiusi, adroni, scale, ascensori, sale riunioni. Pertanto si ritiene spetti all Amministratore apporre la richiesta segnaletica, secondo quanto disposto dall articolo 22 dell accordo Stato-Regioni del La normativa in discussione per la riforma dell Istituto del Condominio negli edifici, e mi riferisco al testo unificato proposto dal comitato ristretto per i disegni di legge n 1708 e congiunti con gli emendamenti approvati dalla commissione giustizia del Senato della Repubblica del 20 maggio 2004, nella riformulazione degli articoli 1129, 1130 e 1122 c.c., introducendo poi l articolo 1122 bis, chiaramente ridisegna l Amministratore come un Vigilante del Condominio, garante della sicurezza dell edificio. Ma partiamo proprio da quest ultimo proposto articolo 1122 bis, che parifica espressamente le proprietà esclusive alle parti comuni per quanto attiene al divieto di fare o mantenere impianti o opere se non nelle condizioni di sicurezza prescritte dalla legge, affermando come: La mancanza delle condizioni di sicurezza si considera situazione di grave pericolo imminente rispetto all integrità delle parti comuni e delle persone che stabilmente occupano o abitualmente accedono al Condominio, anche ai fini della tutela giurisdizionale. Prevedendo poi, un potere dovere dell Amministratore di ispezionare, attraverso un tecnico abilitato, le parti esclusive, al fine di, accertare le condizioni di sicurezza delle opere e dgli impianti in quest ultimi, ed in difetto disporre un piano d intervento per la messa in sicurezza. Nella minuziosa procedura il Legislatore proponente sancisce che, nel caso di inerzia del condomino, o del detentore a qualunque titolo, si presume approvato il piano di esecuzione delle opere da porre in essere nella proprietà escluiva per la messa in sicurezza : Il condomino, dopo essere stato interpellato, può d accordo con il tecnico nominato, stabilire le modalità d accesso. In mancanza, non può impedirlo, Se dall ispezione risulta la situazione di pericolo di cui al primo comma, il condomino deve comunicare all Amministratore le modalità e il tempo di esecuzione degli indispensabili lavori di messa in sicurezza degli impianti e delle opere, nonché le modalià e il tempo dell accesso per ogni opportuna verifica. In mancanza, l Amministratore predispone senza ritardo, con la collaborazione del tecnico qualificato, il piano di intervento con l indicazione dettagliata dei lavori da eseguire e lo comunica ai condomini. L Inerzia del condomino interessato o del detentore a qualunque titolo importa approvazione del piano e delle modalità per la sua esecuzione. Tale norma va poi necessariamente integrata con il proposto sesto comma del articolo 1130, ove si

5 prevede per l Amministratore l obbligo di tenuta di un registro di anagrafe condominiale formato dai nominativi dei singoli proprietari e dai dati catastali di ogni unità immobiliare, nonché dagli atti concerneti l attuazione delle normative di sicurezza. Pertanto dal combinato disposto di tali norme ne discende che, nel caso in cui il condomino non fornisca la documentazione circa l attuazione delle norme di sicurezza, l Amministratore dovrà avviare la procedura poch anzi menzionata al fine di accertare la presenza o meno delle condizione di sicurezza previste dalla legge, con il rischio però di vedersi opporre l esenzione dalle spese, qualora non vengano accertate situazioni di pericolo. Viene così introdotto per i Condominii un Fascicolo Fabbricati con onere di redazione a carico dell Amministratore. Per quanto attiene alle parti comuni, il nuovo secondo comma del proposto articolo 1120, sancisce che: per le opere e gli interventi connessi alla sicurezza ed alla salubrità degli edifici e degli impianti sono valide le deliberazioni approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma dell articolo 1136 c.c.. Pertanto, il Legislatore proponente pur rimarcando la responsabilità dell Amministratore di vigilare ed accertarsi sul corretto funzionamento dei beni comuni, conformemente alle normative di sicurezza, continua nel lasciare la possibilità di disporre le opere di adeguamento nella signoria della sola Assemblea dei condomini. E singolare poi, come il Legislatore proponente inquadri le opere connesse alla sicurezza nell ambito delle innovazioni, discostandosi così dalle diverse interpretazioni giurisprudenziali sino ad oggi date, che le consideravano come opere manutentive deliberabili a maggioranza semplice, per poi sancire che, queste si possano deliberare con la medesima maggioranza dell articolo 1136, secondo comma c.c.. La funzione dell Amministratore nel recupero crediti, viene ribadita esplicando una responsabilità di quest ultimo, tra l altro già chiaramente attribuibigli nell articolo 1130, terzo comma c.c., con l inserimento all articolo 1129 c.c. delle seguenti disposizioni: L Amministratore è sempre tenuto a mettere in mora gli obbligati inadempienti decorsi trenta giorni da quando il credito è divenuto esigibile. L Amministratore è obbligato a intraprendere iniziative giudiziarie per la riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato, incluse quelle di cui all articolo 63, comma 1 delle disposizioni per l attuazione del codice civile entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall Assemblea. In mancanza scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso l Amministratore risponde nei confronti dei terzi nei limiti delle somme non riscosse per le quali non abbia attivato le iniziative di cui al primo periodo del presente comma. L Amministratore diviene quindi responsabile nei confronti dei terzi per le somme per le quali non abbia intrapreso le azioni giudiziarie nel breve termine di novanta giorni. Nella riforma dell articolo 63 delle disposizioni d attuazione leggiamo poi che : Gli obbligati in regola con i pagamenti hanno il beneficio della preventiva escussione. Il ricorso a strumenti coattivi di riscossione della somme dovute da ciascun obbligato entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile deve essere comunicato dall Amministratore ai creditori del Condominio ancora insoddisfatti L Amministratore non solo dovrà quindi dar corso alle azioni giudiziarie contro il condomino inadempiente, entro tre mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, ma anche procedere, non si sa esattamente con quali termini, nel dare comunicazione ai creditori del Condominio ancora insoddisfatti. S ingesserà così inviolabilmente l andamento della vita condominiale, in quanto i fornitori del Condominio, non appena ricevuta comunicazione dall Amministratore dell avvio di una procedura giudiziale nei confronti di un condomino moroso, sospenderanno le lavorazioni o le forniture in attesa di essere anticipatamente saldati o garantiti per la quota del condomino moroso; pertanto all Amministratore non rimarrà che convocare l Assemblea dei condomini affinché questa deliberi l anticipazione della quota oggetto di

6 procedura giudiziale. Va poi aggiunto che, l individuazione del fornitore nei casi di lavorazioni straordinarie è abbastanza facile, ma nei casi ordinari i fornitori del Condominio dovranno intendersi tutti coloro che alla data di avvio del procedimento giudiziario risulteranno creditori del Condominio, anche per somme di modestissima entità (ente di erogazione della luce, gas, acqua. Assicurazione.. Amministratore.. manutentori). Dovrà intendersi poi che, diverrà così legittima la trasmissione ai fornitori dello stato di morosità dei condomini, oggi vietato dalla normativa sulla privacy? Il Legislatore proponente prevedere poi, nell ambito del nuovo articolo 1129 c.c., la possibilità per l Assemblea di richiedere che, l Amministratore all atto dell accettazione dell incarico presti idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dal suo mandato, anche mediante prestazione di fideiussione. Situazione tra l altro già oggi nelle disponibilità dell Assemblea, che ben potrebbe delineare all interno del Regolamento di Condominio le particolari qualità che l Amministratore dovrebbe possedere, stante il riferimento dell articolo 1138 c.c. alle norme circa l amministrazione. Sempre nel proposto unovo articolo 1129, leggiamo Il compenso dell Amministratore comprende le operazioni necessarie alla successione del suo incarico. Nell ipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto all Amministratore un compenso determinato dall Assemblea in funzione del tempo necessario, non superiore a venti giorni per le operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall incarico. Non si comprende anzitutto perché il legislatore voglia disciplinare il compenso dovuto a fronte di un incarico privatistico, che si differenzia secondo la natura del complesso immobiliare da amministrare e del lavoro da svolgere; perché allora non disciplinare i rapporti con i manutentori terzi responsabili? In secondo luogo sembra che, il Legislatore proponente interpreti l incarico come un lavoro a tempo, e non come un insieme di diversi atti che l Amministratore si impegna a compiere per i condomini, che ben possono essere divisi in ordinari e straordinari e l assunzione di gravose responsabilità. Non sarebbe stato più conso prevedere l obbligatorietà per l Amministratore di presentare all Assemblea dei condomini annualmente le proprie dettagliate condizioni generali di mandato! Stante comunque l inderogabilità dell articolo 1129, ai sensi dell articolo 1138 c.c., non rimarrà altro agli Amministratori che, aumentare notevolmente il proprio compenso annuo, in maniera tale che, si ricomprendano così le operazioni di passaggio delle consegne e si tenga in considerazione del vertiginoso aumentare di lavoro per la compilazione e tenuta dell anagrafe Condominiale e responsabilità connesse. Con l intruzione della normativa testè richiamata un Amministratore potrà gestire coscienziosamente non più di 600 unità immobiliari (una trentina di condomini). Per quanto alle gravi responsabilità in ordine alla sicurezza e riscossione del credito, sarà inevitabile la costituzione in ogni condominio di fondi straordinari, per il ricorso ai legali ed ai tecnici del caso, pari quantomeno a duecento euro ad unità immobiliare. Senza presunzione di esaustività, rilasciata in Bologna il 18 febbraio 2005.