" ANTIRICICLAGGIO PER GLI AGENTI IMMOBILIARI: GLI OBBLIGHI DERIVANTI DALLA NORMATIVA " I PARTE OBBLIGO DI ADEGUATA VERIFICA

Transcript

1 AGGIORNAMENTO NOVEMBRE 2011 " ANTIRICICLAGGIO PER GLI AGENTI IMMOBILIARI: GLI OBBLIGHI DERIVANTI DALLA NORMATIVA " I PARTE OBBLIGO DI ADEGUATA VERIFICA -IDENTIFICAZIONE DEI CLIENTI- Sulla scorta di quanto previsto dall art. 18 del D.Lgs. 231/07 gli operatori devono: (i) identificare il cliente e verificarne l'identità; (ii) identificare l'eventuale titolare effettivo del rapporto o dell operazione che viene posta in essere; (iii) in particolari ipotesi l identificazione può essere adempiuta tramite altri soggetti con i quali il cliente intrattenga già rapporti. MODALITA DI IDENTIFICAZIONE DEL CLIENTE L identificazione consiste nella verifica dell identità del cliente e del soggetto per conto del quale egli eventualmente operi, nonché nell acquisizione dei loro dati identificativi. Per dati identificativi si intende: (i) per le persone fisiche: nome e cognome luogo e data di nascita indirizzo della residenza o domicilio codice fiscale estremi del documento utilizzato

2 Per l identificazione delle persone fisiche che operano in nome proprio, si suggerisce di compilare il modulo Allegato A) PERSONA FISICA (che interviene in proprio), chiedendo al cliente l esibizione di un valido documento tra i seguenti: carta d identità patente di guida o nautica passaporto porto d armi permesso di soggiorno per i cittadini non comunitari documenti identificativi emessi all estero relativamente a soggetti non residenti (ii) Per soggetti diversi dalle persone fisiche denominazione sede legale codice fiscale Per l identificazione delle persone giuridiche si suggerisce di compilare il modulo Allegato B) SOGGETTO DIVERSO DA PERSONA FISICA, raccogliendo sia i dati della persona giuridica che i dati della persona fisica che la rappresenta. Quest ultima dovrà: a) dichiarare sotto la propria responsabilità di agire in nome e per conto di una persona giuridica, sottoscrivendo il modulo Allegato B1) FIRMATARIO per SOGGETTO DIVERSO DA PERSONA FISICA b) presentare la seguente documentazione: Visura camerale Eventuale procura dalla quale risultino i poteri di firma del contratto Eventuali delibere assembleari o consiliari, attributive dei poteri di firma Visura Elenco Soci SOGGETTI CHE INTERVENGONO PER CONTO TERZI Qualora l operazione venga effettuata da soggetto diverso dal cliente acquirente, si suggerisce di compilare il modulo Allegato C) TERZO (che interviene per conto di persona fisica), identificando sia il cliente acquirente che il terzo che lo rappresenta. Il rappresentante dovrà: a) dichiarare sotto la propria responsabilità di agire in nome e per conto di altra persona fisica, facendo sottoscrivere- ove possibile- il modulo Allegato C1) FIRMATARIO per PERSONA FISICA b) presentare la documentazione comprovante i poteri conferitigli dal cliente, ovvero:

3 Procura notarile valida Autorizzazione del giudice tutelare Altro QUANDO IDENTIFICARE IL VENDITORE/ LOCATORE Al momento dell acquisizione dell incarico l operatore dovrà provvedere all identificazione di ogni singolo proprietario dell immobile, nonché degli eventuali procuratori, secondo quanto previsto nei precedenti punti compilando laddove si ritenga utile - i relativi moduli da conservare unitamente al fascicolo della pratica. L ACQUIRENTE/ CONDUTTORE Al momento della raccolta della proposta di acquisto l operatore dovrà provvedere all identificazione di ogni singolo soggetto che dichiari di voler acquistare l immobile, nonché degli eventuali procuratori, secondo quanto previsto nei precedenti punti ADEMPIMENTI SUCCESSIVI Laddove siano stati approntati i moduli suggeriti essi dovranno essere integrati dei dati mancanti e ciò al momento della comunicazione dell accettazione (conclusione del contratto preliminare) oppure, in mancanza di comunicazione dell accettazione, al momento della sottoscrizione della scrittura ripetitiva del contratto mediato. Qualora dovesse mancare anche la scrittura ripetitiva, il momento per l integrazione dei moduli è quello del rogito. L integrazione consiste nel completare i moduli con i dati mancanti, indicando: la tipologia di contratto (comunicazione accettazione, scrittura ripetitiva del contratto mediato o rogito); la data di conclusione del contratto (coincidente con la data di comunicazione dell accettazione o, in mancanza, con la data di sottoscrizione della scrittura ripetitiva; in mancanza anche di quest ultima, con la data del rogito); il prezzo dell immobile (come risultante dalla proposta accettata o, in mancanza, dalla scrittura ripetitiva del contratto mediato o dal rogito).

4 Copia dei documenti identificativi devono essere conservati nel fascicolo della pratica e conservati per 10 anni IDENTIFICAZIONE DIRETTA INDIRETTA E A DISTANZA Con il D.lgs 231/07 è venuta inoltre e meno la distinzione formale tra le tre forme di identificazione -diretta, indiretta e a distanza prevista dai decreti ministeriali n. 141, 142 e 143 del 3 febbraio 2006 pur essendo confermate, sul piano contenutistico, le concrete misure di identificazione della clientela ivi previste. (i) Identificazione in forma diretta, effettuata laddove non sussistano circostanze particolari ossia alla presenza fisica contestuale del cliente e dell operatore, ovvero di un dipendente o collaboratore di quest ultimo. (ii) Identificazione indiretta, ossia senza la presenza fisica del cliente. Ciò è possibile quando a) il cliente è già stato identificato direttamente dallo stesso operatore in relazione ad una operazione in precedenza posta in essere e le informazioni già acquisite sono aggiornate; b) le operazioni sono effettuate con sistemi di cassa continua o di sportelli automatici, per corrispondenza, attraverso soggetti che svolgono attività di trasporto di valori ovvero mediante carte di pagamento; tali operazioni sono imputate al soggetto titolare del rapporto al quale ineriscono; c) i dati identificativi e le altre informazioni da acquisire risultano da atti pubblici, scritture private autenticate o da documenti recanti la firma digitale ai sensi dell art. 23 del decreto del Presidente della Repubblica n. 445 del 2000 e successive modificazioni; d) i dati identificativi e le altre informazioni da acquisire risultano da dichiarazione dell autorità consolare italiana.

5 Quando gli operatori non sono in grado: di identificare il cliente e verificarne l'identità sulla base di documenti, dati o informazioni ottenuti da una fonte affidabile e indipendente o di identificare l'eventuale titolare effettivo e verificarne l'identità,non possono instaurare il rapporto continuativo ne' eseguire operazioni o prestazioni professionali I Clienti devono fornire, sotto la propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie e aggiornate per consentire ai soggetti destinatari degli obblighi di adempiere a quanto previsto dalla disposizione di legge. Ai fini dell'identificazione del titolare effettivo, i clienti stessi devono fornire per iscritto, sotto la propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie e aggiornate delle quali siano a conoscenza