COMUNE DI CESENA SETTORE PROGRAMMAZIONE URBANISTICA LA PEREQUAZIONE URBANISTICA

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Alberto Falco
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1 COMUNE DI CESENA SETTORE PROGRAMMAZIONE URBANISTICA LA PEREQUAZIONE URBANISTICA Avvio della attuazione perequativa un sistema di aree da riqualificare e di cintura

2 PRG 2000 Regole semplici ed eque, ricostituzione dei margini, implementazione del verde, risposte al bisogno sociale

La citta da trasformare In un assetto storicamente diffuso si è teso: alla ridefinizione e accorpamento dei margini urbani alla creazione di corridoi verdi ecologici e reti ciclabili attorno alla

3 La citta da trasformare In un assetto storicamente diffuso si è teso: alla ridefinizione e accorpamento dei margini urbani alla creazione di corridoi verdi ecologici e reti ciclabili attorno alla città alla localizzazione delle aree per i nuovi servizi attraverso il metodo perequativo ad una più alta qualità abitativa nelle frazioni, attraverso il miglioramento della dotazione dei servizi e la sicurezza della mobilità

4 Le aree perequative

5 L avvio della costruzione del sistema perequativo Anno 1998, prima della nuova legge regionale un piano di indirizzo politico non cogente ma condiviso dalla cittadinanza lettura delle situazioni di fatto dei terreni di cintura e dei terreni incuneati nel territorio urbano e indirizzi progettuali per il territorio

6 Il percorso Individuazione di tutte le aree da trasformare nel breve-lungo periodo Differente classificazione sulla base delle loro caratteristiche di fatto e di diritto Questi dati sono stati incrociati con le destinazioni d uso previste dal precedente Prg (stato di diritto) Attribuzione di un indice di edificabilità ad ogni classe di aree che si applica sia sulle aree destinate ad usi privati che pubblici Possibilità di ospitare diritti edificatori di altri proprietari

7 Schema di classificazione principale Le aree di trasformazione caratterizzate da alto valore ambientale

8 Schema di classificazione principale Le aree della nuova città (residenziali e polifunzionali)

9 Schema di classificazione principale Le aree di riqualificazione urbana

10 Schema di classificazione principale Le aree di espansione urbana riconfermate

11 Il peso delle classi per superficie edificabile Le aree di espansione e servizi riconfermate 28% Le aree urbane di ristrutturazione 30% 30% Le aree della nuova città 3% 9% Le aree della nuova città a elevata valenza ambientale Le aree urbane di ristrutturazione a particolare densità

12 Esemplificazione REGOLE VECCHIO PIANO Proprietà A Proprietà B REGOLE PEREQUATIVE Proprietà A Proprietà B Area a Verde soggetta ad esproprio mq Area Edificabile mq Area Edificabile mq e Verde mq Area Edificabile mq e Verde mq L indice edificatorio del proprietario A nel primo caso era nullo, mentre quello del proprietario B era 0,30 mq/mq.. Nel secondo caso l indice del proprietario A e B è uguale ed è spalmato con un valore medio pari alla metà di quello concentrato, pari a 0,15 mq/mq..

13 Le fonti Fonti orientative - il consulente immobiliare - le Agenzie immobiliari di Cesena - i promotori immobiliari Fonti puntuali - Comune di Cesena - i Promotori immobiliari privati

14 La determinazione dell indice Ad ogni classe viene attribuito un indice edificatorio (valore dei suoli) Si incrocia la stima dei valori immobiliari esistenti e attesi con il progetto urbano Indici a bassa densità territoriale costituiscono l esito di un progetto urbano in cui l insediamento antropico si lega ad ampie fasce di parco Indici elevati corrispondono a disegni urbani per aree più dense

15 Le classi perequative per le Aree di Trasformazione INTERNE AI TESSUTI URBANI AT1 U.T. = 0,25mq/mq Se = 50% della S.T. Ap = 50% della S.T. DI RIQUALIFICAZIONE URBANA AT2 U.T. = 0,50 mq/mq Se = 50% della S.T. Ap = 40% della S.T. DI CINTURA A DESTINAZIONE PREVALENTEMENTE RESIDENZIALE AT3 U.T. = 0,15 mq/mq Se = 40% della S.T Ap = 60% della S.T. DI CINTURA A DESTINAZIONE PREVALENTEMENTE POLIFUNZIONALE AT4a U.T. = 0,40 mq/mq Se = 50% della S.T. Ap = 50% della S.T. DI CINTURA A DESTINAZIONE PREVALENTEMENTE COMMERCIALE AT4b U.T. = 0,40 mq/mq Se = 40% della S.T. Ap = 60% della S.T. DI CONNESSIONE DEI MARGINI URBANI AT5 U.T. = 0,15 mq/mq Se = 25% della S.T. Ap = 75% della S.T. DI VALORIZZAZIONE PAESAGGISTICO AMBIENTALE AT6 U.T. = 0,04 mq/mq Se = 15% della S.T. Ap = 85% della S.T. DI RIQUALIFICAZIONE PAESAGGISTICO AMBIENTALE AT7 U.T. = 0,10 mq/mq Se = 40% della S.T. Ap = 60% della S.T.

16 Le regole di suddivisione AREA PUBBLICA: - Standards dovuti per legge (verde pubblico e parcheggi pubblici); - Area di compensazione quota derivante dalla perequazione urbanistica ceduta dal privato ad un valore convenzionale. Nell area di compensazione il Comune ha individuato nelle schede delle Aree di Trasformazione residenziali la quota e la localizzazione delledilizia Residenziale Pubblica (ERP). Si prevede una quantità di ERP di circa 280 alloggi individuati in diverse Aree di Trasformazione residenziali da localizzare nelle aree di compensazione SUPERFICIE EDIFICABILE: Area di pertinenza privata dove è possibile localizzare l indice edificatorio. Nelle Aree di Trasformazione polifunzionali è previsto che il 25% dell indice edificatorio sia destinato al Comune, per politiche di sostegno alle imprese. Nell arco di validità del piano il Comune ha una quantità edificabile stimata in mq di superficie utile lorda da assegnare tramite bando pubblico.

17 Scheda di Area di Trasformazione residenziale:

18 Campi da calcio Ampliamento scuola

19 Scheda di Area di Trasformazione polifunzionale:

20 Quota riservata al Comune per le politiche di sostegno alle imprese (25% dell indice edificatorio)

21 Esempio di ampliamenti o riqualificazione di servizi pubblici esistenti avvenuti con cessione di aree tramite la perequazione urbanistica: CENTRO SPORTIVO E RIQUALIFICAZIONE DELLA FRAZIONE DI RONTA

22 Esempio di ampliamenti o riqualificazione di servizi pubblici esistenti avvenuti con cessione di aree tramite la perequazione urbanistica: CENTRO SPORTIVO E RIQUALIFICAZIONE DELLA FRAZIONE DI RONTA

23 Esempio di ampliamenti o riqualificazione di servizi pubblici esistenti avvenuti con cessione di aree tramite la perequazione urbanistica: CENTRO SPORTIVO E RIQUALIFICAZIONE DELLA FRAZIONE DI S.VITTORE

24 VANTAGGI PER L AMM.NE COMUNALE: - Risparmio economico nell acquisizione delle aree di compensazione evitando le procedure espropriative ed eventuali contenziosi con i privati; - Eliminazione in alcuni casi delle procedure d appalto (mediante il ricorso alla legge Merloni), per l esecuzione di opere di interesse pubblico mediante l intervento del soggetto privato (opere di urbanizzazione secondaria); - Acquisizione delle aree di compensazione polifunzionale per la localizzazione del 25% dell indice edificatorio al prezzo pari al 50% della media del valore ICI degli ultimi 5 anni; - Acquisizione delle aree di compensazione al valore convenzionale (0,01 Euro/mq) per progetti di valenza ambientale; VANTAGGI PER IL SOGGETTO ATTUATORE: - Tutti i proprietari di aree soggette a trasformazione urbanistica hanno gli stessi diritti e doveri quindi equiparati fra loro; - Evitare procedimenti espropriativi, infatti l acquisizione delle aree per fini pubblici avviene con l attribuzione di un indice edificatorio moneta urbanistica ;

25 LA PEREQUAZIONE URBANISTICA NEL P.R.G. RESIDENZIALE (classi AT1/2/3/5/6/7) SUPERFICIE TERRITORIALE COMPLESSIVA Ha 252 SUPERFICIE UTILE LORDA COMPLESSIVA MQ ALLOGGI TOTALI MQ AREA DI COMPENSAZIONE PUBBLICA COMPLESSIVA Ha 132 POLIFUNZIONALE (classi AT4a / AT4b) SUPERFICIE TERRITORIALE COMPLESSIVA Ha 250 SUPERFICIE UTILE LORDA COMPLESSIVA MQ SUPERFICIE UTILE LORDA PUBBLICA MQ AREA DI COMPENSAZIONE PUBBLICA COMPLESSIVA Ha 50

26 GLI ACCORDI CON I PRIVATI (art. 18 della L.R. n. 20/2000)

27 ALL INTERNO DELLA VARIANTE GENERALE DEL PRG (approvata con le procedure di cui all art. 14 della L.R. n. 47/78, integrata e modificata) SONO STATI INSERITI DUE MODIFICHE AL PIANO AVVENUTE MEDIANTE IL RICORSO DI ACCORDI CON I PRIVATI (art. 18 della L.R. n. 20/2000): Delocalizzazione del Consorzio Agrario nella frazione di San Giorgio; Delocalizzazione della Ditta Calcestruzzi del Savio;

Delocalizzazione del Consorzio Agrario nella frazione di San Giorgio: FINALITA PUBBLICHE: Spostamento in zona esterna alla frazione di una attività divenuta

28 Delocalizzazione del Consorzio Agrario nella frazione di San Giorgio: FINALITA PUBBLICHE: Spostamento in zona esterna alla frazione di una attività divenuta incompatibile con il tessuto residenziale contiguo; Portare sicurezza alla frazione eliminando il traffico veicolare pesante sull asse centrale della frazione stessa;

Delocalizzazione della Ditta Calcestruzzi del Savio: FINALITA PUBBLICHE: Spostamento in zona idonea di una attività divenuta incompatibile con il tessuto

29 Delocalizzazione della Ditta Calcestruzzi del Savio: FINALITA PUBBLICHE: Spostamento in zona idonea di una attività divenuta incompatibile con il tessuto residenziale contiguo; Cessione in perequazione urbanistica di un area per il parco del fiume Savio; Insediamento nell area di un centro benessere termale;

30 Il nuovo insediamento in riva al Savio

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