2 WS applicazione perequazione calcolo del plusvalore

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1 2 WS applicazione perequazione calcolo del plusvalore gennaio 2014 S E N I G A L L I A Comune di Senigallia Settore Sviluppo Urbano Sostenibile Sindaco\\ Maurizio Mangialardi Assessore all Urbanistica \\ Simone Ceresoni Dirigente Area Tecnica Territorio e Ambiente \\ Gianni Roccato Responsabile Sviluppo Urbano Sostenibile \\ Stefano Ciacci Gruppo operativo \\ Veronica Mattiello Politecnico di Milano Dipartimento di Architettura e Studi Urbani Laburb\\ Laboratorio di Urbanistica Responsabile Scientifico \\ Federico Oliva Gruppo di Ricerca \\ Paolo Galuzzi e Piergiorgio Vitillo Responsabili Operativi \\ Marika Fior e Stefano Salata Collaboratrice \\ Chiara Bonardi

2 FASE DI ACCOMPAGNAMENTO Il 3 dicembre 2013 si è conclusa la prima fase per la presentazione delle istanze preliminari di partecipazione. L 11 dicembre 2013, si è dato avvio alla fase di accompagnamento per la costruzione delle manifestazioni di interesse per la partecipazione al PORU. Calendario: 1 WS dicembre presentazione istanze pervenute introduzione alla formazione degli AT 2 WS gennaio applicazione perequazione calcolo del plusvalore 3 WS febbraio applicazione degli incentivi determinazione delle dotazioni aggiuntive 4 WS marzo fattibilità del progetto_01 (preliminare) 5 WS aprile fattibilità del progetto_02 (avanzamento) 6 WS maggio fattibilità del progetto_03 (ammissibilità al PORU)

3 La formazione degli Ambiti Territoriali 1

4 AMBITI TERRITORIALI CONTENUTI ESSENZIALI Un AT può anche essere composto da differenti aree*. * Il termine deve essere inteso in senso generale; ovvero considerando contestualmente il lotto e gli eventuali edifici su di esso presenti AREA B AREA A AREA C

5 AMBITI TERRITORIALI CONTENUTI ESSENZIALI Un AT può anche essere composto da differenti aree. Ogni manifestazione di interesse deve riguardare un unico AT Manifestazione di interesse AT 1 AREA B AREA A AREA C

6 AMBITI TERRITORIALI CONTENUTI ESSENZIALI Le aree che compongono l AT possono ricadere anche in Contesti Territoriali (CT) differenti. CTL AREA B CTP AREA A AREA C CTE

7 AMBITI TERRITORIALI CONTENUTI ESSENZIALI Se le aree dell AT sono localizzate in CT diversi, i parametri da utilizzare sono quelli stabiliti dal CT in cui ricade l area che accoglierà le potenzialità edificatorie fermo restando i principi generali che sottendono al PORU (riqualificare, ridisegnare, ricucire) AREA B Carattere funzionale: residenziale (fun. prev. >50%) AREA A AREA C Funzioni ammesse: residenziali, commerciali, terziarie Standard per funzioni residenziali: 16 m 2 ogni 30 m 2 di SUL per AUS + 1 m 2 ogni 13 m 2 di SUL per parcheggi pubblici + 4 m 2 ogni 25 m 2 di superficie a parcheggio per le aree verdi nei parcheggi Standard per altre funzioni: 80 m 2 ogni 100 m 2 di SUL per AUS Vp: min 50% della ST dell AT Se + Ve: max 50% della ST dell AT ERS: minimo 10% della SUL in progetto (da realizzare nella Se) Dotazioni aggiuntive: riqualificazione di immobili e/o attrezzature di proprietà o utilizzo pubblico attualmente in avanzato stato di degrado e alla riqualificazione del sistema delle antiche mura

8 AMBITI TERRITORIALI CONTENUTI ESSENZIALI Fermo restando i principi generali che sottendono al PORU (riqualificare, ridisegnare, ricucire) CTL CTP Carattere funzionale: residenziale (fun. prev. >50%) Funzioni ammesse: residenziali, commerciali, terziarie AREA B Standard per funzioni residenziali: 16 m 2 ogni 30 m 2 di SUL per AUS + 1 m 2 ogni 13 m 2 di SUL per parcheggi pubblici + 4 m 2 ogni 25 m 2 di superficie a parcheggio per le aree verdi nei parcheggi Standard per altre funzioni: 80 m 2 ogni 100 m 2 di SUL per AUS AREA A CTE AREA C Vp: min 50% della ST dell AT Se + Ve: max 50% della ST dell AT ERS: minimo 10% della SUL in progetto (da realizzare nella Se) Dotazioni aggiuntive: riqualificazione di immobili e/o attrezzature di proprietà o utilizzo pubblico attualmente in avanzato stato di degrado e alla riqualificazione del sistema delle antiche mura

9 AMBITI TERRITORIALI CONTENUTI ESSENZIALI L AT (anche se coinvolge aree differenti) deve rispettare complessivamente i 2 parametri stabiliti dalla LR 22/2011: DENSITÀ e COPERTURA DEL SUOLO - UT > 1,5 mc/mq - Rc > 12,5% UF: 2,1 mc/mq Rc: 42% UF: 1,7 mc/mq Rc: 50% UF: 1 mc/mq Rc: 18,5%

10 AMBITI TERRITORIALI CONTENUTI ESSENZIALI L AT (anche se coinvolge aree differenti) deve rispettare complessivamente i 2 parametri stabiliti dalla LR 22/2011: DENSITÀ e COPERTURA DEL SUOLO - UT > 1,5 mc/mq - Rc > 12,5% UF: 2,1 mc/mq Rc: 42% AT 1 UT: 1,6 mc/mq Rc: 37% UF: 1,7 mc/mq Rc: 50% UT: 1,5 mc/mq Rc: 12,5% UF: 1 mc/mq Rc: 18,5%

11 Ambito TERRITORIALE Ambito di INTERVENTO Area libera molto degradata

12 Ambito TERRITORIALE Ambito di INTERVENTO Ambito TERRITORIALE Aree nelle quali applicare la perequazione (determinano il valore ANTE dell AT e in queste ricadranno standard e volumi edilizi)

13 Ambito TERRITORIALE Ambito di INTERVENTO Ambito TERRITORIALE Aree nelle quali applicare la perequazione (determinano il valore ANTE dell AT e in queste ricadranno standard e volumi edilizi) Ambito di INTERVENTO Le aree rosse subiscono trasformazioni urbanistiche. Nell area verde (libera) si possono concentrare interventi di miglioramento ecologico e paesaggistico (plusvalore)

14 I temi da affrontare nel 2 workshop 1 perequazione 2 plusvalore 2

15 PEREQUAZIONE urbanistica il principio perequativo Attribuzione di uguale edificabilità alle aree che si trovano nel medesimo stato di fatto e di diritto Attribuzione degli stessi impegni alle diverse tipologie di aree (cessioni compensative, usi, oneri) Possibilità di trasferire diritti edificatori da un area all altra, purché con valori immobiliari omogenei 2 TIPOLOGIE DI PEREQUAZIONE Locale A distanza Aree destinate ad opere ed attrezzature pubbliche Aree di concentrazione edificatoria Aree destinate ad opere ed attrezzature pubbliche Aree di concentrazione edificatoria

16 PEREQUAZIONE urbanistica il principio perequativo

17 PEREQUAZIONE urbanistica il principio perequativo

18 PEREQUAZIONE urbanistica il principio perequativo Volumi e superfici fondiarie vengono ripartite tra tutti gli operatori coinvolti in maniera equa e proporzionale.

19 PEREQUAZIONE urbanistica applicazione tradizionale

20 PEREQUAZIONE urbanistica applicazione tradizionale NB: uguale stato di fatto e diritto

21 PEREQUAZIONE urbanistica la perequazione nel PORU

22 PEREQUAZIONE urbanistica la perequazione nel PORU

23 Perequazione urbanistica VALORE delle aree Valore ANTE determina quote % dei proprietari

24 Determinare il valore ANTE delle aree Il valore esistente delle aree coinvolte all interno di un AT (ovvero il Valore ANTE) corrisponde all imponibile* determinato dal Comune si fini del pagamento dell IMU (ICI). Devono essere considerati preventivamente gli eventuali costi di idoneizzazione delle aree (ovvero demolizioni, bonifiche, smaltimenti, ecc ). Valore ANTE = IMPONIBILE costi di idoneizzazione delle aree SF dell area (mq) * Valore base ( /mq) * Coeff. di zona * Coeff. di posizione * Coeff. di morfologia Costo Demolizioni ( /mq) + Costi bonifiche ( /mq) + Costi smaltimenti ( /mq) ecc sono a carico dell operatore * I valori dell Imponibile catastale è determinato dal Comune mediante deliberazione della Giunta comunale n. 92 del 3 maggio 2011 Valori minimi di riferimento delle aree fabbricabili

25 Calcolo del plusvalore 3

26 Plusvalore Per plusvalore si intende: l incremento di valore che ottiene un area a seguito di un processo di trasformazione urbana (ovvero la rendita fondiaria). pre trasformazione Stato di fatto Area industriale valore = 30 Stato di progetto Area residenziale valore 130 post trasformazione PLUSVALORE da corrispondere

27 Plusvalore Valore POST Valore POST Valore ANTE = plusvalore Valore ANTE

28 Corresponsione del Plusvalore Dotazioni aggiuntive Nel Regolamento attuativo della LR 22/2011 il legislatore ha definito le «dotazioni aggiuntive» come il «plusvalore da cedere al Comune» [lettera g), comma 1 dell art. 6]. Tale plusvalore può essere corrisposto sottoforma di: Cessione gratuita di aree Realizzazione di interventi di interesse pubblico Monetizzazione per la realizzazione di interventi di interesse pubblico anche esterni al PORU.

29 UTILITÀ Le domande inerenti i workshop e i contenuti delle manifestazioni di interesse potranno essere rivolte al seguente indirizzo mail: poru-senigallia@polimi.it Il 3 workshop sui temi degli incentivi e della corresponsione delle dotazioni aggiuntive si terrà nei pomeriggi di mercoledì 19 e giovedì 20 febbraio 2014 o comunque in conformità con quanto verrà successivamente comunicato. no_territorio/pianificazione-urbanistica/piani-pubblici/poru.html