COMUNE DI MONZUNO. Medaglia d Oro al Merito Civile

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Cesare Rota
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1 Medaglia d Oro al Merito Civile Prot Monzuno lì 22/02/2016 RELAZIONE INERENTE LA CLASSIFICAZIONE DEL TERRITORIO COMUNALE AI FINI DEL CALCOLO DEL CANONE D AFFITTO CONCORDATO La presente relazione prende spunto dall accordo territoriale metropolitano di Bologna stipulato in data 23/06/2014 tra le organizzazioni sindacali degli inquilini e dei proprietari in attuazione della Legge 09/12/1998 n 431 e del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministero dell Economia e delle Finanze in data 30/12/2002. Lo scopo è quello di determinare i canoni concordati per gli alloggi del territorio provinciale allo scopo di calmierare gli affitti incentivando i proprietari ad assumere tale regime in cambio di sconti fiscali. Il calcolo del canone dunque sarà stabilito in base ad una serie di fattori che sono stati individuati nell accordo e che si possono così riassumere: 1. Aree omogenee Parametro che tiene conto di zone che il Comune deve individuare in base alle caratteristiche degli alloggi e delle peculiarità territoriali della zona. La legge infatti prevede che all interno di tali zone vi siano caratteristiche simili in relazione ai valori di mercato, alle dotazioni infrastrutturali ed alle tipologie edilizie tenendo conto delle categorie e classi catastali. Per far ciò il già citato Decreto Interministeriale 30/12/2002 prevede esplicitamente di riferirsi alle cosiddette microzone catastali definite ed individuate a suo tempo dall Amministrazione Comunale con Deliberazione Consiliare n 71 del 07/07/ Composizione dell alloggio Parametro espresso in n di vani. Tramite apposite tabelle (divise per zona omogenea) è possibile accedere a tre diverse fascie di oscillazione del valore a mq dell alloggio che varia, per l appunto in base al numero dei vani. In sostanza, come si può facilmente intuire il valore unitario diminuisce al crescere del numero dei vani. 3. Numero di elementi in dotazione all alloggio per definire la fascia di oscillazione del valore Parametro che entra nel merito delle effettive e specifiche caratteristiche di pregio dell alloggio in base alla dotazione (o meno) di 1

2 n 15 elementi definiti nell accordo territoriale. Tali elementi sono, ad esempio, la tipologia catastale (A/1, A/2, A/3, A/7, A/8, a/9), l autorimessa singola, accesso fino al secondo piano e, se oltre, l esistenza di ascensore, l impianto di condizionamento, l area verde esclusiva ecc). Le tre fasce variano a seconda che gli alloggi posseggano rispettivamente più di 7 elementi (valori più alti), presenza da 4 a 7 elementi (valori intermedi) ed infine meno di 4 elementi (valori più bassi). 4. Superficie convenzionale dell alloggio Tale parametro si calcola considerando la superficie ad uso abitazione esclusi muri perimetrali ed inclusi i tramezzi interni con esclusione di balconi, terrazzi, cantine soppalchi non accatastati ed altri accessori. Tale superficie è considerata al 100% mentre le autorimesse vengono calcolate al 50% ed i posti auto esclusivi al 20%. La determinazione del valore (base di calcolo per definire il canone d affitto) avviene pertanto moltiplicando la superficie ottenuta come dal punto 4 per il valore unitario stabilito tabellarmente in base ai primi tre parametri. E quindi indispensabile definire le zone omogenee che sono il primo parametro utile per accedere in modo corretto alle tabelle, già approvate ed allegate all accordo territoriale del 23/06/2014. &&&&&&&&&& DEFINIZIONE DELLE ZONE TERRITORIALI Come già affermato, in base al Decreto Interministeriale del 30/12/2002, occorre riferirsi alle microzone catastali che il Comune di Monzuno ha definito con Deliberazione Consiliare n 71 del 07/07/1999. Le microzone vengono così individuate (valori in Euro): Microzona 1 Brento Valore Massimo 1.549,37 Valore medio 1.291,14 Valore minimo 1.136,21 Microzona 2 Vado Valore Massimo 1.497,73 Valore medio 1.342,79 Valore minimo 671,39 Microzona 3 Monzuno Selve Valore Massimo 1.291,14 Valore medio 877,98 Valore minimo 671,39 Microzona 4 Rioveggio Montorio 2

3 Valore Massimo 1.549,37 Valore medio 1.291,14 Valore minimo 1.136,21 Microzona 5 Agricola case sparse Valore Massimo 1.032,91 Valore medio 671,39 Valore minimo 413,17 Il compito dell Amministrazione è quindi quello di ricondurre la divisione del territorio in tre zone omogenee rispetto alle cinque microzone catastali di cui all accordo. Tale attività non è per niente meccanica in quanto nelle tabelle allegate all accordo non vi è un riferimento territoriale per cui sta alla valutazione dell ufficio definire quali microzone, in base ai loro valori di riferimento, più si adattano alla zona di pregio (zona 1) piuttosto che alla zona 2 od alla zona 3. Nello studio l ufficio ha fatto altresì riferimento ai valori individuati all osservatorio dei valori immobiliari presso l Agenzia delle Entrate in cui il Comune di Monzuno è suddiviso nelle cinque microzone catastali deliberate nel L incrocio di questi dati ha evidenziato alcune caratteristiche di questi valori che sono utili per effettuare le conseguenti scelte: 1. la zona che ha meno valore e pertanto inseribile nella zona 3 dell accordo può essere fatta coincidere con la microzona catastale 5 Agricola case sperse in cui i valori dell osservatorio, come quelli della microzona si pongono decisamente ai limiti più bassi. 2. Tra le microzone catastali aventi valori più alti quella n 1 Brento si distingue per un range molto ridotto tra i valori massimi e minimi. Tale caratteristica è inoltre confermata dall osservatorio che individua come tipologia solo quella di Ville e Villini. 3. Tra le rimanenti microzone non si rilevano particolari differenze soprattutto nei valori minimi e massimi mentre nei valori medi Vado si discosta in modo più accentuato rispetto alle altre due. Tali considerazioni portano alle seguenti scelte: Zona 1 di pregio corrisponde alla microzona 1 Brento Zona 3 di minor pregio corrisponde alla microzona 5 agricole case sparse con i fogli 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28, 29, 35, 36, 37, 38, 39, 42, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67; Per quanto riguarda la zona 2 di medio pregio, essa si può far coincidere con le microzone catastali 3 e 4 (Monzuno Selve + Rioveggio Montorio) in quanto i rispettivi valori si avvicinano mentre per la microzona 2 (Vado), nonostante vi 3

4 sia il già citato scostamento nei valori medi, si ritiene tuttavia che possa essere ugualmente assimilata alla zona 2 se non altro perché avrebbe sicuramente maggiori scostamenti con la zona 1 o, a maggior ragione, con la zona 3. Pertanto, a seguito di quanto appena svolto, si ritiene che l individuazione delle tre zone più compatibile con la realtà territoriale del comune sia la seguente: Zona 1 di pregio corrisponde alla microzona 1 Brento con i fogli 1, 2 e 3. Zona 2 di medio pregio corrisponde alle: microzona 2 Vado, microzona 3 Monzuno Selve microzona 4 Rioveggio Montorio con i fogli 8, 14, 15, 23, 24, 30, 31, 32, 33, 34, 40, 41, 43, 44, 45, 52 e 53 Zona 3 di minor pregio corrisponde alla microzona 5 agricole case sparse con i fogli 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28, 29, 35, 36, 37, 38, 39, 42, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67; di seguito, per semplicità di consultazione viene proposta la tabella relativa al calcolo della tariffa da applicare alla superficie convenzionale dell alloggio per giungere ad un range (minimo massimo) del canone concordato: Zona Zona 1 Zona 2 Zona 3 > 7 elementi 4/7 elementi > 4elementi n vani Max Min Max Min Max Min Canone a mq/anno Canone a mq/anno Canone a mq/anno ,00 58,00 80,00 53,00 73,00 48, ,00 53,00 73,00 48,00 66,00 44, ,00 47,00 66,00 44,00 61,00 39, ,00 43,00 60,00 39,00 54,00 36,00 >5 59,00 38,00 54,00 35,00 48,00 32, ,00 48,00 66,00 44,00 59,00 38, ,00 44,00 60,00 39,00 53,00 35, ,00 39,00 54,00 36,00 48,00 31, ,00 36,00 48,00 32,00 44,00 28,00 >5 48,00 32,00 44,00 28,00 39,00 26, ,00 48,00 56,00 38,00 51,00 34, ,00 44,00 51,00 35,00 47,00 30, ,00 39,00 48,00 31,00 42,00 27, ,00 36,00 44,00 28,00 38,00 25,00 >5 45,00 32,00 39,00 26,00 34,00 22,00 4

5 Infine con la presente relazione si da atto che per il Comune di Monzuno ricorrono le condizioni di cui alla Legge 80/2014 conversione del DL 47/2014, art. 9 commi 2 bis e pertanto sarà applicata la riduzione del 4% sulle tariffe. Infatti il Comune è all interno dell ambito territoriale di cui alla dichiarazione dello stato d emergenza in data 12/03/2015 con Deliberazione del Consiglio dei Ministri. L Milani Ing. Massimo 5

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