Realizzazione del Parcheggio in struttura sito nel Comune di Torino, Corso Galileo Ferraris

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1 Parcheggio Galileo Ferraris Srl Realizzazione del Parcheggio in struttura sito nel Comune di Torino, Corso Galileo Ferraris Revisione del Piano Economico Finanziario (TGF_2015_V18) Dott. Federico Pontoni 26/02/2016 rev. 1 Via Calderon de la Barca Milano Tel Fax: office@bestinparking.it

2 II

3 Variazioni Parcheggio in struttura Voce Nuova Versione PEF Originario Durata della concessione (periodo di gestione dalla firma della Convenzione) Posti auto totali Posti auto in sub concessione Box in subconcessione 15 0 Posti auto a rotazione Costo dell investimento - IVA esclusa (per i dettagli si veda pagina 5 degli allegati) Tariffa oraria diurna del parcheggio - moneta 2016 (in, IVA inclusa) Prezzo indicativo di vendita posti auto moneta 2016 (in, IVA esclusa) Prezzo indicativo di vendita box - moneta 2016 (in, IVA esclusa) Ricavi primo anno - moneta corrente (in, IVA esclusa) 1,50 1,30 1 Non previsto Non previsto Ricavi a regime (dopo il 12 anno) - moneta corrente (in, IVA esclusa) Canone dal 31 anno moneta corrente Parametri finanziari Voce Nuova Versione PEF Originario Tasso di sconto 5,50% 5,00% Finanziamenti Up-front fee 1,50% 1,00% 1 1,18 a moneta Tasso d interesse senior 5,00% 5,80% Annualità di rimborso ADSCR 1,31 1,24 A parziale modifica del progetto originario, si prevede l erogazione del contributo pubblico nelle seguenti tempistiche: euro a inizio lavori (erogati il 25 gennaio 2016); quota residua per arrivare al 60% del contributo nel 2017; 30% a fine lavori; 10% ad emissione del certificato di collaudo. Parcheggio di superficie Voce Valori Posti auto 94 Durata della gestione (periodo di gestione dalla firma della Convenzione) 99 Tariffa oraria diurna del parcheggio - moneta 2016 (in, IVA inclusa) 2,50 Ricavi primo anno - moneta 2016 (in, IVA esclusa) Ricavi a regime (dopo il 12 anno) moneta corrente (in, IVA esclusa) Rendimenti con riequilibrio Qui di seguito si riportano i due principali indici di redditività: quella del progetto, necessaria per verificare la bancabilità dello stesso; quella della concessione, che indica il rendimento atteso dai soci. Il rendimento netto di progetto è rappresentato dal VAN e dal TIR III

4 calcolati sui flussi di cassa di progetto, ovvero i flussi di cassa dell investimento iniziale e tutti i flussi di cassa della gestione operativa. La redditività netta della concessione è calcolata sottraendo ai flussi precedentemente indicati, tutto il servizio del debito e tutti gli altri oneri finanziari. Tale flusso residuo indica il flusso disponibile ai soci per la remunerazione del capitale di rischio. Nella nuova versione del PEF, la redditività del Socio investitore peggiora notevolmente poiché, a fronte di ricavi simili a quelli ottenuti nel progetto originario, nella nuova versione del PEF il finanziamento con capitale proprio, versato dai Soci Azionisti della Società di Progetto aumenta considerevolmente, passando da 1 milione di euro di capitale sociale di finanziamento soci, a 2,8 milioni di euro di apporti complessivi. Pertanto, la redditività attesa scende dal 13,75% al 9,76%. Voce Nuova Versione PEF Originario Rendimento netto del progetto VAN (Valore Attuale Netto) TIR 7,62% 7,62% Rendimento netto della concessione (rendimento soci) VAN (Valore Attuale Netto) TIR 9,76% 13,75% IV

5 Allegati V

6 Modello_PEF Studio Associato Puliti - Pontoni Modello di Piano Economico Finanziario Parcheggio Galileo Ferraris Studio Commercialisti Associati Puliti - Pontoni Piazza Fontana, 1 Milano febbraio-16

7 PARAMETRI GENERALI DELLA CONCESSIONE Parametri tecnici dispositivi Caratteristiche del parcheggio in struttura di nuova realizzazione in corso Galileo Ferraris e gestione della sosta di superficie Varie Durata del diritto di superficie della parte ad uso pubblico dal n anni 99 Durata della gestione dal certificato di collaudo - n. anni 97 9 Durata del periodo di costruzione - n. giorni 700 Durata totale della fase di impianto (scavi archeologici, progetto e costruzione) - n mesi 24 Posti auto previsti nel parcheggio 304 Numero di posti auto da riservare all'uso pubblico a rotazione 289 Di cui numero minimo di posti auto da riservare a portatori di handicap 6 Numero posti moto da riservare ad uso pubblico a rotazione 8 Giorni annuali di apertura 365 Ore giornaliere di apertura 24 Numero di giorni annuali con frazione feriale diurna 365 Ore giornaliere della frazione feriale diurna 13 Posti box ad uso privato sub-concedibili a terzi in diritto di superficie per 99 anni 15 Quota parte del valore attribuibile alla parte destinata alla concessione di gestione della sosta pubblica 95,00% Quota parte del valore attribuibile alla parte ceduta a terzi 5,00% Sosta di superficie Galileo Ferraris - n. posti auto 94 Durata gestione - n. anni 97 se Ore totali annuali di apertura Ore giornaliere di apertura 24 Numero di giorni annuali con frazione feriale diurna 365 Ore giornaliere della frazione feriale diurna 13 2

8 PARAMETRI GENERALI DELLA CONCESSIONE Parametri tariffari Parcheggio Galileo Ferraris e sosta di superficie Autovetture - sosta occasionale - tariffe orarie [a moneta 2016] con IVA Frazione feriale diurna (tariffa standard) - 1,23 1,50 Frazione notturna - 1,23 1,50 Frazione di mezz'ora (diurna e notturna) 1,23 0,75 Tariffa oraria sosta di superficie - 2,05 2,50 Autovetture - sosta in abbonamento - tariffe mensili [a moneta 2016] Frazione feriale diurna s.r.p. (Senza riserva di posto) Frazione notturna s.r.p Full time s.r.p Parametri economici della gestione Parametri economici della gestione del parcheggio in struttura Numero medio di ore ETS vendute per posto auto al giorno a inizio regime 4,78 Ricavi delle attività accessorie a regime [a moneta 2016] Costo del personale (parcheggio aperto dal lunedì al sabato - dalle 7 alle 19) [a moneta 2016] Parametri economici della gestione immobiliare Prezzo di vendita indicativo dei posti box ad uso privato [a moneta 2016] Quota dell'unità immobiliare ad uso privato prenotata in corso d'opera 100% Quota dell'unità immobiliare ad uso privato prenotata ceduta nel primo esercizio 0% Costi amministrativi e di intermediazione commerciale - in % dei ricavi 2,00% Valore totale delle unità immobiliari ad uso privato cedibili a terzi Parametri relazionali fra concedente e concessionario Parcheggi Contributo in conto opere (conto capitale) al concessionario (oltre imposte ed IVA di legge) Quota percentuale del contributo in conto opere (prezzo) nel periodo di costruzione 70% Coefficiente per il calcolo del canone 0 Base per il calcolo del canone 0 Base Canone per parcheggio di superficie (da moltiplicare per i posti auto) 0 3

9 PARAMETRI GENERALI DELLA CONCESSIONE Parametri di finanziamento della concessione Finanziamenti del concessionario Conferimento di capitale sociale della società di progetto Finanziamento subordinato soci - 0 Finanziamenti bancari Finanziamenti in conto costruzione Finanziamento in conto opere in costruzione - Importo Quota percentuale del finanziamento bancario sul costo delle realizzazioni 68,28% Finanziamento in conto opere in costruzione - periodi di erogazione (trimestri) 8 Finanziamento in conto opere in costruzione - tasso di interesse (trimestrale) 1,00% Up-front fee e imposta sostitutiva su finanziamento conto opere in costruzione - percentuale su accordato Consolidamento di finanziamenti Finanziamento a lungo termine dell'opera pubblica (senior loan) - quota con copertura IRS 100% Finanziamento a lungo termine dell'opera pubblica (senior loan) - numero annualità di rimborso - n anni 15 Finanziamento a lungo termine dell'opera pubblica (senior loan) - tasso di interesse annuale 5,00% Finanziamento a medio termine in conto recupero di IVA a credito - importo rimborso IVA Finanziamento a medio termine in conto recupero di IVA a credito - numero annualità di rimborso 1 Finanziamento a medio termine in conto recupero di IVA a credito - tasso di interesse (annuale) 4,50% Finanziamenti commerciali Percentuale dell'anticipo sul prezzo di vendita dei box 100% Ricavo totale dalla vendita dei box Anticipi ottenuti durante la costruzione Costo di realizzazioni delle unità immobiliari vendute Quota delle anticipazioni dei prenotatari di unità immobiliari - in % sul costo di realizzazione 41,22% 4

10 PARAMETRI GENERALI DELLA CONCESSIONE Parametri di sviluppo dei valori di piano Parametri di proiezione della gestione della sosta Anno di riferimento per il calcolo dell'indice di adeguamento delle tariffe della sosta 2016 Anno di riferimento per il calcolo dell'indice di adeguamento del canone di concessione 2016 Anno di riferimento per il calcolo dell'indice di adeguamento dei costi di gestione 2016 Anno di riferimento per il calcolo dell'indice di adeguamento dei costi delle immobilizzazione rinnovabili 2016 Anno di riferimento per il calcolo dell'indice di adeguamento dei costi delle manutenzioni finali 2016 Tasso di incremento medio annuo a regime degli utenti occasionali del parcheggio in struttura 0,00% Tasso di adeguamento monetario annuo medio applicato alle tariffe della sosta 2,00% Tasso di adeguamento monetario annuo medio applicato ai costi della gestione 2,00% Tasso di adeguamento monetario annuo medio applicato ai costi indiretti di conduzione 0,50% Tasso di adeguamento monetario annuo medio applicato al costo delle immobilizzazioni rinnovabili 2,00% Tasso di adeguamento monetario annuo medio applicato al costo delle manutenzioni finali 2,00% Parametri di proiezione delle compravendite immobiliari Anno di riferimento per il calcolo dell'indice di adeguamento dei prezzi delle cessioni immobiliari 2016 Tasso di adeguamento monetario applicato ai prezzi di vendita 2,00% Parametri di proiezione delle attività accessorie Anno di riferimento per il calcolo dell'indice di adeguamento dei ricavi delle attività accessorie 2016 Tasso di adeguamento monetario applicato ai ricavi delle attività accessorie 2,00% Altri parametri Anno di riferimento per il calcolo dei valori attualizzati 2016 Tasso di attualizzazione per il calcolo del Net Present Value 5,50% 5

11 Immobilizzazioni materiali - Importi e parametri (valori in euro migliaia) Costo Cedibile ai terzi IVA Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria Vita utile Ammortamento Annuale A Servizi Tecnici di Progetto % 45 A1 Progettazione, DL e sicurezza A2 Servizi tecnici di laboratorio prove A3 Consulenze tecniche/collaudi B Prospezioni e Campagna Archeologica % 9 B1 Rilievi, accertamenti, indagini e scavi archeologici % 30 9 B2 Oneri di progettazione, DL e sicurezza % B3 Opere di conservazione reperti % C Spostamenti di Sottoservizi % 13 C1 Spostamento sottoservizi D Lavori e Forniture per il Parcheggio Multipiano % 238 D1 Opere civili % D2 Impiantistica elettrica e meccanica % D3 Allcciamenti, Opere a misura e Imprevisti % E Lavori e Forniture per Destinazioni Diverse % 74 E1 Lavori di sistemazione superficiale Galileo Ferraris E2 Sistemazione superficie Via Meucci F Sistemi di Controllo, Videosorveglianza ed Esazione % 45 F1 Apparecchiature e attrezzature con vita utile 15 anni F2 Apparecchiature e attrezzature con vita utile 10 anni F3 Apparecchiature e attrezzature con vita utile 5 anni G Oneri economici Diversi del progetto % 16 G1 Maggiori oneri di discarica Valore Totale dei Beni e Servizi per le Immobilizzazioni Materiali al netto delle immobilizzazioni della fase di cantiere di cui: Realizzazioni da finanziare destinate a sosta pubblica

12 Impieghi Esercizi d'impianto Esercizi di gestione Intera Concessione -2-1 Totale Totale Totale Lavori e Forniture Iniziali Servizi Tecnici di Progetto Acquisizioni/Demolizioni di Preesistente Prospezioni e Campagna Archeologica Spostamenti di sottoservizi e sistemazioni superficiali Lavori e Forniture Parcheggio Multipiano Lavori e Forniture per Destinazioni Diverse Sistemi di Controllo ed Esazione Oneri Economici Diversi del Progetto Oneri Amministrativi di Concessione Costi Pluriennali Iniziali Indennità, Diritti ed Oneri Amministrativi Costi Pluriennali Aziendali Diversi Costi Pluriennali per Prodotti e Servizi Oneri Finanziari Capitalizzati Totale Immobilizzazioni Iniziali Valore delle immobilizzazioni ad uso pubblico Valore delle immobilizzazioni cedibili ad uso privato 668 Valore della parte di immobilizzazioni ad altre destinazioni IVA su Immobilizzazioni Iniziali Fabbisogno Finanziario Iniziale Immobilizzazioni Intermedie e Finali di cui per rinnovi intermedi e finali d'impianti di cui per manutenzioni straordinarie Finali IVA su Immobilizzazioni Intermedie e Finali Fabbisogno Finanziario Intermedio e Finale Fabbisogno Finanziario Totale

13 Fonti di mezzi finanziari Condizioni Esercizi d'impianto Esercizi di gestione Intera Concessione Durata Costo -2-1 Totale Totale Totale Risorse Pubbliche per finanziamento esercizi di gestione Equity (Capitale e Quasi Capitale) Capitale Sociale Quasi Capitale Altri apporti Finanziamenti dei Soci Subordinati Non subordinati prefinanziamento Finanziamenti Bancari A lungo termine (senior loan) Irs 0 Senza Copertura Irs (0%) A breve termine (IVA) A lungo termine sul vendibile Attività Commerciale Anticipazioni Locazioni Finanziarie Autofinanziamento Accantonamenti Utili 0 Accantonamenti d'esercizio Compensazioni con IVA a debito Totale Impieghi di Mezzi Finanziari

14 Dettaglio Ricavi Ore vendute nel parcheggio di Galileo Ferraris esercizi di impianto Parcheggio in corso Galileo Ferraris - n posti (00-24) - n ore anno Incremento operatività fino al ,50% Incremento operatività a regime 0,00% ore standard vendute occasionali a tariffa standard - n ore ETS occasionali a tariffa festiva - n ore ETS occasionali a tariffa notturna - n ore ETS abbonati diurni - n ore ETS abbonati notte e weekend - n ore ETS abbonati full time - n ore ETS categorie speciali - n ore ETS intera utenza - n ore ETS intera utenza - n ore ETS vendute per posto auto Occupazione Parcheggio in struttura (ore vendute su totale ore disponibili) 19,90% 19,90% 19,90% 19,90% 20,19% 20,50% 20,81% 21,12% 21,43% posto auto - n ore ETS vendute al giorno 4,78 4,78 4,78 4,78 4,85 4,92 4,99 5,07 5,14 9

15 Dettaglio Ricavi Ore vendute nel parcheggio di Galileo Ferraris Parcheggio in corso Galileo Ferraris - n posti 283 (00-24) - n ore anno Incremento operatività fino al ,50% Incremento operatività a regime 0,00% ore standard vendute occasionali a tariffa standard - n ore ETS occasionali a tariffa festiva - n ore ETS occasionali a tariffa notturna - n ore ETS abbonati diurni - n ore ETS abbonati notte e weekend - n ore ETS abbonati full time - n ore ETS categorie speciali - n ore ETS intera utenza - n ore ETS intera utenza - n ore ETS vendute per posto auto Occupazione Parcheggio in struttura (ore vendute su totale ore disponibili) posto auto - n ore ETS vendute al giorno ,76% 22,08% 22,41% 22,75% 23,09% 23,44% 23,79% 24,15% 24,51% 24,88% 25,25% 5,22 5,30 5,38 5,46 5,54 5,62 5,71 5,79 5,88 5,97 6,06 10

23 Dettaglio Ricavi esercizi di impianto Parcheggio in corso Galileo Ferraris - n posti Tariffa standard Galileo Ferraris Tariffa oraria standard netto IVA (autovetture) 1,23 1,23 1,23 1,23 1,23 1,39 1,39 1,39 1,48 1,48 1,48 1,56 Tariffa oraria lordo IVA 1,50 1,53 1,56 1,59 1,62 1,66 1,69 1,72 1,76 1,79 1,83 Tariffa oraria lordo IVA arrotondata 1,50 1,50 1,50 1,50 1,70 1,70 1,70 1,80 1,80 1,80 1,90 Ricavi utenza occasionale auto - fraz diurna e serale feriale utenza occasionale auto - fraz diurna e serale festiva utenza occasionale auto - frazione notturna utenza occasionale - tutte le frazioni utenza abbonati ordinari - tutte le frazioni utenza cat speciali - tutte le frazioni ricavi del parcheggio in corso Galileo Ferraris Tariffe sosta di superficie Tariffa oraria standard netto IVA (autovetture) 2,05 2,05 2,05 2,05 2,13 2,13 2,13 2,13 2,21 2,21 2,21 Tariffa oraria lordo IVA 2,50 2,53 2,55 2,58 2,60 2,63 2,65 2,68 2,71 2,73 2,76 Tariffa oraria lordo IVA arrotondata 2,50 2,50 2,50 2,50 2,60 2,60 2,60 2,60 2,70 2,70 2,70 ricavi da gestione sosta di superficie ricavi da cessioni immobiliari ricavi da attività accessorie contributi alla gestione ricavi superficie e diversi totale ricavi della gestione

24 Dettaglio Ricavi Parcheggio in corso Galileo Ferraris - n posti 283 Tariffa standard Galileo Ferraris Tariffa oraria standard netto IVA (autovetture) 1,23 Tariffa oraria lordo IVA Tariffa oraria lordo IVA arrotondata ,56 1,64 1,64 1,64 1,72 1,72 1,80 1,80 1,80 1,89 1,89 1,87 1,90 1,94 1,98 2,02 2,06 2,10 2,14 2,19 2,23 2,27 1,90 2,00 2,00 2,00 2,10 2,10 2,20 2,20 2,20 2,30 2,30 Ricavi utenza occasionale auto - fraz diurna e serale feriale utenza occasionale auto - fraz diurna e serale festiva utenza occasionale auto - frazione notturna utenza occasionale - tutte le frazioni utenza abbonati ordinari - tutte le frazioni utenza cat speciali - tutte le frazioni ricavi del parcheggio in corso Galileo Ferraris Tariffe sosta di superficie Tariffa oraria standard netto IVA (autovetture) Tariffa oraria lordo IVA Tariffa oraria lordo IVA arrotondata 2,30 2,30 2,30 2,38 2,38 2,38 2,46 2,46 2,46 2,54 2,54 2,79 2,82 2,85 2,87 2,90 2,93 2,96 2,99 3,02 3,05 3,08 2,80 2,80 2,80 2,90 2,90 2,90 3,00 3,00 3,00 3,10 3,10 ricavi da gestione sosta di superficie ricavi da cessioni immobiliari ricavi da attività accessorie contributi alla gestione ricavi superficie e diversi totale ricavi della gestione

32 Dettaglio Costi esercizi di impianto Canoni di Concessione canone di concessione Canone di concessione sosta di superficie totale Canoni di Concessione Costi Diretti di Conduzione di Galileo Ferraris personale diretto di conduzione servizi e materiale di manutenzione corrente utenze e materiali di consumo sussidiari godimento di beni e servizi merci e servizi diversi servizi assicuartivi fiscalità locale Costi Indiretti di Conduzione di Galileo Ferraris controllo e amministrazione altri costi generali totale Costi di Conduzione di Galileo Ferraris Costi Diretti e indiretti di Conduzione sosta di superficie personale diretto di conduzione servizi e materiale di manutenzione corrente utenze e materiali di consumo sussidiari totale Costi di Conduzione sosta di superficie costo del venduto immobiliare totale costi delle Gestioni

33 Dettaglio Costi Canoni di Concessione canone di concessione Canone di concessione sosta di superficie totale Canoni di Concessione Costi Diretti di Conduzione di Galileo Ferraris personale diretto di conduzione servizi e materiale di manutenzione corrente utenze e materiali di consumo sussidiari godimento di beni e servizi merci e servizi diversi servizi assicuartivi fiscalità locale Costi Indiretti di Conduzione di Galileo Ferraris controllo e amministrazione altri costi generali totale Costi di Conduzione di Galileo Ferraris Costi Diretti e indiretti di Conduzione sosta di superficie personale diretto di conduzione servizi e materiale di manutenzione corrente utenze e materiali di consumo sussidiari totale Costi di Conduzione sosta di superficie costo del venduto immobiliare totale costi delle Gestioni

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