LA FINANZA INNOVATIVA NEL COMUNE DI JESI

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1 LA FINANZA INNOVATIVA NEL COMUNE DI JESI Stefano Gennai (Direttore Generale) Gianluca Della Bella (Dirigente del Servizio Finanziario)

2 LE SCELTE STRATEGICHE Tre Obiettivi: Ridurre il costo del debito (15,1% spese correnti) Ridurre lo stock del debito (103,4% entrate correnti) Ridurre la rigidità strutturale bilancio (46,5%) N.B.: gli indicatori di cui sopra sono relativi all esercizio finanziario Due scelte strategiche: La ristrutturazione del debito; Lo SPIN-OFF immobiliare;

3 Comune di Jesi Ristrutturazione del debito Anno 2005

4 LE FASI DELLA RISTRUTTURAZIONE DEL DEBITO Analisi del debito residuo Verifica dei vincoli normativi Studio delle soluzioni ottimali Avvio della ristrutturazione del debito 4

5 AVVIO DELLA RISTRUTTURAZIONE DEL DEBITO Estinzione anticipata di parte dei mutui Emissione di BOC ventennali a tasso variabile Operazione di SWAP su BOC Operazione di SWAP su mutui non estinguibili anticipatamente RIFERIMENTI NORMATIVI Art. 41 Legge 448/2001 (Finanziaria 2002) 5

6 VERIFICHE PRELIMINARI PER L AVVIO DELL OPERAZIONE 1) Attualizzazione dei flussi di cassa utilizzando la curva IRS 2) Penali sui mutui Cassa DDPP calcolate con la metodologia usata dalla Cassa 3) Capitale da rifinanziare = capitale residuo al 31/12/ penali per estinzione anticipata 4) Emissione di un bond a vent anni (ammortamento con pagamento di cedola variabile, semestrale posticipata e relativa valutazione di convenienza) 5) L estinzione anticipata dei mutui al 31 maggio

7 I VANTAGGI DELLA RISTRUTTURAZIONE DEL DEBITO L ottenimento di un finanziamento ai tassi correnti di mercato più bassi del tasso medio pagato dall Ente L allungamento della vita media del debito, poiché i titoli emessi possono prevedere una vita residua superiore rispetto a quella dei mutui in essere Il rimborso del 50% della ritenuta d acconto ai sensi dell Art. 2 D.Lgs. 239/96 (e circolare Min. Interno n. 23/2002) 7

8 MUTUI IN ESSERE CON CASSA DEPOSITI E PRESTITI E ALTRI ISTITUTI BANCARI 8

9 Comune di Jesi Jesi Patrimonio S.R.L. Anno

10 PROBLEMI NELLA GESTIONE DEL PATRIMONIO COMUNALE Scarso rendimento per: Affitti a canoni bassi; Concessione gratuita ad associazioni Elevati oneri per le manutenzioni connessi alla vetustà del patrimonio IVA non recuperabile Influenza negativa sul Patto di Stabilità 10

11 QUALE SCELTA STRATEGICA? Dare autonomia giuridica al Patrimonio COME? Attraverso lo SPIN-OFF immobiliare Operativi Fiscali Strategici I VANTAGGI 11

12 I VANTAGGI OPERATIVI MAGGIOR EFFICIENZA GESTIONALE: è indubbio l accrescimento di efficienza gestionale che si ottiene enucleando l investimento immobiliare dal patrimonio dell ente e preponendo alla sua gestione un management adeguato, affrancandolo dai condizionamenti che inevitabilmente la gestione nell ambito dell ente comporta; RIVALUTAZIONE DEL PATRIMONIO: nel bilancio dell ente i cespiti patrimoniali sono esposti a valori esigui e fuori mercato, corrispondenti a quelli catastali. L operazione di trasferimento dall ente alla società di gestione permette la possibilità di valorizzare il patrimonio, ed esporlo conseguentemente, nei successivi bilanci, al suo valore corrente, dando così piena evidenza alla reale dimensione dell investimento in atto. 12

13 I VANTAGGI FISCALI DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IN REGIME IVA: le cessioni di immobili sono assoggettate ad IVA in luogo dell imposta di registro proporzionale. Tale fattispecie è apprezzata dagli operatori immobiliari in quanto la transazione ha oneri accessori inferiori mediamente del 10%. Ciò permette di ottenere offerte di importo più elevato; DETRAZIONE DELL IVA: possibilità di evitare l onere dell I.V.A. sulle spese di manutenzione e gestione del patrimonio immobiliare nonché sulla costruzione di opere pubbliche. Infatti, mentre per l ente locale l I.V.A. rappresenta un costo, la società di gestione può recuperarla, ottenendo così un risparmio differenziale pari all aliquota d imposta (generalmente il 20%). 13

14 I VANTAGGI STRATEGICI FLESSIBILITA GESTIONALE: il trasferimento del patrimonio alla società di gestione può essere accompagnato anche dal trasferimento di alcuni mutui. Tale aspetto produce l effetto di alleggerire ulteriormente la spesa corrente; LEVA FINANZIARIA: le società di gestione del patrimonio normalmente hanno un capitale sociale consistente. Possono perciò procede a reperire autonomamente ulteriori risorse finanziarie da destinare, ad esempio, ad investimenti infrastrutturali sul territorio; LEVA AZIONARIA: possibilità di aprire le possibilità di investimento a soci privati. 14

15 L IDEA PROGETTUALE CARTOLARIZZAZIONE L'alienazione degli immobili di proprietà degli enti locali attraverso lo strumento della cartolarizzazione è stata disciplinata dalla legge n. 410/2001 e dalla legge n. 289/2002. L'alienazione si realizza con la dismissione del patrimonio immobiliare sulla base di un programma che consiste nella cessione ad una società del portafoglio di immobili alienabili. Quest ultima effettua l'acquisto dei beni immobili dal Comune, attingendo le risorse finanziarie necessarie dal mercato dei capitali. Il prestito di durata pluriennale, viene successivamente rimborsato utilizzando i proventi dell'incasso proveniente dalla vendita degli immobili. 15

16 VANTAGGIO PRINCIPALE LA RAPIDITA L'operazione consente di velocizzare e snellire i programmi di vendita degli immobili e di rimediare a situazioni di inefficienza gestionale e strutturale; In secondo luogo l'operazione consente al Comune di incassare, con largo anticipo, i proventi delle vendite, allo scopo di autofinanziare gli investimenti e di estinguere anticipatamente il debito pregresso; IL TIPO DI SOCIETA La costituenda società avrà la forma giuridica della società a responsabilità limitata unipersonale, con capitale integralmente posseduto dall unico socio, il Comune di Jesi. 16

17 I BENI IMMOBILI COMUNALI DELL OPERAZIONE BENI CONFERITI ALLA SOCIETA : ,00 Rappresentano il capitale sociale di JESI PATRIMONIO s.r.l. Una parte dei beni di proprietà del Comune di Jesi sono stati conferiti quale capitale sociale della JESI PATRIMONIO s.r.l. all atto della costituzione. BENI VENDUTI ALLA SOCIETA : ,00 Saranno destinati alla vendita sul mercato immobiliare da parte della JESI PATRIMONIO s.r.l.. Successivamente alla costituzione, la società acquisirà la restante parte dei beni individuati dall Ente Pubblico attraverso compravendita. 17

18 L ITER AMMINISTRATIVO SEGUITO: 1. DELIBERA DI CONSIGLIO COMUNALE ( ): esprime la volontà di costituire la società di capitali; approva lo statuto della società; approva lo schema di convenzione tra comune e società; individua i beni da apportare al capitale della società indicandone il valore di conferimento; individua i beni da vendere alla società indicandone il prezzo vendita. 2. REDAZIONE DELLE PERIZIE EX ART C.C.: Per i conferimenti in natura in una società a responsabilità limitata, per la vendita di beni da parte dei soci, occorre presentare la relazione giurata di un esperto o soc. revisione. 3. COSTITUZIONE DELLA SOCIETÀ; 4. COMPRAVENDITA DEI BENI (stabiliti dal Cons. Com.); 5. STIPULA DELLA CONVENZIONE; 6. VARIANTI URBANISTICHE; 7. ASTE PUBBLICHE; Miglioramento del rating da BBB a BBB+ 18