NUNZIANTE MAGRONE INTER ALIA Legal e- news 2014/4 REAL ESTATE LE NOVITÀ IN MATERIA DI SIIQ NEL DECRETO SBLOCCA ITALIA

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1 LE NOVITÀ IN MATERIA DI SIIQ NEL DECRETO SBLOCCA ITALIA Il D.L. 12 settembre 2014, n. 133, recante misure urgenti per l apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l emergenza del dissesto idrogeologico per la ripresa delle attività produttive, convertito con la Legge 11 novembre 2014, n (di seguito il Decreto Sblocca Italia ) contiene, tra l altro, alcune modifiche alla Legge 27 dicembre 2006 n. 296, come successivamente modificata ed integrata (di seguito la Legge Finanziaria 2007 ), istitutiva delle società di investimento immobiliare quotate (di seguito la SIIQ ). In particolare, l art. 20 del Decreto Sblocca Italia ( Misure per il rilancio del settore immobiliare ) introduce alcune novità significative nella disciplina delle SIIQ. * Come noto, le SIIQ sono società per azioni fiscalmente residenti in Italia, quotate su mercati regolamentati in Stati dell Unione Europea o dello Spazio Economico Europeo, aventi determinate caratteristiche riguardo alla struttura partecipativa. Sono state introdotte nel nostro ordinamento dalla Legge Finanziaria 2007 sulla scorta dell esperienza dei Real Estate Investment Trusts anglosassoni e delle Société d'investissements Immobiliers Côtée francesi. Le SIIQ sono tenute a specifici obblighi di distribuzione degli utili che investono secondo specifici criteri di prevalenza in beni immobili destinati alla locazione. Detti investimenti sono effettuati anche in maniera indiretta attraverso la partecipazione in altre SIIQ o società di investimento immobiliare 1 Pubblicata in Gazzetta Ufficiale l 11 novembre non quotate che abbiano esercitato congiuntamente l opzione per il regime SIIQ (c.d. SIINQ). La disciplina delle SIIQ ha perseguito alcuni obiettivi di politica economica, tra cui l aumento della funzionalità del mercato immobiliare attraverso l incentivazione del conferimento di patrimoni immobiliari a società sottoposte a gestioni professionali, a controlli tipici delle società quotate e ad obblighi di trasparenza informativa. In più, le SIIQ perseguono l obiettivo di orientare il risparmio diffuso verso l investimento immobiliare indiretto, mediante l affianca- mento di uno strumento ulteriore rispetto ai fondi comuni di investimento immobiliare, ma specificamente destinato a incentivare l acquisto e la gestione di proprietà immobiliari a fini locativi. Come accennato, l introduzione delle SIIQ ha allineato il nostro paese alla normativa dei principali paesi occidentali che prevedono veicoli societari dalle caratteristiche analoghe alle SIIQ (tipicamente i Real Estate Investment Trusts anglosassoni ma anche le Société d'investissements Immobiliers Côtée francesi), al fine di accrescere l attrattività del mercato immobiliare italiano per investitori istituzionali stranieri. Le società per le quali ricorrono i requisiti previsti da detta disciplina possono optare per il regime speciale SIIQ che comporta l esenzione ai fini IRES e IRAP del reddito derivante dalla gestione esente e la tassazione dei soli utili distribuiti derivanti dalla gestione esente con applicazione di un aliquota del 20% su detti utili mediante ritenuta alla fonte 2. 2 Il regime speciale può essere esteso, con opzione congiunta, alle società per azioni residenti in Italia non quotate, svolgenti anch esse in via prevalente attività 1

2 La Legge Finanziaria 2007 (nella formulazione precedente quella modificata ed integrata con la disciplina in esame) stabilisce, tra i requisiti di accesso al regime speciale SIIQ da possedere all inizio del primo periodo di imposta per cui si esercita l opzione 3 (i) quelli, attinenti alla struttura partecipativa, del limite percentuale massimo alla detenzione di diritti di voto e di partecipazione agli utili in capo a ciascun socio e del limite percentuale minimo di capitale riferibile a soci che non detengono più del 2% dei diritti di voto e di partecipazione agli utili (il c.d. requisito del flottante ), rispettivamente del 51% e del 35% 4, e (ii) quello dello svolgimento in via prevalente attività di locazione immobiliare, soddisfatto sulla base del test patrimoniale dell essere almeno l 80% dell attivo costituito da immobili locati o da partecipazioni costituenti immobilizzazioni finanziarie in altre SIIQ o SIINQ a e di quello reddituale dell essere almeno l 80% dei componenti positivi di conto economico rappresentato da ricavi derivanti dall attività di locazione o da dividendi derivanti dall attività di locazione svolta da SIIQ e SIINQ le cui partecipazioni costituiscono immobilizzazioni finanziarie 5. di locazione immobiliare, in cui una SIIQ, anche congiuntamente con altre (almeno una delle quali abbia anche il controllo), detenga almeno il 95% dei diritti di voto nell assemblea ordinaria e il 95% dei diritti di partecipazione agli utili (di seguito la SIINQ ). 3 Così l articolo 2, comma 2 del regolamento di attuazione del Ministro dell Economia e delle Finanze adottato con D.M. 7 settembre 2007, n. 174 (di seguito il Regolamento ). 4 Articolo 1, comma 119, della Legge Finanziaria Articolo 1, comma 121, della Legge Finanziaria Il Regolamento, nel definire la c.d. gestione esente, precisa che essa è comprensiva di l attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, di usufrutto o di altro diritto reale immobiliare e in base a contratti di locazione finanziaria; l attività di locazione derivante dallo sviluppo del compendio immobiliare; il possesso Inoltre, ai fini del mantenimento del regime speciale, la SIIQ è tenuta a distribuire in ciascun esercizio almeno l 85% dell utile netto derivante dalla attività di locazione immobiliare e dal possesso di partecipazioni in SIIQ e SIINQ 6. Dalla loro istituzione ad oggi, le SIIQ hanno avuto una diffusione minimale, anche a causa di alcune rigidità normative, sia in fase di costituzione che in fase di gestione delle stesse, evidenziando esigenze di riforma che hanno trovato espressione già nel documento programmatico Destinazione Italia varato dal Governo a fine settembre e nel disegno di legge collegato alla Legge 27 dicembre 2013, n. 147 ( Legge di Stabilità 2014 ) senza però trovare conferma in sede parlamentare 8. di partecipazioni, costituenti immobilizzazioni finanziarie, in altre SIIQ e SIINQ. 6 Articolo 1, comma 123, della Legge Finanziaria La violazione dell obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalla gestione esente in misura almeno pari all 85% costituisce causa di decadenza dal regime speciale, dallo stesso esercizio di formazione degli utili non distribuiti. 7 Nel quale venivano indicati quali obiettivi quelli di uniformare la normativa fiscale delle SIIQ a quella dei fondi immobiliari, rendendo fiscalmente neutra l opzione per uno dei due strumenti e di favorire la creazione di SIIQ consentendo l applicazione del regime tributario di favore anche alle società che pur non possedendo i requisiti in fase di costituzione li avessero raggiunti in un arco temporale definito. 8 Si trattava di una serie di correttivi alla disciplina delle SIIQ riguardanti (i) la ridefinizione dei requisiti partecipativi, (ii) l introduzione di maggiore elasticità e flessibilità nella tempistica per il verificarsi dei requisiti ai fini dell accesso al regime speciale (maggiormente compatibili con le attuali condizioni del mercato), (iii) la riduzione dell obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalla gestione esente, al fine di favorire la capacità di autofinanziamento delle SIIQ, (iv) l inclusione tra i redditi delle SIIQ che beneficiano del regime speciale, delle plusvalenze realizzate in sede di cessione di immobili destinati alla locazione o di partecipazioni, con l obiettivo è indurre le SIIQ a monetizzare i loro immobili e far girare il portafoglio 2

3 * L art. 20 del Decreto Sblocca Italia ( Misure per il rilancio del settore immobiliare ), riprendendo gli interventi correttivi del disegno di legge collegato alla Legge di Stabilità 2014, è intervenuto nel senso di rendere meno onerosi i requisiti di accesso al e di permanenza nel regime speciale delle SIIQ e di favorire la complementarietà tra SIIQ e fondi comuni di investimento immobiliare uniformandone la disciplina fiscale, con la finalità di rendere lo strumento più appetibile al mercato degli investitori e di favorire la trasformazione in SIIQ dei fondi comuni di investimento immobiliare in fase di liquidazione. Gli interventi normativi in esame hanno riguardato in particolare: (i) la struttura partecipativa delle SIIQ, (ii) il carattere prevalente dell attività di locazione immobiliare, (iii) l onere di distribuzione degli utili, (iv) alcuni aspetti di fiscalità internazionale e (v) il passaggio di immobili dai fondi comuni di investimento immobiliare alle SIIQ. * A. La struttura partecipativa Con riguardo ai requisiti attinenti alla struttura partecipativa, il Decreto Sblocca- Italia intervenuto con riferimento al limite percentuale massimo alla detenzione di diritti di voto e di partecipazione agli utili in capo a ciascun socio innalzandolo dal 51% al 60% - ed al limite percentuale minimo di capitale riferibile a soci che non detengono più del 2% dei diritti di voto e di immobiliare e (v) l inclusione nella gestione esente delle SIIQ degli investimenti in fondi immobiliari che investono prevalentemente in immobili destinati alla locazione o in partecipazioni in SIIQ o in quote di fondi immobiliari analoghi. partecipazione agli utili riducendolo dal 35% al 25% 9. Inoltre, è stato precisato che il requisito del flottante non si applica per le società il cui capitale sia già quotato e che, ove il requisito partecipativo del 60% venga superato a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali, il regime SIIQ rimane sospeso sino a quando detto requisito partecipativo non venga ristabilito. Qualora entrambi i requisiti siano verificati entro il primo periodo d imposta per cui si esercita l opzione, il regime SIIQ esplica i propri effetti dal primo giorno del medesimo esercizio. Tuttavia, alle società che al termine del primo periodo d'imposta abbiano realizzato il solo requisito del flottante è consentito di verificare l'ulteriore requisito partecipativo del 60% nei due esercizi successivi. In tal caso, il regime SIIQ si applica a partire dall'inizio del periodo d'imposta in cui detto requisito partecipativo viene verificato e fino ad allora la società applica in via ordinaria l'ires e l IRAP 10. Le imposte agevolate di cui all articolo 1, commi 126 (imposta d'ingresso), 137 (l'imposta sostitutiva sulle plusvalenze da conferimento) e 139 (imposte ipotecarie e catastali) della Legge Finanziaria 2007 trovano applicazione in via provvisoria, salvo l obbligo di rideterminare e corrispondere tali imposte in via ordinaria entro la fine del quarto periodo d imposta dall esercizio dell opzione in caso di mancato accesso al 9 L articolo 20, comma 1, lettera a) del Decreto Sblocca Italia ha modificato in tal senso il comma L articolo 20, comma 1, lettera b) del Decreto Sblocca Italia ha aggiunto a tal fine un comma 119- bis dopo il comma 119 dell articolo 1 della Legge Finanziaria

4 regime SIIQ. Le imposte corrisposte in via provvisoria costituiscono un credito d imposta 11. B. Il carattere prevalente dell attività di locazione immobiliare Quanto al carattere prevalente dell attività di locazione immobiliare i parametri patrimoniali e reddituali a tal fine rilevanti vengono integrati includendovi le quote di partecipazione in fondi comuni di investimento immobiliare italiani, che investono almeno l'80% del valore delle attività in immobili, diritti reali immobiliari, anche derivanti da rapporti concessori o da contratti di locazione finanziaria su immobili a carattere traslativo, e in partecipazioni in società immobiliari o in altri fondi immobiliari, destinati alla locazione immobiliare, ivi inclusi i fondi destinati all'investimento in beni immobili a prevalente utilizzo sociale, ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ (di seguito i Fondi Immobiliari Qualificati ) ed i relativi proventi 12. In particolare, l attività di locazione è considerata prevalente se (i) almeno l 80% dell attivo è costituito da immobili locati o da partecipazioni costituenti immobilizzazioni finanziarie in altre SIIQ, SIINQ o Fondi Immobiliari Qualificati; (ii) almeno l 80% dei componenti positivi di conto economico in ciascun esercizio è rappresentato da ricavi derivanti dall attività di locazione o da dividendi derivanti dell attività di locazione svolta da SIIQ, SIINQ o Fondi Immobiliari 11 In tal senso, sempre il nuovo comma 119- bis aggiunto con l articolo 20, comma 1, lettera b) del Decreto Sblocca Italia dopo il comma 119 dell articolo 1 della Legge Finanziaria L articolo 20, comma 1, lettera c) del Decreto Sblocca Italia ha modificato in tal senso il comma 121 Qualificati oppure dalle plusvalenze realizzate dall alienazione di immobili e di diritti reali su immobili destinati alla locazione. Inoltre, il Decreto Sblocca Italia estende dagli attuali 2 a 3 il numero di esercizi consecutivi per i quali la mancata osservanza di una delle condizioni di prevalenza dell attività di locazione immobiliare determina la cessazione dal regime SIIQ 13. C. L onere di distribuzione degli utili Con riferimento agli obblighi di distribuzione imposti alle SIIQ, la percentuale di utile netto che deve essere distribuito in ciascun esercizio ai soci è ridotta dall 85% al 70%, vi è incluso l utile derivante dal possesso di quote di Fondi Immobiliari Qualificati ed è introdotto un ulteriore obbligo di distribuzione del 50% delle plusvalenze nette realizzate sugli immobili destinati alla locazione e sulle partecipazioni in SIIQ, SIINQ e Fondi Immobiliari Qualificati entro i 2 anni successivi al realizzo 14. Al fine di favorire la movimentazione e monetizzazione dei portafogli immobiliari, l esenzione da IRES e da IRAP in capo alle SIIQ è estesa alle plusvalenze o minusvalenze relative a immobili destinati alla locazione e a partecipazioni in SIIQ o SIINQ e ai proventi e plusvalenze o minusvalenze relativi a quote di partecipazione in Fondi Immobiliari Qualificati. Inoltre, sui proventi distribuiti dai Fondi Immobiliari Qualificati alle SIIQ non si 13 L articolo 20, comma 1, lettera d) del Decreto Sblocca Italia ha modificato in tal senso il comma A tal fine, l articolo 20, comma 1, lettere e) e f) del Decreto Sblocca Italia ha modificato il comma 123 dell articolo 1 della Legge Finanziaria 2007 e aggiunto un comma 123- bis. 4

5 applica la ritenuta ordinariamente applicabile 15. D. Aspetti di fiscalità internazionale Quanto alla tassazione dei soggetti non residenti, è stata chiarita l applicabilità delle convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni sul reddito in relazione alle distribuzioni fatte dalle SIIQ, con conseguente applicazione della minore aliquota convenzionale, anziché dell ordinaria aliquota del 26% 16. Inoltre, l accesso al regime SIIQ può essere esteso, in presenza di specifica opzione, alle società residenti in Stati dell Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo che soddisfano i requisiti SIIQ operanti in Italia attraverso una stabile organizzazione, la quale svolge in via prevalente attività di locazione immobiliare mediante partecipazioni in SIINQ). Anche per tali soggetti è ora prevista l applicazione di un imposta sostitutiva dell IRES e dell IRAP con aliquota del 20% sul reddito d impresa derivante dall attività di locazione della stabile organizzazione. E. Il passaggio di immobili dai fondi comuni di investimento immobiliare alle SIIQ Infine, il Decreto Sblocca- Italia detta norme di favore con riferimento ai trasferimenti ad una SIIQ di immobili detenuti da un fondo comune di investimento immobiliare in fase di liquidazione, totale o parziale, attraverso (i) il 15 L articolo 20, comma 1, lettera h) del Decreto Sblocca Italia ha modificato in tal senso il comma L articolo 20, comma 1, lettera i) del Decreto Sblocca Italia ha modificato in tal senso il comma 134 conferimento degli immobili e la successiva assegnazione delle azioni nella SIIQ ai quotisti del fondo comune di investimento immobiliare in cambio delle quote del fondo o (ii) l assegnazione degli immobili alla SIIQ eseguita per la liquidazione del fondo comune di investimento immobiliare nella SIIQ stessa. Con riferimento alla prima ipotesi di trasferimento, è previsto che il concambio delle quote del fondo comune di investimento immobiliare con le azioni della SIIQ non costituisca realizzo ai fini delle imposte sui redditi in capo ai quotisti ed alle azioni SIIQ ricevute dai quotisti è attribuito il medesimo valore fiscale delle quote del fondo oggetto di concambio 17. Ai fini dell articolo 19- bis, comma 2, del D.P.R. n. 633/1972, l articolo 20 del Decreto Sblocca Italia introduce il comma 140- ter all'articolo 1 della Legge Finanziaria 2007, stabilendo l irrilevanza ai fini del calcolo del pro rata di detraibilità dall IVA di detti trasferimenti di azioni e quote, di talché, nonostante siano operazioni ontologicamente esenti da IVA, esse sono considerate estranee all oggetto dell attività propria del soggetto passivo. Ne consegue che detti trasferimenti non incidono sul diritto alla detrazione dell imposta. Quanto alle imposte indirette, il medesimo comma 140- ter all'articolo 1 della Legge Finanziaria 2007 (come introdotto dal Decreto Sblocca Italia) agevola il conferimento di una pluralità immobili prevalentemente locati da un fondo immobiliare in liquidazione ad una SIIQ, stabilendo che si tratti di un operazione fuori campo IVA e che ai fini 17 L articolo 20, comma 2 del Decreto Sblocca Italia ha aggiunto a tal fine un comma 140- bis dopo il comma 140 5

6 delle imposte di registro, ipotecarie e catastali si applichi l imposta nella misura fissa di Euro 200. Con riferimento alla seconda ipotesi, qualora l assegnazione abbia ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati, viene esteso il medesimo regime di favore ai fini delle imposte indirette previsto per l ipotesi del conferimento 18. Per approfondimenti: Avv. Alessio Lombardo (a.lombardo@nmlex.it) Avv. Corrado Rosano (c.rosano@nmlex.it) Le informazioni contenute in questo numero hanno carattere generale e non esaustivo; prima di assumere qualsiasi iniziativa sulla base delle stesse è consigliabile richiedere l assistenza di un consulente. ROMA Piazza di Pietra, Roma (Italia) Tel Fax MILANO Foro Buonaparte, Milano (Italia) Tel Fax BOLOGNA Via d'azeglio Bologna (Italia) Tel Fax ISTANBUL* Cumhuriyet Cad. No:147 (Eski No:243) Kat:7 Harbiye Istanbul (Turchia) Tel Fax TIRANA* Mustafa Matohiti Street Tirana (Albania) Building No. 7/2, Suite 1/3 Tel/Fax: * IN ASSOCIATION WITH: and ShukeLaw 18 L articolo 20, comma 2 del Decreto Sblocca Italia ha aggiunto a tal fine un comma 140- quater nell articolo 1 della Legge Finanziaria