Crediti edilizi. Valutazione economica del progetto AA 2016/17

Transcript

1 Valutazione economica del progetto AA 2016/17 Crediti edilizi Docenti Collaboratore prof. Stefano Stanghellini prof. Sergio Copiello arch. Pietro Bonifaci

2 Il credito edilizio nella legge veneta In Veneto nella legge n. 11/2004 si distingue il credito edilizio dal diritto edificatorio Art. 34 Vincoli urbanistici preordinati all'esproprio. 1. I vincoli preordinati all esproprio hanno la durata di cinque anni e possono essere reiterati una sola volta e per la stessa durata. 4. Qualora il comune reiteri il vincolo decaduto ai sensi del comma 1, sono dovuti al proprietario o agli aventi titolo un indennizzo nella misura e con le modalità previste dalla normativa vigente ovvero adeguate forme di compensazione ai sensi dell'articolo 37. 2

3 Il credito edilizio nella legge veneta Art. 35 Perequazione urbanistica. 4. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall indice di edificabilità attribuito, i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata, individuano [ ] le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche ai sensi dell'articolo 37. 3

4 Il credito edilizio nella legge veneta Art. 36 Riqualificazione ambientale e credito edilizio. 1. Il comune nell ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare. 3. La demolizione delle opere incongrue, l eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio. 4

5 Il credito edilizio nella legge veneta Art. 36 Riqualificazione ambientale e credito edilizio. 4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all articolo 37. 5

6 Il credito edilizio nella legge veneta Art. 37 Compensazione urbanistica. 1. [ ] sono consentite compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio di cui all'articolo 36, su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all amministrazione dell area oggetto di vincolo. 6

7 La stima del credito edilizio Il credito edilizio esprime, in termini unitari (di superficie utile lorda, volume, ecc.), una quantità di nuova edificazione realizzabile. Il valore del credito edilizio (Ce) si stima attraverso la cosiddetta incidenza area (Ia) ossia il valore dell incidenza del fattore produttivo suolo sul valore di mercato dell edificazione (Ve). Ce = Ia x Ve Esempio: Ce = 30% x euro/mq = 900 euro/mq scontando tale valore per 2 anni (n) al saggio (r) del 5%, si ottiene: Ce = 900 euro/mq x [ 1 / (1 + r) n ] = 900 euro/mq x [ 1 / (1 + 0,05) 2 ] = 816,30 euro/mq 7

8 La stima della compensazione da effettuare attraverso il credito edilizio Il problema estimativo possiede due componenti: la stima del valore del bene cui il soggetto privato rinuncia (terreno agricolo, area edificabile, manufatto incongruo, edificio da demolire, ecc.) la conversione del valore del bene cui il soggetto privato rinuncia in una certa quantità di crediti edilizi. Il problema estimativo potrebbe avere una appendice: la determinazione di una quota aggiuntiva di credito edilizio per rendere la compensazione più appetibile del denaro in caso di indennizzi stabiliti per legge. 8

9 Il trasferimento del credito edilizio da un terreno ad un altro Il trasferimento del credito edilizio da un terreno ad un altro, ovvero il cambio della sua originaria destinazione urbanistica, può determinare il cambiamento del suo valore. Si ritiene che tali modifiche non debbano alterare il valore totale delle quantità edificatorie oggetto di trasferimento o di cambiamento di destinazione (parità di valore, non necessariamente di superficie utile lorda). Per evitare stime dirette, caso per caso, si può dotare l Amministrazione Comunale di uno strumento di rappresentazione dei valori in gioco: la Mappa dei Valori Immobiliari. 9

10 La mappa dei valori immobiliari: Una recente esperienza per il Comune di Prato 10

11 Zona di atterraggio La mappa dei valori immobiliari: Una recente esperienza per il Comune di Prato Zona di decollo R1 R2 R3 R4 R5 R6 r1 r2 r3 r n.d. n.d. n.d. n.d. R ,00 1,04 1,12 0,81 0,90 0,94 R ,96 1,00 1,07 0,78 0,87 0,91 R ,90 0,93 1,00 0,72 0,81 0,84 R ,24 1,29 1,38 1,00 1,12 1,17 R ,11 1,15 1,23 0,89 1,00 1,04 R ,06 1,10 1,18 0,86 0,96 1,00 r1 r2 r3 r4 n.d. n.d. n.d. n.d. 11

12 PROGETTO La mappa dei valori immobiliari: Una recente esperienza per il Comune di Prato Residenziale / esercizi di vicinato / terziario-direzionale ORIGINE Destinazione R6 Denominazione zona omogenea Valore unitario dell'edificazione Commerciale di media distribuzione C2m ,44 Commerciale di grande distribuzione C1g ,14 Produttivo P ,45 Destinazione Denominazione zona omogenea Valore unitario dell'edificazione 12

13 La registrazione dei crediti edilizi Per l Amministrazione Comune si pone l esigenza di possedere una conoscenza sempre aggiornata dei crediti edilizi insistenti sui terreni (particelle catastali). Tale esigenza viene soddisfatta da un nuovo strumento: il Registro dei Crediti Edilizi 13