Nel mondo mutui: una sintetica panoramica degli interventi legislativi

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1 Nel mondo mutui: una sintetica panoramica degli interventi legislativi 11 gennaio 2009 Eugenio Verbena La progressiva crescita, in questi ultimi tempi, delle rate del mutuo ha cominciato a determinare nella clientela condizioni psicologiche di ansia finanziaria, tant è che sull argomento è cresciuta l attenzione dell opinione pubblica, delle Associazioni dei Consumatori e dei media. Il caro mutui ha, così, assunto valenza di problema sociale con il conseguente intervento del legislatore per determinare condizioni di crescente fluidità del mercato creando maggiore competitività tra gli operatori ed aumentando le aspettative della clientela in termini di risposte alle esigenze di modificare le scelte fatte originariamente sui propri mutui. Innanzitutto è intervenuto il D.L. Bersani (31 gennaio 2007 n. 7 convertito con modificazioni nella legge n. 40 del 2 aprile 2007) che, in particolare, ha introdotto il recesso senza penali e la trasferibilità del mutuo. [1] Tale disposizione ha vietato qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario che richieda l estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante (da intendersi comprensiva non solo delle penali di anticipata estinzione, ma anche di qualsiasi altro genere di prestazione a carico del mutuatario, come ad esempio le spese di emissione dei conteggi di anticipata estinzione). La nullità in parola riguarda soltanto i contratti di mutuo, in cui figurino come parti, quale soggetto mutuante una banca, una società finanziaria o un ente previdenziale e quale soggetto mutuatario una persona fisica che non acquisisca nell economia del finanziamento un ruolo imprenditoriale (deve ad esempio ritenersi escluso che nell ambito dei soggetti possa rientrare l imprenditore edile individuale che contragga un mutuo per unità immobiliari da rivendere ) Il decreto ha altresì previsto la definizione di un accordo tra l Associazione Bancaria Italiana e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale per fissare le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere alla data mediante la determinazione della misura massima dell importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo. L Accordo ha stabilito le misure massime delle penali di estinzione anticipata in funzione della tipologia del tasso di interesse (variabile, fisso o misto), dell anno in cui è stato sottoscritto il mutuo e dell anzianità del mutuo (a seconda che il mutuo sia nella prima o nella seconda metà del periodo di ammortamento, nel terzultimo anno o negli ultimi 2 anni), prevedendo anche un apposita clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono penali pari o inferiori a quelle stabilite dall Accordo L ulteriore previsione della c.d. portabilità del mutuo in uno a fattori congiunturali connessi all andamento dei tassi e del mercato immobiliare ha fatto poi registrare nell immediata applicazione della norma una sensibile richiesta di mutui per sostituzione in un indubbio contesto maggiormente competitivo Questa fattispecie prevede in sostanza la possibilità da parte del mutuatario-debitore di prendere a mutuo una somma di danaro al fine di pagare un precedente mutuo, surrogando il mutuante nei diritti del precedente creditore, anche senza il consenso di questo: riconosce, cioè, al cliente il diritto (non rinunciabile, né sottoponibile ad oneri o altre condizioni) di surrogare un nuovo mutuante nei diritti (e nelle garanzie) di un precedente finanziatore, nel rispetto delle condizioni fissate dal codice civile per l attivazione dell istituto 1

2 della surrogazione per volontà del debitore (art c. c.). Lo strumento, (surrogazione per volontà del debitore), come disciplinato dalla legge richiede: - un nuovo atto di mutuo nel quale sia indicato espressamente che la somma è destinata alla estinzione del mutuo precedentemente contratto dalla parte mutuataria e risulti il consenso della stessa parte mutuataria a surrogare il nuovo mutuante nei diritti del precedente creditore; - una quietanza, rilasciata dal precedente creditore, ove si menzioni che la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata per il pagamento; - l annotamento di surrogazione presso il conservatore senza formalità; e non comporta il venir meno dei benefici fiscali riconosciuti per il vecchio mutuo. Le alternative per fronteggiare il caro mutui si sono ulteriormente ampliate con la cosiddetta rinegoziazione coattiva prevista dal decreto legge n. 93 del 27 maggio 2008 (convertito nella legge n. 126 del 24 luglio 2008) e poi tradotta nella Convenzione attuativa stipulata tra il ministero dell Economia e l Associazione Bancaria Italiana il successivo 19 giugno. [2] Questo decreto, e l annessa suddetta Convenzione, si ponevano l obiettivo di agevolare il pagamento delle rate dei mutui casa a tasso variabile attraverso un meccanismo che consentiva di ridurre e stabilizzare l importo della rata, a seguito dei tassi di interesse verificatosi negli ultimi tempi. A tale fine le banche hanno inviato ai clienti titolari di mutui a tasso e rata variabili per tutta la durata, entro il 29 agosto 2008, una proposta d rinegoziazione, contenenti l indicazione della rata rinegoziata per consentire agli stessi di valutare l impatto della nuova rata sul proprio bilancio ed una prima indicazione sugli effetti che il meccanismo potrebbe generare ovviamente sulla base di una ipotetica stabilità, per tutta la durata del mutuo, del tasso di interesse contrattuale applicato alla ultima rata in scadenza. La clientela interessata poteva manifestare la propria adesione alla suddetta proposta di rinegoziazione sostanzialmente entro la fine del decorso anno. I mutui che rientravano nel perimetro di tale rinegoziazione sono quelli a tasso e rata variabile per tutta la durata del mutuo stipulati o accollati sino al 28 maggio 2008 e finalizzati all acquisto, ala costruzione ed alla ristrutturazione dell abitazione principale (sono esclusi, ad esempio, i mutui a tasso misto o bilanciato, i mutui a tasso variabile e rata costante)., anche se oggetto di cartolarizzazione. La rinegoziazione si applicava anche ai mutui che presentino ritardi nei pagamenti delle rate, previo pagamento delle spese legali di recupero già sostenute dalla banca, purché non si tratti di contratto di mutuo risolto, o vi siano procedure esecutive già avviate o si sia già formalizzato un accordo transattivo. La rinegoziazione con effetto partire dalle rate di ammortamento con scadenza successiva al 1 gennaio 2009 e senza alcuna spesa per il cliente - consentiva di rideterminare la rata del mutuo sulla base della media dei tassi applicati nel 2006 ai sensi del contratto. Per i mutui stipulati, rimborsati parzialmente, rinegoziati o accollati dopo il 31 dicembre 2006 l importo della rata rinegoziata è determinato sulla base del tasso relativo alla prima rata di ammortamento successiva alla stipula, alla rinegoziazione, alla estinzione parziale e all accollo. Il piano di ammortamento non si modifica ed il mutuo continua ad essere regolato a tasso variabile con lo spread contrattualmente stabilito. La differenza tra l importo della rata contrattuale e quella rinegoziata viene addebitata in un Conto di finanziamento accessorio, sul quale matureranno interessi capitalizzati annualmente al tasso fisso pari al minore tra l IRS (Interest Rate Swap) a 10 anni maggiorato di 0,50 punti ed il tasso contrattuale del mutuo, 2

3 riferiti rispettivamente alla data di rinegoziazione ed all ultima rata scaduta. Nel caso in cui la differenza tra l importo della rata contrattuale e quella rinegoziata generi saldi a favore del mutuatario, tale differenza è imputata a credito sul conto finanziamento accessorio. Qualora, a seguito di tali accrediti, il debito del conto finanziamento accessorio risulti azzerato, viene applicata la rata di importo minore tra quella contrattuale e quella rinegoziata (il conto finanziamento accessorio non può mai presentare un saldo a credito). Al termine dell ammortamento del mutuo, l eventuale debito risultante sul conto finanziamento accessorio viene rimborsato dal cliente secondo un nuovo piano di ammortamento a rate costanti d importo uguale a quello della rata risultante dalla rinegoziazione sviluppato al tasso fisso pari al minore tra quello applicato al conto finanziamento accessorio ed il tasso contrattuale del mutuo riferito alla data di scadenza originaria. Le garanzie già iscritte a supporto del mutuo rinegoziato continuano ad assistere il rimborso del debito risultante sul conto finanziamento accessorio, alla cui completa estinzione potrà applicarsi la procedura semplificata di estinzione del ipoteca prevista dal decreto Bersani n.7/2007. Ed, infine, dopo rinegoziazioni, surrogazioni e rottamazioni per fronteggiare il caro mutui è arrivata una nuova rivoluzione per i mutui attraverso una contribuzione dello Stato. Inoltre, con il decreto legge 185 del 29 novembre 2008 (cosiddetto decreto anti-crisi), [3] innanzitutto lo Stato si fa carico del mutuo per la parte in cui gli interessi sulle rate superino il 4% per calmierare in qualche misura il calcolo della rata sui mutui prima casa. Per tutte le rate in scadenza nel 2009, sarà a carico dello Stato la quota di interessi eccedente il limite del 4%: in altri termini, il mutuatario pagherà alla banca il tasso contrattuale (di solito: Euribor più spread) se inferiore alla soglia del 4% e qualora l applicazione del tasso sfondi il tetto del 4%, l eccedenza sarà versata alla banca dallo Stato (con modalità da definirsi con un successivo provvedimento dell Agenzia delle Entrate). Possono beneficiare del contributo dello Stato i mutui stipulati entro il 31 ottobre 2008, che prevedano un qualsiasi sistema di indicizzazione degli interessi, compresi quelli che concedono l alternativa tra tasso fisso e variabile e che, al 31 ottobre 2008, si trovassero in un periodo di applicazione del tasso variabile, stipulati da persone fisiche per l acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell abitazione principale (escluse abitazioni di lusso, castelli e ville), purché detti mutui (in linea di massima quelli stipulati fra il 2003 e metà 2006) al momento della sottoscrizione prevedevano un tasso inferiore alla soglia del 4% (comprensivo dello spread). Lo stesso decreto prevede inoltre che la clientela nel 2009 ha la possibilità di stipulare mutui ancorati al tasso praticato dalla Banca Centrale Europea (Bce) nei finanziamenti al sistema bancario, in considerazione delle recenti turbolenze nel mercato interbancario che hanno reso l Euribor un parametro non più affidabile. Infatti, dal 1 gennaio 2009, le banche sono obbligate ad offrire alla clientela che ne faccia richiesta anche mutui indicizzati al tasso Bce, con l obbligo che il cosiddetto "tasso finito" sia «in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte» (l utilizzo di questi prodotti, cioè, non può essere per il cliente più costoso degli altri prodotti similari offerti dalla banca). Insomma, alla clientela si sono prospettate, in questi ultimi tempi, varie soluzioni dal decreto Bersani al decreto Tremonti, al decreto antri-crisi, alle proposte proprie di ogni banca. Se con la fine del 2008 si può in linea generale considerare conclusa l operazione della cosiddetta 3

4 rinegoziazione coattiva dei mutui che concedeva tre mesi di tempo al mutuatario, dalla ricezione della proposta della banca per ricalibrare il mutuo secondo la media dei tassi corrente nel 2006, restano sempre in piedi la possibilità di effettuare la surrogazione del vecchio mutuo stipulando un nuovo mutuo con un altra banca ed anche della rinegoziazione delle condizioni praticate dalla propria banca in un contesto divenuto sempre più strategico negli impieghi della banca, alle quali, per i nuovi mutui, si è aggiunta l opzione per il tasso europeo. Peraltro, molte banche stanno oramai rivedendo le proprie strategie commerciali nei confronti della vecchia clientela e della clientela potenziale proprio per mantenere o consolidare la propria quota di mercato e presumibilmente si assisterà ad un arricchimento dell offerta di nuove tipologie di mutuo. Non a caso il decreto anti-crisi ha affidato alla Banca d Italia il compito di dettare disposizioni volte ad assicurare adeguata trasparenza in materia. Ed, invero, la Banca d Italia ha tempestivamente emanato apposite istruzioni [4], sia per assicurare la trasparenza delle informazioni in ordine alle nuove tipologie di mutuo, sia per ampliare il panorama informativo delle banche sui propri prodotti. Viene prescritto che «sia fornita alla clientela un informativa riguardante tutte le tipologie di mutuo offerte dalla banca stessa, che agevoli le scelte del cliente verso prodotti potenzialmente più confacenti alle sue esigenze». Al riguardo, le banche dovranno indicare in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle varie operazioni di mutuo proposte alla clientela, e ciò in modo tale da agevolare la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti. Dal 1 marzo 2009 le banche dovranno predisporre un documento con le informazioni sui mutui offerti. In particolare, dovranno almeno essere oggetto di pubblicizzazione, in relazione ai vari prodotti: a) il tasso di interesse (l indicazione se si tratta di tasso fisso o variabile; e, in caso di tasso variabile, lo spread, il parametro di riferimento e l ammontare del tasso al momento della pubblicità); b) la durata minima e massima del mutuo; c) le modalità di ammortamento; d) la periodicità delle rate. Il documento dovrà essere inviato, in occasione della prima comunicazione utili - comunque non oltre il 15 aprile - anche ai clienti che hanno un mutuo in essere con la banca. In conclusione, il mondo mutui si palesa un contesto in continua evoluzione, nel quale anche a seguito di interventi legislativi si potrà misurare la capacità della singola banca di fare mercato con strategie ed offerte mirate, purché con idonea assistenza e consulenza alla clientela e soprattutto con adeguata informativa e trasparenza, elementi - questi ultimi - che certamente saranno oggetto di attenzione da parte soprattutto dell Autorità di Vigilanza. [1] Art. 7 Legge 2/4/ 2007 n.40 (conversione D.L. 31/1/2007 n. 7) - Estinzione anticipata dei mutui immobiliari e divieto di clausole penali 1. E nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata 4

5 prestazione a favore del soggetto mutuante. 2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto. 3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto. 4. (Abolito). 5. L Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo. 6. In caso di mancato raggiungimento dell accordo di cui al comma 5, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equità è stabilita entro trenta giorni dalla Banca d Italia e costituisce norma imperativa ai sensi dell articolo 1419, secondo comma, del codice civile ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere. 7. In ogni caso i soggetti mutuanti non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6. Art. 8 Legge 2/4/ 2007 n.40 (conversione D.L. 31/1/2007 n. 7) - Portabilità del mutuo surrogazione 1. In caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l esercizio della facoltà di cui all articolo 1202 del codice civile. 2. Nell ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata. 3. E nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1. La nullità del patto non comporta la nullità del contratto. 4. La surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali. 4-bis. Nell ipotesi di cui al comma 2 non si applicano l imposta sostitutiva di cui all articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, né le imposte indicate nell articolo 15 del medesimo decreto. Art. 8-bis Legge 2/4/ 2007 n.40 (conversione D.L. 31/1/2007 n. 7) - Disposizioni a tutela dei cittadini utenti 1. Nell ambito dei rapporti assicurativi e bancari è fatto assoluto divieto di addebitare al cliente spese relative alla predisposizione, produzione, spedizione, o altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni di cui agli articoli 5, 7, 8 e 13, commi da 8-sexies a 8-terdecies, del presente decreto. 5

6 [2] Art. 3 D.L. 27/5/2008 n. 93 (convertito in legge 24/7/2008 n.126) - Rinegoziazione mutui per la prima casa 1. Il Ministero dell economia e delle finanze e l Associazione bancaria italiana definiscono con apposita convenzione, da stipulare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, aperta all adesione delle banche e degli intermediari finanziari ai sensi dell articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, le modalità ed i criteri di rinegoziazione, anche in deroga, laddove fosse applicabile, a quanto stabilito ai sensi dell articolo 120, comma 2, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993, dei mutui a tasso variabile stipulati per l acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell abitazione principale anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Al fine di favorire una maggiore concorrenza nel mercato a vantaggio dei mutuatari, nella convenzione e espressamente prevista la possibilità che le singole banche aderenti adottino, dandone puntuale informazione ai clienti, eventuali condizioni migliorative rispetto a quanto previsto ai commi 2 e seguenti del presente articolo, ferma restando l opzione di portabilità del mutuo, ai sensi dell articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, e successive modificazioni.. 2. La rinegoziazione assicura la riduzione dell importo delle rate del mutuo ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all importo originario del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell anno L importo della rata così calcolato rimane fisso per tutta la durata del mutuo. 3. La differenza tra l importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e quello risultante dall atto di rinegoziazione e addebitata su di un conto di finanziamento accessorio regolato al tasso che si ottiene in base all IRS a dieci anni, alla data di rinegoziazione, maggiorabile fino ad un massimo di uno spread dello 0,50 annuo. 4. Nel caso in cui, successivamente alla rinegoziazione effettuata, la differenza tra l importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e quello risultante dall atto di rinegoziazione generi saldi a favore del mutuatario, tale differenza e imputata a credito del mutuatario sul conto di finanziamento accessorio. Qualora il debito del conto accessorio risulti interamente rimborsato l ammortamento del mutuo ha luogo secondo la rata variabile originariamente prevista. 5. L eventuale debito risultante dal conto accessorio, alla data di originaria scadenza del mutuo, e rimborsato dal cliente sulla base di rate costanti il cui importo e uguale all ammontare della rata risultante dalla rinegoziazione e l ammortamento e calcolato sulla base dello stesso tasso a cui e regolato il conto accessorio purché più favorevole al cliente. 6. Le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere, secondo le modalità convenute, il rimborso del debito che risulti alla data di scadenza di detto mutuo senza il compimento di alcuna formalità, anche ipotecaria, fermo restando quanto previsto all articolo 39, comma 5, del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n La presente disposizione si applica altresì nel caso in cui, per effetto della rinegoziazione, il titolare del conto di finanziamento accessorio sia soggetto diverso dal cessionario del mutuo nell ambito di un operazione di cartolarizzazione con cessione di crediti. In tal caso la surroga nelle garanzie opera di diritto, senza il compimento di alcuna formalità, anche ipotecaria, ma ha effetto solo a seguito dell integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell operazione di cartolarizzazione. 6

7 7. Le banche e gli intermediari finanziari di cui all articolo 106 del decreto legislativo n. 385 del 1993 che aderiscono alla convenzione di cui al comma 1 formulano ai clienti interessati, secondo le modalità definite nella stessa convenzione, la proposta di rinegoziazione entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto. L accettazione della proposta e comunicata dal mutuatario alla banca o all intermediario finanziario entro tre mesi dalla comunicazione della proposta stessa. La rinegoziazione del mutuo esplica i suoi effetti a decorrere dalla prima rata in scadenza successivamente al 1 gennaio Le operazioni di rinegoziazione dei mutui sono esenti da imposte e tasse di alcun genere e per esse le banche e gli intermediari finanziari non applicano costi nei riguardi dei clienti. 8-bis. Le disposizioni del presente articolo sono derogabili solo in senso più favorevole al mutuatario. [3] Art. 2 Decreto legge 29 novembre 2008 n. 185 Mutui prima casa: per i mutui in corso le rate variabili 2009 non possono superare il 4 per cento grazie all accollo da parte dello Stato dell eventuale eccedenza; per i nuovi mutui, il saggio di base su cui si calcola gli spread è costituito dal saggio BCE. 1. L importo delle rate, a carico del mutuatario, dei mutui a tasso non fisso da corrispondere nel corso del 2009 è calcolato con riferimento al maggiore tra il 4 per cento senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto. Tale criterio di calcolo non si applica nel caso in cui le condizioni contrattuali determinano una rata di importo inferiore. 2. Il comma 1 si applica esclusivamente ai mutui per l acquisto la costruzione e la ristrutturazione dell abitazione principale, ad eccezione di quelle di categoria A1, A8 e A9, sottoscritti da persone fisiche fino al 31 ottobre Il comma 1 si applica anche ai mutui rinegoziati in applicazione dell articolo 3 del decreto-legge 27 maggio 2008, n. 93, convertito in legge dalla legge 24 luglio 2008, n. 126, con effetto sul conto di finanziamento accessorio, ovvero, a partire dal momento in cui il conto di finanziamento accessorio ha un saldo pari a zero, sulle rate da corrispondere nel corso del La differenza tra gli importi, a carico del mutuatario, delle rate determinati secondo il comma 1 e quelli derivanti dall applicazione delle condizioni contrattuali dei mutui è assunta a carico dello Stato. Con decreto del direttore dell Agenzia delle entrate sono stabilite le modalità tecniche per garantire alle banche il pagamento della parte di rata a carico dello Stato ai sensi del comma 2 e per il monitoraggio dei relativi flussi finanziari, anche ai fini dell eventuale adozione dei provvedimenti di cui all articolo 16, comma 9, del presente decreto. 4. Gli oneri derivanti dal comma 3 sono coperti con le maggiori entrate derivanti dal presente decreto. 5. A partire dal 1 gennaio 2009, le banche che offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l acquisto dell abitazione principale devono assicurare ai medesimi clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea. Il tasso complessivo applicato in tali contratti è in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte. Le banche sono tenute a osservare le disposizioni emanate dalla Banca d Italia per assicurare adeguata pubblicità e trasparenza all offerta di tali contratti e alle relative condizioni. Le banche trasmettono alla Banca d Italia, con le modalità e nei termini da questa indicate, segnalazioni statistiche periodiche sulle condizioni offerte e su numero e ammontare dei mutui stipulati. Per l inosservanza delle disposizioni di cui al presente comma e delle relative istruzioni applicative emanate dalla Banca d Italia, si applica la sanzione 7

8 amministrativa pecuniaria prevista all articolo 144, comma 3 del D.lgs. 1 settembre 1993, n Si applicano altresì le disposizioni di cui all articolo 145 del D.lgs. 1 settembre 1993, n [4] Disposizioni di vigilanza del 30 dicembre «Mutui ipotecari per l acquisto dell abitazione principale. Disposizioni di trasparenza ai sensi del Dl n. 185/2008». Secondo quanto previsto dall articolo 2, comma 5 del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, recante «Misure urgenti per il sostegno a famiglie, lavoro, occupazione e impresa e per ridisegnare in funzione anticrisi il quadro strategico nazionale», in corso di conversione (d ora in avanti, il «decreto legge»), a partire dal 1 gennaio 2009, le banche che offrono mutui garantiti da ipoteca per l acquisto dell abitazione principale (d ora in avanti, «mutui») sono tenute ad assicurare alla clientela la possibilità di stipulare tali contratti a un tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca Centrale Europea. Il tasso complessivo applicato in tali contratti deve essere in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte. Alla Banca d Italia è affidato il compito di dettare disposizioni volte ad assicurare adeguata pubblicità e trasparenza all offerta di tali contratti e alle relative condizioni. In relazione a ciò, le banche che offrono mutui sono tenute a predisporre, con riferimento al nuovo contratto indicato in premessa e a decorrere dal 1 gennaio 2009, la documentazione di trasparenza in conformità alle vigenti disposizioni in materia. Considerata, inoltre, la complessità e la diversificazione delle tipologie di mutuo offerte dalle banche, alle quali si aggiunge ora, obbligatoriamente, quella introdotta dal decreto legge, e al fine di pubblicizzare meglio l esistenza di quest ultima nell ambito del ventaglio delle offerte della banca, si ritiene opportuno che sia fornita alla clientela un informativa riguardante tutte le tipologie di mutuo offerte dalla banca stessa, che agevoli le scelte del cliente verso prodotti potenzialmente più confacenti alle sue esigenze. Pertanto, a decorrere dal 1 marzo 2009, le banche che offrono mutui in Italia predispongono in aggiunta alla documentazione specifica relativa a ciascun contratto offerto, redatta ai sensi della vigente disciplina sulla trasparenza delle condizioni contrattuali un documento contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti, il quale: a) elenca tutti i prodotti di mutuo offerti dalla banca, facendo rinvio ai rispettivi fogli informativi per la pubblicizzazione delle condizioni economiche e contrattuali specificamente riguardanti i prodotti in questione; b) indica in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle operazioni di mutuo di cui al punto a), secondo modalità tali da agevolare per la clientela la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti. Il documento riporta altresì, per ciascuno dei prodotti in questione, almeno: i) il tasso di interesse (in caso di previsione di un tasso variabile, sono indicati lo spread, il parametro di riferimento e l ammontare del tasso al momento della pubblicità, con l avvertenza che si tratta di un mero esempio); ii) la durata minima e massima del mutuo; iii) le modalità di ammortamento; iv) la periodicità delle rate; c) è messo a disposizione del cliente nei casi e secondo le modalità previste per i fogli informativi; d) è inviato, in occasione della prima comunicazione periodica utile (e comunque non oltre il 15 aprile 2009), ai clienti che hanno un mutuo in essere con la banca. Articolo pubblicato in: Diritto bancario, Diritto dei consumatori, Diritto dei contratti e delle obbligazioni 8

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