Dal 30 dicembre 1998 entra in vigore la legge 9 dicembre 1998 n.431 che detta una nuova disciplina delle locazioni abitative.

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2 - 1 c.) caratterizzato dalla durata iniziale di 8 anni ( 4+4 anni salvo particolari casi); - successivamente diverrà operativo un sistema alternativo di locazioni ''convenzionate'' (art. 2-3 c.) basate su accordi locali fra organizzazioni di proprietari e degli inquilini.

3 apitolo n. 1 Analisi della legge 431/98

4 Sotto apitolo n. 1.1 osa cambia osa cambia a riforma, in sostituzione delle attuali tipologie di contratti prevalentemente in uso nel settore delle locazioni, introduce due forme nuove. Si tratta di: contratto "libero" (durata contrattuale minima di 4 anni con obbligo al rinnovo salvo motivi di necessita per altri 4 anni e canone di locazione liberamente pattuito); contratto "agevolato" (durata contrattuale minima di 3 anni con obbligo di rinnovo per altri 2 anni, canone determinato e clausole contrattuali predeterminate sulla base di accordi provinciali e degli schemi di contratto obbligatori (art. 4 bis. 431/98). a legge prevede agevolazioni fiscali per i locatori degli immobili siti in aree a tensione abitativa). a nuova legge sostituisce l equo canone ed i contratti con i patti in deroga che pero' continueranno ad avere vigore sino alla loro naturale scadenza. Dal nuovo regime sono esclusi le seguenti tipologie di immobili (art. 1): storico-artistico (vincolati ex. 1089/39); signorili (A/1), ville (A/8), di interesse artistico (A/9); edilizia residenziale pubblica (dovrebbero esservi compresi anche quelli di edilizia convenzionata); per uso turistico; locati dagli enti locali quali conduttori per esigenze di natura transitoria. A queste tipologie si applicano o il codice civile o le eventuali normative speciali. ontratti "liberi" a durata contrattuale minima è di 4 anni con rinnovo automatico per altri 4 anni (indipendentemente dalla durata iniziale; ad esempio durata iniziale 5 anni + rinnovo per 4 anni) salvo che il locatore non comunichi la volonta' di non rinnovare il contratto, con un preavviso di almeno sei mesi, per motivi ben identificati di cui si dira in seguito (art. 2 n. 1). - he succede alla prima scadenza Alla prima scadenza contrattuale (ad esempio dopo 4 anni) il locatore può recedere dal contratto per i seguenti motivi (art. 3 n. 1) che dovrà indicare con almeno 6 mesi di preavviso nella disdetta (a pena di nullità): uso diretto dell immobile da parte del locatore, dei figli, del coniuge, dei parenti entro il secondo grado; se si tratta di locatore persona giuridica, utilizzo diretto dell immobile per fini propri a condizione che sia offerto al conduttore un altro immobile idoneo; disponibilita del conduttore di altro immobile idoneo nel comune; danneggiamento dell edificio ed esecuzione delle opere di ripristino (e necessario il titolo autorizzativo comunale); integrale ristrutturazione (e necessario il titolo autorizzativo comunale); mancata occupazione continuativa dell immobile; vendita a terzi dell immobile senza avere la proprieta di altri immobili oltre a quello adibito eventualmente a propria abitazione (e obbligatoria l offerta in prelazione al conduttore secondo le modalita previste dagli artt. 38 e 39 della legge 392/78). Si richiama l attenzione sul fatto che la legge, nel caso di richiesta di rilascio dell immobile per l'esecuzione di lavori edilizi, prevede espressamente il possesso del titolo autorizzativo e cioe dell autorizzazione o concessione edilizia e ne subordina l inizio della validita all effettivo rilascio

5 dell immobile (art. 3 n. 2). Nulla invece e detto per la denuncia di inizio attivita con la quale si possono eseguire opere anche di rilevante entita e che in molti casi ha sostituito l'autorizzazione. Se il locatore ha ottenuto la disponibilita' dell'alloggio sulla base di una disdetta illegittima, sara' tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento minimo di 36 mensilita' dell'ultimo canone percepito (art. 3 n. 3). Il locatore entro 12 mesi dalla data in cui ha ottenuto la disponibilita' dell'immobile, deve utilizzarlo per gli usi indicati nella disdetta. In caso contrario il conduttore ha diritto al ripristino della locazione o al risarcimento del danno nella misura sopra indicata (art. 3 n. 5). 'inquilino ha il diritto di prelazione se il proprietario, una volta terminati i lavori di recupero dell'alloggio, intende affittarlo di nuovo (art. 3 n. 2). - he succede alla seconda scadenza Alla seconda scadenza del contratto (cioe' dopo 8 anni) ciascuna delle parti (e cioe locatore e conduttore) ha diritto di richiedere: il rinnovo del contratto a nuove condizioni; la rinuncia al rinnovo del contratto. In questi casi la procedura sara' la seguente: a) comunicazione delle proprie intenzioni (dell'inquilino o del proprietario) con lettera raccomandata 6 mesi prima della scadenza; b) la parte che la ha ricevuta, dovra dare risposta entro 60 gg. dal ricevimento (art. 2 n. 1). Se il locatore non comunichera la rinuncia al rinnovo del contratto questo sara tacitamente rinnovato (art. 2 n. 1) alle medesime condizioni (dovrebbe riferirsi alla durata originaria del contratto ed alle altre previsioni contrattuali). 'assistenza delle organizzazioni di categoria nella stipula dei contratti non e' obbligatoria (art. 2 n. 2). ontratti "agevolati e regolamentati " (artt. 2, 3 comma e 5, 1 e 2 comma) a durata minima e di 3 anni con proroga, alla prima scadenza, per altri 2 anni (art. 2 n. 5). Per la stipula dei contratti assistiti non è necessaria l'assistenza delle organizzazioni di categoria, il cui ruolo si esplica invece nella definizione degli accordi locali e dei canoni relativi. - he succede alla prima scadenza I motivi per cui il locatore puo evitare la proroga del contratto alla prima scadenza sono gli stessi previsti per i contratti "liberi" (art. 2 n. 5). - he succede alla seconda scadenza a procedura per il rinnovo del contratto o la rinuncia al rinnovo del contratto e' la stessa dei contratti "liberi". I contratti "assistiti" sono regolati (durata del contratto, entita del canone, altre condizioni contrattuali) da accordi stipulati in sede locale tra le organizzazioni delle parti (proprietari ed inquilini) che provvedono alla definizione di contratti-tipo (art. 2 n. 3) depositati presso i comuni. Gli accordi sono promossi dai comuni (art. 2 n. 3) nei 60 gg. successivi all emanazione del decreto del Ministro dei lavori pubblici (art. 4) nel quale vengono definiti i criteri generali (convenzione nazionale). a convenzione nazionale (art. 4), il decreto sostitutivo e gli schemi di contratto tipo (art. 4 bis) a convenzione nazionale e promossa dal Ministero delle Infrastrutture (ex Ministero dei avori Pubblici) che convoca le organizzazioni maggiormente rappresentative di proprietari ed inquilini nei 60 gg. successivi all entrata in vigore della legge.

6 Nella convenzione (art. 4 n. 1) si individueranno i criteri generali per la definizione dei canoni anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell immobile, ad altri parametri oggettivi (per il momento indeterminati), alle modalita per garantire particolari esigenze delle parti. Se non vi sara accordo il Ministero delle Infrastrutture, d intesa con quello delle finanze, provvedera autonomamente sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle parti (art. 4 n. 2). Sulla base di tale norma sono già stati emanati due successivi decreti ( e ). I criteri contenuti nella convenzione nazionale (art. 4 n. 2) o nei decreti sostitutivi saranno trasferiti in un decreto interministeriale (lavori pubblici e finanze) che conterra anche le modalita applicative delle agevolazioni fiscali a favore dei proprietari da emanarsi nei successivi 30 gg. (90 gg. se non vi e accordo). a legge prevede che un decreto interministeriale disciplini la modalita' per la stipula dei contratti "agevolati" (art. 4 n. 3) nel caso in cui: a) il comune non convochi le organizzazioni delle parti; b) non si definiscano gli accordi in sede locale tra le medesime organizzazioni. - Sgravi fiscali Per i proprietari che stipulano i contratti "agevolati" sono previsti i seguenti sgravi fiscali: a) aliquota II ridotta (se espressamente deliberata dal omune) ai sensi dell'art. 2 n.4; b) ulteriore riduzione del reddito imponibile (30 per cento) per il proprietario limitatamente agli immobili siti nei comuni a tensione abitativa (art. 8 n. 1); c) imposta di registro ridotta e calcolata sulla base del 70% dell imponibile (art. 2 n. 1). Per fruire delle agevolazioni di cui alle lettere b) e c) il locatore dovra indicare nella denuncia dei redditi gli estremi di registrazione del contratto e della denuncia II. Gli sgravi fiscali sono limitati agli immobili siti nei comuni nelle aree a tensione abitativa (art. 8 n. 1) la cui rideterminazione avra' cadenza biennale (art. 8 n. 4). ocazioni transitorie a convenzione nazionale (o il decreto ministeriale sostitutivo) individua le modalita, i criteri generali e gli schemi di contratto, per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria (art. 5) con durata inferiore ai livelli minimi previsti dalla legge (4+4 anni, ovvero 3+2 anni). esercizio della libera contrattazione viene di fatto fortemente ridotto rispetto al passato rimanendo espressamente applicabile alle solo locazioni turistiche. omunque alle locazioni transitorie si dovranno applicare solo ed esclusivamente i contenuti previsti dalla convenzione nazionale o dal decreto ministeriale e dai contratti-tipo. Analogamente per gli alloggi destinati a studenti universitari potranno essere stipulati contratti sulla base dei contenuti della convenzione-nazionale o del decreto e dei contratti-tipo. Per questi contratti sono previste le medesime agevolazioni fiscali dei contratti "agevolati". Fondo sociale a dotazione iniziale del Fondo e pari a 1800 mld prelevati dai fondi ex- GESA ai quali si sommano, tra l'altro, le disponibilita residue del Fondo sociale di cui alla legge 392/78 per le annualita dal 1999 al Successivamente si provvedera con appositi stanziamenti della legge finanziaria di ciascun anno. e Regioni potranno integrare le disponibilita finanziarie con proprie risorse (art. 11). Il fondo nazionale prevede la concessione di un contributo integrativo all inquilino tramite bando pubblico emesso dal comune nel rispetto dei requisiti e dei criteri minimi stabiliti con decreto del Ministro dei lavori pubblici di intesa con la onferenza Stato-Regioni da emanare entro 90 gg. dall'entrata in vigore della legge.

7 In tale decreto sara' anche prevista la determinazione dell entita dei contributi stessi in relazione all incidenza del canone sul reddito familiare (art. 11 n. 4). Agevolazioni fiscali per il conduttore E' prevista la detrazione, ai fini IRPEF, a favore dei conduttori appartenenti a determinate categorie di reddito (art. 10) indipendentemente, almeno cosi' sembra, dalla tipologia di contratto e dalla localizzazione dell'immobile. a loro puntuale determinazione e' pero' rinviata al DD ollegato alla manovra finanziaria Norme soppresse a legge stabilisce l abrogazione espressa di una serie di norme in materia di locazioni emanate in passato. In particolare si richiama l attenzione sulle seguenti:. 359/92: - art. 11: i cosiddetti patti in deroga;. 61/89: - art. 1 bis: maggiorazione del 20% del canone per ritardata restituzione dell immobile durante il periodo di sospensione dell esecuzione; - artt.2,3,4,5,8: commissioni prefettizie e graduazione sfratti..392/78: - art. 1: durata contrattuale; - art.3: rinnovazione tacita e disdetta con preavviso semestrale - artt. da 12 a 25: modalita di calcolo equo canone; - art. 26: ambito di applicazione; - artt. da 60 a 66: norme per contratti ante equo canone; - artt. da 75 a 78: fondo sociale; - art. 79: patti contrari alla legge (limitatamente alle locazioni abitative). Norme che sono rimaste in vigore Nella stipula di un nuovo contratto di locazione ad uso abitativo si dovranno quindi tenere presenti le seguenti disposizioni della legge 392/78 che non essendo state abrogate sono da considerarsi come inderogabili, anche in relazione alla norma relativa al divieto di stipulare "patti contrari alla legge" (art. 13): - art. 2: disciplina della sublocazione; - art. 4: recesso del conduttore (che comunque e disciplinato anche dall art. 3 n. 6 della legge); - art. 5: morosita del conduttore; - art. 6: successione nel contratto; - art. 7: scioglimento del contratto; - art. 8: spese di registrazione; - art. 9: oneri accessori; - art. 10: partecipazione del conduttore all assemblea del condominio; - art. 11: deposito cauzionale. Patti contrari alla legge E nulla ogni pattuizione tendente a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13). Il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell immobile, puo chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore rispetto al canone contrattuale. Il conduttore puo altresi richiedere, al pretore, nel corso della durata contrattuale che la locazione sia

8 riportata o alle condizioni previste per i contratti liberi o a quelle dei contratti "assistiti". Se il locatore ha preteso l instaurazione di un rapporto di locazione di fatto e cioe senza la forma scritta, il canone e determinato dal pretore secondo i parametri previsti per i contratti controllati. Sfratti in corso e esecuzioni dei provvedimenti di rilascio degli immobili in corso alla data di entrata in vigore della legge vengono cosi' regolate (art. 6): - sospensione di 180 gg. durante i quali le parti (anche su iniziativa di una sola di esse) avviano una trattativa per il rinnovo del contratto anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali; - trascorso il termine ed in mancanza di un accordo, nei successivi 30 gg., il proprietario chiede al pretore la fissazione di un nuovo termine per l'esecuzione del provvedimenti di rilascio. E' prevista una ulteriore proroga di 18 mesi se il conduttore ha piu' di 65 anni, ovvero 5 o piu' figli, e' iscritto nelle liste di mobilita', e' in cassa integrazione, e' assegnatario di alloggio ERP o di ente previdenziale, e' prenotatario di alloggio di imprese o cooperative, e' proprietario di alloggio per il quale ha iniziato lo sfratto, se nel nucleo familiare vi e' un portatore di handicap, Per i provvedimenti di rilascio per finita locazione emessi successivamente alla data di entrata in vigore della legge (30 dicembre 1998), il conduttore potra' chiedere, una sola volta, un nuovo termine per l'esecuzione del provvedimento (differimento di ulteriori 6 mesi). In tutti i casi di sospensione dall'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile i conduttori, a titolo di indennita' per il ritardato rilascio, corrisponderanno un indennizzo mensile pari al canone dovuto alla scadenza contrattuale maggiorato del 20%. Il canone sara' aggiornato annualmente, in forma automatica, secondo il 75% della variazione dell'indice ISTAT e successivamente maggiorato del 20% (art. 6 n. 6). Dovranno essere altresi' corrisposti gli oneri accessori.

9 Sotto apitolo n. 1.2 Effetti della nuova legge Effetti della nuova legge 1. Nuovi contratti on l'entrata in vigore della legge si potranno stipulare, salvo le esclusioni gia' dette, due tipi di contratti e cioe': - contratti liberi (durata minima di 4 anni con rinnovo per altri 4 anni a canone libero); - contratti agevolati (durata minima di 3 anni con rinnovo per altri 2 anni a canone controllato). 2. ontratti in corso Sino alla loro scadenza proseguiranno alle condizioni secondo cui sono stati stipulati e si applicheranno le disposizioni vigenti prima dell'entrata in vigore della nuova legge (art. 14 n. 5). Ad esempio un contratto stipulato con i cosiddetti "patti in deroga" (art /92) continuera' sino alla sua scadenza alle condizioni vigenti al momento della stipula. Alla scadenza se il proprietario non avra' disdettato il contratto ovvero non avra' proposto all'inquilino un contratto secondo le nuove condizioni previste della legge (contratto "libero" o assistito"), il contratto si rinnovera' tacitamente. In questo caso si applichera' (art. 2 n. 6) il contratto "libero" ma, per quanto non espressamente detto, e' probabile che cio' sia limitato alla sola durata contrattuale (minimo 4 anni) e non al canone di locazione che invece dovrebbe rimanere eguale al precedente non essendone stato pattuito uno nuovo in modo espresso. Varie Tutti i contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo a partire dal 31 dicembre 1998 dovranno essere redatti in forma scritta (art. 1 n. 4).

10 Sotto apitolo n. 1.3 Tabella per la ripartizione tra conduttori e locatori degli oneri nei contratti "liberi" Tabella oneri accessori concordata tra onfedilizia e Sunia-Sicet-Uniat (accordo del 28 gennaio 1999) Ripartizione fra locatore e conduttore (=locatore; =conduttore) Amministrazione Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali Ascensore Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti Adeguamento alle nuove disposizioni di legge onsumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione Tasse annuali per rinnovo licenza d'esercizio Ispezioni e collaudi Autoclave Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) Manutenzione ordinaria Imposte e tasse di impianto Forza motrice Ricarico pressione del serbatoio Ispezioni, collaudi e lettura contatori Impianti di illuminazione, di videocitofono e speciali Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua Installazione e sostituzione degli impianti Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale ettura dei contatori Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua Impianti sportivi Installazione e manutenzione straordinaria Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) onsumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) Impianto antincendio Installazione e sostituzione dell'impianto Acquisti degli estintori Manutenzione ordinaria Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi Impianto televisivo

11 Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato Parti comuni Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari Manutenzione straordinaria della rete di fognatura Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni onsumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni Installazione e sostituzione di serrature Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Parti interne all'appartamento locato Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario Rifacimento di chiavi e serrature Tinteggiatura di pareti Sostituzione di vetri Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell'impianto citofonico e videocitofonico Verniciatura di opere in legno e metallo Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento Portierato Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. 10% 90% Materiale per le pulizie Eventuale alloggio del portiere (pari all'indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l)..10 % 90% Manutenzione ordinaria della guardiola 10 % 90% Manutenzione straordinaria della guardiola Pulizia Spese per l'assunzione dell'addetto Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. Spese per il conferimento dell'appalto a ditta Spese per le pulizie appaltate a ditta Materiale per le pulizie Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori Sacchi per la preraccolta dei rifiuti Sgombero neve Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso Per le voci non concordate nella presente tabella si rinvia alle norme di legge vigenti e agli usi locali.

12 Roma, lì 28 gennaio 1999 Il Presidente di onfedilizia: orrado Sforza Fogliani il Segretario Generale del Sunia: uigi Pallotta il Segratario Generale del Sicet:Ferruccio Rossini il Segretario Generale dell'uniat:maurilio Turchetti

13 Sotto apitolo n. 1.4 Tabella degli oneri accessori nei contratti "agevolati" Per le locazioni agevolate (art. 2, comma 3 ) il D.M ha fissato una tabella degli oneri accessori. Per visualizzarla cliccare qui sotto. allegatog.pdf

14 apitolo n. 2 Schema di contratto "libero" (onfedilizia -Sunia-Sicet-Uniat ) contratto "libero" (durata contrattuale minima di 4 anni con obbligo al rinnovo salvo motivi di necessita per altri 4 anni e canone di locazione liberamente pattuito); ontratto locazione lib

15 apitolo n. 3 Il D.M , il D.M , il D.M e gli schemi di contratti "agevolati", transitori e per studenti universitari Il decreto regolamenta i contratti "agevolati " (art. 2, comma 3 della. 431/1998) con durata contrattuale minima di 3 anni con obbligo di rinnovo per altri 2 anni, canone e clausole contrattuali predeterminate sulla base di accordi locali e dei criteri generali e schemi contrattuali obbligatori (art. 4 bis. 431/98) fissati dal decreto.a legge prevede agevolazioni fiscali per i locatori degli immobili siti in aree a tensione abitativa e la facoltà del comune di ridurre l'ii. Il decreto disciplina anche i contratti transitori previsti dall'art. 5, comma 1 della legge e quelli per studenti universitari del 2 e 3 comma dello stesso art. 5. Il successivo D.M disciplina le modalità per la conclusione dei contratti agevolati anche nei comuni in cui non sono mai stati conclusi accordi locali in base al D.M od anche in base al precedente decreto del Il successivo D.M ha disciplinato le modalità per la conclusione dei contratti transitori e per studenti universitari nei comuni in cui non vi sono accordi locali.

16 apitolo n. 4 a legge , n. 431 Testo della legge , n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

17 onfindustria Vicenza