LA PIANIFICAZIONE OPERATIVA: STRUMENTI E PROCEDURE PER IL PIANO DEGLI INTERVENTI

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1 LA PIANIFICAZIONE OPERATIVA: STRUMENTI E PROCEDURE PER IL PIANO DEGLI INTERVENTI Campagna Lupia, 23 maggio 2013 DAL PIANO STRATEGICO (PAT) AL PIANO OPERATIVO (PI) La compartecipazione dei Comuni agli utili delle proprie scelte urbanistiche: perequazione credito edilizio compensazione urbanistica Architetto Laura Carbognin

2 Trattare TUTTI allo STESSO modo: ripartire equamente eliminando o riducendo progressivamente le disuguaglianze ricomporre gli interessi fondiari (rendita) che vengono a modificarsi con la stesura dello strumento urbanistico

3 Trattare TUTTI allo STESSO modo: Tutti chi? Tutti quelli che si trovano nella stessa condizione : di FATTO (dal punto di vista economico) di DIRITTO (dal punto di vista giuridico) individuare e raggruppare in categorie i soggetti interessati da meccanismi perequativi

4 STATO DI FATTO E DIRITTO DEI SUOLI classificazione dei suoli utilizzabili in base alla loro predisposizione all'edificabilità: caratteristiche posizionali vincoli urbanistici vincoli giuridici (servitù) accessibilità sotto servizi esistenti andamento del terreno libero o con fabbricati da demolire da bonificare... vincoli paesaggistici caratteristiche geomorfologiche microclima inquinamento acustico...

5 Trattare TUTTI allo STESSO modo: STESSO MODO = uguale beneficio fra tutti i cittadini? fra tutti i cittadini interessati dalla trasformazione? fra tutti i cittadini interessati dalla trasformazione e l'amministrazione pubblica?

6 L.R.11/2004: art. 35 PEREQUAZIONE URBANISTICA 1. La perequazione urbanistica persegue l equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali. 2. Il piano di assetto del territorio (PAT) stabilisce i criteri e le modalità per l applicazione della perequazione urbanistica. 3. Il piano degli interventi (PI), i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata attuano la perequazione disciplinando gli interventi di trasformazione da realizzare unitariamente, assicurando un equa ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi oneri tra tutti i proprietari delle aree e degli edifici interessati dall intervento, indipendentemente dalle specifiche destinazioni d'uso assegnate alle singole aree.

7 L.R.11/2004: art. 36 RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE E CREDITO EDILIZIO 1. Il comune nell ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare. 2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma La demolizione delle opere incongrue, l eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.

8 L.R.11/2004: Art. 37 COMPENSAZIONE URBANISTICA Con le procedure di cui agli articoli 7, 20 e 21 sono consentite compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio di cui all'articolo 36, su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all amministrazione dell area oggetto di vincolo.

9 La perequazione urbanistica consiste in: attribuzione di diritti edificatori di pari entità a tutti i proprietari che si trovino nella stessa condizione di fatto e di diritto, indipendentemente dalla destinazione urbanistica pubblica o privata stabilita dal piano individuazione di comparti omogenei di trasformazione classificazione delle aree interessate dalla trasformazione urbanistica secondo criteri chiari, oggettivi e trasparenti realizzazione di un disegno di piano indipendente dall'assetto proprietario che preveda la concentrazione dei diritti edificatori in una parte limitata di suoli costituenti il comparto quantificazione degli indici edificatori unitari per l'intero comparto: valore minimo pari al valore di esproprio affinché i proprietari siano incentivati ad aderire alla trasformazione, valore eccedente legato al mercato rispetto alla cessione delle aree destinate a standard di base ed eccedente cessione gratuita al Comune dei terreni non interessati dall'edificazione e realizzazione privata delle opere di urbanizzazione o pagamento dei relativi costi utilizzazione delle aree in eccedenza agli standard urbanistici per perseguire politiche mirate al soddisfacimento di carenze pregresse di attrezzature e infrastrutture

10 DIVERSE FORME DI PEREQUAZIONE perequazione generale applicata all'intero territorio comunale: stesso indice per tutti. Caso possibile solo in astratto, quando si debba costruire un nucleo urbano ex novo perequazione differenziata fra le aree di espansione (perequazione generale) e i tessuti consolidati ( perequazione tipologica) perequazione parziale applicata solo ad alcune parti del territorio (da riqualificare o di espansione) perequazione atipica estesa a tutto il territorio comunale ma con indici diversi rispetto alle zone

11 LA DEFINZIONE DEGLI INDICI presupposto imprescindibile è che il privato proprietario del suolo deve ricavare una rendita almeno maggiore di quella che ricaverebbe attendendo l'esproprio VALUTAZIONE ECONOMICO - FINANZIARIA COSTI - BENEFICI

12 ESEMPIO 1: Uno dei modi più semplice per ricavare il calcolo degli indici, fa riferimento al bilancio del promotore privato: Ricavi (costi + profitto normale) = 0 (Ru q) - Cf - ( Cu q) P = 0 dove: Ru = ricavi unitari dell'intervento Cf = costi fissi dell'intervento Cu = costi variabili dell'intervento q = quantità da produrre p = profitto normale

13 ESEMPIO 1: esprimendo q come prodotto della superficie territoriale St e l'indice di edificabilità it, si ottiene: it = Cf / [ St Ru (1-p) Cu ] tale indice è quello che garantisce il profitto normale dell'imprenditore e quindi la minima potenzialità edificatoria che deve essere garantita all'operazione perché essa venga portata a a termine. Indici superiori garantiscono al promotore extra-profitti Indici uguali per condizioni uguali garantisce la perequazione fra gli operatori privati ma non con il Comune L'analisi costi/ ricavi associata a quella costi benefici, permette all'amministrazione Pubblica di evidenziare anche i benefici pubblici che vengono espressi in termini economici (prezzo ombra)

14 ESEMPIO 2: Gli indici edificatori sono ricavati attraverso l'applicazione dell'analisi multi criterio AHP: prima si devono individuare dei criteri di valutazione (per esempio localizzazione, accessibilità territoriale, dotazione di servizi, vincoli paesaggistici, microclima, presenza o assenza di inquinamento acustico, ecc...) e poi si procede con l'assegnare loro dei pesi con la tecnica del confronto a coppie (matrice). Per ogni criterio selezionato si individuano le rispettive classi di qualità alle quali è attribuito un punteggio (matrice della gradazione della qualità rispetto al criterio). Attraverso il confronto finale fra la matrice dei punteggi (classi di qualità) e quella dei pesi (pesi dei criteri) si ottiene l'ordinamento della risorsa territorio in ragione della sua attitudine edificatoria. Attraverso il calcolo del valore di trasformazione si ottiene per ogni risorsa territorio il rispettivo indice, parametrizzato con il valore di mercato il Registro dei Crediti edilizi: proposte per uno strumento di gestione dell UTC

15 PAT ROVIGO art. 2.9 ss Perequazione Urbanistica 2.12 L'Amministrazione Comunale, nel caso che il PAT preveda più opzioni localizzative e al fine d'inserire interventi di nuova edificazione o riqualificazione nel PI, potrà attivare una procedura di evidenza pubblica, invitando i proprietari degli immobili nonché gli operatori interessati a trasmettere ai sensi dell'art.17, quarto comma della L.R 11/04, proposte d'intervento, nei termini contenuti nell'avviso pubblico di cui al successivo comma l'amministrazione Comunale seleziona in sede di redazione del PI le proposte di accordo pubblicoprivato più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana indicati nell'avviso pubblico, da attuarsi mediante PUA con le forme e modi previsti dall'art. 6 della L.R. 11/ Le aree e le opere da cedere al Comune potranno essere utilizzate con le seguenti finalità: 1. ambiti di utilizzo dei crediti edilizi anche per operazioni di compensazione urbanistica; 2. realizzazione di opere, attrezzature, servizi ed infrastrutture pubbliche; 3. realizzazione di ERP. il Registro dei Crediti edilizi: proposte per uno strumento di gestione dell UTC

16 PAT COMUNE DI LENDINARA art.4 ss. Definizione di perequazione urbanistica il PAT stabilisce i criteri e le modalità di applicazione della perequazione urbanistica nelle aree destinate generalmente alle trasformazioni e più significativamente agli insediamenti, tendo conto della disciplina urbanistica previgente e del perseguimento di obiettivi di interesse pubblico generale. La perequazione urbanistica si concretizza con la cessione al Comune di aree e/o opere nella misura non superiore al 50% del plus valore economico derivante dalla variazione di destinazione urbanistica dei singoli ambiti di intervento. Per plusvalore si intende la differenza tra il valore iniziale ed il valore finale calcolato al netto dei costi di produzione. Modalità diverse potranno essere definite dal Comune al fine di assumere nel PI proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico... l'amministrazione Comunale può procedere alla monetizzazione delle aree cedute ai fini perequativi sulla base del principio dell'equivalenza del valore delle stesse, finalizzando i ricavi a quanto è previsto alle lettere a) e b)... il PI individuerà le aree interessate dalla perequazione urbanistica e le modalità di attuazione, definendo le specifiche destinazioni d'uso, i parametri urbanistici e la quota delle aree e la tipologia di opere da cedere al Comune. il Registro dei Crediti edilizi: proposte per uno strumento di gestione dell UTC

17 PAT COMUNE DI PORTO VIRO art.41 - Indirizzi e criteri per l'applicazione della perequazione urbanistica la realizzazione unitaria degli interventi di trasformazione avviene per ambiti territoriali da assoggettare a PUA o comparti urbanistici.. il PUA perequato...indicherà, senza pregiudizio di terzi, e coerentemente con gli obiettivi dell'amministrazione Comunale, la convenienza pubblica principalmente in termini di immobili e/o opere da cedere al Comune, conseguente alla modifica della destinazione urbanistica o all'incremento della capacità edificatoria dei singoli ambiti... la convenienza economica, in linea generale e di principio, va determinata in funzione del tipo di intervento (nuova urbanizzazione, ristrutturazione e/o riqualificazione urbanistica) e della caratteristiche (situazione di partenza, complessità, tempistica, qualità costruttiva e ambientale, etc.). il PI determina la convenienza economica (quota parte del vantaggio economico generato dalla trasformazione urbanistica ammessa dallo stesso PI) nella misura compresa tra il 10% e il 50%, da destinarsi alla sostenibilità economica del complesso delle trasformazioni previste a scala comunale, anche con compensazione tra i diversi ATO,...attraverso la seguenti forme: realizzazione e/o contributo per la realizzazione delle opere pubbliche... Cessione al Comune di corrispondenti potenzialità edificatorie e/o crediti edilizi da utilizzare in sede di compensazione urbanistica... Deve essere garantita l'applicazione di criteri di valutazione omogenei per tutte le operazioni di trasformazione previste dallo stesso PI in ambito comunale

18 PAT COMUNE DI CANDA art.39 Indirizzi e criteri per l'applicazione della perequazione urbanistica Gli ambiti territoriali assoggettati a PUA o a Comparto edificatorio possono costituire ambiti naturali di perequazione urbanistica ai fini delle regole della perequazione urbanistica, alle aree di edificazione è assegnato un indice di edificabilità variabile tra un minimo e un massimo e alle aree di urbanizzazione un indice di edificabilità pari edificabilità pari alla differenza tra il massimo e il minimo delle aree edificabili. La realizzazione di una volumetria superiore a quella ammissibile in base all'indice minimo comporta alternativamente o la cessione gratuita/vincolo di destinazione di uso pubblico a favore del Comune di aree per dotazioni territoriali di servizi che mancano, per effetto dell'incremento del carico insediativo in base all'indice di edificabilità assegnato dalle regole della perequazione eccedente l'indice minimo che si intende realizzare, o la monetizzazione del valore corrispondente delle aree/opere. Resta ferma la possibilità per il PI di prevedere in casi specifici o la monetizzazione sostitutiva...